1、项目一 门店开发教学要求和技能目标v教学要求教学要求了解门店开发的重要性掌握门店开发的流程v技能目标技能目标能够分析门店开发的环境能够分析门店开发的业态选择和经营规模能够运用相关的方法调查和分析商圈能够根据门店开发的目标和要求确定选址本章内容v任务一、大家来讨论v任务二、操作指导v任务三、团队项目实战训练任务一、大家来讨论英国谢菲尔德市的英国谢菲尔德市的Meadowhall vP004v讨论：Meadowhall的成功要素有哪些？任务二、操作指导一、环境分析v（一）宏观环境分析v（二）地区行业概况分析v（三）地区市场需求情况调查和预测v（四）主要门店的竞争状况调查分析二、门店业态选择和经营规模
2、分析v如果是独立门店或直营连锁，可以根据上述的调查分析结果，结合自己的资金实力及经营管理能力等因素，基于需要与可能性来确定拟建门店的经营业态和经营规模。三、商圈调查v（一）确定商圈范围v（二）绘制商圈简图v（三）搜集资料（一）确定商圈范围（二）绘制商圈简图v（1）标出重要的建筑物及楼宇，如办公楼；v（2）著名商店及影响生活形态的地段特征，如影院、百货公司；v（3）人潮汇集地段及大型集客场所，如超级市场、广场；v（4）竞争店或同性质商店所在位置；v（5）与本企业连锁店有互补作用的店铺；v（6）政府重要行政中心；v（7）车站、加油站、学校、停车场、公园等；v（8）街道（单行道）行驶方向；v（9）选
3、择抽样点以及抽样时间。（三）搜集资料v（1）商圈内人口数量、人口密度、人口增长率等v（2）年龄、教育程度、经济收入v（3）交通状况v（4）商店分布情况及特色四、商圈分析及确定v（一）商圈潜力分析v（二）城市结构分析v（三）商圈内竞争状况分析v（四）商圈调查分析报告（一）商圈潜力分析v商圈人口分析v商圈客流量分析v潜在消费额分析v消费者的消费倾向分析v商圈未来发展分析（二）城市结构分析v商圈的选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的商圈在当前情况下分析是合适的，但是随着市场的改造和发展将会出现新的变化，导致无法拓展新网点；反之，有些商圈从当前来看不甚理想，但是从规划前景来看
4、，其今后会成为前景广阔的商业中心区。（二）城市结构分析v地域范围、气候条件v交通状况v繁华地段v各项城市机能v城市发展计划（三）商圈内竞争状况分析v商圈内竞争状况分析包括：竞争者的数量及规模、不同竞争者的优势与弱势、竞争的短期和长期变动趋势、商圈内市场饱和度等。下面着重介绍商圈内市场饱和度。v商圈内市场饱和度指数可以用来评价商圈内有无再开店的市场空间。首先计算出饱和指数，然后分析新建门店对这一指数的影响。如果指数过低，达不到平均水平，则应放弃开店或缩小规模。v饱和指数的计算公式：ISR=HRERFv式中：ISR表示饱和指数，H表示某地区购买某类商品的潜在消费者数量，RE表示某地区每位消费者的平
5、均购买额，RF表示某地区经营同类商品的商店营业总面积。（四）商圈调查分析报告v调查的背景v调查的目的v商圈调查的内容与因素v商圈调查与数据处理的方法v报告结果v体现形式v结论与建议五、确定选址v（一）选址评价参数设定v（二）销售额预测（一）选址评价参数设定（一）选址评价参数设定v例如：某企业要在店址1、店址2、店址3中作出最佳选择，各参数对应数据如表14所示（二）销售额预测v占有率法占有率法的计算公式为：预计销售额=潜在需求额商圈内市场占有率v购买力预估法购买力预估法的计算公式为：日销售额=顾客数购买金额顾客数=（家庭数+流动人口数）支持率日光顾率购买金额=所售商品平均单价顾客平均购买件数任务三 团队项目实战训练v建立项目团队，讨论模拟项目。v以团队为单位，在前期做好开店计划后，对所在区域进行宏观分析，并拟定开店的目标区域，制定商圈调查分析计划书。锁定预设店址，进行深入的调查分析后确定选址。v需撰写商圈调查分析报告或者准备商圈调查分析汇报资料（PPT文件），在全班汇报。
