1、一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析四三 二 一城市更新政策介绍城市更新基本概念城市更新分类解读城市更新主要程序五非农建设用地及征返用地转让办法Part 1 深圳城市更新政策介绍时间名称2005关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 深府200556号 2007关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知深府办2007159号2007关于工业区升级改造的若干意见深府200775号2008关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见深府办200835号2008关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案深府办2
2、00893号2009广东省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）2009深圳市城市更新办法市政府令第211号2010关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(2010)59号2010深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见深府2010193号2010拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则深规土20103242010深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）2011城市更新单元规划审批操作规则（试行）2011深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定2012深圳市城市更新办法实施细则深府20121号2012关于加强和改进城市更新实施工
3、作的暂行措施深府办201245号Part 2 深圳城市更新基本概念2.1城市更新的必要条件城市的基础设施、公共服务设施亟需完善.环境恶劣或者存在重大安全隐患.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：2.2 城市更新的三个途径综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主
4、体结构改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面、环境整治既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能改变部分或者全部建筑物使用功能可能改变土地使用权的权利主体可能变更部分土地性质严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施2.3城市更新单元城市更新单元l拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；l基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位l多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目2.3 城市更新的规划计划 城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然
5、地理实体边界进行划定。如何确定城市更新单元的边界？旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。不得拟定城市更新单元的情况？2.3 城市更新的规划计划 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地，已按登记历史遗留问题处理用地。注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发商购买
6、非农指标的情况。确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。城市更新单元的面积及建设量要求？申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。城市更新单元配套设施及建设量要求？即：五类用地不少于60%。2.3城市更新的规划计划l城市更新单元规划的制定计划；l已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新
7、项目可以单独制定年度计划 l相关资金来源等内容；城市更新年度计划Part 3 深圳城市更新分类解读3.1 综合整治类城市更新基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.u不改变建筑主体结构和使用功能；u一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。综合整治包括哪些内容？沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造3.1 综合整治类城市更新由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.综合整治的实施主体是谁？市政府区政府权利人其他相关人有关部门批准或者备案经费 来源申报涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境区政府制定方案并组织实施3.2 功能改变类城市更新符合产业布局规划，满足产业转型升
8、级的需要.u1、符合城市规划；u2、已取得深圳市建设用地规划许可证和深圳市建设工程规划许可证；u3、已签订深圳市土地使用权出让合同书并付清地价款；u4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。进行功能改变的条件是什么？3.2 功能改变类城市更新具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:禁止功能改变的情况有哪些？(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的(四)建
9、筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的3.2 功能改变类城市更新向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.如何申请建筑物功能改变？土地使用权人或建筑物业主递交申请材料受理申请公示规划审批土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议付清地价款规划部门收回原深圳市建
10、设工程规划许可证重新核发建设工程规划许可证或建筑工程装饰、装修许可文件3.2 功能改变类城市更新功能改变后补缴地价怎样计算？原有建筑面积部分补缴地价原土地用途剩余期限的公告基准地价改变后土地使用权剩余期限的公告基准地价改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准增加建筑面积部分补缴地价3.3 拆除重建类城市更新所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.（一）更新范围符合更新单元划定的条件;（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会
11、按照有关规定表决同意。什么样的片区能进行拆除重建？业主说了算，充分发挥市场的配置作用.谁来决定改造实施的主体？遵循平等自愿的市场原则土地权利人房屋权利人单一权利主体协议买卖原地和异地安置作价入股合作开发3.3 拆除重建类城市更新协议出让和公开市场招拍挂.采用哪种方式出让土地？市场主体政府主导签订土地使用权出让合同补充协议补签土地使用权出让合同公开招拍挂出让土地使用权3.3 拆除重建类城市更新3.4 拆除重建地价测算u城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。城中村新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积
12、率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。l现状占地面积倍的建筑面积不再补缴地价；l超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。u1993年7月市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前已经形成的居住用途旧屋。旧屋村占地面积建筑面积1建筑面积2不需要补缴地价此部分按基准地价补缴3.4 拆除重建地价测算u政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。即：70个历史遗留项目，可按基准地价补交地价。3.4 拆除重建地价测算工业区改造p原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；p原有合法
13、建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业改造为住宅、办公、商业等经营性用途p增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。p增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。即：按照基准地价减去残值。其他情形中最主要的一种是：国有住宅用地改为商住用地。3.
14、4 拆除重建地价测算其他情形用地补缴地价原有合法建筑面积地价改造后应缴地价Part 4 深圳城市更新主要程序1 1、更新单元计划立项审批计划立项申报（常态化）区政府旧改办初审市规划国土委审核市政府批准编制、申报单元专项规划符合法定图则规划国土委审批无法定图则或突破法定图则市规划委员会建环委审批单一主体形成拆迁人申请签订项目监管协议区政府核准建筑物拆除原产权注销实施主体申报项目建设用地签订土地使用权出让合同申请建设行政许可事项管理局建设事项行政审批区政府监督项目实施规划验收、预售、回迁2 2、更新单元专项规划审批3 3、更新单元实施主体认定4 4、更新单元建设用地出让5 5、更新但愿项目开发建设
15、4.1 进行城市更新的一般程序业主签署改造意愿委托书受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记开发商与业主签订拆迁补偿协议编制更新单元规划草案核发更新单元规划批复核发建设工程规划许可证核发改造实施主体批准文件核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除建设用地报备申请建设用地方案图建设用地规划许可证注销房地产证制作宗地图申报改造实施主体核发施工许可证开工许可证核发竣工验收证明缴纳地价办理房地产证入伙签订土地使用权出让合同占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.由拆迁工作完成起36个月完成建设4.2 涉及
16、修改/制定法定图则的流程受理提出初审意见征求相关部门意见形成审定的规划草案审议规划草案和公示处理意见审议公示核发规划批复城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序纳入法定图则规土委管理局城市更新科市城市更新办市规划国土委技术委员会规划组织编制主体市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会10个工作日内45个工作日内15个自然日10个工作日内市规划国土委Part 5 非农建设用地及征返用地转让办法时间名称2011深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知深府2011198号2012龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换
17、暂行办法深龙府201182号2014宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法深宝规【2014】14号u 深圳市除了城市更新外，还有非农建设用地及征地返还用地二条路径，可以直接将集体用地通过协议出让转为国有用地。u 主要的政策文件是20112011年的198198号文。u 案例：龙岗万科麓城、坂田儒俊广场32购买非农指标规划指标审批7、申请规划要点；以村股份公司名义，报送规土委龙岗管理局规划科及土地利用科，以及龙岗区住建局，申请规划要点。8、规划指标审查：龙岗管理局根据法定图则进行规划指标审批。9、规划要点批复及公示。10、办理用规证。村股份公司取得用地规划许可证补缴地价及签订土地出让合同1
18、1、补缴地价通知书：龙岗局出具补缴地价通知书给村股份公司。12、补交地价：项目公司借款给村股份公司补交地价款。13、签订土地使用权出让合同：村股份公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同。14、签订出让合同补充协议：村股份公司与项目公司共同向规土委龙岗管理局申请土地使用权出让合同变更手续。15、办理用地规划许可证至项目公司名下16、办理土地证。办理至项目公司名下。拆迁补偿进行集体资产备案审批1、签订合作协议；已完成。2、对协议进行表决及公证；已完成。3、资产评估4、街道集体资产管理部门审查5、抄报区集体资产管理部门6、备案33深圳市非农建设用地土地使用权交易流程交易前提条件：本地块为非农建
19、设用地或已落定非农指标。一、村集体资产合作的审批流程根据深府2011198号文件，交易流程介绍如下：1 1、资产评估报告 村股份公司委托合法资产评估机构对本地块进行评估。（根据文件第九条）2 2、制定交易方案 村股份公司按照资产评估报告制定交易方案（即本地块的合作方案）。交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交易方式等内容。非农建设用地和征地返还用地的交易按下列方式进行：通过竞争性谈判等方式协商交易，但需符合第十条规定（经股东大会4/5以上同意）并取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件。（根据文件第八条第二款）。非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市
20、规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划（根据文件第五条）。3 3、公示 交易方案制定后，必须在村股份公司范围内进行公示，公示期不得少于15日。（根据文件第九条）344 4、街道集体资产管理部门审查 公示结束后，村股份公司应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。（根据文件第九条）5 5、股东大会表决 经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督，由村股份公司股东大会对交易方案进行表决。6 6、抄报区集体资产管理部门 街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决结果和监督情况抄报区集体资产管理委员会。（根据文件第九条）7 7、
21、备案 村股份公司在交易结束后15日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备案。（根据文件第九条）35二、规划指标的审批流程8 8、申请规划要点：村股份公司将合作开发协议、股东大会表决结果以及区集体资产管理委员会备案文件，以村股份公司名义，报送规土委龙岗管理局规划科及土地利用科，以及龙岗区住建局，申请规划要点。9 9、规划指标审查：规土委龙岗管理局及龙岗区住建局相关科室进行审查，龙岗管理局根据城市规划、土地利用总体规划、法定图则，进行规划指标审批。1010、规划要点批复及公示。规土委龙岗管理局各科室形成统一意见后，形成规划要点进行公示，并回复给村股份公司。公示标题为：关于XX地块城市建设规划公示
22、的草案，公示内容中包含地块宗地号、占地面积、容积率、绿化率等指标。1111、办理用规证：公示结束后，龙岗管理局向村股份公司发出办理用地规划许可证的通知，村股份公司取得用地规划许可证，用地单位为村股份公司。36三、补缴地价及签订土地出让合同1212、补缴地价通知书：村股份公司申请办理土地合同，龙岗管理局根据所审批的规划指标，计算需补缴地价金额，出具补缴地价通知书给村股份公司。1313、补交地价：项目公司借款给村股份公司补交地价款，龙岗区财政局出具付清地价款证明，付款人为村股份公司。按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在以下部分（含），按照公告基准地价的1
23、0%缴纳地价；建筑容积率在至之间的部分（含），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。（根据文件第七条）1414、签订土地使用权出让合同：村股份公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同。（根据文件第十三条）1515、签订出让合同补充协议：村股份公司与项目公司共同向规土委龙岗管理局申请土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议，将地块权益转移至项目公司。371616、办理用地规划许可证至项目公司名下：项目公司根据土地出让合同、出让合同补充协议，向规土委龙岗管理局申请办理新的用地规划许可证，用地单位变更为项目公司。1717、办
24、理土地证：根据出让合同补充协议及付清地价款通知书，办理土地证。四、带票成本的组成1818、带票主要由补缴地价、拆迁补偿、给村股份公司的合作开发款组成。1919：补交地价税票：补交地价由村股份公司缴纳，龙岗区财政局出具的付清地价款证明中付款人也为村股份公司，但在税务认定时，根据出让合同补充协议，可以认定为项目公司开发本项目的带票成本；不需要重新去财政局办理新的补交地价款证明给项目公司。2020、针对198198号文第七条对于空地适用的问题。在取得用地规划许可证前，需完成拆迁才可签订土地使用权出让合同补充协议。在此之前的拆迁费用可计入成本。38总结：非农建设用地及征地返还用地的特点：1、可以直接协
25、议出让，不需要走城市更新的万里长征，节省时间，手续快。2、补交地价比较优惠，类似于城市更新的落完非农之后的补交地价标准。3、调整规划、提高容积率难度较大。城市更新可以在法定图则的基础上修改或调整法定图则，提高容积率，而非农建设用地交易则比较难，一般按法定图则的容积率审批。4、不用配保障房。5、交易的前提条件是空地，需要先完成拆迁才能申请交易；另外，拆成空地之前的拆迁成本，是否能作为入票成本还不确定。6、需要走集体资产审批的流程，因此必须要与村里保持较好的合作关系。7、要求非农指标全覆盖才能交易。39“1+6”文件出台背景到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分
26、散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见1、深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）2、深圳市创新型产业用房管理办法（试行）3、深圳市宗地地价测算规则（试行）4、深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行）5、深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）6、加快发展产业配套住房的意见附件1、3、4、5由规土委拟定附件2解读：深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知第二条：定义：本办法所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购
27、）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。第十三条：u按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。第十四条：u创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3年。u租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组
28、批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。第十五条：u创新型产业用房准入企业的标准：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。u租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%70%，具体由市发展改革部门牵
29、头拟定。第十八条：u创新型企业用房的销售对象：u应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件：（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房，销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%，不利于开发商销售。第二十一条：u创新型产业用房的转让：u创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按
30、政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。第二十二条：u企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回购的情况出售，受让方也需符合条件。附件3解读：深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的深圳市工业楼宇转让暂行办法；目前在研究该办法的细则。第四条：九种
31、特特殊情形可分割转让u用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不
32、低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让。第五条：u工业楼宇的受让
33、人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。第七条：u工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据中华人民共和国物权法及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。u解读：工业楼宇的配套设施可以转让第八条：u非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。u本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股
34、），应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）第九条：城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：（一）改造后适用深圳市城市更新办法第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；（
35、二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售，但需按市场评估价补地价。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）附：深圳市城市更新办法第三十八条第一款及第三款：第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的
36、，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价。意味着按新办法，工改改工补缴的地价更高。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业
37、楼宇转让的有关规定。小结：按新办法，工改工补缴的地价更高。第十三条：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。（注：可分割销售）第十四条：工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：（一）工业楼宇转让的增
38、值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；（三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。注：意思是完全限制炒楼转让方申报成交价：必须大于等于计税参考价。小结：工业楼宇增值收益一半以上都须上交。此外，土地增值税不减免。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）51总结：1、研究工业楼宇销售的用处：由于城市更新中很多项目法定图则是工业，而调整法定图则难度较大。因此，在深圳产生了一批工改工的项目，如何销售成了最重要的
39、关键点。2、工改工的好处：少补地价；如果是工改商，按市场评估价补交地价，利润空间将非常小。3、工改工的弊端：30%的商业和公寓可分割销售，但是70%的工业楼宇不能分割销售；如果按工业楼宇转让办法分割销售，需要按市场评估价补交地价，还需要交增值收益。开发商基本没有利润。4、工改工项目适合长期持有物业的企业，或者可以通过发行REITS或引入金融机构整售。比较成功的工改工案例为：深业上城。一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析时间名称2009广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府200956号）2010
40、关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见穗旧改联字20103号2011关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知（穗旧改办201151号）2012广州市人民政府关于加快推进三旧改造工作的补充意见（穗府201220号）2012关于印发的通知（穗旧改办201248号）2012广州市“三旧”改造涉税政策执行指引2016广州市城市更新办法广州市人民政府令第134号u 广州市旧改主要有二个文件：1、2009年的旧办法；2、2016年的城市更新办法。新办法颁布之前已审批的项目，仍按旧办法执行。54第一阶段 全面改造方案编制阶段第二阶段 全面改造方案审批阶段第三阶段 全面改造组织实施阶段第四阶段 实施
41、监管阶段广州城市更新主要分为四个阶段，其中前二个阶段主要是项目申报审批阶段，第三个阶段是拆迁阶段，第四个阶段是建设回迁阶段。以下为旧政策第二阶段（全面改造方案审批阶段）批复文件的主要内容：p现状土地用地占地面积、建筑面积，现状建筑物合法产权面积、无合法产权面积的描述。p改造模式的批复；如果是以整村改造，一般可批复为“自主改造、协议出让”。p规划指标：广州旧改政策将改造后的地块分为融资地块和复建地块；融资地块为开发商的可开发建设地块，复建地块为回迁地块及公共设施地块；批复文件中包含各地块的占地面积、用地性质、容积率；但未说明各地块具体的商业、住宅、公寓的面积，比深圳的专项规划指标稍粗。说明1：（
42、1）如果村民要的补偿面积多于政府公布的面积；广州的政策回迁面积及回迁地块全部固定，最终可能与实际拆迁谈判时村民的要求不符，导致融资面积减少。（2）如果村民的补偿面积少于政府审批，意味着开发商用更多的现金补偿给了村民，而且村民少拿了物业。此时开发商多出的来的位于复建地块的面积是属于村集体土地证的房产证，需要补交地价才能办出红本。说明2：（1）政府对拆迁补偿的标准已经进行了限定：合法产权按照1：1补偿面积；第二阶段 全面改造方案审批阶段（2）村民住宅按每户280平方米（三层半）进行补偿；（3）未取得合法产权的面积，不予复建，给予房屋建筑成本补偿；此补偿标准带来的问题：（1）没有合法产权的面积，只给
43、予建筑成本补偿，约为1600元/平方米，补偿标准太低，开发商必须多支付补偿款；（2）合法产权的面积按1：1进行补偿，执行过程中可能高于此标准。（3）现状可能住宅多，回迁时可能住宅少，公寓、办公、商业多，需要与村民协调。（4）由于是整村统筹，项目可能分期，会带来一期拆迁在二期回迁，但二期何时拆还不确定；二期还未拆迁就需要在一期预留回迁物业的情况。（5）如果分期，开发商如何在各期实现资金平衡和部分利润，需要在分期时分析；如果首期开发商可售面积多，利润大，则后面的拆迁开发商无动力推动；如果首期开发商无利润，由没有动力推动拆迁；（6）首期一般为容易拆迁的集体物业，后面如果村民住宅多，难以推动拆迁；此补
44、偿标准带来的好处：有明确的标准，由政府协助，可按标准直接执行，避免部分个人漫天要价。另外：以上补偿超过政府认定部分的金额，如何算作带票成本，还需要最终与政府沟通。p 改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含：p 改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含：拆迁费用、复建物业建设费用、公共设施建设费用、不可预见费。问题：（1）政府审批的拆迁费用在实际操作中不够，需要开发商额外支出；（2）复建物业及公共设施的建设费用，随着时间的推移，材料价格会上涨；（3）回迁住宅按简单装修已考虑装修成本在复建资金内，但拆迁户要求的装修标准可能会变化。（
45、4）复建地块的建设需要征求拆迁户的意见，可能在短期内难以达成一致，影响项目进展，进而影响项目开盘预售。p 补交地价：按市场评估价的20%缴纳；但政策未注明是哪个时间点的市场评估价。以下为旧政策第三阶段（项目全面改造实施阶段）的主要政策关注点：1.招标之前村民的表决比例：（十四）充分保障村民的知情权和参与权。“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效。见：关于加快推进三旧改造工作的补充意见【穗府2012(20)号】。2.复建资金缴纳的最晚时间点：在启动拆迁之前，需缴纳50%现金+50%保函。
46、在最晚缴纳时间之前的缴纳金额，根据村里自行确定，在招标文件中进行说明。可以分期缴纳。3.启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。见：关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知【穗旧改办201151号】。第三阶段 全面改造组织实施阶段4.融资地块开工时间。政策要求在安置房建成后，才可以开始融资地块的建设。实际操作中，只要开发商缴纳了复建资金50%现金+50%保函后，由开发商自行确定是否开工，政府主要是确保安置房和配套设施的建设。5.复建地块的房产证：红本，与融资地块的房产证一样，只是上
47、面有注明：未办理国有土地有偿使用手续，未补交土地出让金。届时村民如果想转让，必须要先交评估时点市场评估价30%的土地出让金后才可以转让。6.拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见60城中村改造流程图双击链接打开文件第三阶段 全面改造组织实施阶段 融资用地全面改造实施分为：公开出让和协议出让二种方式，以下为协议出让的流程（1）村集体表决同意改造（2）成立全资子公司由村股份公司成立全资子公司自主开发（3）发布招标公告村股份公司发布招标公告。合作改造合同及拆迁补偿方案作为招标附件。
48、（4）投标、中标开发商中标后与村股份公司签订合作改造合同。约定将融资地块的项目公司（村股份公司全资子公司）股权逐步转让给开发商。（5）缴交第一笔监管资金缴交第一笔监管资金，一般为一期总监管资金的10%。（6）一期拆迁补偿签约90%后，缴交第二笔监管资金。一期拆迁补偿签约90%后，付清一期监管资金。可以采用50%现金+50%保函的形式支付。（7）取得一期补交地价款通知书一期建筑物全部拆除后，取得一期补交地价款通知书，补交地价。（8）签订一期土地合同签订一期全部地块土地合同，办理土地理证。对拆迁补偿方案、改造合作合同，村集体经济组织成员90%表决同意后，才允许公开招标。（9）开始二期拆迁，流程与一
49、期一致。二期拆迁补偿签约达到90%后，缴交二期监管资金。二期建筑物拆除后，补交地价，签订土地合同62改造实施阶段的主要流程：1.经村集体经济组织90%以上成员同意改造方案。村股份公司成立全资子公司，将来将融资地块权益办在全资子公司名下。2.公开招标3.开发商投标。4.开发商与村股份公司签订正式合作协议5.开发商缴纳第一笔监管资金，约为本项目一期监管资金的10%。6.签约达到80%后，付清全部监管资金。7.签约达到80%后，申请拆迁许可证，开始拆迁。8.根据与村股份公司合同约定，签订正式合同后，逐步将全资子公司股权转给开发商。9.完成拆迁后（可分期），补交地价；10.办理土地证。第五条：复建安置
50、资金缴存（存入）u 旧村全面改造项目由村集体自行融资改造的，属地区政府或区政府指定的机构应当按照经批准的改造方案确定的复建安置资金总额，向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体发出复建安置资金缴存通知；u 村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体可采用现金加无条件银行保函的形式存入复建安置资金，但存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%；u 复建安置资金足额存入后，属地区政府或区政府指定的机构向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体出具复建安置资金存入证明，村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体在办理后续用地手续时应提交复建安置资金存入证明。n关于加强旧村全面改造项目复建安置资
