1、第八章第八章 土地增值税土地增值税第一节 土地增值税概述第二节 纳税义务人第三节 征收范围第四节 税率第五节 应纳税额的计算第六节 税收优惠第七节 征收管理与申报缴纳本章要点提示本章要点提示土地增值税的纳税义务人土地增值税的征收范围土地增值税的税率 第一节第一节 土地增值税概述土地增值税概述 一、土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产业发展很快，使得房地产业市场初具规模，但是在土地的管理上也出现了一些不容忽视的问题，诸如土地供给计划性不强，盲目设立开发区，房地产开发公司增长过快，
2、房地产投资开发规模偏大，房地产市场机制不健全，行为不规范，“炒买炒卖”土地盛行等问题，凸显出我国房地产市场过热，泡沫经济出现，不仅浪费了国家宝贵的土地资源，加剧了资金市场的紧张状况，扰乱了金融秩序，使国家的产业结构失衡，而且由于缺乏必要的经济调节手段，使得“炒买炒卖”房地产的巨额利润大部分落入单位和个人的腰包，加剧了社会分配不公，也造成国有土地资产收益大量流失，影响了整个宏观经济的正常运行。为有效矫正房地产市场失灵，强化政府的宏观调控，国家开征土地增值税，并实施较高的税率，试图达到短期内有效调控房地产市场的目的。二、土地增值税的特点二、土地增值税的特点（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象。
3、土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。（2）采用扣除法和评估法计算增值额。土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低，则采用评估法确定增值额。（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率以转让房地产相对额增值率的高低为依据，按照累进原则分级设计。增值率高的，适用的税率高；增值率低的，适用的税率低。三、土地增值税的作用三、土地增值税的作用（一）有利于
4、国家对房地产市场加强宏观调控 改革开放后，我国对土地使用管理制度逐步进行改革，改变了过去一直采用的行政划拨的方式，确立了有偿使用、允许转让土地使用权的政策和一系列的管理制度，从根本上促进了我国房地产开发和房地产交易市场的发展，这对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，带动国民经济相关产业的发展，都产生了积极的作用。但在我国的房地产开发中，有些地区盲目进行土地开发，竞相压低国有土地批租价格，给炒买炒卖者留下可乘之机，致使国家土地增值收益流失严重，极大地损害了国家利益。由于土地资源属国家所有，国家为整治和开发土地投入巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额，同时对房地产开发者而并非是
5、投机者也应保证其获得合理收益，以促进房地产业的正常发展。因此，开征土地增值税，以转让房地产收入的增值额为计税依据，并实行超率累进税率，对增值多的多征税，对增值少的少征税，就能在一定程度上抑制房地产的投机炒卖。（二）规范国家参与土地增值收益分配方式，增加财政收入 目前，我国涉及房地产交易市场的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税和契税等，这些税种虽然对转让房地产收益具有一般的调节作用，但对房地产转让所获得的超额利润却很难起到特殊的调节作用。因此，对土地增值收益征税，可以为国家开辟新的财源。同时，第三产业作为我国今后在很长一段时间内重点发展的产业，无疑是一块待开发的新税源，而在第三产业中，房地
6、产是高附加值产业，开征土地增值税，从财政的角度看，有利于增加财政收入。第二节第二节 纳税义务人纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位是指各类企业单位（包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业）、行政单位、事业单位、社会团体和其他组织。个人包括个体经营者和其他个人。土地增值税的纳税义务人具有以下三个特点：（1）不论是法人还是自然人。无论是企业、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税人。（2）不论是何种经济性质。无论是国有企业、集体企业、私营企
7、业，还是外商投资企业、联营企业、个体工商户，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税人。（3）不论何部门。无论是工业、农业、商业，还是机关、学校、医院、部队，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税人。第三节第三节 征收范围征收范围 一、征收范围的一般规定 土地增值税的征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这里所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养殖物及其他物品。征收范围的判断标准为：（1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。（2）土地增值税
8、是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。二、征收范围的特殊规定二、征收范围的特殊规定（1）房地产的出租。（2）房地产的抵押。（3）房地产的交换。（4）以房地产进行投资、联营。（5）合作建房。（6）以继承、赠与方式转让房地产。（7）房地产的代建房行为。（8）房地产的重新评估。（9）企业兼并转让房地产。第四节第四节 税率税率 土地增值税实行四级超率累进税率，其税率设计的基本原则是，土地增值多的多征税，土地增值少的少征税，无土地增值的不征税。具体来说就是通过较低税率体现对正常的房地产开发经营者的鼓励，通过较高税率抑制炒买炒卖房地产
9、的投机者，以发挥国家对房地产市场的宏观调控作用。土地增值税的税率以增值率为累进依据。其增值率就是增值额占税法规定的扣除项目金额的比例。（1）对增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）对增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）对增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）对增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。第五节第五节 应纳税额的计算应纳税额的计算 一、增值额的确定（一）应税收入的确定 根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产
10、的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。（1）货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。（2）实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。（3）其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。（二）扣除项目的确定 （1）取得土地使用权所支付的金额。（2）
11、房地产开发成本。（3）房地产开发费用。（4）与转让房地产有关的税金。（5）其他扣除项目。（6）旧房及建筑物的评估价格。二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率）但在实际征收中，分步计算比较繁琐，为了方便计算，一般可采用速算扣除法计算，即按增值额与适用税率的乘积减去扣除项目金额与速算扣除系数的乘积的简便方法计算。计算公式如下：应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 第六节第六节 税收优惠税收优惠（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土
12、地增值税。（2）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。（3）自2008年1月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。第七节第七节 征收管理与申报缴纳征收管理与申报缴纳 一、申报纳税程序 根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关确定
13、。纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。二、纳税期限和缴纳方法二、纳税期限和缴纳方法（一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的 对于这种情况，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。（二）以分期收款方式转让房地产的 对于这种情况，主管税务机关应根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例，然后在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定
14、每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。（三）项目全部竣工结算前转让房地产的 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。主要涉及以下两种情况：（1）纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成。在这种情况下，税务机关可对先行转让的项目在取得收入时预征土地增值税。（2）纳税人以预售方式转让房地产的，对在办理结算和转交手续前就取得的收入，税务机关也可以预征土地增值税。具体办法由省级地方税
15、务局根据当地情况制定。根据税法规定，凡采用预征方法征收土地增值税的，如果满足土地增值税的清算条件，则应对土地增值税进行清算。三、纳税地点三、纳税地点（1）纳税人是法人的。当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地时，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。（2）纳税人是自然人的。当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，应在其居住所在地的税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居
16、住所在地不在一地时，则在办理过户手续所在地的主管税务机关申报纳税。四、纳税申报四、纳税申报 1995年5月17日，国家税务总局制定并下发了土地增值税纳税申报表。此表包括适用于从事房地产开发纳税人的土地增值税项目登记表和土地增值税纳税申报表，适用于非从事房地产开发纳税人的土地增值税纳税申报表。国家税务总局同时规定，纳税人必须按照税法的有关规定向房地产所在地主管税务机关如实申报转让房地产所取得的收入、扣除项目金额以及应纳土地增值税税额，并按期缴纳税款。复习思考题复习思考题1.土地增值税的特点是什么？2.土地增值税的费用扣除项目是如何规定的？3.土地增值税的税率是如何规定的？4.土地增值税的减免税优惠是如何规定的？返回目录书页返回目录书页
