1、土地增值税中央财经大学财政税务学院CONTENTS目 录01土地增值税概述02纳税人与征税范围03税率04应税收入与扣除项目的确定05应纳税额的计算06税收优惠07征收管理导入案例某公司销售一栋已使用过的办公楼，取得收入500万元（不含增值税），办公楼原价500万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本价为700万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费80万元（不含增值税）。该公司销售此办公楼应缴纳的土地增值税是多少？01土 地 增 值 税 概 述土地增值税的概念土地增值税是对在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人征收的一种税。我国现行土地增值税的基本
2、法律规范是1993年12月13日国务院颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称土地增值税暂行条例）。土地增值税的特点 1.1.以转让房地产取得的增值额为计税依据以转让房地产取得的增值额为计税依据我国的土地增值税属于“土地转移增值税”类型，是将土地、房屋的转让收入合并征收的。其中，增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。【知识要点提醒】土地增值税的增值额与增值税的增值额不同，土地增值税的增值额是征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。2.2.征税面比较广征税面比较广凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免
3、税的以外，均应依照法律规定缴纳土地增值税。也就是说，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。土地增值税的特点 3.3.实行超率累进税率实行超率累进税率土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低作为依据，按照累进原则设计，实行分级计税。增值率高的，适用税率高、多纳税；增值率低的，适用税率低、少纳税。4.4.按次征收按次征收土地增值税是在房地产发生转让的环节实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征收一次土地增值税。5.5.采用扣除法和评估法计算增值额采用扣除法和评估法计算增值额土地增值税在
4、计算方法上考虑了我国的实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额并计征土地增值税。【即学即用】下列有关我国土地增值税的说法中错误的是（）。A.实行按次征收B.征税面比较广C.以转让房地产的增值额为计税依据D.实行超额累进税率【答案】D土地增值税的特点增强国家对房地产开发和增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控房地产交易市场的调控开征土地增值税，利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控，抑制房价的过快上涨，以保护房地产业和房地产市场的健康发展
5、，控制投资规模，促进土地资源的合理利用，调节部分单位和个人通过炒买、炒卖房地产取得的高额收入。【小思考】我国基于什么原因开征土地增值税？增加国家财政收入增加国家财政收入在我国，土地资源属国家所有，国家为土地的完整、不受侵犯及开发投入了巨额资金，因而应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。对土地增值收益征税，可以为增加国家财政收入开辟新的财源。土地增值税属于地方财政收入，有利于地方政府积累资金进行经济建设。土地增值税的作用02纳税人与征税范围 土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织
6、。个人包括个体经营者。【知识要点提醒】凡是有偿转让房地产，并且取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税人。纳税人征税范围基本规定 土地增值税的征税范围指转让房地产。1.1.基本规定基本规定 土地增值税是对转让房地产的行为征税。转让房地产是指下列行为:(1)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。(2)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。土地承包经营权流转,不征收土地增值税。征税范围具体规定2.2.具体规定具体规定（1 1）房地产的继承、赠予）房地产的继承、赠予因为这种情况只发生了房地产产权的转让，没有取得相应的 收入，属于无偿
7、转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡之后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。虽然这种行为发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属变更而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。征税范围具体规定房地产的赠予。房地产的赠予是指房产所有人、土地使用权所有人将自己拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但是，这里的“赠予”仅指以下情况：第一，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予
8、直系亲属或承担直接赡养义务的人。第二，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的。虽然房地产的赠予发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠予不属于土地增值税的征税范围。【小思考】不征土地增值税的房地产赠予行为包括哪些情况？征税范围具体规定（2 2）房地产的出租）房地产的出租房地产的出租是指房产所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。对于房地产的出租来说，虽然出租人
9、取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。【小思考】W拥有一处房产，由于经常不居住，于是将房子出租给其他个人使用，租期为两年，每月租金为2000元，并按月支付租金。是否应对W取得的租金收入征收土地增值税？征税范围具体规定（3 3）房地产的抵押）房地产的抵押房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产产权、土地使用权在抵押期间的产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用人仍能对房地产行使占用、使用、收益等权利，虽然房产的产权所有人、土地使用权人在抵
10、押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。征税范围具体规定（4 4）房地产的交换）房地产的交换房地产的交换是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按土地增值税暂行条例的规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。征税范围具体
11、规定（5 5）以房地产进行投资、联营）以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。然而，投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。（6 6）合作建房）合作建房对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。征税范围具体规定（7 7）改制重组）改制重组非公司制企业整体改建为有限责
12、任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利与义务的行为。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其
13、将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。上述改制重组中有关土地增值税的政策不适用于房地产开发企业。企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。征税范围具体规定（8 8）房地产的代建房行为）房地产的代建房行为这是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然它们取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳动收入性质，故不属于不属于土地增值税的征税范围。（9 9）房地产的
14、重新评估）房地产的重新评估这是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。在这种情况下，虽然房地产有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权人、土地使用权人也未取得收入，所以不属于不属于土地增值税的征税范围。【即学即用】下列项目中，属于暂免征收土地增值税的有（）。A.一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的B.企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的C.房产所有人、土地使用权所有人通过中国红十字会将房屋产权、土地使用权赠予公益事业的D.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的E.个人之间互换自有居住用房地产的【答案】ABCE征税范围具体规定
15、03税率税率土地增值税税率设计的基本原则是增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。土地增值税实行四级超率累进税率四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。税率表7-1 土地增值税四级超率累进税率级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税
16、率税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分6035【即学即用】增值额超过扣除项目金额（）的部分，税率为60%。A.50%B.100%C.150%D.200%【答案】D04应税收入与扣除项目的确定应税收入的确定土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额。税土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额。税法规定，纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除法规定，纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额为增值额。项目金额后的余额为增值额。纳税人转让
17、房地产取得的应税收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。应税收入应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式看，包括货币收入、非货币收入。应税收入的确定 1.1.货币收入货币收入货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。2.2.非货币收入非货币收入(1)实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入,如钢材、水泥等建材,房屋、土地
18、等不动产。实物收入的价值不太容易确定,一般要对这些实物形态的财产进行估价。(2)其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产或具有财产价值的权利,如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等。这种类型的收入比较少见,其价值需要进行专门的评估。【小思考】土地增值税纳税人转让房地产取得的应税收入应如何计量？扣除项目的确定土地增值税的税基是增值额，因此要计算增值额，首先必须确定扣除项土地增值税的税基是增值额，因此要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项。目。税法准予纳税人从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项。1.1.取得土地使
19、用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。这是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。【即学即用】甲企业从乙企业购买到一块地的使用权，并向乙企业支付了100万元的
20、地价款；在办理过户手续时，交纳了2000元的登记、过户手续费。甲企业对土地进行通水、通电和平整地面等开发后，出售了土地使用权。那么，在计算甲企业应缴纳土地增值税税额时，准予从收入额中扣除的取得土地使用权所支付的金额是（）。A.100万元 B.2000元C.1002000元 D.998000元【答案】C扣除项目的确定扣除项目的确定 2.2.房地产开发成本房地产开发成本房地产的开发成本、费用包括土地的开发成本、费用以及新建房及配套设施的成本、费用。（1 1）开发成本。）开发成本。开发成本是指纳税人的房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆 迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
21、公共配套设施费、开发间接费用等。土地的征用及拆迁补偿费土地的征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费基础设施费，是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环
22、卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，公共配套设施费，是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。扣除项目的确定 开发间接费用，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(2)(2)开发费用。开发费用。开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行会计制度的规定,成本核算的方法采用制造成本法,管理费用等三项费用作为期间费用,直接计入当期损益,不按成本核算对象进行分摊。需要说明的是,作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用,不是按纳税人的房地产开发项目实际发生的费用进行扣
23、除,而是依据税法的规定标准,按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。扣除项目的确定 上述规定的具体含义如下：（1）纳税
24、人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用房地产开发费用=利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。）（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房
25、地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）两种办法。（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应调整至财务费用计算中扣除。【例题7-1】某企业为了开发房地产支付的土地使用权金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金的利息支出为400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊）。其中，超过国家规定上浮幅度的金额为100万元，超过贷款期限的利息和加罚的利息金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。上述费用均不含增值税，计算该企业允许扣除的房地产开发费用。【解析】纳税人能够按转让房地产项目计算分
26、摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%该企业允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用=（400-100-100）+（1000+6000）5%=550（万元）扣除项目的确定【知识要点提醒】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题做了以下规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。扣除项目的确定 3.3.旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格 纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、
27、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度做一定比例的折扣。扣除项目的确定【小思
28、考】一栋房屋已使用近6年，建造时的造价为2000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建造同样的新房需要花费3000万元。该房屋有7成新，那么该房屋的评估价格是多少？扣除项目的确定 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据土地增值税暂行条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目金额（即取得土地使用权所支付的金额，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时，“每年”按购房发票所载日期起至售
29、房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视为1年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。扣除项目的确定关于转让旧房准予扣除项目的计算问题关于转让旧房准予扣除项目的计算问题“营改增”后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：（1）提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（2）提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的，按照发票所
30、载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（3）提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。扣除项目的确定【例题7-2】2019年9月，某企业转让一处2015年9月购置的员工宿舍用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳税金及附加6万元，缴纳印花税0.5万元。上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认。计
31、算该房产的土地增值税时可扣除的金额是多少？【解析】可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，自购买至转让历时4年。购房时缴纳的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。转让时缴纳的税金及附加、印花税均可扣除。计算该房产的土地增值税时可扣除的金额为：300（1+5%4）+9+6+0.5=375.5（万元）扣除项目的确定 4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税等。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。根据关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税
32、依据问题的通知（财税201643号）的规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。此外，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，在此不允许单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。扣除项目的确定 5.5.其他扣除项目其他扣除项目 对于从事房地产开发的纳税人，可按土地增值税暂行条例实施细则第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和（即取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和），加计20%进行扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用于从
33、事房地产开发的纳税人。但是，对取得土地使用权后未进行开发就转让的，不得加计扣除。05应 纳 税 额 的 计 算增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。金额后的余额，为增值额。土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例规定，纳税人有下列情形之一的，按照规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：房地产评估价格计算征收：1.1.隐瞒、虚报房地产成交价格的隐瞒、虚报房地产成交价格的“隐瞒、虚报房地产成交价格的”是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。隐瞒
34、、低报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。增值额的确定 2.2.提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不实的“提供扣除项目金额不实的”是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。3.3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的”是指纳
35、税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。增值额的确定【即学即用】按照土地增值税的有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。A.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除B.房地产评估价格扣除C.税务部门估定的价格扣除D.房地产原值减除20%后的余值扣除【答案】B应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。应纳税额应纳税额=（每级距的土地增值额（每级距的土地增值额
36、 适用税率）适用税率）但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。也就是说，在计算土地增值税税额时，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（1 1）当增值额未超过扣除项目金额）当增值额未超过扣除项目金额50%50%时，计算公式为：时，计算公式为：土地增值税税额=增值额30%（2 2）当增值额超过扣除项目金额）当增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过、未超过100%100%时，计算公式为：时，计算公式为：土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%（3 3）当增值额超过扣除项目金额）当增值额超过扣除项目金额100%100%、
37、未超过、未超过200%200%时，计算公式为：时，计算公式为：土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%（4 4）当增值额超过扣除项目金额）当增值额超过扣除项目金额200%200%时，计算公式为：时，计算公式为：土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%上述公式中的5%、15%、35%，分别是二、三、四级的速算扣除系数。应纳税额的计算方法【例题7-3】参见【导入案例】。【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋
38、及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。土地增值额=500-70050%-80=70（万元）增值额扣除项目金额=70（70050%+80）=16.28%由于增值额未超过扣除项目金额的50%，故适用的税率为30%，则应缴纳的土地增值税=7030%=21（万元）应纳税额的计算方法【例题7-4】某纳税人转让房地产取得的不含税收入为2000万元，其扣除项目金额为500万元。计算其应纳土地增值税的税额。【解析】要计算应纳土地增值税税额，需要先计算增值额，然后按照增值额与扣除额的比率适用的土地增值税税率计算土地增值税税额。方法一：按分级计算的方法计算。方法一：按
39、分级计算的方法计算。（1）计算增值额。增值额=2000-500=1500（万元）（2）计算增值额与扣除项目金额之比。增值额与扣除项目金额之比=1500500100%=300%由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。应纳税额的计算方法（3）分别计算各级次土地增值税税额。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。这部分增值额=50050%=250（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额=25030%=75（万元）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。这部分增值额=500（100%-50%）=
40、250（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额=25040%=100（万元）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。这部分增值额=500（200%-100%）=500（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额=50050%=250（万元）增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。这部分增值额=500（300%-200%）=500（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额=50060%=300（万元）（4）将各级的税额相加，即可得出总税额。土地增值税税额=75+100+250+300=725（万元）应纳税额的计算方法方法二：按速算扣除法计算。
41、方法二：按速算扣除法计算。（1）计算增值额。增值额=2000-500=1500（万元）（2）计算增值额与扣除项目金额之比。增值额与扣除项目金额之比=1500500100%=300%由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简单计算公式为：土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%（3）计算土地增值税税额。土地增值税税额=150060%-50035%=725（万元）应纳税额的计算方法【例题7-5】某房地产开发企业销售自己开发的房地产项目,假设转让取得的含税收入为15 000万元。在扣除项目中,土地出让金为3 000万元,开发成本中的建筑材料为3 000万元,前期工程费用为1 000
42、万元,房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）,房地产开发费用的计算扣除比例为10%。假设A企业为一般纳税人,采取一般计税方法缴纳增值税,所有费用均取得按照适用税率计税的增值税专用发票,前期工程费用全部适用9%的增值税税率,以上价格均为含税价格,城市维护建设税税率为7%,教育费附加为3%,地方教育费附加为2%,暂不考虑印花税。计算应缴纳的土地增值税。应纳税额的计算方法【解析】销售房地产收入的增值税销项税额=（15 000-3 000）（1+9%）9%=990.83（万元）不含税转让收入=15 000（1+9%）=13 761.4
43、7（万元）各项扣除项目的金额为:开发成本=3 000/（1+13%）+1 000/（1+9%）=3 572.3（万元）开发费用=（土地出让金+开发成本）10%=【3 000（1+9%）+3 572.3】10%=632.46（万元）与转让房地产有关的税金 =城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加 =（15 000-3 000）（1+9%）9%-3 000/（1+13%）13%-1 000/（1+9%）9%（7%+3%+2%）=67.57（万元）应纳税额的计算方法加计扣除=（土地出让金+开发成本）20%=【3 000（1+9%）+3 572.3】20%=1 264.92（万元）以上5项扣除金额
44、合计为:3 000（1+9%）+3 572.3+632.46+67.57+1 264.92=8 289.54（万元）土地增值率=（13 761.47-8 289.54）/8 289.54100%=66.01%因此,适用的税率为40%,速算扣除系数为5%,即应纳土地增值税=（13 761.47-8 289.54）40%-8 289.545%=1 774.30（万元）06税收优惠税收优惠 1.1.下列情形可减征或免征土地增值税下列情形可减征或免征土地增值税:（1）纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产,免征土地增值税。
45、（3）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税的情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。税收优惠 2.2.省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税征土地增值税,并报同级人民代表大会常务委员会备案并报同级人民代表大会常务委员会备案（1）纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发的,应分别
46、核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。【小思考】我国界定普通标准住宅的意义是什么?税收优惠（2）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体 土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。07征收管理纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况：（1）纳税人是
47、法人的，当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，则向办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应向房地产坐落地的管辖税务机关申报纳税。（2）纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住地一致时，则向其居住地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时，向办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。纳税申报时间 房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。1.1.房地产开发纳税人房地产开发纳税人 从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内,向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表,预缴税款。从事
48、房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内,向税务机关报送土地增值税纳税申报表,自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。(3)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。(4)直接转让土地使用权的。纳税申报时间(5)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。(6)国务院确定的其他情形。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无
49、法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市税务机关根据当地情况制定。纳税申报时间 2.2.非房地产开发纳税人非房地产开发纳税人 非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。【知识要点提醒】纳税人未按照土地增值法缴纳土地增值税的,不动产登记机构不予办理有关权属登记。纳税申报时间【例题7-6】某房地产开发公司与某单位正式签署一份写字楼转让合同，取得转让收入20000万元（不含税收入），房地产开发公司按税法规定缴纳了城市维护建设税110万元、教育费附加（包括地方教育费附加）11
50、0万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为2000万元；投入的房地产开发成本为4000万元（其中，建筑安装工程费为1000万元，公共配套设施费为1000万元，开发间接费用为2000万元）；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另外，该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该房地产开发公司为一般纳税人，以上金额均为不含税价格，请计算该公司转让此写字楼应缴纳的土地增值税税额。纳税申报时间【解析】要计算应纳土地增值税税额，需要先计算增值额，然后按照增值额与扣除额的比率适用
