1、项目四 前期物业管理法律制度知识目标知识目标:掌握前期物业管理的法律规定,熟悉前期物业服务合同和临时管理规约的内容;掌握物业承接查验的法律规定,熟悉物业承接查验的程序。能力目标能力目标:会草拟前期物业合同、临时管理规约,熟悉物业承接查验手续,会办理物业资料的移交等内容。学习目标任务一前期物业管理概述某市某物业服务企业是某开发商的全资子公司,承接了该开发商开发的一个住宅小区的前期物业管理。业主入住之后,对该物业服务企业的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑,而该物业服务企业多次向业主大会提出该项目严重亏损,要提高物业管理费。双方僵持不下,业主与物业服务企业的矛盾也日益突出。试问:该案如何处理
2、?给我们带来什么启发和思考?案例导学评析:从本案介绍事实可以看出,造成业主与物业服务企业相互不理解的直接原因是物业服务企业与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。既然物业服务企业与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷,业主大会成立后可以通过招投标的方式重新选聘物业服务企业。启示与思考:第一,关于前期物业管理,建设单位应通过招投标的方式选聘物业服务企业,并与物业服务企业签订前期物业管理服务合同,相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。第二,销售合同中明确的物业管理条款,应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰,使业主入住后对物业服
3、务企业的服务收费等事宜产生质疑,产生不必要的矛盾。第三,首次业主大会签订物业管理合同时,物业服务企业应与业主大会做好充分的沟通,明确物业管理合同的条款。第四,物业服务企业要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后,应建管分开,开发商与物业服务企业各自独立经营是市场化的必然,物业服务企业必须通过自身实力赢得市场。一、前期物业管理的概念关于前期物业管理的概念,在物业管理条例颁布之前,各地的认识和做法不尽相同。最早提出前期物业管理概念的地方性法规是1994年11月1日施行的深圳经济特区住宅区物业管理条例,该条例第二十五条规定:开发建设单位应当从住宅区开发入住前6个月开始自行或者委托
4、物业公司对住宅区进行前期管理,管理费用由开发建设单位自行承担。2003年9月1日施行的建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法第二条规定:前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。根据该办法,并结合物业管理条例的一些原则规定,可以对前期物业管理作如下定义:所谓前期物业管理,是指房屋出售后至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止,由建设单位选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、前期物业管理的内容(一)房地产开发建设单位与物业服务企业接洽
5、有关前期物业管理委托事项主要包括管理服务内容、管理服务标准、管理服务期限、前期物业管理过程中有关保修责任的委托与实施:遗留扫尾工程、空置房屋租赁经营或看管等代为办理的事项;管理服务费用的构成及筹集;管理用房、经营用房的提供使用及收益分配;物业及相关资料的承接验收。(二)物业服务企业制定接管方案,做好竞标准备在洽谈过程中,物业服务企业对人力、物力等自身条件和接管物业的运作、盈亏风险做出测算,据此制定接管方案作为依据与房地产开发建设单位进一步磋商或竞标。若意见达成一致或中标,则双方将签订前期物业服务合同。(三)物业服务企业的承接验收一旦签约,物业服务企业就要对物业实施承接查验。对物业承接验收的依据
6、主要是1999年建设部制定的房屋接管验收标准,同时还应做好资料档案的移交工作。资料档案主要有:规划图、竣工图、地下管网竣工图、各类房屋清单、单体建筑结构、设备竣工图及合格证或保修书、共用设施设备及公共场所清单以及有关业主或物业使用人的相关资料等。二、前期物业管理的内容(四)物业服务企业的管理制度根据前期物业管理合同以及相关法律规定,物业服务企业应制定一系列管理制度,以建立正常的管理秩序。这些制度如停车场的管理办法、电梯使用规定、物业保修与维修方面的有关制度和规定等。(五)建立与社会上有关单位、部门的联络,构建综合服务网络物业正式启动运作后,与物业所在区域的有关主管部门和市政公用事业单位取得关系
7、,得到它们的支持与配合。同时,如有必要,物业服务企业还可以考虑聘请专业服务公司代理专业性事务工作,以使业主入住后各种需求得到充分满足。(六)对业主入住进行管理入住是指业主或物业使用人收到书面通知书并在规定期限内办理完相应手续后,领取钥匙实际入住。物业服务企业对入住的管理包括:向业主发出可以办理入住的书面通知书;业主接到通知书后去验收物业时,对物业管理情况进行介绍说明,回答业主的询问,接受业主对物业管理问题的意见;宣传临时管理规约、前期物业服务合同和国家有关的物业管理法律,公布物业管理的规章制度;让业主如实填写住户情况登记卡,发送住户手册;收取物业服务费用、专项维修资金、装修保证金和其他有关费用
8、等。三、前期物业管理的特点(一)建设单位的主导性为业主提供物业管理的物业服务企业并非由业主来选择,无论是招投标方式还是协议方式,选择前期物业服务企业的决定权在建设单位。前期物业活动的基础性文件临时管理规约的制定权在建设单位。物业管理的内容与质量,服务费用,物业的经营与管理,物业的使用与维护,专项维修资金的缴存、管理、使用,均由建设单位确定。(二)业主地位的被动性相对于建设单位、物业服务企业而言,业主除享有是否购置物业的自由外,其他的权利和义务均处于从属地位。如业主在签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺;建设单位与物业服务企业达成的前期物业服务合同约定的内容,业主在买卖合同中不能
9、变更;前期物业管理中,有关物业的使用、维护,专项维修资金的缴存、管理、使用等方案,业主无权决定等。(三)合同期限的不确定性建设单位虽可与物业服务企业在签订前期物业服务合同时约定期限,但即使期限未满,只要业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同即终止。(四)监管的必要性在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业处于优势地位,如果对其失去监督,那么业主的合法权益就不能得到有效保障。物业管理条例及与之配套的规章对建设单位前期物业管理活动作了一些具体的限制性规定。如建设单位制定的临时管理规约不得侵犯买受人的合法权益;前期物业服务企业的选择要遵守前期物业管理招标投标管理暂行办法的
10、规定等。四、前期物业管理中应注意的问题(一)关于前期物业管理起止时间的认定根据物业管理条例第二十五条的规定,建设单位在物业出售前就应当选聘物业服务企业从事前期物业管理工作。至于出售前具体从何时开始,该条例没有明确,实践中也没有必要一刀切,因为房地产的销售存在期房销售和现房销售。对于现房销售,一般在销售前6个月就应聘请物业服务企业从事对物业的前期管理工作。因为,这时有许多物业管理方面的实际性工作要做,如组织结构的准备、各项管理规定的拟订、业主入住文件资料的汇编和整理以及业主入住接待工作的准备等。对于期房销售,物业服务企业前期实际性物业管理工作可以稍微晚些。这里讲的是物业管理实际工作开展在时间方面
11、的一个大致认定,至于前期物业服务合同的签订,应在前期物业管理实际工作进行之前签订。我们可以归纳为,前期物业服务合同在物业出售之前由建设单位与物业服务企业签订,前期物业管理工作按照合同规定的期限应在业主入住前开始。不论是期房销售还是现房销售,前期物业管理实际工作的开展都应在业主或物业使用人入住前开始,原因有以下三个方面:(1)业主入住,就需要一定的物业管理服务。作为前期物业管理阶段的物业服务企业,要给业主一个良好的第一印象,需要在业主或物业使用人入住前做好迎接用户入住的一切准备工作。(2)我国的物业管理立法明文规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期服务合同约定的内容。若在业主入住时不
12、存在前期物业管理,作为买卖合同的销售方势必构成违约,对日后辖区物业管理工作的顺利开展也将带来一定的负面影响。(3)在业主或物业使用人入住前开始管理工作,更有利于物业服务企业对入住用户的了解,方便建立住户的档案资料,有助于物业服务企业与住户之间的联系和沟通,为今后物业管理工作的开展打好基础。(二)关于前期物业服务费用的承担问题前期物业服务费用的承担问题相对来说较为复杂,各地的物业管理法律规定也不尽相同。物业管理条例第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受
13、人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”根据物业管理条例的规定并结合地方的有关规定,前期物业服务费用应根据实际情况而定,在物业交付使用前,前期物业服务费用全部由建设单位承担;对部分已交付使用的物业,根据“谁享有,谁承担”的原则,其业主应承担前期物业服务费用的交纳;对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。任务二前期物业服务合同某业主入住新购房产后,以前期物业管理合同是与房产商而非与物业服务企业签订,对其不发生效力为由,拒绝交付物业管理费,物业服务企业在多次催讨不成的情况下,向法院提起诉讼,法院判决该业主按照前期物业管理合同的约定交付物业管理费。业主是否能以其未
14、在前期物业管理合同上签字而拒绝履行交费的合同义务?评析:前期物业管理合同不同于普通物业管理合同,普通的物业管理合同是由业主委员会与物业服务企业签订,而前期物业管理合同是由房产开发企业直接与其选聘的物业服务企业签订。这是因为,在前期物业管理期间,由于业主入住率尚不能达到法规、条例规定的成立业主自治组织(业主委员会)的标准,作为此时物业最大业主的房产开发企业为维护整个物业的正常运作,代表全体业主与物业服务企业签订前期物业管理合同,其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。在一般情况下,房产开发商在与业主签订购房合同时,往往将已经签订的前期物业管理合同作为购房合同的附件,这样,业主实际上已对前期物业管
15、理合同做出了接受承诺。本案中,由于前期物业管理合同的特殊性,该业主拒付物业管理费的理由并不成立,在享受了物业服务后,应承担相应的交纳物业管理费的义务。案例导学一、前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同是指在业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位和其选聘的物业服务企业签订的,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务协议。二、前期物业服务合同的特征(一)合同的过渡性 前期物业服务合同的期限,存在于在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内。实践中,物业的销售、业主的入住是陆续的过程,业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大
16、会选聘物业服务企业时间的不确定性。(二)合同主体的不同性 通常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业服务企业,而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业服务企业。这是因为首次业主大会尚未召开,业主还不能形成统一意志来决定选聘物业服务企业,而此时已有实施物业管理的现实必要(三)合同的要式性 根据物业管理条例第二十一条的规定,前期物业服务合同以书面的形式签订,对合同形式作了要式合同的要求。三、前期物业服务合同的内(一)合同双方与物业的基本情况合同双方情况主要指甲乙双方的名称和住所。物业基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积、物业管理区域四至边界。(二)服务内容与质量(1)物业共用部
17、位的维修、养护和管理;(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通;(4)公共绿化的养护和管理;(5)车辆停放管理;(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(7)装饰装修管理服务;(8)物业档案资料管理。(三)物业服务费用收费方式建设单位与物业服务企业协商后,可以选取包干制或者酬金制作为收费方式。(四)物业的经营管理活动物业的经营管理活动是指利用物业公用部分与共用设施设备所进行的经营活动。一般情况下,物业经营活动由物业服务企业统一经营,便于统一管理、统一协调,还可以降低服务成本、扩大利润空间。(五)物业的承
18、接与查验 物业的承接与查验的内容主要包括:查验的公用部分、共用设施设备的内容;双方确认查验过的物业公用部分、共用设施设备存在的问题;建设单位应承担的责任和解决办法;承接物业时,建设单位应向物业服务企业移交的资料;建设单位的保修责任等。(六)物业的使用与维护 建设单位和业主、物业使用人应配合履行物业管理服务规章制度的义务;物业服务企业制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为的具体措施;物业服务企业对重大事项的告知和接受监督义务;业主装饰装修房屋的约定;物业管理用房的具体约定。(七)专项维修资金 专项维修资金主要包括专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹等。(八)违
19、约责任 违约责任是指合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同,依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任是促使当事人履行合同义务,使守约人免受或者减少损失的法律措施,也是保证合同履行的主要条款,对当事人的利益关系重大,前期物业服务合同对此应当予以明确。前期物业服务合同示范文本如下。甲方:法定代表人:住所地:邮编:乙方:法定代表人:住所地:邮编:资质等级:证书编号:根据物业管理条例和相关法律、法规、政策,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对(物业名称)提供前期物业管理服务事宜,订立本合同。四、临时管理规约(一一)临时管理规约的概念临时管理规约的概
20、念临时管理规约是指建设单位在销临时管理规约是指建设单位在销售物业前售物业前,对有关物业的使用、对有关物业的使用、维护、管理维护、管理,维护业主的共同利维护业主的共同利益益,业主应当履行的义务业主应当履行的义务,违反规违反规约应当承担的责任等事项依法做约应当承担的责任等事项依法做出的约定。临时管理规约是全体出的约定。临时管理规约是全体业主必须遵守的行为守则。业主必须遵守的行为守则。(二二)临时管理规约与管理规约的区别临时管理规约与管理规约的区别1.签订时间不同签订时间不同临时管理规约是买房人在签订购房合同时签署的文件临时管理规约是买房人在签订购房合同时签署的文件,在签订商品在签订商品房买卖合同的
21、同时房买卖合同的同时,还约定物业管理服务价格、服务内容和质量还约定物业管理服务价格、服务内容和质量,也也就是说在房屋买卖时就通过签订临时管理规约和买卖合同就是说在房屋买卖时就通过签订临时管理规约和买卖合同,明确了入明确了入住后物业管理的有关事项。管理规约则是在召开业主大会后签订。住后物业管理的有关事项。管理规约则是在召开业主大会后签订。2.制定主体不同制定主体不同管理规约是业主大会制定的管理规约是业主大会制定的,临时管理规约是物业建设单位制定的。临时管理规约是物业建设单位制定的。3.适用阶段不同适用阶段不同管理规约适用于业主大会成立后管理规约适用于业主大会成立后,临时管理规约适用于业主大会成立
22、临时管理规约适用于业主大会成立前。两个规约的内容基本相同前。两个规约的内容基本相同,都涉及物业使用管理的义务都涉及物业使用管理的义务,业主的共业主的共同利益、权利以及违反规约承担的责任。同利益、权利以及违反规约承担的责任。五、案例分析某物业服务企业系由某房产企业出资设立,该房产企业利用这种特殊关系与之签订前期物业管理合同,委托该物业服务企业对小区实施物业管理,委托期限为8年,每平方米收费2.5元(同等物业收费1.2元)。业主相继入住后,发现小区管理混乱,物业服务差,收费相比其他同等物业高出许多,业主对此不满,矛盾纠纷不断产生。请问业主可以就该前期物业管理合同在法律上的问题而主张权利吗?案例分析
23、:该前期物业管理期限的条款违反了现行有关物业管理法律法规规定,业主可以依法向法院请求确认该条款无效。约定根据物业管理条例和有关法律法规规定,前期物业管理合同的期限,应至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止,一般不得超过两年。本案中,房产开发企业与由其自身设立的物业服务企业设置了长达8年的委托管理期限,显然是侵犯了业主的合法权益,该约定因违反了法律强制性规定,按照合同法的相关规定属于无效约定。该前期物业管理合同关于物业管理费的约定属于依法可以申请变更的条款。在签署该条款时房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款,并按照对方要求对这些条款做出说明。其次,该条款有显失公平的情形,按照合
24、同法的规定业主依法可以申请撤销和变更该条款。案例1任务三物业承接查验某小区自开发商撤出后,物业服务企业没有真正履行管理义务。小区路灯等公共设施受损得不到及时解决,业主怨声载道,开发商却与物业服务企业相互推诿。由于大多数业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况,以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修。作为责任主体的开发商及物业服务企业遗留下来的问题,成了小区全体业主的头疼事。案例中的问题应如何解决?评析:在商品房交房过程中,绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收,而忽略对小区公用部分、公共设施设备的查验。因此,这些未被查验的部分若存在质量问题,就不能被发现并要求开发商
25、维修。一旦在房屋保质期外出现故障,就得使用公共维修资金维修,损害了业主的利益。开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出。交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的,由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业公用部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。案例导学一、物业承接查验概述(一)物业承接查验的概念物业承接查验办法第二条规定:物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的
26、活动。从法律性质上而言,承接查验既是物业服务企业履行生效服务合同所应尽的第一项重要义务,也是物业服务企业享有管理权的一项重要权利,是物业管理中委托方与受托方履行物业管理服务合同的法定程序和约定程序。从产生的法律效力来看,它是物业管理权利、义务在责任转移中的分界点,管理物业的权利以及管理物业的风险责任均从委托方转移到了受托的物业服务企业;物业通过承接验收后,就意味着物业服务企业对物业的安全、正常运行等开始行使权利并承担义务。(二)物业承接查验的法律意义物业承接查验是物业管理过程中对工程质量进行监控的不可缺少的环节,也是物业管理的基础性工作之一。物业承接查验具有以下法律意义:(1)明确建设单位、开
27、发商、业主、物业服务企业的权利与义务,维护各自的合法权益。(2)促使建设单位、开发商提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,提供开展物业管理的必备条件,确保物业的使用安全和功能,保障物业服务企业和业主的权益。(3)为物业服务企业今后的管理创造了条件,避免物业管理过程中产生矛盾和纠纷。二、物业承接查验的内容与程序 1.资料验收 2.物业共用部位的检查和验收 共用部位一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等 3.共用设施设备的检查和验收 共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施等(一)物业承接查验的内容(二)物业承接查验的程序(1)确定物业承接查验方案。(2)移交有关图纸资料。(3)
28、查验共用部位、共用设施设备。(4)解决查验发现的问题。(5)确认现场查验结果。(6)签订物业承接查验协议。(7)办理物业交接手续。三、物业承接查验的法律依据为了规范物业承接查验行为,国家制定了一系列法规和标准,主要包括:住建部颁布自2011年1月1日起施行的物业承接查验办法;1997年11月23日建设部颁布的建设住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见;1998年建设部颁布的商品房住宅实行住宅质量保证书制度的规定;1999年6月4日建设部修订发布的房屋接管验收标准;2000年1月30日国务院颁布的建设工程质量管理条例等。前期物业管理,是指房屋出售后至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的
29、物业服务合同生效时止,由建设单位选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。前期物业管理的内容包括以下几个方面:房地产开发建设单位与物业服务企业接洽有关前期物业管理委托事项;物业服务企业制定接管方案,做好竞标准备;物业服务企业的承接验收;物业服务企业的管理制度;建立与社会上有关单位、部门的联络,构建综合服务网络;对业主入住进行管理。前期物业服务合同具有三个特征:合同的过渡性、合同主题的不同性、合同的要式性。具体内容包括:合同双方与物业的基本情况;服务内容与质量;物业服务费用收费方式;物业的经营管理活动;物业的承接与查验;物业的使用
30、与维护;专项维修资金;违约责任。物业承接检查是指物业服务企业对建设单位所移交新建房屋或实行产权转移的原有房屋按照行业标准进行的,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的承接验收。其查验内容包括:确定物业承接查验方案;移交有关图纸资料;查验共用部位、公用设施设备;解决查验发现的问题;确认现场查验结果;签订物业承接查验协议;办理物业交接手续。项目小结 实训目的实训目的(1)了解新楼盘交接与查验应注意的事项;(2)掌握新楼盘的交接与查验工作流程;(3)学会进行新楼盘的交接与查验工作。实训内容实训内容参加开发商与物业服务企业新楼盘的交接与查验活动。实训要求(1)联系一个新楼盘;(2)参加开发商与物业服务企业新楼盘的交接与查验工作。职业实训练习职业实训练习
