1、 第一节 资产评估的产生与发展 第二节 资产评估的定义和特点 第三节 资产评估的目的 第四节 资产评估假设与原则,第一章 资产评估概述,学习目标, 掌握资产评估活动、资产评估学、资产评估基本要素； 掌握资产评估特性； 掌握资产评估与社会经济发展的关系。, 资产评估活动的基本要素； 资产评估与社会经济发展的关系。,重点难点,第一节 资产评估的产生与发展,一、资产评估产生和发展的三个阶段 二、国外资产评估的发展历程 三、我国资产评估的发展历程,一、资产评估产生和发展的三个阶段,总体看来，资产评估的产生和发展大体经历了三个阶段，即原始评估阶段、经验评估阶段和科学评估阶段。 （一）原始评估阶段 随着私
2、有制的发展，出现了商品生产和商品交易，而生产商品的资产交易也随之产生并得到发展，于是产生了资产评估的客观需要。原始评估阶段的资产评估具有以下几个鲜明的特点： 1.直观性。 2.非专业性。 3.无偿性。,一、资产评估产生和发展的三个阶段,（二）经验评估阶段 随着经济的进一步发展和商品、资产交易频率的提高，资产评估业务也逐步向专业化和经常化方向发展，从而也就产生了一批具有一定评估经验的评估人员。从时间上看，前资本主义阶段的资产评估基本上处于经验评估阶段。 （三）科学评估阶段 本书所讨论的资产评估就是科学阶段的资产评估，是指由专门的机构和人员，根据特定的目的，遵循公认的评估原则和程序，运用科学的方法
3、，对资产的现时价格进行评定和估算的过程。,二、国外资产评估的发展历程,资产评估行业在国外可以追溯到14-15 世纪, 当时, 西欧很多城市的手工业非常发达, 逐步形成了大量的具有一定规模的集市市场, 对商品的价格鉴定这个职业开始了萌芽。直到1792 年英国测量师学会的成立, 现代意义的资产评估才正式拉开帷幕。国际上出现专业的资产评估是在19世纪的后期，距今已有一百多年的历史。资产业务的发展是评估业兴起的推动力。西方国家资产业务发展较早, 早在19 世纪, 由于股份制和信用制度的发展, 企业合并、丰富等资产重组的大规模兴起以及各项财产税制的需要。美国的资产评估业务就初步发展起来，美国资产评估业约
4、也有100多年的历史，是世界上发展较快的国家之一。,三、我国资产评估的发展历程,我国真正科学意义上的资产评估行为起步于80年代末期，是随着中国改革开放，外资进入中国，为避免中方投资多以账面价值计算造成国有资产严重流失的迫切需要开始的。经过20多年的发展，资产评估服务对象已由国有产权主体扩展为多种所有制产权主体，业务领域涉及企业价值评估、金融资产评估、知识产权资产评估、森林资源资产评估等诸多新兴领域，尤其是在上市公司重大资产重组、关联交易、收购与出售资产、资产减值测试等业务及其信息披露、公允价值计量等领域，扮演了价值发现、价值判断、价值实现的重要角色。,第二节 资产评估的定义和特点,一、资产及其
5、分类 二、资产评估的定义 三、资产评估的特定 四、资产评估的功能和作用 五、资产评估与会计、审计及清产核资的关系,一、资产及其分类,（一）资产的概念 资产是指由企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。资产具有以下特征： 1资产预期会给企业带来经济利益 2资产应为企业拥有或者控制的资源 3资产是由企业过去的交易或者事项形成的 4.资产必须能够用货币来计量,一、资产及其分类,（二）资产的分类 分类按照不同的标准，资产可以分为不同的类别。按耗用期限的长短，可分为流动资产和长期资产；根据具体形态，长期资产还可以作进一步的分类；按是否有实体形态，可分为有形资产和无
6、形资产中国会计实务中，综合这几种分类标准，将资产分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产等类别。 流动资产是指可以在一年或超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等。,一、资产及其分类,（三）资产的特点 资产（assets）是企业从事生产经营活动的物质基础，具有以下几方面特征： 1资产是一项由过去的交易或者事项形成的资源。 2资产必须由企业拥有或控制。 3资产预期会给企业带来经济利益。 按照中国的企业会计准则，符合上述资产定义的资源，还要在同时满足以下条件时，才能确认为资产： 与该资源有关的经济利益很可能流入企业。 该资源的成本或
7、者价值能够可靠地计量。,二、资产评估的定义,（一）资产评估的概念 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。,二、资产评估的定义,（二）资产评估的要素 资产评估包含有八个基本要素，即： 1.资产评估的主体 2.资产评估的客体 3.资产评估的依据 4.资产评估的原则 5.资产评估的范围 6.资产评估的标准 7.资产评估的方法 8.资产评估的目的,三、资产评估的特点,理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的性质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有
8、重要意义。一般来说，资产评估具有以下特点： （一）市场性 （二）公正性 （三）专业性 （四）咨询性,四、资产评估的功能和作用,（一） 资产评估的功能 1.评估功能，即对资产及其经营效果进行评价,做出客观公正的评议判断。 2.评值功能，即指资产评估活动对资产的实际现时价值进行评定估算的职能。 3.界定功能，即指资产评估具有界定资产持有者各方对所拥有的产权价值和份额的作用。,四、资产评估的功能和作用,（二）资产评估的作用 资产评估的作用是指资产评估功能在运用中产生的客观效果。它是评估人员履行了资产评估功能、完成了资产评估任务的结果，是资产评估工作的外在表现或显示，是资产评估工作的具体化。资产评估主
9、要发挥以下三个方面的作用: 1.咨询作用 2.鉴证作用 3.促进作用,五、资产评估与会计、审计及清产核资的关系,（一）资产评估与会计的关系 1.资产评估与会计的联系 资产评估与会计的联系主要表现为在特定条件下，资产会计计价租财务报告要利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面 。 2.资产评估与会计的区别 (1）二者的性质和职能不同 (2）二者的执行操作者不同 (3）二者的依据和方法不同 (4）二者的总体目标不同,五、资产评估与会计、审计及清产核资的关系,(二)资产评估与审计的关系 二者虽然有一定的联系，但也有较大的差别。 1.资产评估与审计的联系 (1)有相当部分工作采用了审
10、计的方法，具有“事实判断”的性质 (2)有相当部分可借鉴审计的方法进行 (3)经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据 2.资产评估与审计的区别 (1)二者产生背景、目的与特征不同 (2)二者工作人员遵循的原则不同 (3)二者专业基础知识不同 (4)二者对业务的处理标准不同,五、资产评估与会计、审计及清产核资的关系,(三)资产评估与清产核资的关系 1.资产评估与清产核资的联系 两者一般都需要进行资产清查并重新确定资产账面价值，使之账实相符，都会对资产管理产生积极作用。而且，在对企业资产进行评估时，清产核资还是资产评估必不可少的基础工作。 2.资产评估与清产核资的区别 (1)工作主
11、体及效用不同。 (2)内容范围及目标不同。 (3)评定依据及时机不同。,第三节 资产评估的目的,一、资产评估的一般目的 二、资产评估的特定目的 三、资产评估特定目的在评估中的地位和作用,一、资产评估的一般目的,（一）资产评估的一般目的或资产评估的基本目标，是由资产评估的性质及其基本功能决定的。 （二）资产评估的一般目的或资产评估的基本目标，是由资产评估在评估时点的公允价值。,二、资产评估的特定目的,资产评估作为一种资产价值判断活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，这里的资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。,1.资产转让。 2.
12、企业兼并。 3.企业出售。 4.企业联营。 5.股份经营。 6.中外合资(合作)。,7.企业清算。 8.担保。 9.企业租赁。 10.债务重组。 11.引起资产评估的其他合法经济行为,三、资产评估特定目的在评估的地位和作用,1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。 2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。,第四节 资产评估假设与原则,一、资产评估假设 二、资产评估原则,一、资产评估假设,适用资产评估的假设有以下几种： 1.交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基
13、本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2.公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假说明或限定。 3.持续使用假设 持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。 4.清算假设 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。,二、资产评估原则,（一）资产评估工作原则 资产评估的一般原则是在所有资产评估活动中都应当遵循的规则和准则。一般原则分为： 1.真实性原则。 真实性原则要求资产评估的当事人应当以真
14、实的资料、文件和数据，本着认真负责的态度对资产进行评估;最后得出的结论应当能够反映真实情况。 2.合法性原则。 合法性原则是指资产评估委托人、资产评估机构的工作人员等应当按照与资产评估有关的法律、法规、政策的规定和要求开展资产评估活动。,二、资产评估原则,3.可行性原则。 可行性原则要求资产评估当事人尤其是资产评估机构方在资产评估过程中，应当采取科学可行的评估方法、评估手段、评估方案等，以保证资产评估能够得以顺利完成。 4.客观性原则。 即企业资产评估应当严格按照评估目的、评估程序以及事先设计的评估方案进行，不能任意偏离或者变更；同时应当以企业提供的相关数据、文件、资料等作为评估的客观依据，不
15、能以主观判断代替客观评估行为。,二、资产评估原则,5.独立性原则。 这一原则的主要内容是，资产评估机构以及具体操作评估事务的评估人员应当凭借自己的评估技术知识和水平，独立地进行评估，工作独立，不受外界的各种影响。 6.简易性原则。 简易性原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的效率。,二、资产评估原则,（二）资产评估技术原则 资产评估的技术原则是指资产评估机构在设计评估方案、选择评估方法时应遵循的基本准则。分为： 1.预期收益原则。 2.贡献原则。 3.供求原则。 4.替代原则。 5.外在性原则。,本章小结,资产评估的产生
16、与发展有其客观基础，资产评估的发展演变与社会经济条件的发展演变密切相关。资产评估活动的出现、资产评估服务领域的不断扩大、资产评估学科的产生，都是由于市场经济的发展推动所致。与市场经济不同发展阶段相适应，在资产评估的不同发展阶段形成了不同时期的鲜明的特点。把握社会经济发展与资产评估发展关系的主线是资产评估实践及理论体系和方法体系构建的基础，也是学习掌握资产评估理论及方法的基础。,复习思考题,一、简答 1.资产评估的概念。 2.资产评估的要素。 3.资产评估的特点。 4.资产评估的功能。 5.资产评估的作用。 二、论述 1.简要阐述资产评估产生与发展的三个阶段。 2.简要阐述资产评估与会计、审计及
17、清产核资的联系及区别。, 第一节 商品价值决定理论 第二节 货币时间价值理论 第三节 资产补偿理论 第四节 资产评估价值类型,第二章 资产评估的原理,学习目标, 了解有关资产评估价值及其价值决定等方面的各种价值理论、价值观 了解资产评估学的研究对象、资产评估价值的影响因素 了解评估价值多样性产生的条件, 劳动价值论、效用价值论、新古典经济学价值论的内容及意义 货币时间价值、资产补偿理论的内容及其在资产评估中的运用,重点难点,第一节 商品价值决定理论,一、劳动价值理论 二、边际效用价值论 三、马克思劳动价值理论,一、劳动价值理论,劳动价值论是认为价值是一种凝结在商品中的无差别的人类劳动，即抽象劳
18、动所创造的理论。商品价值决定于体现和物化在商品中的社会必要劳动量的理论。价值是一个商品经济范畴。产品成为商品以交换为前提。交换就有个比率的问题。价值以这个比率，也就是以交换价值为其具体的表达形式。因此，价值的实质往往被模糊了。人们是在长期的历史过程中，逐渐认识价值和劳动的关系的。,二、边际效用价值论,边际效用价值论的特点是以主观心理解释价值形成过程，认为商品的价值是人对物品效用的感觉和评价；效用随着人们消费的某种商品的不断增加而递减；边际效用就是某物品一系列递减的效用中最后一个单位所具有的效用，即最小效用，它是衡量商品价值量的尺度。它还提出了市场价格论，认为市场价格是在竞争条件下，买卖双方对物
19、品的主观评价彼此均衡的结果。边际效用价值论的主要代表人物是庞巴维克。边际效用价值论是边际效用学派理论的核心和基础。边际效用价值论者认为，商品价值由该商品的边际效用决定。,三、马克思劳动价值论,马克思主义的劳动价值论是马克思创立并完成的，包括以下内容： 商品具有二重性，即价值和使用价值，使用价值是商品的自然属性，具有不可比较性。商品的使用价值和价值等范畴，是马克思用来说明商品的自然属性和社会属性的概念，深刻地揭示了商品的本质。 马克思劳动价值论体系的重要缺陷，在于没有一贯地坚持无差别人类劳动的标准，没有认识劳动领域的剥削，劳动与价值之间的关系没有彻底澄清。,第二节 货币时间价值理论,一、货币时间
20、价值的概念 二、货币时间价值的计算 三、货币时间价值与资产评估的联系,一、货币时间价值的概念,货币的时间价值就是指当前所持有的一定量货币比未来获得的等量货币具有更高的价值。 货币的时间价值的定义：从量的规定性来看,货币的时间价值是没有风险和没有通货膨胀下的社会平均资金利润率。 货币的时间价值是：指货币经过一定时间的投资和再投资所增加的价值，称为资金的时间价值。货币的时间价值不产生于生产与制造领域，产生于社会资金的流通领域。,二、货币时间价值的计算,（一）单利和复利 1.单利的计算 本金在贷款期限中获得利息，不管时间多长，所生利息均不加入本金重复计算利息。 P本金，又称期初额或现值； I利息；
21、r利率，通常指每年利息与本金之比； F本金与利息之和，又称本利和或终值； t（n)时间(计算利息的期数）。 单利利息计算： I=Prt,二、货币时间价值的计算,2.复利计算 每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。 （1）复利终值 F=P(1 + r)n 其中(1 + r)n被称为复利终值系数或1元的复利终值，用符号（F/P,r,n）表示。,二、货币时间价值的计算,（2）复利现值 P=F(1 + r)-n 其中(1 + r)-n称为复利现值系数，或称1元的复利现值，用（P/F,r,n）表示。 （3）复利利息 I=S-P （4）名义利率与实际利率 复利的计息期不
22、一定总是一年，有可能是季度、月、日。当利息在一年内要复利几次，给出的年利率叫做名义利率。,二、货币时间价值的计算,（二）年金的货币时间价值 在财务管理学中我们把定期等额收付款的形式叫做年金（Annuity）。 1.后付年金的货币时间价值计算 后付年金又称普通年金（Ordinary Annuity），是指每次收付款的时间都发生在年末后付年金的货币价值计算有两个方面：后付年金的终值和现值。,二、货币时间价值的计算,2.先付年金的货币价值计算 与后付年金不同，先付年金（Annuity Due）是指每次收付款的时间不是在年末，而是在年初。先付年金在现实生活中也很多。比如，租房户每个月在月初支付房租，学
23、生在学期开学支付学费，等等。先付年金货币时间价值的计算包括两个方面：终值和现值。,二、货币时间价值的计算,3.永续年金 一般的年金都有一个有限的期限，但在现实生活中，有些年金很难确定它的收付款何时结束。比如一个股东持有一个企业的股票，如果该企业每年每股股利相同，那么只要该企业不被清算，这种股利总会支付下去，很难确定它的最后期限。我们将这种无限期定额收付的年金称为永续年金。,二、货币时间价值的计算,【例2-3】小王是位热心于公众事业的人，自1995年12月底开始，他每年都要向一位失学儿童捐款。小王向这位失学儿童每年捐款1000元，帮助这位失学儿童从小学1年级读完九年义务教育。假设每年定期存款利率
24、都是2%，则小王九年捐款在2003年底相当于多少钱？ 【例2-7】（奖学金问题）归国华侨吴先生想支持家乡建设，特地在祖籍所在县设立奖学金。奖学金每年发放一次，奖励每年高考的文理科状元各10000元。奖学金的基金保存在县中国银行支行。银行一年的定期存款利率为2%。问吴先生要投资多少钱作为奖励基金？,二、货币时间价值的计算,【例2-5】（专营权使用费问题）孙女士看到在邻近的城市中，一种品牌的火锅餐馆生意很火暴。她也想在自己所在的县城开一个火锅餐馆，于是找到业内认识进行咨询。花了很多时间，她终于联系到了火锅餐馆的中国总部，总部工作人员告诉她，如果她要加入火锅餐馆的经营队伍，必须一次性支付50万元，并
25、按该火锅品牌的经营模式和经营范围营业。孙女士提出现在没有这么多现金，可否分次支付，得到的答复是如果分次支付，必须从开业那年起，每年年初支付20万元，付3年。三年中如果有一年没有按期付款，则总部将停止专营权的授予。假设孙女士现在身无分文，需要到银行贷款开业，而按照孙女士所在县城有关扶持下岗职工创业投资的计划，她可以获得年利率为5%的贷款扶植，孙女士现在应该一次支付还是分次支付呢？,三、货币时间价值与资产评估的联系,货币时间价值理论是资产评估收益法的理论基础，是了解资产减值的重要方法和思路。货币时间价值理论是对影响货币时间价值的各种因素的分析，是判断与分析资产未来收益的重要依据。在资产评估中凡是采
26、用收益法对有形资产和无形资产进行评估，都必然要涉及货币收益的时间价值问题，,第三节 资产补偿理论,一、资产补偿理论的基本内容 二、资产补偿理论与资产评估的联系,一、资产补偿理论的基本内容,1.企业资产的正常运营，必须以投入的生产要素得到合理补偿为前提；扩大再生产，补偿的同时还必须增加投入。 2.资产的补偿分为价值补偿和实物补偿。 3.补偿方式：流动资产通常从销售收入中扣除生产成本来补偿；固定资产以一定的折旧率来提取折旧基金补偿、资产补偿理论的基本内容。,二、资产补偿理论与资产评估的联系,1.补偿是一个连续过程，补偿程度越高，积累越多，被评估资产的价值越低。被评估资产的现实价格是一个经过补偿后的
27、资产价值，这一价值大小直接取决于补偿程度。 2.补偿方式影响评估方式。 3.补偿程度可作为评估结果的矫正和补充。,第四节 资产评估价值类型,一、资产的价值类型 二、资产评估标准 三、资产评估价值类型的选择与使用,一、资产的价值类型,价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。 （一）公允市场价值（fair market value) （二）投资价值（investment value） （三）账面价值（book value） （四）内在价值（intrinsic value） （五）重置价值（replacement value） （六）清算价
28、值（Liquidation value） （七）在用价值（value-in-use）,二、资产评估标准,资产评估标准是指资产评估业务所适用的价格标难。它要求估价类别与资产业务相匹配。根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例。国际资产评估标准的几个重要概念： 1. 土地和资产 在我国的社会经济制度下，土地所有权永久属于国家，企业法人、经济组织及个人经有偿转让所取得只是土地使用权，且这种使用权按土地的用途规定有不同的使用年限。我们所能评估的是土地的使用权而非所有权，这是与西方资产评估有关土地评估的本质区别。,二、资产评估标准,2. 资产的最佳使用 国际资产评估标准按其适用性分为标准1-4，每个标
29、准分为引言、范围、定义、与会计准则的关系、标准说明、讨论、公布事项、偏差条款、生效日期九个部分。下面对每个标准所包含的内容做一简单介绍。 标准1：以市场价值为基础的评估 标准2：以非市场价值为基础的评估 标准3：以财务报告及会计事项为目的的资产评估 标准4:抵押贷款、抵押和债券的评估,三、资产评估价值类型的选择与使用,1.在满足各自定义及相应使用条件的前提下，市场价值和市场价值以外的价值类型的评估结论都是合理的。 2.注册资产评估师执行资产评估业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。 3.注册资产评估师选择价值类型，应当考虑价值类型与评估假设的相关性。
30、 4.评估方法是估计和判断市场价值和市场价值以外的价值类型评估结论的技术手段，某一种价值类型下的评估结论可以通过一种或者多种评估方法实现。,三、资产评估价值类型的选择与使用,5.当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。 6.注册资产评估师执行资产评估业务，当评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者，并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数时，通常应当选择投资价值作为评估结论的价值类型。,三、资产评估价值类型的选择与使用,7.注册资产评估师执行资
31、产评估业务，评估对象是企业或者整体资产中的要素资产，并在评估业务执行过程中只考虑了该要素资产正在使用的方式和贡献程度，没有考虑该资产作为独立资产所具有的效用及在公开市场上交易等对评估结论的影响，注册资产评估师通常应当选择在用价值作为评估结论的价值类型。 8.注册资产评估师执行资产评估业务，当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等情况时，注册资产评估师通常应当选择清算价值作为评估结论的价值类型。,三、资产评估价值类型的选择与使用,9.注册资产评估师执行资产评估业务，当评估对象无法或者不宜整体使用时，注册资产评估师通常应当考虑评估对象的拆零变现，并选择残余价值作为评
32、估结论的价值类型。 10.注册资产评估师执行以抵（质）押为目的的资产评估业务，应当根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型。,三、资产评估价值类型的选择与使用,11.注册资产评估师执行以税收为目的的资产评估业务，应当根据税法等相关法律、法规的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型。 12.注册资产评估师执行以保险为目的的资产评估业务，应当根据保险法等相关法律、法规和契约的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场
33、价值以外的价值类型作为保险标的物评估结论的价值类型。,三、资产评估价值类型的选择与使用,13.注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务，应当根据会计准则等相关规范关于会计计量的基本概念和要求，恰当选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型。 14.注册资产评估师应当根据资产评估准则评估报告对价值类型及其定义进行披露。,本章小结,对资产评估研究对象的正确认识和理解是正确认识资产评估理论的基础。资产评估作为一种价值判断活动，它要解决和解释的是如何衡量价值，其李林基础是市场定价理论。资产评估学所要研究的是资产功能与资产利用，以及资产功能和资产利用与市场供求和市场评价之间逻辑
34、关系及数量关系。把握资产评估研究对象及理论基础是理解资产评估方法体系，以及学习掌握资产评估方法的钥匙。,复习思考题,一、简答 1.资产的价值类型。 2.土地和资产的定义。 3.简述什么叫资产的最佳使用。 4.市场价值的定义。 5.国际资产评估标准按其适用性可分为4个标准，每个标准的定义。 二、论述 1.资产补偿理论的基本内容。 2.资产补偿理论与资产评估的联系。, 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 资产评估方法的比较和选择,第三章 资产评估基本方法,学习目标,了解和掌握资产评估途径和技术方法的理论基础、使用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式以及
35、各种评估技术途径与方法之间的关系。,重点难点,市场法的优缺点及应用 成本法的优缺点及应用 收益法的优缺点及应用 市场法、成本法、收益法的比较,第一节 市场法,一、市场法的含义 二、市场法的基本前提和适用范围 三、市场法的基本程序 四、市场法中的具体评估方法,一、市场法的含义,市场法，它是利用目前市场上相同或相似参照物的交易价格，通过直接比较或类比分析来确定被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术手段。,二、市场法的基本前提和适用范围,（一）市场法的基本前提 1. 要有一个充分活跃的公开市场 这一前提条件，为市场法的应用提
36、供了寻找参照物的场所。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动 这一前提条件，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。,二、市场法的基本前提和适用范围,（二）市场法的适用范围 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一，因为它运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，很容易被资产业务各当事人所接受。实务中，主要用于产权交易活跃的单项资产的评估。在对企业进行整体资产评估时，一般不用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产做参照物。,三、市场法的基本程序,
37、运用市场法一般应通过以下几个具体步骤： （一）选择充分和恰当的参照物 （二）分析与确定可比较因素 （三）量化可比指标之间的差异 （四）调整参照物交易价格 （五）综合分析确定评估结果,四、市场法中的具体评估方法,一般来说，按照参照物与被评估资产的相似程度可分为两大类： （一）直接比较法 基本公式为： 评估对象价值=参照物成交价格基本特征差异源 或：评估对象价值=参照物价格评估对象某特征参照物某特征） 在具体操作过程中，主要包括但不限于以下技术方法：如现行市价法，市价折扣法，功能价值类比法，价格指数法和成新价格调整法等。,四、市场法中的具体评估方法,（二）类比调整法 是指在公开市场上找不到与被评估
38、资产完全相同的或基本相同的资产，但可找到类似资产作为参照物。以类似资产的成交价格为基础，再对差异系数作必要调整，从而确定被评估资产的现行市价。 类比调整发在具体应用过程中，主要有以下技术方法： 1.市场售价类比法 2.市盈率乘数法,第二节 收益法,一、收益法的含义 二、收益法的基本前提和适用范围 三、收益法的基本程序 四、收益法中的具体评估方法 五、收益法的优缺点,一、收益法的含义,收益法，又称收益现值法或收益还原法，它是通过估测被评估资产未来预期收益的现值，借以确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。所谓收益现值，是指被评估资产在未来特定时期内的预期收益按照资产购买者所要求的必要报酬率这算成
39、评估基准日价值的总金额。收益法是资产评估若干评估思路中的一种，也是时限该评估技术思路的若干技术方法的集合。,二、货币时间价值的计算,（一）单利和复利 1.单利的计算 本金在贷款期限中获得利息，不管时间多长，所生利息均不加入本金重复计算利息。 P本金，又称期初额或现值； I利息； r利率，通常指每年利息与本金之比； F本金与利息之和，又称本利和或终值； t（n)时间(计算利息的期数）。 单利利息计算： I=Prt,二、收益法的基本前提和适用范围,（一）收益法的基本前提 收益法是指依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的方法，运用收益法必须具备以下前提条件： 1.评估对象的预期收益能
40、够预测并且可以用货币计量 2.评估对象拥有者获得预期收益所承担的风险能够预测并且可以用货币衡量 3.评估对象预期获利年限可以预测,二、收益法的基本前提和适用范围,(二)收益法的适用范围 从总体上讲，收益法评估的对象是具有持续经营能力并能不断获得收益的经营性资产。如涉及企业股权变动的企业整体资产评估、收益性房地产的评估、自愿性资产评估、无形资产和长期投资的评估较适宜于选择收益法来评估。而一些非经营性资产，如附属学校、医院的资产，职工的福利住房、寺庙等则不变采用收益法评估,三、收益法的基本程序,采用收益法进行评估，其基本步骤包括：（1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、
41、财务状况、市场形势以及经营风险等；（2）分析测算被评估对象的未来预期收益；（3）确定折现率或资本化率；（4）用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益这算成现值；（5）分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，但最终要确定出收益额、折现率或资本化率和收益期限这三个参数，收益法才能得以实施。,四、收益法中的具体评估方法,收益法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。为了便于掌握收益法的具体公式，先对公式中所有的字符含义作统一的定义： P评估值； t年序号； Pt未来第t年的价格或预期变现值； Rt未来第t年的预期收益； r折现率或资本化率； n有确定收益的预期年期；
42、 N收益总年期； A年金。,四、收益法中的具体评估方法,（一）每年纯收益不等，且收益年期有限时 （二）每年纯收益不变，且收益年期有限时 （三）每年纯收益不变，且收益年期无限时 （四）年收益在n年以后（不含第n年）保持不变，且收益年期无限时 （五）年收益在n年以后（不含第n年）保持不变，且收益年期有限时（N）时 （六）年收益按等差级数变化 （七）年收益按等比级数变化 （八）已知未来若干年后（t年）或预计变现时的资产价格（Pt）,五、收益法的优缺点,（一）收益法的优点：（1）收益法着眼于未来看资产价值，考虑资产的未来收益和货币时间价值，具有较强的科学性和合理性。（2）能够较真实、准确地反映资产本金
43、化的价值。（3）在投资决策时，应该用收益法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。 （二）收益法的缺点：（1）预期收益额的预测难度较大，收较强的主卦和未来收益不可预见因素的影响。（2）在评估中使用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预见未来收益的单项资产评估。,第三节 成本法,一、成本法的基本概念 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法,一、成本法的基本概念,成本法是指在被评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。程序是：首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，最后将其从重置成
44、本中予以扣除而得到被评估资产价值。其基本思路是重建或重置被评估资产。成本途径的理论表达式为： 资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济学贬值,二、成本法的基本前提,运用成本法时，要求被评估资产具有以下前提条件： 1.被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态，其内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。 2.被评估资产应当具备可利用的历史资料。同时，现时资产与历史资料具有相同性或可比性。 3.形成资产价值的耗费是必须的。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。,三、成本法中的基本要素,进行资产评估时，必须充分考
45、虑使资产价值下降的因素对价值产生的不利影响，并从复原重置成本中予以扣减。 所以，成本法涉及四个基本要素： 1.资产的重置成本 资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。 2.实体性贬值 3.功能性贬值 4.资产的经济性贬值,四、成本法中的具体评估方法,（一）重置成本的估算方法 1.细节分析法 2.价格指数法 3.功能价值类比法 指利用功能价值关系估测评估对象重置成本的技术方法。 （1）线性法。 （2）指数法。,四、成本法中的具体评估方法,（二）实体性贬值的估算方法 1.成新率:成新率是指借助于资产的新旧程度来确定其实体性贬值程度的方法。 2.使用年限法:使用年限法是指利用被评估资产的
46、实际已使用年限与其总使用年限的比例来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体贬值的方法。 3.修复费用法：对于可通过更换部件、修复加工能够恢复资产效能且经济上合算的可以补偿的有形损耗，可直接计算其将要支付的修复费用总额，以此作为资产可修复的实体性贬值。,四、成本法中的具体评估方法,（三）功能性贬值的估算 1.功能性贬值的概念 功能性贬值，是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产的功能性贬值主要表现为超额投资成本和超额运营成本两种。 2.功能性贬值的估算方法 由于资产的功能性贬值表现为超额投资成本和超额运营成本两种。,四、成本法中的具体评估方法,（四）资产经济性贬值的估算 资产
47、的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。 1.年收益损失本金化法。 2.功能价值指数。 这种方法即通过估算被评估资产生产能力的变化来评价经济性损耗。,第四节 资产评估价方法的比较和选择,一、资产评估方法之间的关系 二、资产评估方法的选择,一、资产评估方法之间的关系,（一）资产评估方法之间的联系 运用不同的评估途径和方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种途径和方法，如果使用这些途径和方法的前提条件同时具备，
48、而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种途径和方法得出的结果应该趋同。,一、资产评估方法之间的关系,（二）资产评估方法之间的区别 各种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价值。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。 1.理论依据的差异 2.基本前提的差异 3.评估思路的差异 4.经济属性和市场内涵的差异。 5.评估角度的差异。,二、资产评估方法的选择,评估方法选择，实际上包含了3个不同层面的资产评估方法的选择过程：第一个层面是评估的技术思路的层面；第二个层面是在各种评估思
49、路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。 1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 2.资产评估方法必须与评估对象相适应。 3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。,本章小结,资产评估途径与评估方法是资产评估的工具与手段，在资产评估中有着重要的作用。作为资产评估的工具和手段，评估途径与评估方法之间具有替代性和可比性。作为独立存在的评估工具，它们又有差别性。充分掌握每一评估途径的内涵、应用前提条件，以及对评估参数的要求，是正确理解和认识资产评估途径的基础，同时也是正确运用评估途径及其方法的基础。,复习思考题,一、简答 1.市场法定义。 2.采用收益法进行评估的基本步骤。 3.成本法进行评估的基本前提。 4.成本法中的基本要素。 5.功能性贬值的概念。 二、论述 1.简述资产评估方法之间的关系。 2.简述如何进行资产评估方法的选择。,复习思考题,三、计算 1.运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，共消耗l5吨，评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为
