1、环球中心管理方案汇环球中心管理方案汇报报2整体物业管理思路1目录23管理机构设置和人员配置费用测算456 五项关键控制点的管理装修管理档案管理7项目经济效益8项目管理目标与实施措施9经营拓展思路与创意3PART ONE整体物业管理思路01一、项目概况 二、客户、租户群体分析 三、项目智能化、信息化特点与亮点分析 四、物业管理整体思路和策划401 整体物业管理思路一、项目概况 项目总建筑面积：120861平方米，地上总建筑面积：82218平方米，地下总建筑面积：38643平方米 环球中心主要有主楼和裙楼两幢建筑组成：主楼建筑36层，高166.3米，其中地下2层，地上36层，其中1至5层商业，面积
2、为8901平方米，6至36层写字楼设计为5A智能化写字楼，面积为48748平方米。裙房5层，规划建设为商业，面积为21484平方米。项目背景：环球中心由宁海经济开发区新兴工业园有限公司投资建设，总投资103097万元，集商务、休闲、文化、办公于一体，创业商业化、办公化、文化性、生态性与周围景观融于一体的绿色环境空间，打造成高标准、高品位、多功能、具有国际化商业文化氛围的现代化商务楼宇。01 整体物业管理思路销售模式：以小型办公室（或办公位）出租或出售，作为一个公 司的形象窗口，会议室、洽谈室等作为配套临时租用；潜在客户：创业初期的中小企业与个人、办事处与分支机构；服务内容：代接电话、电话转接、
3、代收信件、传真、饮用水、客户 接待、行政服务等，并且根据实际需要提供各类衍生适 用的增值服务。配套设施：商务中心、电讯中心（具备虚拟话务员、语音信箱等功 能）、各种规格的会议室、洽谈室等。为租户提供独特的虚拟办公环境为租户提供独特的虚拟办公环境使客户花极低的代价轻松拥有国际化甲级写字楼二、客户、租户群体分析601 整体物业管理方案空调冷热源监控系统新风、空调机监控系统变配电监测系统送、排风监控系统照明控制系统给、排水监控系统电梯运行监控系统其他机电设备监控系统背景音乐及紧急广播系统消防自动报警系统闭路电视监控系统入侵报警系统（含周边防范）访客系统内部联络保安对讲系统智能卡管理系统卫星接收及有线
4、电视系统综合布线系统通信接入系统计算机网络系统公共信息显示系统机房、电源、防雷接地系统大厦物业管理系统电子会议系统数据库管理系统电子收费管理系统无线综合通信平台建设楼宇设备自动化系统（BAS）消防自动化系统（FAS）综合安保系统（SAS）通信自动化系统（CAS）办公自动化系统（OAS）视频安防监控室内移动通信覆盖车库照明、排风系统控制吸顶音箱触摸查询一体机高端写字楼5A智能化系统三、项目智能化、信息化特点与亮点分析7 我们将紧紧围绕项目的物业特点与管理重点、难点，集我公司管理人才优势、系统管理资源优势、技术优势，引入“高端酒店式”创新服务理念，结合亚太物业酒店式服务特色，与开发商共同努力，力争
5、将环球中心项目打造成高标准、高品位、多功能、具有商业文化的现代国际化品牌商务楼宇。01 整体物业管理思路四、物业管理整体思路和策划1、引入“至尊酒店式”服务模式 2、“至尊酒店式”特色服务 3、5A级自动智能化管理全方位参与 4、车辆与人员进出口管理8员工要求形象识别 每一位员工的言行举止力争达到五星级酒店礼仪的标准 每一位员工都经过星级酒店专业培训后上岗。并实施系统的绩效考核每周每月评估 一站式受理业主的报修投诉咨询接待需求，全程跟踪反馈回访微笑服务，满意率100%统一的标识牌、指示牌、宣传用品、员工制服等01 整体物业管理方案员工礼仪1、引入“至尊酒店式”服务模式前台接待9物品邮件上门 我
6、们将全程策划，对环球中心项目的外立面和内立面进行VI、CI设计与全方位包装，营造创业商业的文化内涵 所有业主的物品邮件我们通过服务中心统一送货上门，与精品物流合作，让您享受安全便捷的至尊服务 前台服务中心开通24小时服务热线，提供全方位的特色服务和个性化服务，并同时落实首问责任制和实效工作制两项务实的管理服务制度01 整体物业管理方案形象统筹服务2、“至尊酒店式”特色服务一站式服务1001 整体物业管理思路3、5A级自动智能化管理全方位参与 本项目中配备很多智能化的设备、设施，通过5A级自动管理即楼宇（BAS）、办公（OAS）、通讯（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），发挥智能化设备的作
7、用。充分体现科技亚太，信息化管理的手段，运用“微信管家”手机APP的简洁高效的系统信息平台，全方位构建与广大业主的服务沟通渠道。多媒体会议系统信息发布一体机移动互联平台 -统一的APP界面、互联网+二维码1101 整体物业管理思路地下车库出地下车库出入口（商业入口（商业与临停）与临停）地下车库出入口地下车库出入口（APPAPP支付客户与业支付客户与业主进出）主进出）4、车辆与人员进出口管理地下车库出入口（业主办公）地下车库出入口（业主办公）管理要点：人车分流 合理布局 人机结合 标识指引 采用车辆识别系统 道闸门禁一卡通管理（APP系统）通过地面智能化道闸封闭式管理，做到地面车辆停放有序，地下
8、室规范化停车管理，提升大楼整体形象 管理目标：12PART TWO实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。管理机构配置和人员配置021302 管理机构配置和人员配置项目总经理 1人客服经理 1人大楼前台 2人大楼商务秘书 3人裙楼商务秘书 2人项目总经理助理 1人项目部保安经理 1人门岗、形象岗 9人监控岗 3人车管兼巡逻岗 15人领班 3人工程经理 1人高配兼强电 3人弱电兼万能 6人保洁经理 1人外围兼清运 3人保洁员 15人绿化工 2人一、人员配置（74人）财务兼文员 1人1402 管理机构配置和人员
9、配置实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。营造酒店式服务的氛围，设立服务中心接待业主，对业主实行档案化管理、程序化服务，定期开展由业主参与的活动，加强与业主的凝聚力和商业社区感的培养。负责中心工程工作计划、维保计划的制定和执行，中心外包工程的监管和进入项目施工单位的监管，负责大厦能耗计量表的管理，制定节约能耗措施，为业主提供安全的生活环境。维护小区正常的运作秩序，处理各种应急和意外事件，保障小区的人员、财物、消防安全，执行物业承诺的安保服务。为业主（使用人）提供公共场所、公共环境、公共部位的保洁服务，做好
10、管理区域内的绿化维护，做好管理区域内的垃圾收集和清运服务。综 合 服 务部工 程 设备部秩 序 维护部环 境 保洁部二、管理机制设置与职责15PART THREE一、前期管理 二、节能管理 三、车辆与重点门岗管理 四、安全与应急预案管理 五、培训考核管理 五项关键控制点的管理031603 五项关键控制点的管理 按照项目工程进度和各系统各个阶段的实际情况，深入现场进行系统的查验、记录、跟踪、调配，与时加强对前期工程质量遗留问题的整改处理，与时发现设计和各系统施工过程中存在的缺陷，提前防范质量隐患、安全隐患和使用的功能性缺陷，为日后降低物业设施设备的维护成本打下坚实的基础。一、前期管理 在节约能耗
11、方面，我们重点控制灯源、线路、技术改造和人工管理、标识管理相结合的管理思路，按计划节点进行合理调配。人员配置需精干高效、财物管理需规范化，整合部门间的人力资源，培养专一多能的复合型人才。提高全体员工的资源节约意识，做好节能降耗工作，全面降低运营成本。二、节能管理 三、车辆与重点门岗管理 车辆管理严格按照制定的车辆进出口管理方案实施，门岗实行24小时值班制，严密巡查并进行引导，实行一车一卡一位管理，制定合理的车辆收费制度与重点门岗管理制度，结合考核，保障业主的人身与财产安全。17 03 五项关键控制点的管理 按照总公司安全生产工作三个共识、四个决定的精神层层落实，强化危险源的控制和核查，对楼层顶
12、天台、过道口、地下通道口和外围道口都配上规范的安全标识，制定一系列系统的安全防范措施和应急预案，强化培训员工和业主的安全防范意识。四、安全与应急预案管理 重视管理团队的培训工作，按照总公司的培训管理制度与各部门的管理手册，按计划进行系统的培训，倾力打造一支专业化、高素质的管理队伍和员工队伍，通过持续的考核评估不断提升服务技能和管理水平，以达到快捷、高效、高质为业主服务的目标。五、培训考核管理18PART FOUR费用测算04一、年度物业管理人员工资费用支出 二、年度物业费用收支状况表1904 费用测算部门岗位人数月工资年工资管理处项目总经理1600072000项目总经理助理1450054000
13、小计2126000综合服务部部门经理1350042000财务兼客服12800 33600大楼前台2280067200大楼商务秘书32800100800裙楼商务秘书2280067200小计9310800公共秩序部部门经理1380045600领班3340040800门岗、形象岗93000324000一、年度物业管理人员工资费用支出2004 费用测算部门岗位人数月工资年工资公共秩序部监控岗33000108000车管兼巡逻岗153000540000小计311058400工程部部门经理1380045600高配兼强电33200115200弱电兼万能63200230400小计10391200环境部部门经理1
14、350042000外围兼清运3240086400保洁员152400432000绿化工2250060000小计21620400合计6825068002104 费用测算二、年度物业费用收支状况表项目指标数说明一、收入1、综合服务费80072*5.1元/*12月4900406.42、租金3、特约服务费4、停车费759个*30元/月*12月2732405、其他收入收入小计5173646.4二、支出1、实发工资见“人员配置表”25068002、社会保障费工资总额28.7%719451.63、高温费160元/人/月74人4个月473604、节假日加班费2886/21.75311天38人166392.822
15、04 费用测算项目指标数说明5、员工福利1000元/人/年74人740006、卫生保洁支出垃圾袋消耗、保洁易耗品、垃圾清运等1010007、绿化养护支出绿地养护、绿化水费、绿化农药耗材等321788、秩序维护支出警械更新、安保专项培训、消防安全培训438009、办公费用支出办公水电费、宣传印刷费、通讯费2040010、共用设备设施保养费电梯维保费、电梯安检费、电梯保险费7560011、员工服装劳保费800元/人/年74人5920012、固定资产折旧1355013、公众责任险综合测算1000014、管理费与税金337115.79支出小计4202048.19营业利润971598.2123PART
16、FIVE一、装修管理总体程序 二、二次装修管理方案 三、装修管理重点 装修管理0505 装修管理一、装修管理总体程序二、二次装修管理方案三、装修管理重点现场交底（工程部）装修监管（各部门）装修处理（各部门）装修验收（各部门）1、成品保护2、装修材料与垃圾管理3、内立面装修标准4、外立面装修标准5、整层购买（租）、多户购买（租）装修标准6、大厦内公共区域标识牌标准7、商场外围装修标准装修申请（客服部）1、制定二次装修的管理标准2、成品保护管理3、外立面内立面控制4、过程检查控制5、验收把关6、各部门按照不同的检查重点交叉检查记录7、发现问题与时整改25PART SIX一、档案的建立与收集 二、资
17、料的分类与整理 三、资料的归档管理 档案管理062606 档案管理 物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术一、档案的建立与收集 收集后的所有信息，统一由客户服务处档案室集中整理。根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。二、资料的分类与整理 对利益影响较大的档案应加密保存。这些档案在电脑中按授权级别检索，对保存在档案室的原始资料应严格控制借阅。三、资料的归档管理27PART SEVEN一、增收节支计划 二、以业养业计划与提高自身发展后劲的计划 项目经济效益072807
18、 项目经济效益 4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，合理安排，降低管理的成本。5、用现代化设备代替部分人工工作，减少费用比例高的人员开支，逐步用新型节能的设备设施，替代旧式设备，降低能耗。为了能更好的为业主服务，我们将在日常工作中不断推出新的服务措施，提高服务质量。我们制定以下增收节支计划：2、根据业主的需求，提供各类相关的配套服务，如商务服务、各类中介服务、各类休闲服务等，增加收入来源。3、切实加强项目各项基础设施管理，均要逐步推行定额管理。项目设备要精心养护，避免出现大事故，以节约维修费用开支，降低管理成本。1、规范物业管理服务行为，诚信服务，提高业主的满意
19、率，提高物业管理的收费率。一、增收节支计划2907 项目经济效益4、加强对物料用品领用的管理，杜绝浪费现象发生，规范物品采购制度，减少成本开支。2、制定年度公共能耗计划，平时定期核对实际使用数同计划数之间的差额，与时发现问题，与时处理，减少公共能耗支出。3、对能耗支出额度较大的中央空调、水泵等设备注意日常保养，避免因保养不善引起机械磨损过大，从而造成增加能耗支出。1、在不影响项目整体形象的前提下，对项目的公共部位、公共设施进行有效地利用，如物业房、物业经营用房、地下室人防室、车位和空间的出租利用，尽量的增加收入。二、以业养业与提高自身发展后劲的计划30PART EIGHT一、总体目标 二、围绕
20、这个总目标制定六大措施项目管理目标与实施措施0831 创建“环球中心”温馨、舒适、便捷、安全、美化的办公商务环境，树宁海亚太“至尊酒店式物业服务品牌”新标杆，力争在交付后四年内创省与全国优秀示范大厦08 项目管理指标与实施措施一、总体目标二、围绕这个总目标制定六大措施3208 项目管理指标与实施措施一、分项承诺指标二、创优目标及实施方案三、创优指导思想四、创优计划及实施方案五、加强考核、狠抓落实六、加强检查、持续优化完善六大措施33PART NINE按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用
21、之外，寻求经营拓展突破，设想创立五大构想。经营拓展思路与创意093409 经营拓展思路与创意 按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用之外，寻求经营拓展突破，设想创立五大构想。第二项构想 创立一个业主俱乐部（会所）配置茶吧、咖啡吧，既增加收入，又建立了与业主互动沟通的平台，一举两得。创立物业会务中心、利用服务中心的特色服务、个性化服务，配置中小型会议室进行一系列的会务服务09 经营拓展思路与创意第三项构想 利用区域总部的优势，创立一个办公用品、生活用品一站式配送中心，满足业主办公、生活全方
22、位服务，便捷、安心、服务到家，提高业主满意率。第一项构想第五项构想 创立邮件、物品报刊寄送中心，由物业服务中心统一上门配送与精品物流快递公司建立合作关系，保障大楼安全。创立商务中心对应大厦中小企业，配套业主企业的行政后勤、商务行程、文秘会务、业务中介、品牌推行、宣传服务、提高亚太酒店物业多元化的服务档次，渗透参与业主的经营活动，提高服务品牌的附加值。09 经营拓展思路与创意第四项构想37 通过上述物业管理方案和经营服务的运作和实施，不断完善我们的管理机制，我们的特色服务和个性化服务项目也需不断的发展和挖掘，持续的市场开拓，机遇和挑战并存，随着“品质亚太、科技亚太、微笑亚太”主题活动的深入开展，环球中心这个项目必将又成为亚太酒店物业宁海区域的新品牌、新标杆
