1、2022/12/151 目的：强化物业服务合同意识目的：强化物业服务合同意识物业服务收费标准确定：物业服务收费标准确定：v政府指导价政府指导价合同约定合同约定v市场调节价市场调节价合同约定合同约定v物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法从从20192019年年1 1月月1 1日日的实施的实施政府物价不再审批、不再备案政府物价不再审批、不再备案政府物价部门对物业服务收费审批、备案属政府物价部门对物业服务收费审批、备案属于违法行为！于违法行为！-违反违反中华人民共和国中华人民共和国价格法价格法以及以及物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费不再由政府物价部门审批、备物业服务收费不再由
2、政府物价部门审批、备案改以案改以物业服务合同物业服务合同约定为准约定为准2022/12/152以政府定价方式管理物业服务收费的弊端以政府定价方式管理物业服务收费的弊端：不利于物业管理企业提高服务质量不利于物业管理企业提高服务质量制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权因定价标准不客观产生了大量矛盾因定价标准不客观产生了大量矛盾政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展场的发展违反违反中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法以及以及物业服物业服务收费管理办法务收费管理办法的法律、法规规定的法律、法规规定物业服务
3、费用定价核心物业服务费用定价核心-合同约定合同约定物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在于大家业主共同决策于大家业主共同决策2022/12/153所有权人决策权的变化：所有权人决策权的变化：v业主共同决定的事项，业主共同决定的事项，物权法物权法使与原使与原物业物业管理条例管理条例中双过半决策方法发生根本变化：中双过半决策方法发生根本变化：v原原条例条例的的“双过半双过半”：v物权法物权法的的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制202
4、2/12/154物业管理企业不能单方面改变物业服务收费物业管理企业不能单方面改变物业服务收费标准标准物业服务收费标准是物业服务合同的核心物业服务收费标准是物业服务合同的核心内容内容改变物业服务收费标准本质上就是改变物改变物业服务收费标准本质上就是改变物业服务合同的核心内容业服务合同的核心内容改变物业服务收费标准应该首先进行收费改变物业服务收费标准应该首先进行收费标准的核算，并按照标准的核算，并按照物权法物权法规定：规定：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意主且占总人数过半数的业主同意 ”，在，在此基础上，以物业服务合同中书面明确约此
5、基础上，以物业服务合同中书面明确约定定2022/12/155物业服务定价成本监审办法物业服务定价成本监审办法 国家发展改革委、建设部国家发展改革委、建设部2019年年9月月10日颁布日颁布“发改价格发改价格20192285号号”适用对象：政府指导价确定物业服务收费标适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本准，即物业服务社会平均成本负责：政府价格主管部门组织实施，房地产负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合主管部门配合物业服务定价成本监审原则：物业服务定价成本监审原则：合法性原则合法性原则 相关性原则相关性原则 对应性原则对应性原则 合理性原则合理性原则202
6、2/12/156物业服务定价成本构成：物业服务定价成本构成：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等-即即人工费人工费人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用 基本工资基本工资社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育社会保险
7、费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公积金等保险、住房公积金等按规定提取的福利费：按规定提取的福利费：福利基金，按工资总额的福利基金，按工资总额的14%计算计算工会基金，按工资总额的工会基金，按工资总额的2%计算计算教育基金，按工资总额的教育基金，按工资总额的1.5%计算计算加班费，包括日常加班和节日加班加班费，包括日常加班和节日加班服装费服装费工服洗涤费工服洗涤费2022/12/157制度工作时间的计算：制度工作时间的计算：v年工作日：年工作日：365天天-104天（休息日）天（休息日）-11天（法定天（法定节假日）节假日）250天天v季工作日：季工作日：250天天 4
8、季季62.5天天/季季v月工作日：月工作日：250天天 12月月20.83天天/月月工作小时数的计算：工作小时数的计算：v以月、季、年的工作日乘以每日的以月、季、年的工作日乘以每日的8小时。小时。每个岗位需要工作的人数计算：每个岗位需要工作的人数计算：v（365天天 24小时）小时）（250天天 8小时）小时）4.382022/12/158日工资、小时工资数的折算：日工资、小时工资数的折算：v按照劳动法第五十一条的规定，法定节假日按照劳动法第五十一条的规定，法定节假日用人单位应当依法支付工资用人单位应当依法支付工资。v即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的即折算日工资、小时工资时不剔除国家规
9、定的11天法定节假日天法定节假日v据此，日工资、小时工资的折算为：据此，日工资、小时工资的折算为：日工资：日工资：v月工资收入月工资收入 月计薪天数月计薪天数小时工资：小时工资：v月工资收入月工资收入（月计薪天数（月计薪天数 8小时）小时）月计薪天数月计薪天数：v（365天天-104天）天）12月月21.75天天2022/12/1592.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设
10、备的正常使用和运行、维护保养所需的费用备的正常使用和运行、维护保养所需的费用不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用和更新、改造费用 维修费维修费保养费保养费日常运行费，主要是能源消耗日常运行费，主要是能源消耗装修费装修费康乐设施费康乐设施费低值易耗品耗费、杂项费用低值易耗品耗费、杂项费用2022/12/1510电梯运行费用计算：电梯运行费用计算：v主要是电梯电费主要是电梯电费v电梯电费电梯电费电梯功率电梯功率功率因素功率因素电梯有效利用电梯有效利用系
11、数系数 365 365天天2424小时小时1212月月电费单价电费单价v电梯功率电梯功率-电梯铭牌上标注电梯铭牌上标注v功率因素功率因素-电梯铭牌上标注电梯铭牌上标注v电梯有效利用系数电梯有效利用系数-根据实际经验，从同类型根据实际经验，从同类型物业实际运行中统计获得物业实际运行中统计获得v365天天 24小时小时-电梯每年运行开启时间电梯每年运行开启时间v12月月-表明是计算每月电梯运行费用表明是计算每月电梯运行费用v电费单价电费单价-供电部门所收取的每度用电的单价供电部门所收取的每度用电的单价2022/12/15113.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用绿化养护费是指管理、养
12、护绿化所需的绿化工具绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费护费 绿化工具费绿化工具费劳保用品费劳保用品费绿化用水费绿化用水费农药化肥种子费农药化肥种子费杂草清运费杂草清运费园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等2022/12/15124.物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、
13、消杀防疫费、化粪池清理费、需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等 清洁工具购置费清洁工具购置费劳保用品费劳保用品费清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡抛光机的折旧、消耗材料等抛光机的折旧、消耗材料等化粪池清理费化粪池清理费垃圾清运费垃圾清运费水池清洗、检验费水池清洗、检验费其它费用其它费用2022/12/15135.物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员
14、的人身保险费及由物业材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等服务企业支付的服装费等其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备备 保安系统日常运行及维修保养费保安系统日常运行及维修保养费日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电池、电筒等购置费池、电筒等购置费保安人员人身保险费保安人员人身保险费-意外伤害保险意外伤害保险保安用房和保安人员住房租金保安用房和保安人员住房租金2022/12/15146.物业共用部位、共用设施设备及公众责任物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用保险费用物业共用部位共
15、用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准费为准 火灾保险、机械损坏险等财产保险火灾保险、机械损坏险等财产保险公众责任保险公众责任保险雇主责任保险雇主责任保险社会保险（一般包含在人工费中，特别注社会保险（一般包含在人工费中，特别注意不能重复计算）意不能重复计算）2022/12/15157.办公费办公费办公费是指物
16、业服务企业为维护管理区域正常的物业管理办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用费、通讯费、书报费及其它费用 交通费交通费通信费通信费低值易耗文具、办公用品费低值易耗文具、办公用品费书报费书报费宣传广告和市场推广费宣传广告和市场推广费法律费用法律费用节日装饰费节日装饰费办公用房租金办公用房租金业主大会、业主委员会办公费业主大会、业主委员会办公费2022/12/15168.管理费分摊管理费分摊管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项管理费分摊是指物业服务企业在管理
17、多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用各物业服务小区承担的管理费用 物业管理公司管理该小区项目所支出的服物业管理公司管理该小区项目所支出的服务费用分摊务费用分摊物业管理公司对管理处实施的管理成本的物业管理公司对管理处实施的管理成本的分摊分摊2022/12/15179.物业管理企业固定资产折旧物业管理企业固定资产折旧固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额产的折旧金额物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥物业服务固定资产指在物业服
18、务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产资产固定资产残值率按固定资产残值率按3%5%计算，个别固定资产残值较低计算，个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率或者较高的，按照实际情况合理确定残值率 以直接用于业主物业管理服务的固定资产为范围以直接用于业主物业管理服务的固定资产为范围交通工具，如业主楼巴汽车交通工具，如业主楼巴汽车通讯设备，如电话机、手机、传真机等通讯设备，如电话机、手机、传真机等办公设备，如桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等办公设备，如桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等工程维修设
19、备，如管道疏通机、电焊机等工程维修设备，如管道疏通机、电焊机等其它设备其它设备2022/12/151810.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用规定同意由物业服务费开支的费用 业主委员会委员津贴业主委员会委员津贴经业主同意，是指业主大会决议同意，并经业主同意，是指业主大会决议同意，并在业主大会议事规则中明确约定在业主大会议事规则中明确约定业主大会决议同意，按照业主大会决议同意，按照物权法物权法第七第七十六条规定，十六条规定，决定决定“有关共有和共同管理权利有关共有和共同管理权利
20、的其他重大事项的其他重大事项”，“应当经专有部分占建筑应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意同意”2022/12/1519物业服务成本支出情况：物业服务成本支出情况：项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数一、人员费用（元）1=(2：4)(一)工资2 (二)社会保障费3 (三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=(7：11)1、电费7 2、维护费8 3、设备保险费9 4、年安检费10 5、其它支出11(二)二次供水设施运行维修费12=(13：15)1、电费13 2、日常维护费14 3、其
21、它支出152022/12/1520项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）16四、清洁卫生费（元）17五、秩序维护费（元）18六、共用部分保险费（元）19七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）24=1+5+(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面积（平方米）25 其中：(一)配有电梯物业应收费面积26(二)配有二次供水设施物业应收费面积272022/12/1521项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行
22、维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）28=2425十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）29=626十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）30=12272022/12/1522物业管理费收费标准的厘定原则物业管理费收费标准的厘定原则：成本核算原则成本核算原则折旧补偿原则折旧补偿原则保本微利原则保本微利原则分级管理原则分级管理原则商业特性原则商业特性原则区分不同物业的性质和特点区分不同物业的性质和特点不得重复计算不得重复计算2022/12/1523物业管理费的包干制与酬金制物业管理费的包干制与酬金制：包干制包干制-是指由业主向物业管理企业支付是指由业主向物业管理
23、企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的物业服务计费业管理公司享有或者承担的物业服务计费方式方式酬金制酬金制-是指在预收的物业服务资金中按是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同业管理企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或者的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式承担的物业服务计费方式2022/12/1524包干制的特点：包干制的特点：业主向物业管理公司支付固定的物业服务业主向物业管理公司支付
24、固定的物业服务费用费用物业管理费用的盈余、亏损属于物业管理物业管理费用的盈余、亏损属于物业管理公司公司物业管理公司暗箱作业物业管理公司暗箱作业共用部分不能及时维修保养，疲劳使用共用部分不能及时维修保养，疲劳使用物业管理费用应缴纳营业税等税费物业管理费用应缴纳营业税等税费按照合同约定，可以不向业主公布账目按照合同约定，可以不向业主公布账目2022/12/1525酬金制的特点：酬金制的特点：物业管理公司向业主预收物业服务资金物业管理公司向业主预收物业服务资金物业管理费用的盈余、亏损属于业主物业管理费用的盈余、亏损属于业主物业管理公司阳光作业物业管理公司阳光作业共用部分能够保证及时维修保养共用部分能
25、够保证及时维修保养物业管理费用合理避税成为可能物业管理费用合理避税成为可能按照合同约定，定期向业主公布账目按照合同约定，定期向业主公布账目维护了业主和物业管理公司的合法权益维护了业主和物业管理公司的合法权益有利于加强成本控制，降低和避免虚假成有利于加强成本控制，降低和避免虚假成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向2022/12/1526酬金的计提：酬金的计提：酬金计提基数应以代收代支的物业服务资酬金计提基数应以代收代支的物业服务资金和其它收入之和为准金和其它收入之和为准酬金制比例应在物业服务合同中明确约定酬金制比例应在物业服务合同中明确约定一般酬金制比例在一般酬金制
26、比例在8%18%酬金计提应避免重复计提酬金计提应避免重复计提计提的酬金包含物业管理公司利润、物业计提的酬金包含物业管理公司利润、物业管理公司营业税、物业管理公司对管理处管理公司营业税、物业管理公司对管理处实施的管理成本实施的管理成本2022/12/1527酬金制的制度建立：酬金制的制度建立：建立收支平衡的管理预算制度建立收支平衡的管理预算制度建立物业管理费收支情况报告制度，保证业主知情权建立物业管理费收支情况报告制度，保证业主知情权-物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务服务资金年度预决算，并
27、每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况资金的收支情况建立业主咨询答复制度建立业主咨询答复制度-业主或者业主大会对公布的业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时，物业管理企业应当及时答复出咨询时，物业管理企业应当及时答复建立物业管理审计制度建立物业管理审计制度-物业管理企业应配合业主大物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计建立多退少补机制建立多
28、退少补机制建立奖励机制建立奖励机制2022/12/1528专项维修资金的概念和性质专项维修资金的概念和性质专项资金是由业主或非业主使用人交纳，为了保障专项资金是由业主或非业主使用人交纳，为了保障物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金新及房屋发生紧急情况时应急的资金特定特定物业共用部分的中修、大修、更新、改造、物业共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修翻修性质性质是由业主交纳，由物业管理单位或政府主是由业主交纳，由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理管部门设立专门账户管理住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设
29、施设住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金备保修期满后的维修和更新、改造的资金2022/12/1529专项维修资金管理、使用原则专项维修资金管理、使用原则管理管理专户存储、专款专用、所有权人专户存储、专款专用、所有权人所所有并有并决策、政府监督决策、政府监督使用使用方便快捷、公开透明、受益人和负方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致担人相一致安全安全远远超越远远超越自由、效益、效率自由、效益、效率2022/12/1530专户存储专户存储以物业管理区域为单位设账、以物业管理区域为单位设账、以户为单位设分账以户为单位设分账 细户按单幢设置细户按单幢
30、设置专款专用专款专用专项用于共用部位、共用设施专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资设备保修期满后的维修和更新、改造的资金金 保修期满后的大修、更新、改造保修期满后的大修、更新、改造2022/12/1531所有权人所有所有权人所有业主交存的属于业主所有业主交存的属于业主所有 公有住房售房款中提取的属于售房单位所有公有住房售房款中提取的属于售房单位所有所有权人决策：所有权人决策：业主大会成立之前业主大会成立之前列支范围内专有部分占建筑列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议之二以
31、上的业主讨论通过使用建议业主大会成立之后业主大会成立之后业主大会依法通过使用方案业主大会依法通过使用方案 经业主委员会审定后实施经业主委员会审定后实施2022/12/1532所有权人决策权的变化：所有权人决策权的变化：v业主共同决定的专项维修资金，业主共同决定的专项维修资金，物权法物权法使使三分之二决策方法发生根本变化：三分之二决策方法发生根本变化：v原物业管理条例的2/3投票权v物权法的双2/3投票权v为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制二投票权应该实行实名制2022/12/1533政府监督政府监督交存监督、业主大会成立之前代
32、管、交存监督、业主大会成立之前代管、入户前强制交纳首期专项维修资金、强制续交、入户前强制交纳首期专项维修资金、强制续交、统一监制专用票据、过户监督、至少每年一次统一监制专用票据、过户监督、至少每年一次核对账目并向业主公布账目、审计监督、财政核对账目并向业主公布账目、审计监督、财政部门对财务管理和会计核算制度监督、对违法部门对财务管理和会计核算制度监督、对违法行为依法进行处罚行为依法进行处罚 负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用；负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用；制定使用计划报批管理、财务预决算管理、审制定使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督、业主的查询和对账等制度计监督、业主
33、的查询和对账等制度2022/12/1534相应法律、法规的处罚规定：相应法律、法规的处罚规定：物业管理条例物业管理条例第六十三条第六十三条 物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法第十一条、第第十一条、第十八条十八条 中华人民共和国刑法中华人民共和国刑法第一百八十五条挪用第一百八十五条挪用资金罪、挪用公款罪；第一百八十三条职务侵资金罪、挪用公款罪；第一百八十三条职务侵占罪、贪污罪；第一百八十四条和第一百六十占罪、贪污罪；第一百八十四条和第一百六十三条公司、企业人员受贿罪；第一百六十一条三条公司、企业人员受贿罪；第一百六十一条提供虚假财会报告罪；第一百六十二条妨害清提供虚假财会报告罪；第
34、一百六十二条妨害清算罪等算罪等2022/12/1535受益人和负担人相一致受益人和负担人相一致下列四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：下列四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：1.1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用位、共用设施设备的维修、更新和改造费用如：如：规划范围内的配套设施费用、保修范围内的保修费用规划范围内的配套设施费用、保修范围内的保修费用 2.2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养
35、护费用通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用以所有权为限，属于相关单位所有权的由相关单位承担；以所有权为限，属于相关单位所有权的由相关单位承担；属于业主的经属于业主的经业主共同依法决策业主共同依法决策可在专项维修资金中可在专项维修资金中负担负担 3.3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用设施设备所需的修复费用无法确定当事人的，经无法确定当事人的，经业主共同依法决策业主共同依法决策可在专项维修资可在专项维修资金中负担金中负担 4.4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的根据物业服务合同约定，应当由物
36、业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用2022/12/1536住宅专项维修资金的来源住宅专项维修资金的来源交存交存1.1.法规的强制性规定法规的强制性规定国家建设部、财政部颁国家建设部、财政部颁布布住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法(建设部第建设部第165165号令号令)之规定之规定缴交对象缴交对象业主业主非开发商非开发商商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积，每平方米建商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积，每平方米建筑面积交存首次住宅专项维修资金筑面积交存首次住宅专项维修资金标准：标准：当地住宅建筑当地住宅建筑安装
37、工程每平方米造价的安装工程每平方米造价的5%8%5%8%公有住房的来源于两部分：公有住房的来源于两部分：业主按当地房改成本价的业主按当地房改成本价的2%2%的比例，属全体业主共同的比例，属全体业主共同所有所有售房单位按照多层住宅不低于售房款的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%20%，高层住宅，高层住宅不低于售房款的不低于售房款的30%30%，属公有住房售房单位所有，属公有住房售房单位所有 2022/12/15372.2.专项维修资金本身产生的利息和投资收益专项维修资金本身产生的利息和投资收益3.3.物业服务费结转的费用物业服务费结转的费用 物业服务费运行中成本开支后的结余，如果有连物业服
38、务费运行中成本开支后的结余，如果有连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整收费标准外，也可经业主大会同管理预算中调整收费标准外，也可经业主大会同意按一定比例纳入专项资金意按一定比例纳入专项资金 4.4.业主大会决定分摊的费用业主大会决定分摊的费用根据住宅维护保养的需要，在大、中修和更新改根据住宅维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主收取造费用不足时，由业主大会决定向全体业主收取的、保证物业的正常使用的分摊资金的、保证物业的正常使用的分摊资金 5.5.业主共有物业的收益业主共有物业的收益6.6.社会捐赠
39、或政府津贴拨款的费用社会捐赠或政府津贴拨款的费用 2022/12/1538专项维修资金的作用：专项维修资金的作用：业主组织如业主大会的注册资本金业主组织如业主大会的注册资本金紧急情况下的储蓄备用金紧急情况下的储蓄备用金承担全体业主责任的赔偿金承担全体业主责任的赔偿金共用部分，即共用部位、共用设施设备的共用部分，即共用部位、共用设施设备的中修、大修、翻修、更新、改造的资金中修、大修、翻修、更新、改造的资金建筑物损毁后的重建、拆除的启动资金建筑物损毁后的重建、拆除的启动资金2022/12/1539一、物业管理企业财务运营一、物业管理企业财务运营1.1.企业财务运营企业财务运营企业财务企业财务-企业
40、为达到既定的目标所进行的筹集企业为达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系企业财务管理：对企业财务运营活动和财务关系实企业财务管理：对企业财务运营活动和财务关系实施的管理施的管理企业财务管理的对象：企业财务活动、各种财务关企业财务管理的对象：企业财务活动、各种财务关系系物业管理企业财务运营与代业主理财物业管理企业财务运营与代业主理财2022/12/1540企业财务运营企业财务运营-在商品货币经济条件下企在商品货币经济条件下企业的资金运动业的资金运动物业管理企业财务运营物业管理企业财务运营-是指物业管理企是指物业管理企业在开展
41、物业管理服务经营过程中所进行业在开展物业管理服务经营过程中所进行的资金运动的资金运动包括资金筹集、资金运用、资金耗费、资金包括资金筹集、资金运用、资金耗费、资金收回和资金分配五个环节收回和资金分配五个环节2022/12/15412.2.企业财务管理目标企业财务管理目标总体目标：总体目标：利润最大化利润最大化资本利润率最大化或每股利润最大化资本利润率最大化或每股利润最大化企业价值最大化或股东财富最大化企业价值最大化或股东财富最大化具体目标：具体目标：资金筹集管理目标资金筹集管理目标投资管理目标投资管理目标利润分配管理目标利润分配管理目标2022/12/15423.3.企业财务管理内容企业财务管理
42、内容-筹资决策筹资决策-投资决策投资决策-利润分配决策利润分配决策2022/12/15434.4.财务报告财务报告会计报表部分：会计报表部分：主表主表-资产负债表、利润表、现金流量资产负债表、利润表、现金流量表、成本报表表、成本报表附表附表-资产减值明细表、股东权益增减资产减值明细表、股东权益增减变动表、应交增值税明细表、利润分配表变动表、应交增值税明细表、利润分配表文字报告部分：文字报告部分：会计报表附注、财务状况说明书会计报表附注、财务状况说明书2022/12/15445.5.物业管理绩效评价的指标体系物业管理绩效评价的指标体系物业管理绩效评价基本指标物业管理绩效评价基本指标 财务效益状况
43、指标财务效益状况指标净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率资产营运状况指标资产营运状况指标总资产周转率、流动资产周转率总资产周转率、流动资产周转率偿债能力状况指标偿债能力状况指标资产负债率、利息保障倍数资产负债率、利息保障倍数发展能力状况指标发展能力状况指标营业增长率、资本积累率营业增长率、资本积累率2022/12/1545物业管理绩效评价修正指标物业管理绩效评价修正指标 财务效益状况修正指标财务效益状况修正指标主营业务利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率主营业务利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率资产营运状况修正指标资产营运状况修正指标应
44、收账款周转率、不良资产比率、资产损失比率应收账款周转率、不良资产比率、资产损失比率偿债能力状况修正指标偿债能力状况修正指标流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适合率、经营亏损挂账比率合率、经营亏损挂账比率发展能力状况修正指标发展能力状况修正指标总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增长率长率2022/12/1546物业管理绩效评价评议指标物业管理绩效评价评议指标 经营者基本素质经营者基本素质服务满意度服务满意度基础管理水平基础管理水平在岗员工素质状况在岗员工素质状况服务硬环境服务硬
45、环境发展创新能力发展创新能力经营发展策略经营发展策略综合社会贡献综合社会贡献2022/12/15476.6.物业管理报告物业管理报告-是指物业管理服务者向有关方面提交的反映一是指物业管理服务者向有关方面提交的反映一定阶段物业管理服务过程中所作的主要工作、财定阶段物业管理服务过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书务效益状况以及未来工作计划的文书按照向不同主体提交分为三类：按照向不同主体提交分为三类：向业主提交的物业管理报告向业主提交的物业管理报告向上级管理高层提交的物业管理报告向上级管理高层提交的物业管理报告向投资者或者董事会提交的物业管理报告向投资者或者董事会提交的物业管理报
46、告按照经营期间时间的不同分为：按照经营期间时间的不同分为：月度报告、季度报告、年度报告、专题报告月度报告、季度报告、年度报告、专题报告2022/12/1548物业管理报告构成物业管理报告构成物业管理工作总结物业管理工作总结物业管理财务报告物业管理财务报告物业管理工作计划物业管理工作计划报告编写的注意事项：报告编写的注意事项：突出重点、兼顾一般突出重点、兼顾一般注重时效、真实可靠注重时效、真实可靠报告清楚、文字简练报告清楚、文字简练2022/12/1549二、物业管理的代理理财与管理处的财务管理二、物业管理的代理理财与管理处的财务管理代理理财代理理财-代理业主对物业管理费用理财代理业主对物业管理
47、费用理财物业管理费用：物业管理费、共用部分共有收益、物业管理费用：物业管理费、共用部分共有收益、专项维修资金专项维修资金物业管理费用的所有权属于全体业主物业管理费用的所有权属于全体业主物业管理管理处财务管理的核心代业主理财物业管理管理处财务管理的核心代业主理财代业主理财行为必须以全体业主的根本利益为出代业主理财行为必须以全体业主的根本利益为出发点发点2022/12/1550管理处财务管理基本职能：管理处财务管理基本职能：遵循一般会计制度规定的程序和方法遵循一般会计制度规定的程序和方法采用报账、记录、分析、汇总的方法采用报账、记录、分析、汇总的方法定期编制通用和专用的物业管理费用收支报表定期编制
48、通用和专用的物业管理费用收支报表管理处财务管理的具体内容：管理处财务管理的具体内容：物业管理项目的财务预算物业管理项目的财务预算物业管理项目的费用支出测算物业管理项目的费用支出测算物业管理费收费标准的厘定物业管理费收费标准的厘定会计过程的管理会计过程的管理财务成果报告、总结、分析财务成果报告、总结、分析向上级物业管理公司财务主管报告向上级物业管理公司财务主管报告向全体业主报告向全体业主报告2022/12/1551管理处经营活动中的财务处理：管理处经营活动中的财务处理：对属于利用全体业主共用部分进行的经营收益统对属于利用全体业主共用部分进行的经营收益统一纳入物业管理费用的收支一纳入物业管理费用的
49、收支对上级物业管理公司授权，利用自有资金和能力对上级物业管理公司授权，利用自有资金和能力向业主或其他消费者提供的专项服务、特约服务，向业主或其他消费者提供的专项服务、特约服务，不能用物业管理费的成本支出，同时不能与物业不能用物业管理费的成本支出，同时不能与物业管理费结余混淆，管理费结余混淆，属于物业管理公司自己的经属于物业管理公司自己的经营性收益营性收益2022/12/1552管理处财务管理独立核算的形成：管理处财务管理独立核算的形成：1.早期借鉴港澳新加坡的经验：早期借鉴港澳新加坡的经验：独立核算、固定酬金、结余返利于业主独立核算、固定酬金、结余返利于业主2.结合中国实际总结出的基本指导方针
50、：结合中国实际总结出的基本指导方针：收支平衡、略有结余收支平衡、略有结余取之于民、用之于民取之于民、用之于民一业为主、多种经营一业为主、多种经营非独立核算的收费点非独立核算的收费点3.90年代总结出物业管理财务管理思路：年代总结出物业管理财务管理思路：保本微利、量出为入、独立核算、保证佣金、多退少补保本微利、量出为入、独立核算、保证佣金、多退少补既保证业主利益，也保证物业管理企业利益，同时又促既保证业主利益，也保证物业管理企业利益，同时又促进物业管理行业发展进物业管理行业发展2022/12/1553管理处财务管理的特性：管理处财务管理的特性：1.会计核算主体会计核算主体“资产资产”结构简单结构
