1、项目三 物业权属法律制度学习目标学习目标:了解物权的基本知识、物业权属的种类,了解土地权属状况和房屋权属状况的两种形式。能力目标能力目标:学会办理物业权属登记、变更、转让、注销等。学习目标任务一物权和物业权属殷女士在县里有临街房屋12间,是祖遗房产。殷女士是孤寡老人,长期以出租房屋为生。2003年该县糖酒公司因扩大营业用房,便主动找殷女士协商要求买房,殷女士未同意。之后糖酒公司又提出要求典当房屋,殷女士开始不同意,后经人协商,双方达成了房屋典当协议。协议规定:“殷女士愿将12间房屋出典给糖酒公司,典价8.2万元,典期无限,立约为凭。”双方在协议上签字盖章。2010年,糖酒公司在没有征得殷女士同
2、意的情况下,擅自拆除承典房屋。2012年,该地段因城市规划为金融区,房价猛涨。殷女士要求回赎,但双方在三间房屋回赎价格上发生争议。案例导学殷女士与糖酒公司之间确立的是什么法律关系?请你谈谈对本案的处理意见。评析:在本案中,殷女士与糖酒公司所订立的协议明确约定将房屋出典给糖酒公司,这种典权关系并不违反我国法律和政策的规定,是合法有效的,不存在明典暗卖的问题。至于典价和典期,也都是符合我国民法规定精神和司法解释的。根据我国的有关规定,典期最长为30年。本案中尽管双方约定典期无限,实际上典期只能为30年。这一点不能成为成立买卖关系的根据。本案的典权关系合法有效,那么,承典人糖酒公司就应当享有占有、使
3、用、收益承典房屋的权利,同时应当妥善保管承典房屋。但糖酒公司在没有征得出典人殷女士同意的情况下,擅自拆除承典房屋,是违反义务的行为,对出典人而言,已经构成了侵权行为,应当承担由此给出典人所造成的损失。一、物权物权的概念起源于罗马法。罗马法曾确认了所有权、役权、永佃权、地上权、抵押权、质权等物权形式。物权是一个大陆法系的法律概念,近现代各国均将物权法视为民法的一项核心制度,内容由各国民法规定。可以说,物权是其他各项民事权利的基础。物权法第二条第三款规定:“本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”物权法所称的物,包括不动产和动产。不动产指土
4、地以及建筑物等土地附着物;动产指不动产以外的物,包括能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物,是特定的独立之物,不包括行为和精神财富,诸如非种类物、非独立物、无形物不能作为物权的客体。(一)物权的概念(二)物权的特征物权是一种重要的财产权,与债权等其他财产权不同,物权有以下特征:(1)物权的权利主体是特定的,而义务主体是不特定的。物权是一种人对物的直接支配的排他性权利,物权的权利主体总是特定的,物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利,无须他人的意思或义务人的行为的介入。而义务人是不特定的,且义务内容是不作为,即只要不侵犯物权人行使权利就是履行了义务;否则,物权人不仅有权行使物的请求权,排除
5、他人的侵害并恢复物权应有的状态,而且可以对侵权人的侵权行为提起诉讼,因此,物权是一种对世权、绝对权。债权则是只能由特定的权利主体对特定的义务主体享有,其权利、义务是相互对应产生的,债权也被称为对人权、相对权。债权权利主体是特定的,义务主体也是特定的。(2)物权是对物的直接支配权,物权的客体是物。物权与债权、知识产权等其他财产权不同,物权的客体主要是动产和不动产。物权法所称的物通常是指有体物或有形物,能独立存在之物。债权的客体可以是行为等。(3)物权的内容是对物的直接管理和支配,并享受其利益。所谓支配,就是指对物的占有、使用、收益和处分。这种支配权因权利人对物享有的权利范围不同,可以分为无限支配
6、和有限支配。权利人对物的支配不是目的而是取得利益的手段。(4)物权具有排他性。物权的排他性有两层含义:其一,一个“物”不可以有两个所有权,即“一物一权”;其二,物权具有排除他人侵害、干涉的效力,即物权请求权。(5)物权具有追及权和优先权效力。物权的追及权是指物权的标的物无论辗转落入何人之手,物权所有人都可以追及其物,向实际占有人主张其权利。优先权,是指同一物上有数种权利时,物权具有较其他权利优先行使的效力。最典型的,就是物权具有优先于债权的效力。另外,同一物上有数个物权并存时,先设立的物权优选于后设立的物权,即物权互相间的优先效力,债权不具有对内优先的效力。(6)物权的设立必须公示,通常动产以
7、交付为公示,不动产以登记为公示。(三)物权的类型根据民法学上物权的分类和物权法的规定,物权主要分自物权与他物权、用益物权与担保物权、动产物权与不动产物权。1.自物权与他物权 自物权是指权利人对自己的不动产或者动产进行占有、使用、收益和处分等权利,是最完全、最充分的物权,也是无限物权;他物权是指非所有人基于法律或者合同对他人之物享有的权利,他物权不享有对物的处分权,也是有限物权。2.用益物权与担保物权 用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产,在一定范围可依法享有占有、使用和收益的权利。我国物权法中的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。3.动产物权与不动产
8、物权 按照物权的客体可分动产物权与不动产物权。在我国,动产物权包括动产所有权、留置权、动产抵押权等;不动产物权包括不动产所有权、房屋典权、地役权、地上权和土地使用权、不动产抵押权等。二、物业权属物业权属,是指物业权利在主体上的归属状态。主要包括物业所有权、使用权、抵押权和典权。物业权属与物业权利的不同在于:作为一种民事权利,物业权利的重点是物业权人在法律容许的范围内实现自己的利益,同时物业权利的种类和内容由法律统一规定,比如土地所有权人所有、占有、使用、收益和处分土地的权利;物业权属重心则是法律创设的物业权利在实践活动中主体上的归属,确认权限实质上是归属国家所有、集体所有、社团所有还是个人所有
9、。(一)物业权属的概念(二)物业权属的特征1.二元性我国宪法规定:城市的土地属于国家所有,农村的宅基地、自留地和自留山,属于集体所有。个人不能取得土地所有权,只能取得土地使用权。由此,我国的物业权属状况包括土地使用权和房屋所有权两个方面,土地的权属和房屋的权属都要分别进行登记,明确了我国的物业权属结构为房屋所有权与土地使用权的二元结构。2.稳定性房地产的空间位置是固定的,使用寿命较长,不能被隐匿、偷盗。同时,其流转需要一定的条件和法定程序,因此,物业的权属具有稳定性。3.复杂性物业权属的复杂性体现在它既可为某人单独享有,也可为两个或两个以上的人共同享有。如夫妻共同财产,权属证书上虽只有两人中一
10、人的名字,但除另有约定外,夫妻双方共同对所属物业享有权利。4.国家干预性无论是土地的权属状况,还是房屋的权属状况,由国家行政机关登记认定权属状况。登记机关也可以收回已确认的土地或房屋的权利,如以出让方式取得的土地使用权,超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。(三)物业权属的种类 我国土地所有权分为国有土地所有权和农民集体土地所有权。同样,我国的土地使用权也分为国有土地使用权和农民集体土地使用权,它们各自的使用方式也是不同的。1.土地所有权与土地使用权2.房屋所有权与房屋使用权我国房屋所有权分为国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中
11、外合资房屋所有权和其他性质的房屋所有权,如宗教团体等所享有的房屋所有权。房屋使用权包括房屋占有权、使用权和一定的收益权。物权法第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即业主的建筑物区分所有权包括其对建筑物专有部分的所有权、对建筑物区划内的专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利三部分。3.物业相邻权物业相邻权包括土地相邻权和建筑物相邻权。此照片，作者:未知作者，许可证:CC BY任务二物业权属状况2001年姜某因犯刑事案件被判有期徒刑十年,姜某的妻子冯某生活困难,便把二人共有的房屋出售给王某,冯某和王某签
12、订了合同,并到产权单位办理了过户手续。2010年姜某刑满出狱,得知此事后委托律师起诉冯某、王某,认为买卖合同上没有其签字而无效,要求王某返还房屋。案例导学冯某和王某签订的房屋买卖合同是否有效冯某和王某签订的房屋买卖合同是否有效?该案应如何处理该案应如何处理?评析:不动产物权的转让,应依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,房屋作为不动产物权,其转让应依法登记。物权法第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案冯某因生活困难,将房屋出售给王某,签订了合同,并到产权单位办理了过户手续。从表面上看,似乎完成了不动产
13、物权的转让手续,然而,本案冯某与王某不动产物权的转让涉及的是共有所有权人,也就是说该房屋不动产物权的转让需要共有所有权人同意,房屋买卖合同才有效。共有所有权人姜某因刑事案件入狱十年,刑满出狱才得知房屋被出售,说明姜某在不知情的情况下,其权利受到侵害,因此,冯某和王某签订的房屋买卖合同无效。依据物权法第二十一条的规定,当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。该案如冯某提供虚假材料申请登记,给王某造成损害的,应当承担赔偿责任;如因登记机关登记错误,给王某造成损害的,登记机构应
14、当承担赔偿责任。双方有过错,则分别承担相应的赔偿责任。一、土地权属状况(一一)土地所有权土地所有权土地所有权,是指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利。我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和集体所有制。我国土地管理法第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。(二二)土地使用权土地使用权土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用与收益的权利。国有土地使用权是指国有
15、土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。土地权属是指土地产权的归属。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权和他项权利。这里主要介绍土地所有权与土地使用权。二、房屋权属状况(一)房屋所有权房屋所有权是指房屋所有人依法对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利,房屋所有权是一种典型的、完整的物权,具有绝对性和排他性。我国实行土地所有权和房屋所有权登记发证制度,根据法律规定,除
16、继承之外,新建的房屋所有权的取得须依房产管理部门核发的房屋所有权证书确认,其他房屋所有权的取得、转移、抵押及房屋的出租,均以政府有关部门的登记为成立要件,否则,政府房产管理部门核发房屋所有权证就是房屋所有权的唯一合法证明。房屋所有权取得有两种方式:一是原始取得,如新建、改建等;二是继受取得,如买卖、继承等。(二)房屋使用权房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权,如房主将房屋租给他人使用。房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房
17、屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能,所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋,包括出售、出租、抵押、赠与、继承,并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。三、物业相邻权物业相邻权,也称物业相邻关系,是指两个或两个以上相邻的不动产所有人或使用人在行使其相应物业权利时,相互之间依法要求对方提供方便或接受限制而发生的权利义务关系。物业相邻权实质上是在谋求实现不动产相邻各方发生冲突之时的利害关系的平衡调整。它不仅适用于房屋使用权,也适用于土地使用权。(一)物业相邻权的概念(1)物业相邻权的主体为两个或两个以上的不动产所有人或使用人。(2)物业相
18、邻权的客体是相邻物业各方在行使所有权或使用权时互相给予方便或接受限制所体现的利益,这种利益可能是财产利益,也可能是非财产利益。(3)不动产在地理位置上是相邻的。(二)物业相邻权的特征三、物业相邻权 物权法第八十四条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理、尊重历史和习惯的原则,正确处理相邻关系。应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害,造成损害的,应当给予赔偿。法律法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律法规没有规定的,可以按照当地习惯。(三)处理物业相邻权的基本原则 常见的物业相邻权有土地相邻权和建筑物相邻权两种。(1)土地相邻权主要包括:相邻通行权,相邻用水
19、、排水权,相邻管线铺设权等。(2)建筑物相邻权主要包括:通风、采光和日照权等(四)物业相邻权的种类四、案例分析广东某市房地产管理局(以下简称广东某市房产局)与某区新坡镇屈屋村经济合作社、文新村经济合作社、忠心塘村经济合作社(以下简称屈屋、文新、忠心塘三个社)争议塘腌岭(地塘岭)土地权属,因广东某市房产局与广东某市供气贸易公司建气站,需要征用塘腌岭土地而引起纠纷。争议双方向广东某市人民政府提出确权申请。广东某市房产局称:塘腌岭的文冲口公房和文冲口公房以外的空地(包括耕地、鱼塘地、林地、民房地)都是国有土地,屈屋、文新、忠心塘三社农民集体应把其耕种、开垦鱼塘养鱼的土地退给国家。屈屋、文新、忠心塘三
20、个社辩称:塘腌岭土地历来是屈屋、文新、忠心塘三个社集体的,国家没有经过办理任何征用土地的手续建设文冲口公房,影响三社集体群众的生产生活。房子是国家建设的应属国家管理使用,但土地所有权仍是三社农民集体的。案例1案例分析:调处土地纠纷案,主体明确、认定事实清楚是办案的两大要素。主体明确就是确定案件中的真正法定代表人是谁,此案争议的土地权属是国有的还是集体的。这类土地纠纷在城市的市郊较为突出。法律规定:集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经营组织或村民委员会经营管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。而塘腌岭土地除了公房土地按法律
21、规定属国家所有以外的土地都是屈屋、文新、忠心塘三个社农民集体经济组织经营使用,新坡镇政府从来没有该片土地的经营使用事实和依据,所以不能作为本案的法定代表人。本案对方主体应是屈屋、文新、忠心塘三个社集体。因此,本案第一次关于塘腌岭土地权属处理的协议书,新坡镇政府作为本案的主体,所签订的协议书是没有法律效力的。国家财产属于全民所有。国家财产神圣不可侵犯,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。这说明塘腌岭文冲口公房土地及建筑物都是国家财产。屈屋、文新、忠心塘三个社集体或个人都不能以任何借口破坏公房侵占国有土地,有维护广东某市房产局在文冲口公房的管理、使用的合法权利的义务,否则,都是违法行
22、为。文冲口公房以外的土地,基于塘腌岭土地所有权在1958年以前是属于屈屋、文新、忠心塘三个社集体的,并持有1958年土地改革时期人民政府颁发的土地证书。根据土地管理法第八条的规定,农村和城市郊区的土地,除法律规定属国家所有的以外,属于集体的;宅基地和自留地、自留山属于集体所有,塘腌岭除文冲口公房建设用地以外的土地所有权仍是屈屋、文新、忠心塘三社集体所有。案例处理:广东某市人民政府查明:塘腌岭(地塘岭)坐落在某区新坡镇文冲口村民委员会屈屋、文新、忠心塘三社旁边,面积150亩,土地权属是屈屋、文新、忠心塘三个社群众所有。四、案例分析原告于某与被告某县五交化公司于2003年11月22日签订了房地产转
23、让协议一份,被告将该镇红旗大道14号的房地产(该宗地系政府划拨用地,当时正处于市中级人民法院查封之中)按现状以转让金245万元的价款全部转让给原告,并约定合同自签订之日原告方预付款50万元进入被告方账户起生效。合同签订后,原告按照被告要求,于当日下午将定金50万元交付给被告。被告收款后,出具了收款收据,收款收据载明:“收到原告交付房屋转让定金50万元。”2004年2月26日,某县土地市场交易中心经某县人民政府批准,某县国土资源局决定,将被告使用的红旗大道14号国有土地1658平方米挂牌公开出让。同年3月16日,被告以电话方式与原告进行了联络,原告没有参加竞买。3月30日,某县土地市场交易中心与
24、第三人签订土地成交确认书,第三人依约定支付了该土地的全部成交款。2004年4月9日原告于某以被告违约为由,请求法院判令被告履行合同,并承担违约责任即双倍返还定金100万元整给原告。案例2案例分析:本案的焦点为原、被告之间的合同是否有效,而解决这一问题的关键在于正确认识土地使用权转让的条件。土地使用权的转让合同除须具备民事法律行为的一般条件外,还必须符合以下条件:(1)转让人须对转让使用权的土地享有土地使用权。本案中某县五交化公司在签订土地使用权转让合同时,对转让使用权的土地享有土地使用权,具备主体资格。(2)转让的土地须为有偿取得的。依照我国现行法律的规定,只有通过国有土地使用权出让合同有偿取
25、得的土地使用权,才可以转让。无偿取得的土地使用权(即政府划拨用地)不能转让。无偿取得的土地使用权若转让,须先由使用人通过与国有土地管理部门签订土地使用权出让合同,交纳土地出让金。在本案中,某县五交化公司将通过政府划拨取得的土地使用权直接转让给原告的做法,违反了法律的强制性规定。另外,当时该宗地正处于人民法院的查封之下,城市房地产管理法明确规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。所以,某县五交化公司在本案中转让土地使用权的行为是不合法的,原、被告之间的土地使用权转让合同是无效的。四、案例分析姜甲与姜乙系兄弟关系,其父去世后在某市某区遗留房产一处。1
26、982年11月2日,姜甲、姜乙与其母亲刘某(2002年7月去世)在某区公证处办理了遗产继承公证,公证内容为姜乙一人继承本案诉争房屋。1984年9月,某区房屋管理局向姜乙颁发了本案诉争房屋的所有权证,2007年2月某区房管局又对遗失原所有权证的姜乙颁发了所有权证。2007年8月24日,张某与姜乙在协商一致的情况下,自愿签署了房屋买卖合同,并于同年9月办理了所有权变更登记手续,张某通过买卖依法取得了该房屋的所有权。2012年,姜甲以姜乙对该房屋书写过弃权书,该房屋系祖业产,姜甲对房屋享有继承权,以及姜乙在放弃对上述房屋的权利后,该房屋的产权归其母所有等为由诉至某法院,要求确认上述买卖合同无效。姜乙
27、与张某签署的合同是否有效?案例3案例分析:本案诉争房屋原所有权人为姜乙,该房屋为姜乙的个人财产,而不是与姜甲的共有财产,姜乙有对无争议的自有房产依法进行处分的权利。姜甲所述“姜乙在放弃对上述房屋的权利后,该房屋的产权归其母所有”没有事实依据,更没有任何法律依据。处理结果:该房屋买卖合同系双方的真实意思表示,并没有侵犯姜甲的任何合法权益,不需要姜甲的任何许可或同意,更没有违反相关法律规定。现该合同依法完成了登记手续,根据物权法的相关规定,不动产物权自登记成立时取得。因此,姜乙与张某签署的房屋买卖合同真实有效。四、案例分析原告宁某住在某市一个临街巷内,住房是一砖木结构的平房,宁某相邻的刘某因为要开
28、一家饭馆,便安装了一个大型油烟机,其排烟口设置在刘某自家的房顶上。宁某的二层住房一侧窗户恰好与刘某安装油烟机的墙体相邻,两者相距约有1米,中间形成一条窄道,虽不走人,但一直是宁某家一层住房主要的通风通道。刘某的饭馆正式营业后,宁某发现自家二层房间里总有股油烟味,且一旦开窗户通风,油烟味更大。查找原因,宁某发现原来是刘某的饭馆厨房的油烟机排放口离自家二层窗户太近,只要油烟机一开,就会有油烟窜进宁某的房间里。宁某找刘某商量解决油烟排放问题,但刘某置之不理。不得已,宁某只好向法院起诉,要求刘某改建油烟机的排放口,停止侵害、排除妨碍。本案应如何处理?案例4案例分析:本案涉及相邻关系中的几个方面的不同问
29、题。相邻关系,从权利的角度可称为相邻权。所谓相邻权,是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人,因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时,享有的要求对方给予必要便利的权利。正确处理相邻关系,必须遵守有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。这些原则,既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则,同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。处理结果:某区人民法院受理此案后,先主持双方进行调解,但因双方分歧较大,调解无效,人民法院判决如下:被告刘某的饭馆排放油烟的行为已构成对原告宁某合法权益的损害。被告刘某应当停止使用饭馆的油烟机。任务三物业权属登
30、记某市M公司于2001年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权,批准用途为商业,使用期限为40年,于2001年8月20日办理了土地登记。后M公司因债务的关系,将这宗地连同房产转让给了N公司。应该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续?案例导学 土地权属登记是房地产行政主管部门对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利进行注册登记和发证的制度。变更登记是指在初始土地登记之后,因土地所有权、使用权、他项权利以及土地主要用途发生变更而办理的登记。本案涉及土地使用权变更登记。因此,应按照变更申请、变更调查、变更审核和变更登记注册、发证的程序办理这宗地的土地使用
31、权变更登记手续。评析:一、物业权属登记的概念物业权属登记,是指物业行政主管部门对物业权属进行持续记录,反映物业所有权、使用权以及其他物业权利的状况,依法确认物业权属关系,并向物业产权人颁发权利证书的行为。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。我国物权法第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这表明了国家行政机关对物业权属登记状况的管理、审查、干预功能。2015年3月1日起施行的不动产登记暂行条例第二条规定:“不动产登记
32、,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”二、土地权属登记(一)土地权属登记的概念 土地权属登记是房地产行政主管部门对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利进行注册登记和发证的制度。土地权属登记按照登记的时间和内容不同,分为土地初始登记和土地变更登记。1.土地初始登记土地初始登记又称总登记,是指在一定时间内,对辖区内全部土地进行的普遍登记。具体来讲有国有土地使用权设定登记、集体土地使用权设定登记、土地使用权抵押设定登记、土地使用权出租设定登记等。2.土地变更登记土地变更登记是指在土地初始登记之后,因土地所有权、使用权、他项权利以
33、及土地主要用途发生变更而办理的登记。主要有土地所有权变更登记、土地使用权变更登记、土地抵押权登记、名称地址变更登记和注销登记等。(二)土地权属登记的种类二、土地权属登记(三)土地权属登记的程序1.土地登记申请申请者应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料,在规定的期限内以书面形式,向指定的土地登记处提出土地登记的请求。2.地籍调查各级土地管理部门负责按地籍调查规程组织区内的地籍调查。3.权属审核土地管理部门根据地籍调查结果,对土地权属、用途等逐项进行审核,填写审批表。4.注册登记经过审核批准的土地所有权、使用权、他项权利由土地管理部门进行注册登记,填写土地登记簿、土地证书、
34、土地登记归户册。5.颁发土地证书土地申请证书由县级以上人民政府根据土地使用权、土地所有权性质,向申请者分别颁发国有土地使用证集体土地所有证集体土地建设用地使用证。(四)变更土地权属登记的程序1.变更申请申请变更登记者应当提交变更登记理由证明材料及原土地证书。2.变更调查土地管理机关在收到变更土地申请后,向符合申请要求的申请者发出变更调查通知书,进行实地调查,填写变更地籍调查表,并对地籍图进行修测、补测,编制宗地号等。3.变更审核通过审核后,再报人民政府批准。4.变更登记注册、发证土地权属及用途变更经县级以上人民政府批准后,由土地管理部门办理变更注册登记。三、房屋登记(一)房屋登记的概念 房屋登
35、记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。(二)房屋登记的种类房屋登记分为国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记。国有土地范围内房屋登种类又分为:所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记。1.所有权登记因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,可以申请房屋所有权登记。2.抵押权登记以房屋设定抵押的,当事人应当申请抵押权登记。对符合规定条件的抵押权设立登记,房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名;被担保债权的数额;登记时间记载于房屋登记簿。3.地役权登记在房屋上设立地役权的,当事人可以申请地役权设立登记。对符合规定条件的地役权设立登
36、记,房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿,并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。4.预告登记有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:预购商品房;以预购商品房设定抵押;房屋所有权转让、抵押;5.其他登记权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。(三)房屋登记的程序(1)申请(2)受理(3)审核(4)记载于登记簿(5)发证1.房屋权属登记的一般程序2.房屋权属登记的特殊情形有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:(1)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。(2)申请人不能提供合法、有效的权利来源
37、证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的。(3)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的。(4)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的。(5)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的。(6)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的。(7)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。3.注销登记经依法登记的房屋发生下列情形之一的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:(1)房屋灭失的。(2)放弃所有权的。(3)法律、法规规定的其他情形。四、案例分析某市A学校于2012年8月1日经批准,以划拨方式取得一宗地国有土地使用权,批准用途为教育用地,现A学校提出土地
38、登记申请,要求办理土地登记。应该如何办理?在权属审核中应该注意什么问题?案例分析:第一,A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。第二,该宗地A学校应该在接到土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。第三,应提交的资料有:(1)土地使用权登记申请表;(2)A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;(3)县级以上人民政府建设用地批准书;(4)国有土地划拨决定书;(5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。第四,划拨土地使用权设定登记权属审核要点有:(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用
39、者是否一致。(2)对土地权属来源文件的审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。(3)对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。(4)对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。案例5四、案例分析一位房东将房卖给甲,没签订合同而把房子交给甲使用。不久,由于房价上涨,房东又把这套房屋卖给乙,并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁?乙能否要求甲腾出房子?案例分析:物权法第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”在该案例中,甲虽先买房,但既没有订立合同,也未办理过户手续;乙虽然后
40、买,但已经办理过户手续,不动产登记簿上的所有人是乙。因此,乙是房子的所有人,有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失,可以要求原房主赔偿。案例6物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。根据民法学上物权的分类和物权法的规定,物权主要分自物权与他物权、用益物权与担保物权、动产物权与不动产物权。物业权属,是指物业权利在主体上的归属状态。主要包括物业所有权、使用权、抵押权和典权。物权权属的特征包括二元性、稳定性、复杂性、国家干预性。物业权属状况包括土地权属状况、房屋权属状况、物业相邻权。物业权属登记,是指物业行政主管部门对物业权属进行持续记录,反映物业所有权、使用权以及其他物业权利的状况,依法确认物业权属关系,并向物业产权人颁发权利证书的行为。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,主要包括土地权属登记、房屋权属登记。项目小结实训目的实训目的(1)掌握房屋权属变更的基本步骤;(2)学会办理房屋权属变更。实训内容实训内容联系一个房屋中介机构,收集一个房屋权属变更的真实案例。实训要求实训要求(1)写出房屋权属变更的主要环节;(2)掌握房屋权属变更手续的办理。职业实训练习职业实训练习
