1、物业设备管理黄东林1 物业设备管理概述n识记：n物业设备n物业设备管理n房屋建筑卫生设备的组成n给排水设备系统的组成n房屋建筑电气工程设备的组成n领会：n物业设备管理的特点1.物业设备运行管理的内容物业设备n物业设备n是指附属于房屋建筑的各类设施的总称，n它是构成房屋建筑实体不可分割的有机组成部分，n是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备管理n物业设备管理，n就是要通过保养、维修等手段，n保障物业设备的安全、正常运行，n延长设备的使用寿命。房屋建筑卫生设备的组成n给排水设备系统n燃气设备系统n房屋供暖、通风、空调设备系统给排水设备系统的组成n给水设备n排水设备n热水供应设备
2、n消防设备n卫生设备房屋建筑电气工程设备的组成n供电及照明设备n弱电设备n运输设备n防雷装置物业设备管理的特点n服务性功能强n经营性特点突出n专业性、技术性要求高n综合性强物业设备运行管理的内容n设备运行管理主要有以下内容：n设备运行的劳动组织。n劳动组织的具体任务：在合理分工与协作的基础上，合理配置劳动力；根据设备的技术要求与岗位设置的要求，采取合理的劳动组织形式以提高劳动效率。n具体地讲，主要包括：定员工作；作业组的组织；工作轮班组织。n设备运行的管理制度。1.物业设备根据使用时间的不同，可以分为日常使用设备和紧急情况下使用的设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度，它是全体员工的工作
3、依据与准则。2 给排水设备的管理与维修n识记：n给水设备管理范围的界定n排水系统管理范围的界定1.给排水设备验收时建设单位应提交的文件给水设备管理范围的界定n建筑物给水方式有多种，一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水。高层建筑则需要二次供水，多采用加压水泵和高位水箱向高层供水。n高层楼房以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。n界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理。n界限以内（含水表井）至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。n供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查；n高
4、、底层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓等，由物业管理企业负责维修管理，并接受公安消防部门的监督检查。排水系统管理范围的界定n室内排水系统有物业管理企业维护管理。n居住小区内道路和市政排水设施的管理职责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5米（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设备，由市政工程管理部门负责维护、管理；n道路在3.5米以下的，由物业管理企业负责维护、管理。n居住小区内各种地下设施检查井盖的维护、管理，由地下设施检查井的产权单位负责。给排水设备验收时建设单位应提交的文件n全部的设备施工图纸（包括竣工图）n设备实验记录、隐蔽工程测试记录n供水卫生许可证、水质化
5、验单、质监部门工程质量验收合格证和洽商记录视频n物业管理员3给排水管道与维修 10.013 供暖设备管理n识记：n供暖用户管理的内容n供暖收费的3种计算方法n领会：n供暖管理职责划分n供暖管理的特点1.锅炉运行前应具备的条件供暖管理职责划分n采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。n采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。供暖管理的特点n管理的系统性n明显的季节性n经营性更突出n对环保要求高锅炉
6、运行前应具备的条件n锅炉使用登记证n运行锅炉的检验n司炉工及水质化验员操作证n健全各项管理制度n锅炉房运行各项记录n锅炉及辅助设备经检查维修保持完好状态供暖用户管理的内容n订立供暖条款n制定供暖管理办法n教育用户最经济地取暖n供暖费用的收取供暖收费的3种计算方法n按建筑面积或使用面积计n按热水或蒸汽的实际流通量计n按户计视频n毛坯房给排水及供暖设备检测n物业管理员4 供暖供气设备及管道维修4 供电设备的管理与维修n识记：n供电设备管理范围的界定n电气工程设备管理的一般内容n建筑物防雷等级的划分n领会：1.物业电气设备接管验收的要求供电设备管理范围的界定n居住小区n使用架空线路供电的，高层楼以楼
7、内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。n使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。n上述界限以外供电线路及设备，由供电部门建设单位协商落实维护管理职责。n非居住小区n低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物位分界点，支持物属供电局；n10KV及以下高压供电的，以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点，第一断路器或进线套管的维护责任由双方协商确定；n35KV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电局；n采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供电局与用户协商确定；n产权属于用户的下路，以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点，第一基电
8、杆维护管理责任由双方协商确定；n计费表及附属件的购置、安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等，均由供电局负责办理。物业电气设备接管验收的要求n供电范围内各建筑物的构造方式、用电内容及其主要要求；n供电方式、电压等级、用电容量、分配方案、配线方法；n全部电气平面图、系统图和原理图。所有专用设备的产品说明书、配件图、各类产品的出厂合格证明、有关设备的试验、检验报告单等；n施工中各级、各阶段的验收证明书，变更洽商记录及调试记录；n核对实际安装的路线及设备的数量、规格、位置是否与图纸要求一致，地下埋设管线的具体位置与平面图是否一致；n正式使用后，各用户内的主要用电设备数量、容量及使用规律与负荷变动
9、情况等。电气工程设备管理的一般内容n定期巡视维护、重点检测与维修；n建立各项设备档案；n积极有效地宣传安全用电、合理用电的知识，掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。建筑物防雷等级的划分n一类建筑物（构筑物），是指存放爆炸物品或经常发生瓦斯、蒸汽、粉尘与空气的混合物，因电火花发生爆炸，致使建筑物（构筑物）损坏或人员伤亡者。n二类建筑物（构筑物），凡储存大量易燃物品的房屋（构筑物），或具有重要政治意义的民用建筑物。n三类建筑物，凡不属于前两类的范围，但需要作防雷保护的建筑物。5 电梯设备管理n识记：n电梯维修等级n领会：n电梯安全管理的内容电梯维修等级n零修n中修n大修n专项修理n更新改造电梯安全管理的内容n对司机、维修人员的安全管理n设备安全管理措施n对住户的安全教育n安全责任制视频n物业管理员5 供电照明线路及设备维修 6 智能设备管理的特点n领会：n智能设备管理的特点1.智能设备管理的原则智能设备管理的特点n智能设施敏感性高n智能设施需持续运行n增加了信息管理智能设备管理的原则n重视保养n建立应急预案n重视信息管理
