1、 宝安宝安商业广场策划方案商业广场策划方案Q1当我们拿到商业地产项目当我们拿到商业地产项目1 1、实现快速销售和资金回笼（、实现快速销售和资金回笼（持有经营持有经营）2 2、利润最大化、利润最大化3 3、经营良好，形成持续效益和品牌号召力、经营良好，形成持续效益和品牌号召力我们希望：我们希望：商业地产成功的核心要素商业地产成功的核心要素Q2成功的前期商业招商成功的前期商业招商富于攻击力的招商推广富于攻击力的招商推广系统的营销执行力系统的营销执行力具备标杆性商业核心的产品具备标杆性商业核心的产品合理的业态规划和布局合理的业态规划和布局项目梳理项目梳理OUR MissionQ3位处洪湖核心商业区，
2、宏伟南路商圈中段，商业氛围良位处洪湖核心商业区，宏伟南路商圈中段，商业氛围良好，商业集中度较高，项目发展前景良好好，商业集中度较高，项目发展前景良好,具有打造地具有打造地方标杆性商业项目的基础条件。方标杆性商业项目的基础条件。项目概况项目概况项目梳理项目梳理基本指标：基本指标：总占地面积：总占地面积：8352.888352.88平米平米总建筑面积：约总建筑面积：约2000020000平米平米容积率：容积率：3.53.5商业体量比较适中，适合商业体量比较适中，适合洪湖这样的三级城市。洪湖这样的三级城市。规划：地上四层规划：地上四层 1F1F：临街铺面、内铺：临街铺面、内铺 2F2F：超市：超市(
3、二楼部分二楼部分)、内铺、内铺 3F3F：超市：超市(三楼部分三楼部分)、内铺、内铺 4F4F：内：内 铺铺(电影院电影院KTV)KTV)项目概况项目概况项目梳理项目梳理2008年年6月月7开工开工招商中心开放招商中心开放8月月认筹认筹10月月开盘销售开盘销售项目的工程原定进度计划项目的工程原定进度计划项目概况项目概况项目梳理项目梳理 工期安排很紧，从开工到销售只有四个月的时间，相比正常半年以上工期安排很紧，从开工到销售只有四个月的时间，相比正常半年以上的招商预备期来看，招商压力大，对攻击性和策略性要求高。的招商预备期来看，招商压力大，对攻击性和策略性要求高。我们的开发目标是什么？我们的开发目
4、标是什么？快速回笼资金，快速回笼资金，确保运营安全。确保运营安全。利润最大化利润最大化经营良好，经营良好，创造商业品牌创造商业品牌市场热销，市场热销，实现区域高价。实现区域高价。项目概况项目概况项目梳理项目梳理开发商的需求是项目开发商的需求是项目短、平、快操作，快短、平、快操作，快速实现资金回笼，在速实现资金回笼，在此基础上争取最大化此基础上争取最大化利润。利润。项目概况项目概况项目梳理项目梳理 在这样的条件下，项目需要的是：在这样的条件下，项目需要的是：1 1、优秀的设计方案和良好的建设管理，帮助实、优秀的设计方案和良好的建设管理，帮助实现标杆性的产品建设。现标杆性的产品建设。2 2、良好的
5、招商和营销整合，帮助实现有效的招、良好的招商和营销整合，帮助实现有效的招商运营和销售目标。商运营和销售目标。3 3、商业经营管理良好，项目能持续良好运营。、商业经营管理良好，项目能持续良好运营。实现开发目标我们从那里入手实现开发目标我们从那里入手Q4上业提出：上业提出：以市场为导向，确定项目科学的市场定位；以市场为导向，确定项目科学的市场定位；以定位为导向，实现标杆性的产品建设和有条不以定位为导向，实现标杆性的产品建设和有条不紊的招商运营及销售，招商与销售的策略要密切关注紊的招商运营及销售，招商与销售的策略要密切关注市场风向和消费群体风向。市场风向和消费群体风向。需要提出注意的是：需要提出注意
6、的是：实现项目短平快的运作是每个开发项目的目标，实现项目短平快的运作是每个开发项目的目标，这个目标一点都不为过。但就商业项目而言，它不是这个目标一点都不为过。但就商业项目而言，它不是一个单纯的销售行为，而是与招商和商业经营紧密捆一个单纯的销售行为，而是与招商和商业经营紧密捆绑在一起的商业行为，招商运营和经营活动的不确定绑在一起的商业行为，招商运营和经营活动的不确定性较多，我们在项目运作上把短平快操作作为目标，性较多，我们在项目运作上把短平快操作作为目标，但也要切忌操之过急。对项目的投资环境而言，安全但也要切忌操之过急。对项目的投资环境而言，安全操作应在首位，在此基础上通过策略化的运营实现快操作
7、应在首位，在此基础上通过策略化的运营实现快速的操作和最大化的利润。速的操作和最大化的利润。从从市场角度市场角度考虑考虑从从价格角度价格角度考虑考虑从从消费群角度消费群角度考虑考虑项目定位项目定位第一部分第一部分ONE ONE 从从市场角度考虑市场角度考虑1 1、洪湖概况、洪湖概况2 2、房地产市场概况、房地产市场概况3 3、区域商业市场概况、区域商业市场概况1位于湖北省中南部，江汉平原东南端位于湖北省中南部，江汉平原东南端,与汉南区、仙桃市相邻。与汉南区、仙桃市相邻。国土面积为国土面积为25192519平方公里，约占全省总平方公里，约占全省总面积的面积的1.39%1.39%素有素有“百湖之市百
8、湖之市”、“水乡泽国水乡泽国”之称之称 地理位置及交通环境地理位置及交通环境洪湖概况洪湖概况2 2个办事处个办事处1414个镇个镇1 1个乡个乡 3 3个管理区个管理区全市全市465465个村民委员会，个村民委员会，28832883个村民小组个村民小组 总人口约总人口约907336907336人人 城区常住人口城区常住人口12.7812.78万人万人 城区流动人口城区流动人口1.71.7万人万人 农村外出务工经商人口约为农村外出务工经商人口约为1010万人万人行政区域划分行政区域划分人口结构及分布人口结构及分布1 1、20072007年全市生产总值年全市生产总值66.9666.96亿元，亿元，
9、增长增长11.1%11.1%2 2、居民消费价格同比、居民消费价格同比增长增长4.2%4.2%3 3、职工年平均工资、职工年平均工资1440314403元，同比元，同比增长增长44.9%44.9%4 4、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均可支配收入85058505元，元，增长增长14.5%14.5%5 5、金融机构各项存款余额和贷款余额分别为、金融机构各项存款余额和贷款余额分别为36.1336.13亿元和亿元和19.2819.28亿元亿元6 6、城乡居民储蓄存款、城乡居民储蓄存款26.5726.57亿元亿元经济收入水平经济收入水平1 1、第一产业的比重不断下降，二、三产业的比重不断上升。、第
10、一产业的比重不断下降，二、三产业的比重不断上升。2 2、城市建设前景良好、城市建设前景良好（1 1）城市基础建设加速）城市基础建设加速 内荆河东岸拆迁改造，城区主干道扩建、翻修，长江外滩公园，行政中心，内荆河东岸拆迁改造，城区主干道扩建、翻修，长江外滩公园，行政中心，二桥重建，天燃气工程等大型工程相继建成或正在兴建，污水处理正式启动，二桥重建，天燃气工程等大型工程相继建成或正在兴建，污水处理正式启动，中心城区面貌明显改观。交通、水利、通讯、城乡电网建设明显加强。中心城区面貌明显改观。交通、水利、通讯、城乡电网建设明显加强。（2 2）政府加大招商引资力度，创造开放有效的政策环境）政府加大招商引资
11、力度，创造开放有效的政策环境（3 3）仙洪新农村试验区的建设）仙洪新农村试验区的建设（4 4）交通的改善）交通的改善投资环境投资环境 上业认为：上业认为：城市经济条件虽然有限，但已处在小康型的生活城市经济条件虽然有限，但已处在小康型的生活水平线，城市经济处在上升和发展的转型期。水平线，城市经济处在上升和发展的转型期。这种经济状况的城市，商业项目的开发机遇与挑这种经济状况的城市，商业项目的开发机遇与挑战并存，主要体现在良好的市场前景和对中高端商户战并存，主要体现在良好的市场前景和对中高端商户吸引力尚还欠缺的矛盾上。吸引力尚还欠缺的矛盾上。开发公司：湖北省帝豪置业发展有限公司开发公司：湖北省帝豪置
12、业发展有限公司 项目地址：洪湖电力局大门右侧项目地址：洪湖电力局大门右侧项目面积：整个小区的规模为项目面积：整个小区的规模为1414万平方米左右，一期为万平方米左右，一期为8 8栋住宅栋住宅住宅均价：住宅均价：16001600元元/平方米左右平方米左右 底商均价：暂时还未开始销售底商均价：暂时还未开始销售祥生祥生中央花园中央花园帝王帝王景城景城开发公司：洪湖祥生置业有限公司开发公司：洪湖祥生置业有限公司 项目地址：新市府中心区文泉大道行政中心对面项目地址：新市府中心区文泉大道行政中心对面 项目面积：用地面积项目面积：用地面积5 5万余平方米，建筑面积达万余平方米，建筑面积达7 7万余平方米万余
13、平方米 住宅均价：住宅均价：18001800元元/平方米左右平方米左右 底商均价：一层为底商均价：一层为5000-60005000-6000元元/平方米，二层为平方米，二层为2000-30002000-3000元元/平方米平方米1 1、房地产市场不规范、房地产市场不规范2 2、商品房开发增多，房价上涨、商品房开发增多，房价上涨3 3、商品房销售状况一般、商品房销售状况一般商品房市场运行情况及特点商品房市场运行情况及特点 典型住宅项目分析典型住宅项目分析 2房地产市场概况房地产市场概况 1 1、商业发展较为落后，商业形态主要以沿街、商业发展较为落后，商业形态主要以沿街店为主，缺乏中大型的综合百货
14、店。店为主，缺乏中大型的综合百货店。2 2、自、自20052005年以来商业物业陆续涌现，但总体年以来商业物业陆续涌现，但总体档次不高，经营品种并不丰富。档次不高，经营品种并不丰富。商业市场概况商业市场概况3商业格局及辐射范围商业格局及辐射范围区域商业市场概况区域商业市场概况1 1、3 3、5 5、6 6、8 8等多路公交等多路公交直达直达商业形态主要以沿街店商业形态主要以沿街店为主，有部分小型百货为主，有部分小型百货类经营场所，目前以该类经营场所，目前以该区域为圆点，该商圈有区域为圆点，该商圈有逐渐扩大的迹象逐渐扩大的迹象宏伟南路规划示意图宏伟南路规划示意图现状现状现状现状商业市场前景规划商
15、业市场前景规划人流研究人流研究本项目临街路段的人流量大本项目临街路段的人流量大，商业氛围浓厚，商业氛围浓厚！20082008年年5 5月月1515日，周四日，周四20082008年年5 5月月1616日，周五日，周五20082008年年5 5月月1717日，周六日，周六1717：20-1720-17：25 25 时段平均每分钟时段平均每分钟52.852.8人人2020：00-2000-20：05 05 时段平均每分钟时段平均每分钟57.857.8人人1414：10-1410-14：15 15 时段平均每分钟时段平均每分钟60.860.8人人1616：15-1615-16：20 20 时段平均每
16、分钟时段平均每分钟53.253.2人人2020：10-2010-20：15 15 时段平均每分钟时段平均每分钟103103人人1111：00-1100-11：05 05 时段平均每分钟时段平均每分钟56.456.4人人业态分布情况业态分布情况A、爱国路路口至工业品市场之间商业业态统计、爱国路路口至工业品市场之间商业业态统计B、本案左侧至美迪服饰广场之间商业业态统计、本案左侧至美迪服饰广场之间商业业态统计C、爱国路路口至人民路路口之间商业业态统计、爱国路路口至人民路路口之间商业业态统计D、人民路右侧至赤卫路之间商业业态统计人民路右侧至赤卫路之间商业业态统计 E、美迪服饰广场左侧至赤卫路之间商业业
17、态统计美迪服饰广场左侧至赤卫路之间商业业态统计F、爱国路路口人民医院右侧道路上商业业态统计爱国路路口人民医院右侧道路上商业业态统计G、爱国路路口至洪湖宾馆之间商业业态统计爱国路路口至洪湖宾馆之间商业业态统计 宏伟南路商业街主要商业业态统计宏伟南路商业街主要商业业态统计宏伟南路上的商业业态以宏伟南路上的商业业态以服装类、鞋包类服装类、鞋包类为主，为主，餐饮类、娱餐饮类、娱乐类乐类及其他消费型业态较少，是市场需求的一个空缺点。及其他消费型业态较少，是市场需求的一个空缺点。租售状况分析租售状况分析租赁状况租赁状况经营面积经营面积租金水平租金水平商铺租赁状况佳，基本无商铺转让；商铺租赁状况佳，基本无商
18、铺转让；20-3020-30平方米的商铺约占商铺总数的平方米的商铺约占商铺总数的62%62%，主要经营服装，主要经营服装等；等；50-10050-100平方米的商铺约占平方米的商铺约占27%27%，主要为较有实力的品牌，主要为较有实力的品牌服饰、鞋业、珠宝及化妆品等服饰、鞋业、珠宝及化妆品等;个别品牌（如个别品牌（如KappaKappa）的经营面积甚至在）的经营面积甚至在160160平方米左右，平方米左右，此类商铺约占商铺总数的此类商铺约占商铺总数的11%11%；商铺租金从商铺租金从40-12040-120元元/平方米平方米/月不等，签约早则租金水月不等，签约早则租金水平低，最低约为平低，最低
19、约为4040元元/平方米平方米/月，新近签约的商铺租金月，新近签约的商铺租金多为多为80-12080-120元元/平方米平方米/月；月；目前宏伟南路上的商户大多是租店经营，拥有店铺产权的占少数。目前宏伟南路上的商户大多是租店经营，拥有店铺产权的占少数。大部分店主希望在维持现有店面进行经营的情况下，有更好的店铺可供经营。大部分店主希望在维持现有店面进行经营的情况下，有更好的店铺可供经营。商户中本地商户中本地/外地比例示意图外地比例示意图商户基本情况商户基本情况商户及消费人群的细分商户及消费人群的细分消费人群中市中心消费人群中市中心/周边及外地比例示意图周边及外地比例示意图消费人群概况消费人群概况
20、商户及消费人群的细分商户及消费人群的细分 洪湖当地的消费群体主要为由洪湖市中心常住人口，洪湖周边农洪湖当地的消费群体主要为由洪湖市中心常住人口，洪湖周边农村为辅，外地消费较少。村为辅，外地消费较少。平均每人每次消费金额示意图平均每人每次消费金额示意图消费能力概况消费能力概况 目前洪湖的消费者消费能力虽然不高，但也有一定的消费承受能力目前洪湖的消费者消费能力虽然不高，但也有一定的消费承受能力,消费需求的可挖掘空间较大。消费需求的可挖掘空间较大。商户及消费人群的细分商户及消费人群的细分从市场观察的角度看：从市场观察的角度看：1 1、目前洪湖当地的消费人群有一定的消费承受能力，对、目前洪湖当地的消费
21、人群有一定的消费承受能力，对消费产品的品牌有一定要求。消费产品的品牌有一定要求。2 2、有一部分人习惯到仙桃等地消费。一个重要的原因是、有一部分人习惯到仙桃等地消费。一个重要的原因是本地的娱乐休闲消费不能满足需求。本地的娱乐休闲消费不能满足需求。3 3、对购物环境有一定要求，首选比较热闹的购物场所。、对购物环境有一定要求，首选比较热闹的购物场所。商业环境对消费者的吸引力比较重要。商业环境对消费者的吸引力比较重要。4 4、由于娱乐场所较少，因此逛街成为洪湖当地居民最重、由于娱乐场所较少，因此逛街成为洪湖当地居民最重要的业余活动项目之一。要的业余活动项目之一。项目项目SWOT分析分析劣势（劣势（W
22、 W）优势（优势（S S）威胁（威胁（T T）机会（机会（0 0）项目目前所存在的直接威胁是项目目前所存在的直接威胁是聚金广场聚金广场入市较早，将分流部分客户入市较早，将分流部分客户!4竞争市竞争市场概况场概况1 1、地段优越、地段优越2 2、宝安集团品牌效应、宝安集团品牌效应3 3、规划优势（后发制人）、规划优势（后发制人）1 1、对外交通限制了本项目的购买及消、对外交通限制了本项目的购买及消费群体费群体2 2、本地居民时尚消费意识仍不浓厚、本地居民时尚消费意识仍不浓厚1 1、当地政府的支持、当地政府的支持2 2、宏伟南路的商业规划前景看好、宏伟南路的商业规划前景看好3 3、消费市场的空缺点
23、较多、消费市场的空缺点较多4 4、项目地块周边商铺有限，租金一、项目地块周边商铺有限，租金一再上升再上升1 1、本地块拆迁过程中的的遗留问题、本地块拆迁过程中的的遗留问题2 2、本地块空置的时间过长本地块空置的时间过长3 3、聚金广场入市较早，工程进度较快，、聚金广场入市较早，工程进度较快，会分流一部分本项目的客户会分流一部分本项目的客户4 4、区域经济条件和居民消费习惯所带、区域经济条件和居民消费习惯所带来的威胁来的威胁“聚金广场聚金广场”竞争项目分析竞争项目分析地理位置地理位置宏伟南路与赤卫路交汇区域侧街处宏伟南路与赤卫路交汇区域侧街处项目规模项目规模共四层，约万千平方米共四层，约万千平方
24、米工程进度工程进度主体结构施工至三层主体结构施工至三层招商进度招商进度招商进行中招商进行中开盘时间开盘时间暂未确定暂未确定经营类型经营类型综合性购物广场综合性购物广场 ；主要涉及到大卖场超市、餐饮、服装、酒店、休闲娱乐、；主要涉及到大卖场超市、餐饮、服装、酒店、休闲娱乐、商务服务、综合服务等商务服务、综合服务等销售价格销售价格一楼一楼/二楼二楼/三、四楼的均价分别为三、四楼的均价分别为8500/3500/25008500/3500/2500元元/平方米左右平方米左右租赁价格租赁价格一楼平均租金为一楼平均租金为4545元元/平方米平方米/月，二至四楼为月，二至四楼为15-2515-25元元/平方
25、米平方米/月月注：该项目是宏伟南路及附近唯一一个大型百货类商业场所，相比本案，在地段上有很大注：该项目是宏伟南路及附近唯一一个大型百货类商业场所，相比本案，在地段上有很大不足，但入市时间早，抢占了一定先机。不足，但入市时间早，抢占了一定先机。聚金广场优劣势及现状分析聚金广场优劣势及现状分析优势优势现状现状招商情况及开盘前蓄客情况皆不理想招商情况及开盘前蓄客情况皆不理想出现这种现状的原因估计：出现这种现状的原因估计：地段的不足是重要因素，但不是全部因素地段的不足是重要因素，但不是全部因素运作的缺失运作的缺失招商滞后，产品的感召力不强（未形成良性发展）招商滞后，产品的感召力不强（未形成良性发展）营
26、销推广策略有限营销推广策略有限1 1、目前洪湖首个在建综合型商业项目、目前洪湖首个在建综合型商业项目2 2、规划设计较为时尚、规划设计较为时尚3 3、全框架结构，商铺可自由组合、全框架结构，商铺可自由组合1 1、地段相对较差、地段相对较差2 2、建筑已基本成形，可塑性相对较差，、建筑已基本成形，可塑性相对较差，对招商将造成一定影响对招商将造成一定影响3 3、前期营销受阻，影响市场口碑培养、前期营销受阻，影响市场口碑培养优势优势 我们的项目应有效规避聚金广场所我们的项目应有效规避聚金广场所出现的问题。出现的问题。及时招商，确定主力店意向，及时招商，确定主力店意向，结合招商制定最优的产品设计方案。
27、结合招商制定最优的产品设计方案。建立产品真正的的标志性形象（工地形象、推广形象）。建立产品真正的的标志性形象（工地形象、推广形象）。开发商与服务机构的紧密配合，招商与销售运营上保持一致的方向和节奏，共开发商与服务机构的紧密配合，招商与销售运营上保持一致的方向和节奏，共同维护项目开发运营的良性进展。同维护项目开发运营的良性进展。强有力的营销推广策略和周密的招商运营。强有力的营销推广策略和周密的招商运营。及时做好市场试探，紧抓市场风向。及时做好市场试探，紧抓市场风向。1 1、将本项目的地段优势最大化，形成地标性项目，巩固本项目在、将本项目的地段优势最大化，形成地标性项目，巩固本项目在商圈中的核心地
28、位。商圈中的核心地位。2 2、必须与聚金广场形成差异化定位，引进主力店、次主力店及品牌、必须与聚金广场形成差异化定位，引进主力店、次主力店及品牌形象店。形象店。3 3、目前洪湖当地的商品品牌并不能满足洪湖居民的需求，因此本、目前洪湖当地的商品品牌并不能满足洪湖居民的需求，因此本项目以经营中、高档商品为主。项目以经营中、高档商品为主。4 4、洪湖市中心的消费人群主要为市中心居民，而一个市区人口仅、洪湖市中心的消费人群主要为市中心居民，而一个市区人口仅1313万的城市并不足以支撑约万的城市并不足以支撑约2 2万方的专业市场。万方的专业市场。5 5、洪湖对外交通不便，不适宜建成批发市场，因此只能以零
29、售业态、洪湖对外交通不便，不适宜建成批发市场，因此只能以零售业态为主。为主。TWO TWO 从从价格角度考虑价格角度考虑 由于目前未能准确掌握项目设计及建设标准等情况，无法由于目前未能准确掌握项目设计及建设标准等情况，无法对成本进行估算，仅参照行业经验估算项目单位成本在对成本进行估算，仅参照行业经验估算项目单位成本在30003000元元/平方米左右。平方米左右。1项目成本估算项目成本估算一层均价一层均价二层均价二层均价三层均价三层均价祥生中央花园祥生中央花园5000-60005000-60002000-30002000-3000/聚金广场聚金广场8000-90008000-9000350035
30、0025002500区域街铺区域街铺约约80008000/商铺销售价格情况商铺销售价格情况(单位单位:元元/平方米平方米)2市场价格情况市场价格情况一层均价一层均价二层均价二层均价三层均价三层均价祥生中央花园祥生中央花园35351818/聚金广场聚金广场4545元元25 25 元元1515元元区域街铺区域街铺40-12040-120/商铺租赁价格情况商铺租赁价格情况(单位单位:元元/平方米平方米)商业价格定价，主要参照市场价格水平制商业价格定价，主要参照市场价格水平制定。本项目定位较高，可提升商铺价值，价格定。本项目定位较高，可提升商铺价值，价格水平可适当高出市场平均水平。但须注意的是，水平可
31、适当高出市场平均水平。但须注意的是，商业价格只能涨不能跌，合理的价格控制也是商业价格只能涨不能跌，合理的价格控制也是项目成败的关键。为此我们的项目成败的关键。为此我们的价格目标建议价格目标建议是：是：3项目定价建议项目定价建议 价格价格楼层楼层 保底价格保底价格基本价格基本价格目标价格目标价格一层一层100001000011000110001200012000二层二层500050006000600070007000三层三层300030003500350040004000四层四层250025003000300035003500因商铺形态不同，不能单纯以街铺价格来衡量制定商场铺面价格。因商铺形态不
32、同，不能单纯以街铺价格来衡量制定商场铺面价格。市场前期不易对价格期望过高，宜采取分批销售，逐步提价的价格策略。市场前期不易对价格期望过高，宜采取分批销售，逐步提价的价格策略。商铺销售均价建议商铺销售均价建议(元元/平方米平方米)：价格价格楼层楼层 保底价格保底价格基本价格基本价格目标价格目标价格一层一层8080100100120120二层二层404050506060三层三层222226263030四层四层181822222626租赁价格需考虑市场培育阶段的优惠水平。租赁价格需考虑市场培育阶段的优惠水平。按照年按照年10%10%投资收益，投资收益，1010年静态投资回收期计算，此租赁价格符合投资
33、收益条件。年静态投资回收期计算，此租赁价格符合投资收益条件。商铺租赁均价建议商铺租赁均价建议(单位单位:元元/月月/平方米平方米)：价格价格楼层楼层 保底价格保底价格基本价格基本价格目标价格目标价格一层一层66.3766.3773.3373.338080二层二层33.433.4404046.6746.67三层三层202023.3323.3326.6726.67四层四层16.6716.67202023.3323.33以上租赁价格根据销售建议价格，按照年以上租赁价格根据销售建议价格，按照年8%8%投资收益，约投资收益，约1212年的投资回收期计算。年的投资回收期计算。市场培育期商铺租赁均价建议市场
34、培育期商铺租赁均价建议(单位单位:元元/月月/平方米平方米)价格价格楼层楼层 保底收入保底收入基本收入基本收入目标收入目标收入一层一层200002000025000250003000030000二层二层100001000012500125001500015000三层三层550055006500650075007500四层四层450045005500550065006500 按照租金价格占到销售收入按照租金价格占到销售收入20%20%到到25%25%之间，以之间，以5050平方米每平方米每个商铺，占收入个商铺，占收入20%20%核算，各商铺的经营收入水平应达到核算，各商铺的经营收入水平应达到(单
35、位单位:元元/平方米平方米)：4价格分析价格分析按照此收入要求：按照此收入要求：一层：一层：5050平米商铺，收入在平米商铺，收入在2 2万以上，日均万以上，日均700700元以上，应经元以上，应经营单价稍高的非日用产品和销量很大的日用产品。营单价稍高的非日用产品和销量很大的日用产品。二层：相比经营收入压力较小，但二层的人流和消费率要比二层：相比经营收入压力较小，但二层的人流和消费率要比一楼低。一楼低。THREE THREE 从从消费角度考虑消费角度考虑客户为什么买商铺？客户为什么买商铺？客户如何做出购买决策？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商铺价值？客户根据什么判断商铺价值？本项目的客
36、户是谁？本项目的客户是谁？常识常识11商铺是商铺是产生财富的载体产生财富的载体，客户购买商铺的最基本，客户购买商铺的最基本目的目的是为了是为了生财或升财，即生财或升财，即追求财富利益追求财富利益客户需求客户需求商铺功能商铺功能租金收益租金收益出租出租转售转售经营经营因因“道路刚性道路刚性”而稀而稀缺，从而产生增值缺，从而产生增值销售收益销售收益降低房租成本，并获降低房租成本，并获得营业收入得营业收入经营收益经营收益长期收益长期收益风险保障风险保障资产沉淀资产沉淀客户利益客户利益融资工具融资工具融资收益融资收益融资融资可作为不动产进行抵可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而押或置信凭证，从而获得贷
37、款获得贷款业主只需收取租金业主只需收取租金常识常识22投资与回报投资与回报是客户购买商铺时最基本的是客户购买商铺时最基本的决策动机决策动机，其决策角，其决策角度与其度与其财富或投资能力财富或投资能力相关相关一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；常识常识33客户最终是根据客户最终是根据经营前景经营前景来判断来判断投资回报投资回报的，其最直观判断因的，其最直观判断因素则是素则是租金和售价租金和售价购铺用途购铺用途投资投资经营经营投资回报投资回报经营前景经营前景判断基
38、础判断基础收益途径收益途径租金或转售价格租金或转售价格营业额营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理客户群体分类客户群体分类销售的目标客户分类销售的目标客户分类本项目客户定位本项目客户定位根据产品的价值本项目的客户分为以上根据产品的价值本项目的客户分为以上2 2类类目标客户群需求特征目标客户群需求特征以投资为主以投资为主1 1、自营客户：、自营客户：洪湖当地的生意人洪湖当地的生意人 外地到洪湖发展的生意人外地到洪湖发展的生意人 招商吸引的外地经营户招商吸引的外地经营户2 2、投资客户：、投资客户：洪湖本地投资客洪湖本地投资客 仙桃、武汉等地投资客仙桃、武汉等地投资客 洪湖当地有意愿租铺做生意
39、的人群洪湖当地有意愿租铺做生意的人群 整体商业销售市场，以投资为目的的客户约为整体商业销售市场，以投资为目的的客户约为70-8070-80；租赁的目标客户群描述租赁的目标客户群描述从整体商业租赁市场来看从整体商业租赁市场来看 本地人：惯性习惯喜欢经营本地比较成熟的商业产品，如服装、小商品、中本地人：惯性习惯喜欢经营本地比较成熟的商业产品，如服装、小商品、中档化妆品等品牌商档化妆品等品牌商 如果看中市场前景，可以引进档次较高的商业产品和消费产品，如较高档次如果看中市场前景，可以引进档次较高的商业产品和消费产品，如较高档次的服装、等商业产品，以及电玩、餐饮、的服装、等商业产品，以及电玩、餐饮、KT
40、VKTV、咖啡等娱乐休闲性商业类型、咖啡等娱乐休闲性商业类型 洪湖当地生意人洪湖当地生意人 目前在洪湖经营的一些品牌商、连锁机构或厂家直营商户目前在洪湖经营的一些品牌商、连锁机构或厂家直营商户 目前还未进入洪湖市场，但对本项目有信心的品牌经营商目前还未进入洪湖市场，但对本项目有信心的品牌经营商 洪湖当地有意愿租铺做生意的人群洪湖当地有意愿租铺做生意的人群消费群体消费群体 涵盖面主要为洪湖当地市民，兼顾到周边农村居民和外来客户涵盖面主要为洪湖当地市民，兼顾到周边农村居民和外来客户 按照项目定位，客群细分后主要面对洪湖本地收入较高市民、农村富裕阶层按照项目定位，客群细分后主要面对洪湖本地收入较高市
41、民、农村富裕阶层和外地到洪湖消费客户。和外地到洪湖消费客户。这类消费群体消费水平总体一般，且优劣不齐。对本地市民而言，中档偏高这类消费群体消费水平总体一般，且优劣不齐。对本地市民而言，中档偏高产品符合本地收入较高市民消费喜好，主要源于其优越感及提高生活水平的期望，产品符合本地收入较高市民消费喜好，主要源于其优越感及提高生活水平的期望，主要消费有一定品牌影响力的零售产品，因此可提供较好舒适感的消费品。主要消费有一定品牌影响力的零售产品，因此可提供较好舒适感的消费品。外地客户消费需求会更高一些，比如武汉、仙桃到洪湖客户，会选择在武汉外地客户消费需求会更高一些，比如武汉、仙桃到洪湖客户，会选择在武汉
42、或仙桃常规性的消费品。但这一客户群数量有限，不能形成长期消费，因此满足或仙桃常规性的消费品。但这一客户群数量有限，不能形成长期消费，因此满足其需要的产品应为在武汉或仙桃等地常出现同时也能被洪湖本地消费者接受和承其需要的产品应为在武汉或仙桃等地常出现同时也能被洪湖本地消费者接受和承受的消费品。受的消费品。商场业态定位商场业态定位3商场形象定位商场形象定位从市场角度从市场角度从价格角度从价格角度 从消费群角度从消费群角度 综合而言，结合项目地段条件、人流条件和竞争条件，综合而言，结合项目地段条件、人流条件和竞争条件，我们建议大众化定位，做地方具有更高档次和消费倡导的大我们建议大众化定位，做地方具有
43、更高档次和消费倡导的大众型商业中心众型商业中心宏伟南路宏伟南路地标型生活服务地标型生活服务MALLMALL 抓住洪湖商业市场发展水平欠缺但前景良好、餐饮娱抓住洪湖商业市场发展水平欠缺但前景良好、餐饮娱乐休闲类消费型业态较为欠缺等特点，以超市等主力店为乐休闲类消费型业态较为欠缺等特点，以超市等主力店为基础，中高档零售业为主，餐饮、娱乐、休闲为辅，建造基础，中高档零售业为主，餐饮、娱乐、休闲为辅，建造引导地方消费水平和提供补缺型消费方式的综合地标型生引导地方消费水平和提供补缺型消费方式的综合地标型生活服务活服务MALLMALL。5商业结构及业态分析商业结构及业态分析商场业态定位商场业态定位 根据前
44、期的市场调查得出结论：根据前期的市场调查得出结论：1 1、当地缺乏大型超市，因此本项目引入中百仓储、易初莲花等大型超市作为、当地缺乏大型超市，因此本项目引入中百仓储、易初莲花等大型超市作为主力店后，将成为本项目招商、销售及商场整体经营的保障之一。主力店后，将成为本项目招商、销售及商场整体经营的保障之一。2 2、次主力店主要考虑为当地缺乏但属于生活消费品的的家电类、娱乐类和大、次主力店主要考虑为当地缺乏但属于生活消费品的的家电类、娱乐类和大型餐饮类业态。型餐饮类业态。3 3、由于当地化妆品店的经营状况比较理想，本项目将化妆品引入一楼，吸引、由于当地化妆品店的经营状况比较理想，本项目将化妆品引入一
45、楼，吸引人流，同时引进女装、女内、童装、珠宝等业态，有利于促进消费。人流，同时引进女装、女内、童装、珠宝等业态，有利于促进消费。4 4、当地娱乐休闲类、餐饮类的业态相对缺乏，而此类业态也属于高消费行业，、当地娱乐休闲类、餐饮类的业态相对缺乏，而此类业态也属于高消费行业，容易吸引到一批有一定经济实力的中高档次消费人群，利于树立本项目的高档形象容易吸引到一批有一定经济实力的中高档次消费人群，利于树立本项目的高档形象及完善本项目及完善本项目“购物购物+餐饮餐饮+娱乐休闲娱乐休闲”的多方位功能，而且这类业态具有目的性消的多方位功能，而且这类业态具有目的性消费较强的特点，因此易于引导人流上下运动。费较强
46、的特点，因此易于引导人流上下运动。优势：优势：二、三层超市和四层电影院、家电连锁卖场、大型中餐二、三层超市和四层电影院、家电连锁卖场、大型中餐/量贩式量贩式KTVKTV等的多主力店吸引的等的多主力店吸引的人流可充分激活一、二层零售业的经营。人流可充分激活一、二层零售业的经营。问题：问题：家电连锁卖场进驻四楼的难度大。所以我们的方向是引进电影院家电连锁卖场进驻四楼的难度大。所以我们的方向是引进电影院/KTV/KTV等对楼层要求不高等对楼层要求不高的业态。（但是必须考虑能够达到电影院的层高要求）的业态。（但是必须考虑能够达到电影院的层高要求）商业组合的可行性探讨商业组合的可行性探讨一层一层零售业态
47、（服装、鞋包、饰品、化妆品、烟酒副食等）、金融零售业态（服装、鞋包、饰品、化妆品、烟酒副食等）、金融/通讯配套通讯配套二层二层（主力店）大型超市二层部分、零售业态（服装、鞋包、饰品）（主力店）大型超市二层部分、零售业态（服装、鞋包、饰品）三层三层（主力店）大型超市三层部分、休闲（美容美发、健身等）、餐饮（主力店）大型超市三层部分、休闲（美容美发、健身等）、餐饮四层四层（次主力店）电影院（次主力店）电影院/家电连锁卖场家电连锁卖场/大型餐饮大型餐饮/量贩式量贩式KTVKTV1 1、整体设计建议、整体设计建议2 2、单体设计建议、单体设计建议3 3、素质营造、素质营造4 4、项目人流及物流动向建议
48、、项目人流及物流动向建议5 5、项目配套设施与功能建议、项目配套设施与功能建议6 6、物业管理与服务要点、物业管理与服务要点项目产品建议项目产品建议第二部分第二部分整体设计建议整体设计建议1 标杆性的产品，需要标杆性的产品形象，建筑立面效果应标杆性的产品，需要标杆性的产品形象，建筑立面效果应突出，适度把握色彩效果。突出，适度把握色彩效果。单体设计建议单体设计建议2建议建议1 1：产品设计须结合主力店招商及功能定位来实施：产品设计须结合主力店招商及功能定位来实施 既要考虑主力店、次主力店以及零散商家等对建筑设计的既要考虑主力店、次主力店以及零散商家等对建筑设计的要求，又要保持商场内规划设计的弹性
49、配置，以便后期经营管要求，又要保持商场内规划设计的弹性配置，以便后期经营管理市场策略的灵活应变。理市场策略的灵活应变。如：商铺进深与开间比例小于如：商铺进深与开间比例小于4 4：1 1；商铺分割要具有；商铺分割要具有DIYDIY功能功能 建议建议2 2：东、西侧仅通过二层空中过道连接，其余部位全部挑：东、西侧仅通过二层空中过道连接，其余部位全部挑空，挑空顶部采用玻璃墙体，而且步行街二、三层的人行通空，挑空顶部采用玻璃墙体，而且步行街二、三层的人行通道临街并向外延伸道临街并向外延伸2 2米左右。项目内部二、三层可设置局部挑米左右。项目内部二、三层可设置局部挑空，但积不需过大，并以弧线型的中庭设计
50、，形成购物的流空，但积不需过大，并以弧线型的中庭设计，形成购物的流动空间。动空间。建议建议3 3、合理安排交通节点，减少电梯及楼梯数量，减少分、合理安排交通节点，减少电梯及楼梯数量，减少分散的公共空间，提高项目使用率在散的公共空间，提高项目使用率在60%60%以上。以上。3质素营造建议质素营造建议建议建议1 1、项目两地块之间通向项目后商业街的街道刷黑，并与政、项目两地块之间通向项目后商业街的街道刷黑，并与政府协商减免此项税收府协商减免此项税收建议建议2 2、在室外开绿景观环境的建设，使项目脱颖于常规模式之、在室外开绿景观环境的建设，使项目脱颖于常规模式之上。考虑路演广场的设计，考虑人行休息的
