1、 第九章第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税房产税、城镇土地使用税和耕地占用税 第一节第一节 房产税法房产税法一、基本原理一、基本原理 （一）概念（一）概念 以房产为征税对象，按以房产为征税对象，按房产的计税余值房产的计税余值或或房产房产的租金收入的租金收入为计税依据，向房产的为计税依据，向房产的所有人或使用人所有人或使用人征收的一种财产税。征收的一种财产税。（二）特点（二）特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税；、房产税属于财产税中的个别财产税；2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。、区别房屋的经营使用方
2、式规定征税办法。二、纳税人二、纳税人 由房屋的由房屋的产权所有人产权所有人缴纳，即在中国缴纳，即在中国境境内内拥有房屋产权的单位和个人。拥有房屋产权的单位和个人。产权所有人产权所有人主要包括国家、集体和个人。主要包括国家、集体和个人。1、产权属于国家所有的，由经营管理的、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人依照房产余、产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。值缴纳房产税。3、产权所有人、承典人不在房产所在、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或
3、者使用人缴纳。地的，由房产代管人或者使用人缴纳。4、产权未确定及租典纠纷未解决的，、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。由房产代管人或者使用人缴纳。5、无租使用其他单位房产：按照房产、无租使用其他单位房产：按照房产余值代缴房产税。余值代缴房产税。从从2009年年1月月1日起，外企以及外籍个人，日起，外企以及外籍个人，缴纳房产税。缴纳房产税。三、征税对象三、征税对象 以我国境内用于以我国境内用于生产经营生产经营的房屋为征税的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，也一并征税。般不单独计价的配套设施，也一并
4、征税。房地产企业建造的房地产企业建造的商品房商品房，在出售前不，在出售前不征房产税，但对出售前企业已使用、出租、征房产税，但对出售前企业已使用、出租、出借的商品房按规定应征房产税。出借的商品房按规定应征房产税。生产经营生产经营的房屋包括：城市、县城、建的房屋包括：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产包括农村的房产。四、计税依据与税率四、计税依据与税率（一）总体规定（一）总体规定 房产税的计税依据是房产税的计税依据是房产的计税余房产的计税余值值或或房屋的租金收入房屋的租金收入。（二）具体规定（二）具体规定 1、从价计征：房产余值、从价计征：房产余值 计税余值是
5、依计税余值是依房产原值房产原值一次性减除一次性减除10%-30%的余额。税率为的余额。税率为1.2%。房产余值房产余值 =应税房产原值应税房产原值*（1-扣除比例）扣除比例）没有房产原值作为依据的，由房产没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。所在地税务机关参考同类房产核定。注意：注意：（1）投资联营的房产投资联营的房产 1）投资者参与投资利润分红，共担风）投资者参与投资利润分红，共担风险的，应按险的，应按房产余值房产余值计算纳税；计算纳税；2）以房产投资，收取固定收入，不承）以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按担风险的，按租金收入租金收入计算。计算。（2）融资租赁
6、房屋，按）融资租赁房屋，按房产余值房产余值计算缴计算缴纳。纳。（3）关于附属设备和配套设施的计税规定）关于附属设备和配套设施的计税规定 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入原值征税。配套设施，应计入原值征税。对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入原值。新后不再计入原值。（4）居民住宅区内业主共有的）居民住宅区
7、内业主共有的经营性房产经营性房产（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴缴纳房产税。纳房产税。2、从租计征、从租计征 房屋的租金收入，税率为房屋的租金收入，税率为12%。目前，个人按市场价格出租的居民目前，个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按住房，用于居住的，按4%征收。征收。五、应纳税额的计算五、应纳税额的计算应纳税额应纳税额=计税余值计税余值*1.2%=应税房产原值应税房产原值*（1-扣除比例）扣除比例）*1.2%或：或：=租金收入租金收入*12%（4%）例：某企业的经营用房原值例：某企业的经营用房原值5000万，按照规定允许扣除万，按
8、照规定允许扣除30%后的余值计后的余值计税。税。应纳税额应纳税额 =5000（1-30%）1.2%=42万万 例：某公司出租房屋例：某公司出租房屋3间，年租金间，年租金收入收入30000元。元。应纳税额应纳税额 =3000012%=3600元元六、税收优惠（见六、税收优惠（见265267页）页）下列房产免纳房产税：下列房产免纳房产税：1、国家机关、人民团体、军队自用的房、国家机关、人民团体、军队自用的房产；产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；产；4、个人所有非
9、营业用的房产；、个人所有非营业用的房产；5、中国人民银行总行所属分支机构自用中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征；的房产免征；6、经财政部批准免税的其他房产。、经财政部批准免税的其他房产。如房屋大修停用如房屋大修停用半年半年以上，在大修期间免以上，在大修期间免征房产税征房产税。例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在用，乙出租。甲、乙房产在2009年年1月月1日的日的原值分别为原值分别为1200万和万和1000万。万。2009年年4月底月底乙房屋租赁到期。自乙房屋租赁到期。自2009年年5月月1日起，该企日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，
10、同时对甲房屋开始业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的月租金月租金10万元。按原值减除万元。按原值减除20%的余值计税。的余值计税。计算该企业当年应交的房产税。计算该企业当年应交的房产税。万元）（）（应纳房产税04.158.44.684.34%1210128%2.1%2011000124%2.1%2011200七、征收管理七、征收管理 1、纳税义务发生时间、纳税义务发生时间 纳税人将纳税人将原有原有房产用于生产经营，从生产经营房产用于生产经营，从生产经营之月之月起缴纳；起缴纳；纳税人纳税人自行新建房屋自行新建房屋用于生
11、产经营，从建成之用于生产经营，从建成之次月次月起缴纳；起缴纳；纳税人纳税人委托施工企业建设委托施工企业建设的房屋，从办理验收的房屋，从办理验收手续之手续之次月次月起缴纳；起缴纳；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次次月月起缴纳；起缴纳；纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的次月次月起缴纳。起缴纳。2、纳税期限、纳税期限 实行实行按年征收按年征收，分期预缴的征收方法。，分期预缴的征收方法。3、纳税地点、纳税地点 房产所在地房产所在地的税务机关。的税务机关。4、纳税申报、纳税申报 第二节第二节 城镇土地使用税城镇土
12、地使用税 它是以国有土地为征税对象，对拥它是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种有土地使用权的单位和个人征收的一种税。税。一、特点一、特点 1、征税对象是国有土地；、征税对象是国有土地；2、征税范围广；、征税范围广；3、实行差别幅度税额。、实行差别幅度税额。二、纳税人二、纳税人 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。（以下简称土地使用税）的纳税人。单位，包括国有企业、集体企业、私营单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、企
13、业、股份制企业、外商投资企业、外国企外商投资企业、外国企业以业以及其他企业和事业单位、社会团体、国及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。括个体工商户以及其他个人。1 1、拥有土地使用权的单位和个、拥有土地使用权的单位和个人人 2 2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的所在地的实际使用人、代管人实际使用人、代管人3 3、权属纠纷未解决的、权属纠纷未解决的实际使用实际使用人人 4 4、使用权共有的、使用权共有的共有各方共有各方二、征税范围二、征税范围城市；城
14、市；县城；县城；建制镇；建制镇；工矿区的国家所有和集体所有的土地。工矿区的国家所有和集体所有的土地。自自2009年年1月月1日起，公园、名胜古日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地、应按规定缴迹内的索道公司经营用地、应按规定缴纳城镇土地使用税。纳城镇土地使用税。自自2009年年12月月1日起，对在城镇土日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。筑用地，按规定征收城镇土地使用税。按应税款的按应税款的50%征收。征收。三、计税依据三、计税依据 纳税人纳税人实际占用实际占用的土地面积，计量标准的土地面积，计量标准为每平方米
15、。为每平方米。实际使用面积按下列办法确定：实际使用面积按下列办法确定：1 1、由省区市人民政府确定的单位组织测、由省区市人民政府确定的单位组织测定的土地面积，以定的土地面积，以测定面积为准；测定面积为准；2 2、未测量的，但有土地使用证，以、未测量的，但有土地使用证，以证书证书的面积的面积 为准；为准；3 3、无证书的无证书的，按自行申报的面积，发证，按自行申报的面积，发证后调整后调整四、税率四、税率定额税率定额税率土地使用税每平方米年税额如下：土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市（一）大城市1.5元至元至30元；元；（二）中等城市（二）中等城市1.2元至元至24元；元；（三）小城市（三
16、）小城市0.9元至元至18元；元；（四）县城、建制镇、工矿区（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至元至12元元 对经济落后的地区对经济落后的地区,税额可适当降低税额可适当降低,但但降低额不得额超过规定最低额降低额不得额超过规定最低额 的的30%；经济；经济发达地区，可提高税额，但要报财政部批准。发达地区，可提高税额，但要报财政部批准。五、税额计算五、税额计算应纳税额应纳税额=实际占用土地面积实际占用土地面积(m(m2 2)适用税率适用税率 例：某公司与政府机关共同使用一栋共例：某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积面积200
17、02000平方米，建筑物面积平方米，建筑物面积1000010000平方米平方米(公司与机关的占用比例为公司与机关的占用比例为4 4：1)1)，该公司所，该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米在市城镇土地使用税单位税额每平方米5 5元。元。该公司应纳城镇土地使用税？该公司应纳城镇土地使用税？200020004/54/55=80005=8000（元）（元）六、税收优惠六、税收优惠法定优惠法定优惠 下列土地免缴土地使用税：下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用（二）由国家财政部门拨付事
18、业经费的单位自用的土地；的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至年至10年；年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。利设施用地和其他用地。省、自治区、直
19、辖市减免优惠：省、自治区、直辖市减免优惠：1、个人所有的居住房屋及院落用地；个人所有的居住房屋及院落用地；其他见教材其他见教材275页。页。例：甲国有企业生产经营用地分布于例：甲国有企业生产经营用地分布于A、B、C三个区域，三个区域，A的土地使用权属于甲，面积的土地使用权属于甲，面积10000平方米，其中幼儿园占地平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿平方米，厂区内绿化占地化占地2000平方米；平方米；B的土地使用权属甲和乙企业的土地使用权属甲和乙企业共同拥有，面积共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各占平方米，实际使用面积各占一半；一半；C面积面积3000平方米，甲一直使用但土
20、地使用平方米，甲一直使用但土地使用权未确定。权未确定。A、B、C每平方米的土地使用税为每平方米的土地使用税为5元。元。甲应纳多少土地使用税？甲应纳多少土地使用税？解：解：元725005300025000)100010000(例：某企业例：某企业2009年度共计拥有土地年度共计拥有土地65000平平方米，其中子弟校占地方米，其中子弟校占地3000平方米、幼儿园占地平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地平方米、企业内部绿化占地2000平方米。平方米。2009年的上半年企业共有房产原值年的上半年企业共有房产原值4000万元，万元，7月月1日起将原值日起将原值200万、占地万、占地400平
21、方米的仓库出租给平方米的仓库出租给某商场存放货物，租期某商场存放货物，租期1年，每月租金年，每月租金1.5万元。万元。8月月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值续，由在建工程转入固定资产原值500万元。当地万元。当地城镇土地使用税每平方米城镇土地使用税每平方米4元，房产计税余值的扣元，房产计税余值的扣除比例除比例20%。要求：要求：（1）该企业）该企业2009年应纳城镇土地使用税。年应纳城镇土地使用税。（2）该企业）该企业2009年应纳房产税。年应纳房产税。元）（应纳城镇土地使用税243200412003000650
22、00万）（万万）（万）（万应纳房产税12.40124%2.1%201500%1265.1126%2.1%201200%2.1%2014000七、征收管理七、征收管理（一）纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间购置新建房购置新建房交付使用的次月交付使用的次月 购置存量房购置存量房产权证签发的次产权证签发的次月月 开发企业自用等开发企业自用等使用或交付使用的次月使用或交付使用的次月纳税人出租、出借纳税人出租、出借交付房屋的次交付房屋的次月月 新征用耕地新征用耕地批准之日起批准之日起满一年满一年(次年次年)新征用的非耕地新征用的非耕地批准征用的次月开始批准征用的次月开始自自20092009年年1 1
23、月月1 1日起，纳税人因土地的权利发生日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止纳税义务的，应截止到土地权变化而依法终止纳税义务的，应截止到土地权利发生变化的当月末。利发生变化的当月末。（二）纳税期限（二）纳税期限 按年计算，分期预缴按年计算，分期预缴 （三）纳税地点（三）纳税地点 土地所在地土地所在地第三节第三节 耕地占用税法耕地占用税法一、基本原理一、基本原理 （一）概念（一）概念 耕地占用税是对耕地占用税是对占用耕地建房或占用耕地建房或从事非农业建设从事非农业建设的单位和个人，就其的单位和个人，就其实际占有的耕地面积征收的一种税。实际占有的耕地面积征收的一种税。是对特定土地资源占用课税。
24、是对特定土地资源占用课税。（二）特点（二）特点 1、兼有资源税和特定行为税的性质。、兼有资源税和特定行为税的性质。2、采用地区差别税率。、采用地区差别税率。3、在占有耕地环节一次性课征。、在占有耕地环节一次性课征。4、税收收入专用于耕地开发与改良、税收收入专用于耕地开发与改良。二、纳税义务人二、纳税义务人 占用耕地建房或者从事非农业建设的单占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。位或者个人，为耕地占用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其
25、他企业和事业单位、社会团体、国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。包括个体工商户以及其他个人。三、征收范围三、征收范围 包括纳税人为建房或从事其他非农包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。耕地。耕地，是指用于种植农作物的土地。耕地，是指用于种植农作物的土地。四、应纳税额的计算四、应纳税额的计算 （一）计税依据（一）计税依据 以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。米为计量
26、单位。（二）税率（二）税率 1、人均耕地不超过、人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为域为单位，下同），每平方米为10元至元至50元；元；2、人均耕地超过、人均耕地超过1亩但不超过亩但不超过2亩的地区，每亩的地区，每平方米为平方米为8元至元至40元；元；3、人均耕地超过、人均耕地超过2亩但不超过亩但不超过3亩的地区，每平亩的地区，每平方米为方米为6元至元至30元；元；4、人均耕地超过、人均耕地超过3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5元至元至25元。元。经济特区、经济技术开发区和经济经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区
27、，适用税发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的不得超过当地适用税额的50%。（三）应纳税额的计算（三）应纳税额的计算 应纳税额应纳税额 =实际占用耕地面积（平方米）实际占用耕地面积（平方米）*适用定额税率适用定额税率 例：某市一企业占用例：某市一企业占用20000平方米平方米的耕地用于工业建设，所占耕地适用税的耕地用于工业建设，所占耕地适用税率为每平方米率为每平方米20元。元。应纳税额应纳税额=20000*20=400000元元五、税收优惠五、税收优惠 （一）免征耕地占用税（一）免征耕地占用税 1、军事设施占
28、用耕地；、军事设施占用耕地；2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。地。（二）减征耕地占用税（二）减征耕地占用税 1、铁路线路、公路线路、飞机场跑道、铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米米2元元的税额征收耕地占用税。的税额征收耕地占用税。2、农村居民占用耕地新建住宅，按照当、农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额地适用税额减半征收减半征收耕地占用税。耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫及革命老根据地、少
29、数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以人民政府批准后，可以免征或者减征免征或者减征耕地占耕地占用税。用税。免征或者减征耕地占用税后，纳税人改免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴补缴耕地耕地占用税。占用税。六、征收管理六、征收管理 耕地占用税由地方税务机关负责征收。耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起起30日内日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。关文件发放建设用地批准书。
