1、1 一、物业管理行业的发展概况 物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以社会化、专业化、市场 化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。1981年 3 月，以住宅 物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革 的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业 及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3 万多家，从业 人员超过 300 万。 二十几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北 京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95% 以上，上
2、海、北京也分别达到90% 和 70% 以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北 地区落后于全国其它地区。 二、沈阳市住宅物业的市场情况与机会分析 沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步， 经过十余年的发展， 物业管理已基本 成型，初具规模。到2006 年，已建成住宅区3326 个，建筑面积 10825 万平方米，其 中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积 2556万平方米，占全 市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536 家，开发企业设立的物业管理企 业 176 家，从房管部门和单位后勤部门转制的81 家，196 个业主大会重新选聘了物业 管理企业； 118 个住
3、宅小区的建设单位通过招投标的方式选聘了物业管理企业，从业 人员近 3 万人。新建小区物业管理面积覆盖率达到100% 。 沈阳市内物业收费情况调查 以万科物业、银基物业、豪森物业、新城物业、河畔新城等高中档物业公司为例。 沈阳高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月3.00 元-4.00 元/ 平方米以上。其它基本是在每月2.00 元/ 平方米 2.50 元/ 平方米之间，平均收费 在每月 2 元/ 平方米，个别超过每月 2.50 元/ 平方米的收费， 中低档物业的收费标准多 为 1.00 元/ 平方米 2.00 元/ 平方米之间，平均： 1 元/ 平方米左右。 物业管理这一新兴行
4、业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等 2 各类物业的管理所采用，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境 清洁、绿化、居民生活服务等综合服务的新体制，正趋向规范化、社会化、专业化、 市场化的深度方向发展，管理的内涵更加丰富，管理外延市场更加宽广。 三、项目情况 项目名称：宏伟玫瑰城物业公司 项目地址：宏伟玫瑰城园区内 项目构建理念：成立物业管理公司，与宏伟玫瑰城开发公司合作开展经营型物 业管理合作模式，以低于同类园区的物业费价格，提供高品质物 业服务，通过物业公司的经营项目动作，以项目的盈利补充物业 费的差额，达到回馈业主的目的。 组织结构图 相关配备人员数量，以宏
5、伟玫瑰城园一期开发， 物业公司组织结构图 总经理 客服部 客 户 管 理 10 人 客 户 接 待 4 人 工程部 设 备 运 行 4 人 维 修 管 理 6 人 安全部 安 保 管 理 12 人 环境部 清 洁 保 洁 8 人 环 境 绿 化 3 人 副总经理 综合部 行 政 管 理 2 人 人 力 资 源 1 人 财务部 收 费 员 2 人 财 务 人 员 2 人 市场部 开 发 部 3 人 企 划 部 1 人 3 售楼处示范区人员结构 四、公司各部门职能范围 （内容详见：附录一） 五、物业公司规章制度 （内容详见：附录二） 六、经营型物业公司经营计划 房产物业管理行业 , 是为了满足人们
6、生产、生活和工作需要而生存、发展, 并不断 壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中, 市场化、专业化进程在不断加快, 市场竞争十分激烈 , 在不断的优胜劣汰中 , 房产物业管理品牌正在逐步形成. 针对沈阳市场物业行业在发展的过程中逐渐出现了一系列的实践问题，比如收费 高、服务差、小区承诺不兑现、公共收益被私自占有、业主随意拖欠物业管理费、维 修基金不到位等事项，至使业主与物业公司发生各种纠纷，从而导致物业经营呈现亏 损状态，使服务项目和服务质量下滑，产生恶性循环，影响整个物业行业的发展。 （一）经营特色： 传统物业公司属性也是经营，其经营方式是在做好管理的同时，为开发商、业主 提供服务，
7、收取合理的费用，发挥物业的增值潜力，但较低的物业费用，高标准的资 金投入，使物业公司难以实现以业养业的目的。 而经营型物业则是根据传统物业的经营模式的基础上，跳出单纯的服务定义，将 营销理念融于管辖项目的物业工作中，在满足业主利益的基础上，为适应市场需求而 维修人员： 2 人 主管： 1 人 保安人员： 4 人保洁人员： 2 人水吧员： 2 人 4 提供商品和服务的新模式。以低廉的物业管理费用，高品质的服务，多元化和便捷的 生活配套服务为特点，为开发商企业项目提供销售卖点，促进地产成交。建立客户服 务平台通过平台获取利润，达到以业养业，利益最大化。 （二）经营项目及服务内容 园区规模：占地面积
8、 270万平方米， 5000 所别墅，平均 300 平方米 / 所别墅 业主数量：约 5000户 。 物业费用： 1.2元/ 平方米 服务项目： 1、基础服务： 1）物业保安服务 2）物业保洁服务 3）物业工程维修与养护 4）绿化养护 5）会所服务 2、特色服务项目说明 1）车险项目：物业公司与平安保险公司车险项目合作，为园区5000 户业主的车 辆提供低于市场价格的车险项目，以一户一辆私家车计算， 通过保 险公司反利获取利润，年获利约250万元。 2）汽车洗车厂项目：物业无偿提供场地与大型洗车修配厂合作，在院区内开设洗 车厂，为院区业主提供洗车服务，年获利约120万元。 3）一卡通服务项目：
9、与园区内各商户进行合作，实行一卡多用，可以用于园区内 各种消费，如洗车厂，咖啡厅，超市等商铺，并可利用账期 差异，投资经营获利。 4）最后一公里项目：建立专用APP平台软件，根据园区内业主的所有日常生活需 求， 寻找相应供应商合作， 为供应提供商品展示及认购服务， 定期举办各种活动进行企业推广。并进行园区内一公里配送 5 服务，让业主足不出户就可获得衣、食、住、行等全方位的 便利服务，利用供应商的销售差价获得利润。 七、后续服务 通过宏伟玫瑰城项目的运营，完善服务项目运营体和管理体系，树立品牌物业， 进行宣传推广活动，提高经营型物业的认知度，开拓沈阳市场。 1）新建园区：将经营型物业模式进行对
10、外扩张，提高开发商对经营型物业的认知 认可，共同合作开发建设新建小区。 2） 五年以上园区： 与五年以上无物业的园区进行合做，可能过运作维修基金获利。 3) 通过对专用 APP平台的开发及数据分析，建立新的数据资源，业主平台的大数 据分析，进行客户深度挖掘对业主进行二次开发，从而获利。 八、经济测算： 以宏伟玫瑰城项目一期500栋别墅，平均每栋别墅300平方米计算： （一）物业公司投入 物业公司人员工资投入 物业公司员工固定工资投入汇总 序号岗位 数量 （人） 固定工资 （元 / 月） 工资合计 （元 / 年） 备注 1 副总经理1 5,000 ￥60,000 2 行政主管1 3,000 ￥3
11、6,000 3 行政专员1 2,500 ￥30,000 4 人力资源1 2,500 ￥30,000 5 会计1 1,000 ￥12,000 6 出纳1 2,500 ￥30,000 7 收费员2 1,800 ￥43,200 8 市场专员3 1,800 ￥64,800 9 企划专员1 3,000 ￥36,000 6 10 设备运行员4 1,800 ￥86,400 分早、晚两班 11 维修员6 1,800 ￥129,600 分早、晚两班 12 保安队长2 1,800 ￥43,200 分早、晚两班 13 保安员10 1,600 ￥192,000 分早、晚两班 14 保洁组长1 1,600 ￥19,20
12、0 分早、晚两班 15 保洁员7 1,400 ￥117,600 分早、晚两班 16 绿化员3 1,400 ￥50,400 17 客户管理10 2,000 ￥240,000 每人负责 50 户业务 18 客户接待4 2,000 ￥96,000 19 合计59 ￥1,316,400 售楼处示范区人员投入 售楼处示范区人员固定工资投入汇总 序号岗位 数量 （人） 固定工资 （元 / 月） 工资合计 （元 / 年） 备注 1 主管1 3,000 ￥36,000 2 保安员4 1,600 ￥76,800 3 维修员2 1,800 ￥43,200 4 保洁员2 1,600 ￥38,400 5 水吧员2 1
13、,800 ￥43,200 6 合计￥237,600 保险及福利 员工保险及福利投入汇总 序号岗位 数量 （人） 金额 合计 （元） 备注 1 保险70 1700 ￥1,428,000 2 服装费70 400 ￥28,000 7 3 福利70 300 ￥210,00 4 合计￥1,477,000 物业公司资产投入 物业公司固定资产投入 序号物品名称数量 单价 （元） 总价 （元） 备注 1 注册公司1 3000 ￥3,000 2 办公家具若干￥5,000 3 电脑4 3000 ￥12,000 4 一体打印机1 1500 ￥1,500 5 文件柜5 500 ￥2,500 6 饮水机2 300 ￥6
14、00 7 电话4 150 ￥600 8 行政费用1000 ￥5,000 9 合计￥30,200 工程用品投入 物业工程用品投入汇总表 序号物品名称数量 单价 （元） 总价 （元） 备注 1 万用表1 150 ￥150 2 应急水泵1 500 ￥500 3 50 米卷筒式线板1 500 ￥500 4 便携式工具箱3 100 ￥300 5 应急灯2 100 ￥200 6 冲击钻1 500 ￥500 7 熔接器1 200 ￥200 8 8 梯子2 400 ￥800 9 管钳2 200 ￥400 10 管道疏通机1 2000 ￥2,000 11 垃圾车2 900 ￥1,800 12 对讲机25 300
15、 ￥7,500 13 保安器材10 100 ￥1,000 14 手电5 150 ￥750 15 其它用品￥1,000 16 合计￥17,600 投入汇总表 序号项目金额（元 / 年）备注 1 物业公司人员工资投入￥1,316,400 2 售楼处物业人员工资投入￥237,600 3 员工保险及福利￥1,477,000 4 物业公司资产投入￥30,200 5 物业工程用品投入￥17,600 6 合计￥3,078,800 （二）公共设施、设备日常运行、维修及保养费 1、维修保养费： 采用总体匡算思路进行测算。 住宅建造成本按 1200元/ 平米计算， 公共设施、 设备建造成本统一按30% 计取，折旧
16、年限按25 年计算，维修保养费按月折旧费的 40% 提取。 9 则：维修保养费 （1200 元/M 230% ）（ 25 年12 月/ 年） 40% （360300）40% 0.48 元/ 月/ M 2 2、公共用电 （1）公用照明 以晚间 19：00 分至次日清晨 7：00 分为开灯时间，共计12 小时，如本物业 有 200 盏灯 60 瓦计算。 则：公用灯电费（ 60瓦/ 盏200 盏12小时 30 日/ 月）0.50 元/ 千瓦/ 小时 4320 千瓦/ 小时 0.50 元/ 千瓦/ 小时 2160.00 元/ 月12月 25920.00 元/ 年 （2）其它用电： 如物业房用电，监控室
17、用电及其它用电。以每月1000元计算。 年其它用电约为： 12000元/ 年 3、消防设备维护： 以每月 100元维护费用计算。 则：消防设备维护费（100 元12月） 1200 元 4、绿化用水： 以每年每坪 0.3 立方米用水量为标准。 总结： 根据以上分析，得出如下结论： 1）经营型物业公司以低于市场的物业收费标准来吸引业主的选择。 2）经营型物业公司能通过自身特色项目的经营，不担可以补充低物业收费标准带 来的差异，还将获得更大的利润。 3）由专业人员对经营型物业公司的收费标准进行测算，得出最终资费标准。 4）物业公司经营项目通过完善的运作，将在园区全部建成交付使用后的2-3 年内 收回全部投资成本，并完成获利目标。
