1、第八章 新酒店的筹建和开业本章概要 给产品理念下定义 行业人物8-1 埃里克M.希尔顿 进行市场研究和评估 挑选一名顾问 市场研究和评估过程 书面报告 为新酒店进行融资 选址 购置 设计 建设 筹划开业日期 人员配备 运行和管理 组织结构 最后一个月准备工作 酒店或旅馆的开发涉及到从概念到开业的所有工作。无论酒店的规模或类型如何，开发过程总是所面临的最主要的工作。必须考虑各种各样的相互关联的过程并采取措施。一般来说，在开发酒店或旅馆的过程中主要有五个步骤：1 给产品理念下定义 2 进行市场研究和评估 3 为该项目进行融资 4 选址 5 筹划开业日期 1、给产品理念下的定义 选择产品理念，如同是
2、鸡与蛋的命题：一旦完成可行性报告，选择要容易得多；进行可行性报告的研究前，需要一个理念。影响产品理念决策的决定因素（如表8-1）：现存的对酒店需求的特点 现存酒店供应的特点 目标市场中成功旅馆企业的特点 表8-1在开设旅馆前必须收集的信息产品理念决策过往顾客的入住需求 价格、设施要求、季节性、细分市场的规模、未来发展潜力现有的旅馆供应竞争力强的酒店的数量、当前的住客率和日均房价、对特殊的细分市场的研究、分析设施设备和服务、细分市场的相对竞争性、新增旅馆供应的可能性目标市场中现有成功旅馆成功的原因店址、管理、附属设施、设施和设备、竞争中的不利因素旅馆产品理念成功的市场条件：该产品现在不存在，不过
3、对该产品潜在的需求是非常大的 该产品存在，但是需求很大，竞争不太激烈 该产品存在，不过预计未来对它的需求会越来越大 该产品存在，不过现存产品地处偏远，设施的质量较差，管理不当2、进行市场研究和评估 如果产品理念在潜在市场所进行的评估显示出产品理念前景光明的，那么就应该采用市场研究和评估的手段对产品理念进行更详细的分析，确定项目是否能顺利的进行。经济状况的研究和评估主要对地方市场的需求、经济特点、人口特点、地理位置特点和附近竞争环境进行评价。经济价值把该项目的现金流量的价值与估计的总的预测成本进行比较，以确定该项目经济方面的可行性。很多不成功的项目与市场研究有关 研究方法不正确或推荐的方法不当
4、研究方法正确而且推荐的方法也得当，不过委托人过分欣赏最初的理念而忽视了这些方法 研究方法正确，委托人尽量使项目符合推荐的要求，不过该项目没有成功，主要是由于某种变化步骤：挑选一名顾问 顾问应精通与酒店有关的知识，并熟悉各种各样的市场和产品，必须具备足够的资格、背景经验。提供市场经济状况研究和评估报告。市场研究和评估过程：现场调查工作的数据收集评估员应该把重点具体的方面，包括选址和周围土地的使用，交通系统的便利情况，经济和人口基础，以及有竞争力的酒店。预测分析在完成现场调查工作的数据收集之后，评估员开始对项目进行分析，该分析包括组织现场调查工作的数据和有关最合适的设备类型的陈述结论，对住客率和使
5、用情况的预测，推荐的餐饮设施及相关便利设施和一份为期10年的收入和费用的预测报告。市场区域：对市场区域内的居民状况、细分市场以及该区域能否支撑一家新酒店进行预测分析交通系统：对市场和市场周围区域的交通和未来交通变化进行评估，包括下列因素 列出所有的飞机和为该市场区域服务的航班数量 美国政府对该市场区域航空运输的具体计划 对高速公路网以及当前和计划中运输工具的数量进行描述 对未来交通网的改进进行描述竞争：了解竞争对手的思想和概念、目标市场、住客率、日均房价、可利用率和服务的种类、设施的年限和工作状况、劳动力的问题、市场份额和公司的从属关系。选址：成功酒店的关键因素是地理位置，选址考虑的因素包括地
6、理位置、审美价值；交通便利；临近旅游胜地、商业中心或娱乐中心；基础设施；分区法规；扩建的能力；政治气候；环境问题和法律问题。需求：书面报告的这个部分应考虑到人口因素、目标市场和所在目标市场的当前趋势，在此种信息中，要对市场份额或不同细分市场的潜在顾客的数量进行预测。设施和服务：可行性报告的设施和服务部分能够真正反映出未来顾客所需。目标市场的特点，在很大成都上制约着该项目将要提供的设施和服务的类型。需要对是否建造新设备或购买、翻新现有的设施进行评估 收入和费用的预测：对收入和费用进行预测收入预测包括客房收入、食品和酒水的销售、电讯收入和来自其他部门的收益，编制一个企业经营现金流量表。成本预测包括
7、初期开发成本（建造设施、从破土动工到开业）和经营成本（经营酒店的成本）开发成本 一般构成：10%-20%用于购买土地，50%-53%用于建设，13%-14%用于购买家具，13%-18%用于杂项费用 常被忽略的成本：所选地址提供基础设施过徐的设备，诸如公用事业设备，建设停车场和车库，设围墙、防波堤和更新家具 经营成本相关因素 拟建酒店的设计 当地的工资 公共事业和其他成本 相对市场上相对设施的费用 员工的预期需要 拟议的酒店经营商的要求、预计的住客率水平 编制统一的经营和开发报表，其中包括经营的现金流量表、对总的开发成本的估计、融资义务、折旧数字、管理奖励费用和贷款，运用内在的收益率分析项目的可
8、行性，利用不同的可变因素设计出不同的方案。内部收益率 是一种常见的分析项目可行性的方法。收益率是一种根据有投资所产生的回收率对资本预算决策进行评估的方法。经济评估把该项目的现金流量的价值或从经营活动中获得的收入以及支出的趋势与估计的总成本相比较，以确定该项目的经济可行性。书面报告 书面报告包括在现场调查工作期间获得的调查结果进行的分析，以及评估员得出的最后结论和推荐。3、为新酒店进行融资 酒店可以通过商业银行、人寿保险公司、储蓄和贷款机构、房地产投资信托公司或抚恤基金会进行融资。贷款人认为酒店项目风险大，通过保险最大限度降低风险。4、选址 购置 一旦投资商选好了理想的市场区域，选定了合适的旅馆
9、类型，并已把一个或多个合适的土地项目作为购买的目标，那么购置的程序就开始了。潜在的购买者通常会雇佣在酒店市场上有着丰富经验的不动产经纪人做这些工作 在购买任何地产的的过程中，买方和卖方必须就使双方都满意的总的条款达成一致，起草一个意向书，对协议的基本条款进行详细的说明，对买卖双方起着约束作用，迫使二者在完成这笔交易时讲信誉。购置资产的其他方式：长期租赁：拥有者保留对资产的拥有权，出租给开发商。业主从租费中获得固定的收入，而开发商不需要把大量的资本投资于购买土地上。易货贸易：土地拥有者用土地去交换可以购买的或已经被开发商拥有的别的权益。国家征用权：地方政府在置地阶段通过国家征用权提供帮助，使公众
10、的利益大于个体的利益。设计新酒店的设计师有开发商雇佣建筑公司负责。挑选建筑工程队的重点应考虑包括以前有无承建类似工程的经验；熟悉并能抓住未来细分目标市场的供求趋势；要对建筑工程的地理和气候状况有彻底的了解，以便最大限度地节约工程建设和维护成本；充分考虑周围环境，了解文化和历史因素。开发商自己考虑的问题：有无充足的预算资金来实施该设计该设计能满足目标市场吗这种设计的酒店能在经营中获利吗它是否仅按建筑师原来设想进行建设是否请教过经营人员以确保酒店前场令顾客满意而对雇员来说又比较方便后场的设计是否能确保最大限度地发挥雇员的工作效率 建设根据法规，选择合适的建筑商。建筑经理的主要责任（如表8-2）表8
11、-2 建筑经理的主要责任 启动和管理合同 绘制工作图纸并制定工作规范 获得必要的许可和同意 对招标竞争过程进行监督，与每个分包商进行谈判 对工程队的建设进度提出意见 下达更改命令 处理合同索赔和争端 对现场设施进行协调 制定出建筑工程进度表 监督施工情况和进度 在竣工后获得使用证书 协助准时按预算完成工程5、筹划开业日期确定开业日期，要考虑的因素很多建筑方面：考虑气候、成本和可利用材料，以及是否有可用的熟练的工人。经济方面：从预算和劳动力、材料成本、到通货膨胀以及满足负债偿还进度。其他方面：人员配备、供应商、设备和供应品、家具设备和设施、法律问题，以及符合法律的规定和证书。人员配备按施工顺序招
12、聘员工，并对相关人员进行培训 第一阶段雇佣的人：建筑经理、总经理（工程经理）、总顾问或法律公司、总会计师、总承包人和所有供应商，专职秘书 人力资源部经理的职责是编制一个工作纲要或列出所需的职称和工作细则以便更好的经营酒店，拟定人员配置条例以及员工政策和员工操作程序手册和雇员手册。确保所有的雇员都获得了所需的执照 雇佣第二阶段，聘用培训管理员 运行和管理由项目经理负责，确保只有一种途径可以使咨询顾问和长期员工团结协作，并对某一特殊问题进行分析。组织结构详见第二章内容 此种结构的基础是每个员工的岗位细则。岗位细则应简要地列出被雇佣人员的具体工作要求，应灵活多变。每一个监督人员的工作说明单都应清楚的
13、阐述管理幅度和授权范围 多数大的公司在组织结构上选择事业部制 最后一个月准备工作在开业前最后一个月里，许多工作必须按特定的顺序进行。本章小结 优秀的酒店或旅馆开发，主要归功关于做出决策时周详的考虑。必须做出关键的决策，包括：给产品下定义，进行市场研究和评估，为该项目进行融资，选址和筹划开业日期。给产品理念下定义取决于当前过往顾客住店需求的特点，取决于当前住宿供应，也取决于目标市场成功酒店的特点。经济状况研究和评估主要对地方市场的需求、经济特点、人口特点、地理位置特点和附近竞争环境进行评价。经济价值把该项目的现金流量的价值与估计的总的预测成本进行比较，以确定该项目经济方面的可行性。酒店项目通过银行、人寿保险公司、信托公司、储蓄和贷款机构、房地产投资信托公司和抚恤基金来进行融资。项目的开发极端通常包括置地决策、制定策略和最终的建设。开业之前阶段涉及到一系列的决策，其中包括建筑阶段的人员配置、实施和管理、组织结构和最后一个月的组织工作。
