1、一、简答题： 1.1.房地产价格的特性房地产价格的特性 答：由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然 界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由 生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价 格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。 2.2.土地价格的特性土地价格的特性 答：土地价格的特性主要有： （1）地价是地租的资本化； （2）地价主要由需求方决定； （3） 地价呈不断增长趋势； （4） 地价与土地用途相关 （受政策影响） ； （5） 地价具有个别
2、性。 3. 3. 建筑物重置成本的求取方法建筑物重置成本的求取方法 答：建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法 根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、 品级数量及所需人工的级别和数量等， 以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础， 计算出工程直接费， 再加上工程间接费及 适当的承包商利润后， 计算出标准建造费， 再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重 新建造价格。 （2）间接法 指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中， 寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的 实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估 算中，通常经过分析、测算和修正，
3、得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待 估建筑物的总面积。 4.4.房地产评估的市场法适用对象及条件房地产评估的市场法适用对象及条件 答： （1）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少 3 个交易案例 （2）被评估对象：具有广泛交易性的房地产 5.5.房地产评估的剩余法适用范围及注意事项房地产评估的剩余法适用范围及注意事项 答：该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。运用该方法时 需要注意： （1）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期卖楼价 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。 二、论述题： 1.1.影响房地产价格的因素
4、影响房地产价格的因素 答： （1）一般因素：社会因素、经济因素、政策因素 （2）区域因素：商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完善度、环境质量状况。 2.2.房地产市场的特征房地产市场的特征 答：对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 （1）房地产市场的地区性与不完善性 （2）交易的复杂性 （3）房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性） 三、计算题 1.1.房地产的总使用面积为房地产的总使用面积为 1 1 万平方米，月租金为万平方米，月租金为 7 7 元平方米。预计年房租损元平方米。预计年房租损 失费为年预期租金总收入的失费为年预期租金总收入的 5 5， 房产
5、税为年预期租金总收入的， 房产税为年预期租金总收入的 1212， 管理费、， 管理费、 修缮费为年预期租金总收入的修缮费为年预期租金总收入的 6 6，房屋财产保险费为，房屋财产保险费为 0.30.3 万元年。预计该房万元年。预计该房 地产尚可以使用地产尚可以使用 1010 年。折现率为年。折现率为 1212。计算该房地产的评估值。计算该房地产的评估值。 解：该房地产的年租金总收入为：1712 = 84(万元) 该房地产的年出租费用为：84(5+12+6) + 0.3 = 1962(万元) 该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元) 该房地产的价格为：64.38 1-1(1+
6、12)1012 = 64.385.650 2 = 363.76(万元) 2.2.假定某市政府将于假定某市政府将于 20102010 年年 2 2 月月 1 1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土 地面积地面积 50005000 平方米，容积率限定为平方米，容积率限定为 4 4，土地使用权，土地使用权 7070 年，某开发商欲购买此年，某开发商欲购买此 地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为 2 2 年，建筑投资均匀投入。建筑年，建筑投资均匀投入。建筑 成本为成本为 15001500 元元/ /平方米，专业费为建
7、筑成本的平方米，专业费为建筑成本的 6%6%，开发商的目标利润为成本的，开发商的目标利润为成本的 15%15%，有关，有关税费为楼价的税费为楼价的 5%5%，折现率为，折现率为 10%10%，工程完工后每平方米售价，工程完工后每平方米售价 55005500 元，元， 估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。 解：完工后的预期楼价现值为：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元） 建筑成本及专业费：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(万元) 有关税费：8667.85% =
8、433.4(万元) 目标利润为:(地价+2891) 15% = 15%地价+433.7 万元 估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%=4269.3(万元) 3.3.某房地产某房地产 20112011 年年 1010 月的年净收益为月的年净收益为 300300 万元，预测未来万元，预测未来 3 3 年的年净收益仍年的年净收益仍 然保持这一水平，然保持这一水平，20142014 年年 1010 月转售时的价格预计比月转售时的价格预计比 20112011 年年 1010 月上涨月上涨 10%10%，转，转 售时卖方应缴纳的税费为售价的售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%
9、6%。若该类房地产的投资收益率为。若该类房地产的投资收益率为 9%9%，试测算，试测算 该房地产该房地产 20112011 年年 1010 月的价格。月的价格。 解：若该房地产 2011 年 10 月的价格为 P，则： P=300 （P/A,9%,3）+P （1+10%）（1-6%）（P/F,9%,3） P=3759.4(万元) 4 4. .有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为 32003200 平方米，建筑容积平方米，建筑容积 率为率为 2.52.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 5050 年。
10、据市场调查和项目可年。据市场调查和项目可 行性分析，该项目建设开发周期为行性分析，该项目建设开发周期为 3 3 年，取得土地使用权后即可动工，建成后年，取得土地使用权后即可动工，建成后 即可对外出租，出租率估计为即可对外出租，出租率估计为 9090，每建筑平方米的年租金预计为，每建筑平方米的年租金预计为 300300 元，年元，年 出租费用为年租金的出租费用为年租金的 2525。建筑费预计每建筑平方米。建筑费预计每建筑平方米 10001000 元，专业费为建筑费元，专业费为建筑费 的的 1010， 建筑费和专业费在建设期内均匀投人。 假设当地银行贷款利率为， 建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
11、 假设当地银行贷款利率为 7 7， 不动产综合还原利率为不动产综合还原利率为 8 8， 开发商要求的总利润为所开发不动产总价的， 开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 1515。 试评估该宗试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整） 。土地的地价。计算结果以元为单位（取整） 。 解：该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。 (1)测算不动产总价 不动产建筑总面积=32002.5=8000(平方米) 不动产纯收益=300800090%(1-25%)=1620000(元) 不动产收益年期=50-3=47(年) 不动产总价=1620000/8%1-1/(
12、1+8%)47=19706113（元） (2)测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1000(1+10%)8000=8800000(元) (3)计算利息 (4)计算利润 利润=1970611315%=2955917(元) (5)测算地价 地价=不动产总价建筑费专业费利息利润 地价=19706113-8800000-0.225地价-939986-2955917 地价=7010210/1.225=5722620(元) 5.5.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 5050 年，实际已经使用年，实际已经使用 8 8 年。经过调年。经过调 查测算，现在重新建造全新状态
13、的该类建筑物的建造成本查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800800 万元（建设期为万元（建设期为 2 2 年，假定第一年投入建造成本的年，假定第一年投入建造成本的 60%60%，第二年投入建造成本的，第二年投入建造成本的 40%40%） ，管理费用） ，管理费用 为建为建造成本的造成本的 3%3%，年利息率为，年利息率为 6%6%，销售税费为，销售税费为 5050 万元，开发利润为万元，开发利润为 120120 万元。万元。 该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为 1818 万元； 装修的重置成本为万元； 装修的重置成本为 200200
14、 万元，万元， 平均寿命为平均寿命为 5 5 年，已经使用年，已经使用 2 2 年；设备部分的重置成本为年；设备部分的重置成本为 110110 万元，平均寿命万元，平均寿命 为为 1010 年， 已经使用年， 已经使用 8 8 年。 假设残值率为零， 试计算该建筑物的折旧年。 假设残值率为零， 试计算该建筑物的折旧( (贬值贬值) )总额。总额。 解 (1) 计算建筑物的重置价格: 造成本=800 万元 管理费用=8003%=24 万元 投资利息=(800+24) 60%(1+6%) 1. 5-1+(800+24) 40%(1+6%) 0. 5-1=54.90 万元 建筑物的重置价格=800+
15、24+54. 90+50+120=1048. 90 万元 (2) 计算建筑物的折旧额: 墙、地面等损坏的折旧额=18 万元 装修部分的折旧额=200*2/5=80 万元 设备部分的折旧额=1108/10=88 万元 长寿命项目的折旧额=(1048. 90-18-200-110) 8/50=115. 34 万元 建筑物的折旧总额=18+80+88+115. 34=301. 34 万元 6.6.某在建工程开工于某在建工程开工于 20112011 年年 3 3 月月 1 1 日，用地面积为日，用地面积为 20002000 平方米，建筑容积率平方米，建筑容积率 为为 5.15.1，用途为公寓。土地使用
16、权年限从，用途为公寓。土地使用权年限从 20112011 年年 3 3 月月 1 1 日起日起 5050 年。土地取得费年。土地取得费 为楼面地价为楼面地价 10001000 元元/ /平方米，该公寓正常建设期为平方米，该公寓正常建设期为 2 2 年，建造费用为年，建造费用为 25002500 元元/ / 建筑平方米，到建筑平方米，到 20112011 年年 9 9 月月 1 1 日已经投入预计建设费用的日已经投入预计建设费用的 45%45%。估计该公寓开。估计该公寓开 发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为 8080 元元/ /建筑平方米月，可出
17、建筑平方米月，可出 租面积为总建筑面积的租面积为总建筑面积的 65%65%，正常出租率为，正常出租率为 80%80%，出租经营费用为收入的，出租经营费用为收入的 30%30%。 购买该在建工程应交纳税费为购买价格的购买该在建工程应交纳税费为购买价格的 4%4%。试估算该在建工程。试估算该在建工程 2012011 1 年年 9 9 月月 1 1 日的价格。折现率为日的价格。折现率为 10%10%。 解： （1）预期完工后的楼价现值: 801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(万元) （2）在建工程的完工费用现值: 250
18、0(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元) （3）税费:购买价格4% （4）正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格4% 购买价格=784.8(万元) 7.7.某在建工程开工于某在建工程开工于 20122012 年年 3 3 月月 1 1 日，用地面积为日，用地面积为 20002000 平方米，建筑容积率平方米，建筑容积率 为为 5 5，用途为公寓。土地使用权年限从，用途为公寓。土地使用权年限从 20122012 年年 3 3 月月 1 1 日起日起 5050 年。土地取得费为年。土地取得费为 楼面地价楼面地价 10001000 元元/ /
19、平方米，该公寓正常建设期为平方米，该公寓正常建设期为 2 2 年，建造费用为年，建造费用为 25002500 元元/ /建建 筑平方米，到筑平方米，到 20122012 年年 9 9 月月 1 1 日已经投入预计建设费用的日已经投入预计建设费用的 45%45%。评估基准日相近。评估基准日相近 地区类似地区类似 7070 年土地使用权的土地上刚刚建成公寓年土地使用权的土地上刚刚建成公寓( (建设开发周期为建设开发周期为 2 2 年年) )的出售的出售 价格为价格为 35003500 元元/ /建筑平方米建筑平方米, ,公寓类房地产价格近年来每年上涨公寓类房地产价格近年来每年上涨 2%,2%,预计
20、将继续预计将继续 保持该增长率。 购买该在建工程的契税税率为购买价格的保持该增长率。 购买该在建工程的契税税率为购买价格的 4%,4%,市场利息率为市场利息率为 10%,10%, 利润为楼价的利润为楼价的 8%8%。试估算。试估算该在建工程该在建工程 20122012 年年 9 9 月月 1 1 日的价值。若按评估价值进日的价值。若按评估价值进 行交易行交易, ,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少( (不计利息不计利息)?)? 解： （1）估计预期楼价（市场比较法）=3500（1+2%1.5）1-1/(1+10%)48 1-1/(1+10%)68 =357
21、3.27 元/平方米 3573.2720005=3573.27(万元) （2）估计剩余建造费=2500(1-45%)20005=1375(万元) （3）估计利息=在建工程价值10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程价值+103.13(万元) （4）估计利润及税费=3573.27(4%+ 8%)=428.79(万元) （5）估计在建工程价值=3573.27-1375-0.15在建工程价值-103.13-428.79=1449(万元) （6）原产权人投入成本=(1000+250045%)20005 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元)，原产权人亏损大约 676 万元.
