1、武汉豪宅市场研究武汉豪宅研究武汉豪宅催生原因分析武汉豪宅市场分析武汉豪宅产品研究武汉豪宅案例研究武汉高端住宅市场经历了十多年的发展，早期产品属于纯粹的资源占有，步入成熟期后，在资源占有的同时，强调产品力、软性增值服务等的打造。武汉豪宅市场发展历程探索成长期快速发展期初步成熟期世纪华庭怡景花园东湖国际武汉天地起步萌芽期发展阶段时间主要代表楼盘规划产品产品主要特征属性起步萌芽期2001-2003年世纪华庭，翠涛苑，惠园小高层地段、大面积豪华户型，汉口西北湖探索成长期2004-2005年万豪国际，东湖林语，怡景花园，东湖天下多层、小高层、低层洋房、电梯多层城市景观资源、高层、景观快速发展期2006-
2、2010年金都汉宫，复地东湖国际，世茂锦绣长江高层、超高层历史人文、科技建材、商业综合体配套初步成熟期2011年至今武汉天地，越秀国际金融汇，华发中城荟，泛海国际居住区高层、超高层历史人文、科技建材、商业综合体配套，提供高端装修成品房大幅度提升产品力，科技系统，软性服务，品质竞争激烈市场火爆是表象，量变引发质变成交火爆，蝉联全国楼市成交套数榜首，刚需退位，改善重生，高端市场增长迅猛。0%20%40%60%80%100%2010201120122013201420152016中心城区历年品类成交走势70以下70-9090-110110-130130-144144-180180-260260以上0
3、%20%40%60%80%100%2010201220142016中心城区历年成交总价走势50以下50-7070-9090-110110-150150-200200-250250-300300以上2011年2012年2013年2014年2015年2016年项目名称区域成交金额单价套均价项目名称区域成交金额单价套均价项目名称区域成交金额单价套均价项目名称区域成交金额单价套均价项目名称区域成交金额单价套均价项目名称区域成交金额单价套均价（亿元）(元每平)（万元）（亿元）(元每平)（万元）（亿元）(元每平)（万元）（亿元）(元每平)（万元）（亿元）(元每平)（万元）（亿元）(元每平)（万元）万科金色
4、城市洪山16661658纯水岸东湖东湖风景2421291490碧桂园生态城东湖高新20671782纯水岸东湖东湖风景2215134180泛海国际居住区江汉4318600257福星惠誉东湖城洪山34 11712123 恒大名都黄陂15547764万科金色城市洪山14694266保利心语洪山15761676碧桂园生态城东湖高新197752112武汉中央文化区武昌3922042436融创公园壹号江岸31 11815125 万科红郡东湖高新13916687保利心语洪山14716667保利中央公馆洪山14864280泛海国际居住区江汉1816835197百瑞景中央生活区武昌3712583129世纪江尚中
5、心江汉31 21862318 百瑞景中央生活区武昌1210739114广电兰亭都荟汉阳13778574武汉万锦江城江岸14845984复地东湖国际武昌1814227171纯水岸东湖东湖风景3716493235泛海国际居住区江汉30 21442360 复地东湖国际武昌1113191167福星惠誉福星城江汉13831876保利公园九里洪山14834780世茂锦绣长江汉阳1810244120万科汉口传奇江汉2513454138纽宾凯汉city国际社区汉阳30 929296 武汉天地江岸1131298840保利中央公馆洪山12819586佳兆业金域天下洪山12681062武汉中央文化区武昌142119
6、7454武汉天地江岸2133831936碧桂园生态城东湖高新27 842592 保利心语洪山10756273万科汉阳国际汉阳9835673人信汇汉阳12820174海赋江城江岸13957293世茂锦绣长江汉阳2112351178中国水电盛世江城江汉26 11136119 福星惠誉青城华府洪山9812984复地东湖国际武昌912437177金地雄楚1号东湖高新129467103保利时代东湖高新1210766106金地自在城洪山20967492保利清能西海岸江夏25 804377 保利华都东湖高新9846094武汉天地江岸923376388观澜国际汉阳11705367保利中央公馆洪山1288038
7、3越秀星汇云锦硚口1817732206都市经典洪山23 18325219 葛洲坝国际广场江汉812687154星悦城江岸8717772保利时代东湖高新111050999融侨城武昌12956796海赋江城江岸17977595幸福湾江岸20 10186107 标黄为单价万元以上盘标红为套均价100万以上标橙为套均价100万以下【背景时间表】2011年1月15日，武汉出台商品住房限购令2014年9月24日，武汉限购全面放开5中心土地供应减少，稀缺性凸显三环内土地尤其是中城区供地幅数逐年减少，三环内优质地块逐渐成为稀缺资源1217264245131647343121437396719115112041
8、785344277124413350941300200400600800100012001400成交建筑面积（万平）成交总价（亿元）成交建筑面积（万平）成交总价（亿元）成交建筑面积（万平）成交总价（亿元）二三环间一二环间一环内三环内近年来成交地块情况汇总2014年2015年2016年2017年面粉贵过面包土地溢价率高企，地王频出，一地难求，拿地难度激增。3月5月7月8月11月12月青山单价地王楼面地价：9329元/溢价率：131%竞得企业：中冶沌口单价地王楼面地价：7500元/溢价率：0%竞得企业：统建光谷东单价地王楼面地价：4415元/溢价率：84%竞得企业：省房投四新单价地王楼面地价：68
9、26元/溢价率：173%竞得企业：正荣青山总价地王总价：43.56亿溢价率：0%竞得企业：招商蛇口汉阳单价地王楼面地价：20017元/溢价率：289%竞得企业：碧桂园东西湖单价地王楼面地价：4556元/溢价率：209%竞得企业：安徽文一江汉区单价地王楼面地价：18011元/溢价率：157%竞得企业：当代关山单价地王楼面地价：15966元/溢价率：442%竞得企业：正荣光谷东单价地王楼面地价：8688元/溢价率：256%竞得企业：中城杨春湖单价&总价地王楼面地价：14272元/溢价率：185%竞得企业：首开东西湖单价地王楼面地价：10687元/溢价率：397%竞得企业：融创黄陂单价地王楼面地价：
10、6028元/溢价率：328%竞得企业：中城江夏单价地王楼面地价：7299元/溢价率：421%竞得企业：中锐地产武汉（汉阳）总价地王总价：110.65亿溢价率：70%竞得企业：平安江夏单价地王楼面地价：8821元/溢价率：54.14%竞得企业：中海地产地王频出，催生豪宅时代2016年武汉中心城区中相继出现11个地王，地王催生豪宅时代的来临硚口：2宗江汉：3宗江岸：3宗汉阳：7宗经开：2宗洪山：6宗东湖：5宗青山：2宗武昌：2宗汉口汉口/江汉单价地王江汉单价地王当代CBD地块，楼面价18011元/武汉武汉/汉阳单价地王汉阳单价地王碧桂园拦江路地块，楼面价碧桂园拦江路地块，楼面价2001720017
11、元元/武汉武汉/汉阳总价地王汉阳总价地王平安杨泗港地块，楼面价平安杨泗港地块，楼面价1358713587元元/四新单价地王四新单价地王武汉正荣府，楼面价武汉正荣府，楼面价68266826元元/武昌武昌/洪山总价地王洪山总价地王首开杨春湖地块，楼面价14272元/青山总价地王青山总价地王招商青山地块，楼面价招商青山地块，楼面价55855585元元/武昌武昌/青山总价地王青山总价地王中冶青山地块，楼面价9311元/东湖开发区单价地王东湖开发区单价地王正荣光谷地块，楼面价15966元/光谷东单价地王光谷东单价地王中城光谷地块，楼面价8688元/光谷东单价地王光谷东单价地王房投光谷地块，楼面价4415
12、元/光谷东单价地王光谷东单价地王绿地国际理想城，楼面价4049元/20162016年武汉中心城区住宅地块供应年武汉中心城区住宅地块供应品牌房企扎堆进驻武汉TOP20企业齐聚武汉，众房企蜂拥而至，在拿地难的情况下，多于远城区拿地或是合作开发；传统品牌开发商土地充足，新晋开发商依旧有拿地需求。房企宗地数体量分布区域房企宗地数体量分布区域万科10256万方东湖高新、洪山、汉阳、江汉庭瑞4173汉阳、沌口、江汉保利6334东湖高新、江夏、洪山、新洲、汉阳美好5185洪山、汉阳、江岸、硚口恒大665武昌、青山、东西湖新城236汉阳、东西湖招商4113汉阳、硚口、青山联投4133东湖高新、江夏、武昌金地4
13、140东湖高新、江夏、洪山、硚口广电3155汉阳、硚口绿地6220东湖高新、武昌、青山、沌口、汉南、江汉中海113江夏华润4216东湖高新、江汉、硚口、东西湖东原4137洪山、江夏电建4120东湖高新、硚口、江汉城投380洪山、江岸中建7364东湖高新、江夏、硚口、东西湖长投6113东湖高新、江夏、硚口、江岸、江汉越秀344武昌、硚口、江汉平安126江夏复地348洪山、汉阳、江汉新力216汉阳、黄陂世茂563洪山、汉阳、蔡甸中锐220江夏、江汉远洋255江汉、东西湖文一112东西湖碧桂园7136东湖高新、汉阳、沌口、蔡甸、汉南、江汉、东西湖融创5251武昌、江岸、东西湖华发581汉阳、江汉、江
14、岸绿城247江夏、新洲福星惠誉495武昌、洪山、江岸富力140汉阳武汉地产14463东湖高新、江夏、洪山、沌口、硚口、江岸首进武汉豪宅的生长逻辑地王频出被动型豪宅成必然价格攀升地王又出助推售价主动型豪宅跟进生长逻辑通货膨胀高净值人群资源稀缺面粉贵过面包助推10武汉豪宅市场成交量价出现小幅下滑近一年武汉城市豪宅成交量持续下跌，价格出现小幅波动39200.883131.6294663.137905.2326893.714371.721669.25171582532014087.218921.116022.916525.1217432034822773261432247220031214892645
15、3227091872619869219322553305000100001500020000250003000001000020000300004000050000600007000080000900001000002016年7月份2016年8月份2016年9月份2016年10月份2016年11月份2016年12月份2017年1月份2017年2月份2017年3月份2017年4月份2017年5月份2017年6月份2017年7月份武汉总价段300万以上住宅成交月度走势成交面积成交均价11479.52513.3411300.6821297.5310008.3421407.916890.5610861
16、.884511.574017.354833.3121581.59365512838026170240922379122821219852095130003233211669118339050001000015000200002500030000350004000080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300以上2017年上半年300万以上产品各面积段销售情况成交面积成交均价武汉豪宅市场140平以上产品需求表现良好2017年上半年，140-160平、180-200平以及300平以上户
17、型成交呈现较好的销售情况，客户对大户型的需求逐渐增大12豪宅市场销售上半年仅5盘出货，基本日光武汉市上半年在售豪宅项目较少，成交均价在3.3-3.8万/平之间，基本推出即售罄区域项目在售面积()均价水平(万元)2017年销售情况CBD板块泛海国际芸海园1001403.3（含6000精装）5月21日推6、7号楼，主推建面约102、105、127、134平米两房三房房源，共计约280280套套房源，3.2万方，开盘去化率约71%.目前剩余少量房源在售汉口核心越秀国际金融汇1001923.5（含5000精装）3月26日网上开盘推出11号楼166166套套，一分钟内日光华发外滩首府96448毛坯3.6
18、（5000精装选装）于2017年6月28日晚开盘，推出100-176平三四房户型320320套套，4.73万方，全部售罄武昌万达御湖世家1833033.8（含4000精装）2017年3月25日加推K4-3-2号楼建面220平四房118118套套，全部售罄纯水岸东湖232-4193.251、华侨城纯水岸东湖于6月2日开盘加推T12、T19、T20#楼201201套套，4.72万方，均价34000元/，去化100%2、2017年8月18日开盘，推出T15栋192192套，套，2.62.6万方万方，232-419平，640-1700万，整体均价32500，去化 100%地王项目将主动推动价格跳涨，未
19、来中心区全面豪宅化不可逆转越秀国际金融汇复地海上海世茂锦绣长江万达御湖壹号华侨城世纪江尚越秀星汇云锦复地东湖国际华发中城荟武汉天地绿地国际金融城汉江景观带长江景观带东湖景观带二环线泛海国际居住区复地汉正街东片项目复地汉正街银丰项目平安杨泗港项目万科二七项目绿城二七项目新世界二七项目中信二七项目华发首府招商青山项目融创中心绿城太子府碧桂园项目恒隆广场当代项目首开青山项目中冶青山项目万科翡翠云台华润琨瑜府电建泛悦城佳兆业广场华发青岛路华润万象城龙湖葛洲坝项目武汉豪宅版图豪宅市场未来分布中心区全面豪宅化14豪宅市场未来供应未来两年供应达428万方11个老盘仍有较充足的货源即将入市，约合260万方；未
20、来将新增8盘，约168万方。未来豪宅市场竞争激烈武汉2017-20182017-2018年豪宅项目格局区域项目均价水平(万元)体量（万方）状态老盘泛海国际芸海园3.1（含4000精装）35.8在售华发中城荟3.3（含5000精装）10待售（预计今年加推）CBD楚世家2.6（含5000精装）1.5待售（预计年底加推）越秀国际金融汇3.5（含5000精装）24四期新品下半年待推武汉天地3.8（含8000精装）20预计年底加推华发外滩首府毛坯3.6（5000精装选装）18预计年底加推万达御湖世家3.8（含4000精装）26已加推，目前剩余80套左右复地东湖国际待定208期预计下半年推出华侨城3.25
21、42目前地块售罄融创壹号院4（含75000精装）23预计马上推出2期绿地海珀御观3.2（含4000精装）40预计近期加推小计260.3即将入市新地块东湖金茂府待定14.2预计2017年10月份入市碧桂园晴川府待定12.64预计2017年10月份入市绿城黄浦湾待定36待入市万国府MOMA待定4预计2017年9月底入市华润万象城待定47.8待入市平安金茂地块待定21.78待入市龙湖杨泗港项目待定19.7待入市华发青岛路待定12.12待入市小计168.24合计428.54豪宅市场未来产品140平以上产品为未来供应主力目前主力在售豪宅项目中，除CBD及越秀国际金融汇以及华发外滩首府外，产品基本以140
22、平起步，面积配置整体偏大。华发外滩首府华发外滩首府1 14 40 010100 01 16 60 01 19 90 022220 0华发中城荟华发中城荟1 14545216216287287187187越秀国际金融汇越秀国际金融汇1 107071 124241 155551 19292CBDCBD楚世家楚世家1 1868625225225250 0及以上及以上两房小三房三房四房五房305305融创壹号院融创壹号院1 140401 1595996961 127271 175751 187-19087-1902402402602602852853603604484481 130301 150501
23、 18989215-220215-2203603601 120-12520-125万国府万国府MOMAMOMA1 155-16055-1602152151 170701 18080200200230230未来市场产品供应主力面积在140以上目前武汉豪宅总价集中在300-800万元，千万级以上豪宅产品较少；未来豪宅梯队逐渐拉开，区位地段核心不同、资源稀缺性不同直接影响产品形态不同与价格门槛不同。项目类型项目主力产品面积总价范围TOP类产品面积总价范围地段型豪宅华发中城荟143/187/216/287400万900万300-400复式（20套）预计1000万1500万元越秀国际金融汇108-163
24、390万650万资源型豪宅纯水岸东湖四房190四房240复式300以上武汉天地云廷三房217四房220-351780万1350万280-680复式（6套）480-520整层（18套）1000万2500万元规划型豪宅泛海国际香兰碧260-306780万1300万万达御湖世家252-306950万1200万目前武汉豪宅总价一梯队多为集中在资源型和规划型豪宅，地段型多为轻奢豪宅豪宅未来趋势级数差异放大千万豪宅以上占比逐年增加，项目成交总价段上涨。总价段2014年2015年2016年300万-800万93%84%73%800万-1000万3%10%10%1000万-1200万3%4%10%1200万以
25、上03%7%备注：成交总价结构（单位：套数占比）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2014年2015年2016年武汉豪宅总价走势300万-800万800万-1000万1000万-1200万1200万以上2014-2016年一线豪宅单价2万以上豪宅未来趋势门槛逐年提升从纯大尺寸产品，衍生丰富面积段产品趋势。项目类型项目名称产品类型主力产品面积TOP类产品面积地段型豪宅华发中城荟超高层三房143四房187/216/287300-400复式（20套）越秀国际金融汇（超）高层三房108-163四房193融创壹号院子资源型豪宅纯水岸东湖（超）高层四房190四房240复式3
26、00以上武汉天地云廷超高层、小高潮三房217四房220-351280-680复式（6套）480-520整层（18套）规划型豪宅泛海国际香兰碧高层四房260-306五房360五房600（毛坯顶层复式）万达御湖世家超高层三房183/193四房252-306地段型豪宅，倾向合理控制面积尺寸豪宅未来趋势产品丰富化武汉豪宅市场总结特征一：武汉豪宅价量出现小幅波动，上半年豪宅项目基本日光，140以上产品表现良好特征二：未来武汉豪宅供应多点开花，市中心全面豪宅化，140以上产品成为主流。武汉豪宅市场：武汉豪宅时代到来特征三：未来豪宅市场级数差异将逐渐扩大，豪宅总价段提高，千万级豪宅比例将逐渐增多，豪宅产品类
27、型更加丰富。户型设计注重功能多样性，减少客户需求弱的部分功能设置面积区间项目户型面积户型主卧数主主卧次主卧中西分厨保姆间衣帽间套房衣帽间套房200以下户型华发中城荟1453室2厅2卫11874室2厅3卫2越秀国际金融汇1003室2厅1卫1123室2厅1卫11073室2厅1卫1243室2厅2卫11303室2厅2卫11554室2厅2卫11924室2厅3卫2万达御湖世家1933室2厅3卫21833室2厅2卫1200300户型华发中城荟2174室2厅4卫3武汉天地2173室2厅3卫22374室2厅3卫22454室2厅3卫22914室2厅3卫2万达御湖世家2404室2厅3卫22564室2厅3卫2泛海国际
28、兰海园2604室3厅4卫3泛海国际香海园2414室3厅3卫2300以上武汉天地3224室2厅5卫43464室3厅4卫23514室3厅5卫3万达御湖世家3054室2厅3卫3泛海国际兰海园3064室3厅5卫3泛海国际香海园3605室4厅5卫4武汉豪宅产品功能多样性精装风格由强调地位、身份转为追求精神、内涵p 形象符号：外向、奢华、富丽堂皇p 形象符号：内涵、气质、文化、底蕴（代表项目：万达御湖世家）（代表项目：华发中城荟）武汉豪宅产品精装风格更内涵精装标准关注和投入点由精装品牌升级为装修用材及工艺细节武汉天地云廷万达御湖世家泛海国际香兰碧越秀国际金融汇华发中城荟以德系品牌为主，不对外报价，预估50
29、00元/以国际知名品牌为主，不对外报价，预估6000元/国内知名品牌为主，对外报价50006000元/国际知名品牌，预估3000元/以日系品牌为主，不对外报价，预估6000元/琉璃背景墙、云母饰面、石材内嵌铜条、意大利进口瓷板、石材同纹影木武汉豪宅产品精装注细节会所已成为武汉市场高端项目必有的配套设施，功能丰富武汉豪宅产品会所成标配设计理念从人本出发，注重细节设计，体现人文关怀卫生间防潮罩卧室USBUSB接口夜行灯厨房多插座，带独立开关卫生间储物平台玄关处鞋柜设置隐藏式挂钩抽屉均带弹簧阻尼可伸缩活动水龙头YKKYKK半开全开窗户开关设计：结合场景设置不同的开关，保证安全便利厨卫细节：设置隐蔽收
30、纳系统、使用便捷门窗细节：兼顾安全性及实用性（代表项目：华发中城荟）武汉豪宅产品设计更人文豪宅项目智能化为打造趋势，着眼全新生活方式及价值传递武汉天地云廷华发中城荟智能化及人性化配置智能化及人性化配置远程网络家居控制系统PM2.5新风除霾系统室内水暖地暖系统全屋净水系统室内家居控制系统可视对讲系统可视对讲系统新风除霾系统全屋净水系统武汉豪宅产品智能成趋势类别资源型豪宅客户规划型豪宅客户地段型豪宅客户客户来源城市顶级客户地缘客户、省内外客户地缘客户客户年龄家庭构成40-50岁客群为主，三口及多口之家，事业有成，家庭稳定40-50岁客群为主，城市中坚力量，偏成熟稳重；三口之家或多口，家庭稳定30-
31、40岁客群为主，较为年轻；多为三口之家，家庭架构初步形成置业目的与次数三次及多次置业，改善自住为主自住为主，多为三次及以上置业自住兼投资为主，多为三次置业职业与交通工具私营业主，城市塔尖客户私营业主为主（主要来自房地产、金融、贸易等行业）以私营业主为主，其次为企事业单位中高管，积累了一定财富与资产资产与购买力上亿资产具备购买千万级以上豪宅实力千万至上亿资产具备购买千万豪宅实力千万资产主要承受百万级房产关注点资源的占有，身份标签（圈层）极致产品，领先生活方式规划价值、升值潜力地段价值，产品尺度顶级地段、资源集合、产品功能置业特征追求最好的观景效果关注产品功能设置，舒适度生活理念与先进生活方式的追
32、求在区域项目规划价值兑现后，追求户型尺度的豪，看中装修的奢华感跻身一线豪宅阵营，追求绝对地段价值，城市中心顶级资源集合豪宅阵营客户存在层次梯度，对位项目价值驱动，关注点和置业特征有异武汉豪宅产品客户需求武汉豪宅产品总结特征一：武汉现有城市豪宅凸显精致，华贵的气质，基于对资源及地段占有之上的极致产品打造。特征二：产品力方面，依靠整盘影响力的构建，单靠住宅难以到达，主要由商业与商务两个板块完成，作为高端住宅的价值依托。武汉豪宅产品力组成：稀缺资源+核心地段+极致产品特征三：武汉豪宅精装及会所成为基本趋势，现有标准存有更强的体验提升空间。特征四：装修用材稀缺化，装修风格重内涵，设计以人为本，智能家居深度运用是发展趋势谢谢谢谢Thank youThank you强强合作强强合作 共赢未来共赢未来29
