1、不动产登记暂行条例解读冯 智2015.122015.12一、不动产统一登记工作进展情况二、不动产登记暂行条例解读目目 录录第一部分 不动产统一登工作 进展情况不动产登记意义 不动产不动产统一登记制度作为一项基础统一登记制度作为一项基础性的制度，不但有利于更好地落实物权法性的制度，不但有利于更好地落实物权法的规定，保障不动产交易安全，有效保护的规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益，还具有激活沉不动产权利人的合法权益，还具有激活沉淀资产、撬动经济发展的杠杆功能，对提淀资产、撬动经济发展的杠杆功能，对提高政府治理效率，方便企业、方便群众等高政府治理效率，方便企业、方便群众等都具有
2、重要都具有重要意义意义。不动产登记意义1、实行不动产统一登记，是助力全面建成小康实行不动产统一登记，是助力全面建成小康社会的重要举措。社会的重要举措。促进不动产的市场交易，显促进不动产的市场交易，显化不动产价值的关键性改革，它将唤醒长期沉化不动产价值的关键性改革，它将唤醒长期沉睡的不动产，源源不断地转化为促进经济社会睡的不动产，源源不断地转化为促进经济社会发展的流动资本，为国家经济加快发展提供强发展的流动资本，为国家经济加快发展提供强劲的动力。劲的动力。2、实行不动产统一登记，是落实全面深化改革实行不动产统一登记，是落实全面深化改革的实际行动。的实际行动。2013年年国务院机构改革和职能国务院
3、机构改革和职能转变方案，明确将建立不动产统一登记制度转变方案，明确将建立不动产统一登记制度列入加强基础性制度建设的范畴，充分说明了列入加强基础性制度建设的范畴，充分说明了不动产统一登记制度在全面深化改革中的重要不动产统一登记制度在全面深化改革中的重要性和基础性。性和基础性。不动产登记意义3、实行不动产统一登记，是全面依法治国的重实行不动产统一登记，是全面依法治国的重要工作。要工作。各种所有制经济组织和个人的财产权各种所有制经济组织和个人的财产权得到依法确认和依法保护，不动产统一登记制得到依法确认和依法保护，不动产统一登记制度，将为资产法制化创造基本条件，这是有效度，将为资产法制化创造基本条件，
4、这是有效保护不动产权利人合法财产权的核心制度安排保护不动产权利人合法财产权的核心制度安排。4、实行不动产统一登记，是简政提效、方便群实行不动产统一登记，是简政提效、方便群众的新要求。众的新要求。通过整合相关部门的不动产登记通过整合相关部门的不动产登记职责，将不同部门办理的登记业务整合到一个职责，将不同部门办理的登记业务整合到一个部门，最大限度地节约行政成本，提高行政工部门，最大限度地节约行政成本，提高行政工作效率，实现高效、便民、服务。作效率，实现高效、便民、服务。不动产统一登记的核心不动产统一登记的核心统一登记依据统一登记依据统一登记簿册统一登记簿册统一登记机构统一登记机构统一信息平台统一信
5、息平台不动产登记职责整合情况2015年年11月月24日日条例发布条例发布（656号令）号令）2月月27日日簿证统一簿证统一（25号文）号文）3月月1日日发放第一本发放第一本不动产权证不动产权证3月月30日日权籍调查权籍调查（41号文）号文）4月月13日日中编办中编办职责整合意见职责整合意见（50号文）号文）8月月3日日信息平台信息平台建设通知建设通知（103号文）号文）8月月29日日登记与交易登记与交易衔接意见衔接意见（90号文）号文）2014年年经省政府同意，成立了由国土、编办、财政、住建、农业、水利、税务、林业、法制办等9部门组成的山西省不动产登记工作厅际联席会议制度。省编委正式批复关于调
6、整省国土资源厅有关机构编制事项的通知（晋编字（20150102号）了我厅地籍管理处（不动产登记局）职能和人员编制，在地籍处（不动产登记局）现有人员基础上，增加了名行政编制，加强了省级不动产登记机构的人员配备，为市县起到了示范带头作用。2015年年我厅和省编办联合下发了关于整合市县不动产登记职责的实施意见（晋国土资发2015247号），明确了市县开展不动产登记职责机构整合的方式和时间要求。6 6月月省编办印发了省编办印发了关于整合不动产关于整合不动产登记职责的通知登记职责的通知（晋编办字（晋编办字201472201472号）。号）。7 7月月省政府印发了由我厅起草的省政府印发了由我厅起草的山山西
7、省不动产统一登记工作实施方西省不动产统一登记工作实施方案案（晋政办发（晋政办发2015820158号），号），对我省不动产统一登记工作进行对我省不动产统一登记工作进行了安排部署，明确了总体目标。了安排部署，明确了总体目标。2 2月月1010日日7 7月月9 9月月1010日日不动产登记职责整合情况 目前全省市一级涉及不动产业务的目前全省市一级涉及不动产业务的机构约有机构约有80家家,县一级约有县一级约有620家，但整家，但整体业务工作相对落后。从部门来看，全省体业务工作相对落后。从部门来看，全省各级住建各级住建(房管房管)部门已发证约部门已发证约313万本万本,农农业部门开展的全省农村土地承包
8、经营权确业部门开展的全省农村土地承包经营权确权登记预计发证约权登记预计发证约800万本左右万本左右,林业部林业部门已登记发证约门已登记发证约135万本万本,国土部门已登国土部门已登记颁发各类土地证书约记颁发各类土地证书约600万本。万本。不动产登记职责整合情况 截至12月11日，全省11个市已全面完成不动产统一登记职责机构整合：将原来分散在各部门的不动产登记职责统一到了国土部门，建立起了上下衔接的不动产登记机构，明确各级国土资源部门为不动产登记机关，并设立了隶属于国土部门的不动产登记中心，全省共设立11个市级登记中心，99个县级登记中心。不动产登记职责整合情况第二部分 不动产登记暂行条例解读条
9、例的体例结构一一 总则总则（第1-7条）不动产登记簿不动产登记簿（第8-13条）登记程序登记程序（第14-22条）登记信息共享与保护登记信息共享与保护（第23-28条）法律责任法律责任（第29-32条）附则附则（第33-35条）组织规范组织规范形式结构形式结构实质结构实质结构程序规范程序规范条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任制制度度内内容容框框架架二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则不动产权利登记其他
10、登记1 1第1条：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。（1）整合不动产登记职责。根据国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。1 1 （2）规范登记行为。这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，
11、使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。条例全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。（3）方便群众。通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，方便群众登记申请和办理。便民利民、高效服务是贯穿条例始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。1 1 （4）保护权利人合法权益。以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动
12、产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是条例的根本出发点和落脚点，更是条例立法的核心。一直以来，社会上对条例的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则2 2
13、1 1、工作原则、工作原则保护权益保护权益（第（第1 1条）条）严格管理严格管理（第（第4 4条第条第2 2款）款）方便群众方便群众（第（第4 4条第条第2 2款）款）2 2、法律原则、法律原则统一登记原则统一登记原则（第（第4 4条第条第1 1款）款）合法登记原则合法登记原则（第（第2 2条第条第1 1款）款）申请登记原则申请登记原则（第（第1414条）条）属地登记原则属地登记原则（第（第7 7条）条）稳定连续原则稳定连续原则（第（第4 4条第条第2 2款、款、第第3 3款）款）2 2第4条：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享
14、有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”严格管理原则：规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力；稳定连续原则：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。方便群众原则：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众创新，2 2一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。连续登记原则：未办理
15、不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。（预告登记、预查封登记等例外）属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）依申请登记原则：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。（如依职权登记、依嘱托登记）条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记
16、机构和人员登记机构和人员12附附 则则3 3第2条：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第186 条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”担保法第92 条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖
17、5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则4 4第3条：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对物权法有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。针对涉及不动产权利登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）等登记类型。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念
18、基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则5 5 第5条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念
19、基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则6 6 第6条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记机构的统一是前提和基础。国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登
20、记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。要求由国土资源部负责指导、监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。厘清主管部门与实施主体之间的关系。6 6 不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以
21、经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构应当按规定刻制并启用“不动产登记专用章”。重要变化：登记机构是部门，不再是人民政府。国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知6 6 第11条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。”不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原则，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。类型：土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员。
22、目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则7 7第7条第1款：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产登记机构办理。”尊重现实、体现统一，以属地登记
23、为原则，分级登记为例外。属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性：即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构。为了便于实践操作，规定“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。7 7 跨区域不动产登记管辖的特别规范：分别办理、协商办理和指定办理第7条第2款：“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。”7 7国家级不动产登记的特殊管辖 鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和服务功能，依据现行法律规定，国家
24、对这些不动产实行特殊的管理。考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原则的历史，在坚持属地登记原则的基础上，对这些特殊不动产的登记管辖作特别规范，有利于更好地保护国有资产，保持不动产登记工作的连续性和稳定性。第7条第3款：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责
25、任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则8 8第8条第1、2款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发201525号）明确规定:（一）自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明和不动产登记申请审批表，具体样式、内容及使用填写说明见附件。（二）不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实
26、际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。（三）各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。不动产登记簿设置8 8第8条第1款规定：“不动产单元具有唯一编码。”国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201541号）对不动产单元的编码规则做了详细规定。不动产单元8 8第8条第3款规定：不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三
27、）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。登记簿记载的对象包括：不动产自然状况、权利信息（包括所有权、用益物权、担保物权）、涉及不动产权利限制（如预告登记、查封登记等）、提示的事项（如异议、补证或换证等）。登记簿内容8 8第9条：“不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”随着信息技术的发展，不动产登记簿页的电子化是大势所趋，故要求以采取电子介质为优先原则，并与纸质簿页并存，这已为国内外经验所证明。鉴于传统纸介质不动产登记
28、簿页仍有存在价值，故不宜采用一刀切的方式强制推行电子化方式。也延续土地登记办法第15条第3款、房屋登记办法第24条第2款的经验。登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造或系统重构开发，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。登记簿介质8 8规范登记机构行为，强化登记簿管理是重要的立法精神。不动产登记事项一经登入登记簿，就具有法律效力，非经法定程序，其中的记载事项不为任何人、也不因任何原因而改变。除依法予以更正登记外不得
29、修改登记事项，更正登记程序的启动以登记错误为前提。重点把握好准确、完整和清晰的法定要求。登记簿管理第10条：“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。”8 8一是明确登记簿的责任主体，落实专人负责制。在物权法基础上，进一步要求登记机构指定专人负责不动产登记簿的保管。同时，强调登记机构必须建立健全安全责任制度，予以法定化，便于登记簿保管工作的常态化、制度化。二是充分考虑纸质介质登记簿的特性，提出具体安全保护的措施要求。登记机构应当建立符合安全保护要求的专门场所，存放登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律
30、、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将登记簿携出登记机构。登记簿保管第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”8 8三是主动适应信息化时代网络安全的要求，从软件和硬件上明确电子介质登记簿的防护措施，要求采取信息网络安全防护措施，应对各类网络安全风险（黑客入侵等），确保登记簿资料的安全运行管护，保证电子数据安全。任何单位和个人不得擅自复制或篡改电子介质不动产登记簿信息。各级
31、不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。登记簿保管第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”8 8由于登记簿是不动产物权归属和内容的根据，一旦灭失或者损坏，将给权利人及利害关系人带来不测和损害，故而，本条明确登记簿的修复、重造等重建机制，以确保不动产及其权利状况有据可查。物权法第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动
32、产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。不动产登记辖区会因行政区域更改等原因而变更，由此导致不动产登记机构管辖区域发生变化时，需要进行登记簿移转，这是属地登记的内在要求。登记簿保存和移交条例第13条：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登
33、记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则9 9申请受理审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物权法物权法第第14条条)9 9登记申请第14条第1款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。（一）申请原则：双方申请是原则，单方申请是例外条例第14条第1款明确了双方申请为原则，而第2款规定了7种单方申请的例外。民事法律行为，一般以双方意思表示的一致为前提。因法律行为而产生的物权变动情形（不动产买卖、互换、转让、赠与、抵押等），都属于双方法律行为，故体现到不动产登记工作，需要双方申请
34、。双方申请为原则，既符合不动产物权变动的实质，也有利于保证登记的真实与准确，防止登记错误。9 9 登记申请第14条第2款：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。单方法律行为中，不宜也无法要求共同申请，只能单方申
35、请。主要考虑充分尊重现实，强调的是“可以”单方申请，而非必须。9 9登记申请第15条：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”明确了申请主体范围和到场申请制度。登记申请主体，可以自己申请，也可以他人代理申请 条例第15条第1款没有强制要求当事人必须亲自到现场申请，允许由代理人代为申请。该规定贯彻落实了条例第1条中“方便群众申请登记”的立法目的。民法通则第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”考虑不动产登记的政策性和技术性要求较高等现实因素，条例明确将登记代理人制度纳入立法。9 9申请撤回（三）申请撤回 条例允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人
36、自愿原则的充分尊重。但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。第15条第2款：“不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”9 9申请材料四）申请材料 条例第16条详细规定了申请人的提交材料范畴、申请材料的真实性责任、信息公开服务三大方面，既体现了便利登记申请人的登记申请，也为不动产登记机构登记申请受理提供了依据，同时落实了登记申请材料真实性的责任主体。物权法第11条：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”9 9申请材料条例第16条：申请人应当提交下列材料，并对申
37、请材料的真实性负责：（一）登记申请书；这是申请任何一种登记类型、任何一种不动产权利登记的必备要件。（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；身份证明材料是核验申请人或代理人身份真实性的唯一凭证，具体包括身份证、军官证、护照以及组织机构代码证等。（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；这类材料是不动产登记记载内容或事项的主要来源依据，属于申请资料的核心，如不动产买卖合同、继承或遗赠文书等。（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；此类材料主要反映不动产登记客体的面积、坐落等自然属性状况，是不动产客体特定化的内在要求。（五）与他人利害关系的说明材料；主要在申请异议登
38、记或者查询、复制登记资料，涉及相关利害关系人时提交此类材料。（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。属于兜底性条款，并给条例实施细则预留的衔接空间。9 9申请材料条例第16条第1款要求申请人不但要按照要求提交齐备的登记材料，还要对全部申请材料的真实性负责，与物权法第21条和条例第29条的有关登记错误赔偿制度相呼应。贯彻落实政府信息公开条例要求，行政机关对反映本行政机构机构设置、职能、办事程序等情况的政府信息应当主动公开。政府信息公开工作机构应当承担组织编制本行政机关的政府信息公开指南、政府信息公开目录和政府信息公开工作年度报告的具体职责。体现便民利民，方便群众，服务的原则!第16
39、条第2款：“不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”9 9申请受理条例第17条：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。不
40、动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。9 9申请受理1.决定是否受理的审查要点审查要点包括：（1）是否属于本登记机构的职责范围。物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”条例第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。（2）申请材料是否齐全。物权法第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。（3）申请材料是否符合法定形式。只有全部符合这三个条件，登记机构才应予以受理。9 9申请受理2.贯彻高效便民的原则（1）对于符合条件或全部补正的，应当受理，不得
41、拖延。（2）对于申请材料有错误但可以当场更正的，应当让申请人当场更正，然后受理；给申请人提供了及时救济渠道。（3）对于材料不齐全或不符合法定形式的，要当场一次性告知如何补正，切实方便群众。（4）对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人到哪个登记机构申请。9 9申请受理3、强调书面形式，彰显规范，防止争议 无论受理还是不受理，都应当书面告知，而非口头形式。一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。告知需要补正的内容也应采取书面形式。第17条第2款：不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。9 9 查验条例第18条：不动产登记机构受理不动产登
42、记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。物权法第12条：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。9 9实地查看和调查物权法第12条第2款：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必
43、要时可以实地查看。（二）实地查看与调查（二）实地查看与调查1、实地查看9 9实地查看和调查条例第19条第1款：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”【注意】登记机构“可以可以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形成查看的文字和影像记录等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产
44、生怀疑时，就可以进行。9 9实地查看和调查条例第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于条例第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于条例规范的内容。查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四
45、种查看情形才可以调查。2.调查9 9公告 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。说明：1.公告并非登记必需法定程序，视情形而定。2.
46、公告内容包括不动产权利人的姓名或者名称、不动产坐落、面积、用途、权利类型等；9 9登簿期限条例第20条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”（一）办理期限（一）办理期限 自受理登记申请之日起30日日。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在30日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记都应当本着便民、高效的原则，尽快办理。具体办理时限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。9 9登簿条例第21条第1款：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”物权法第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动
47、产登记簿时发生效力。不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。9 9发证条例第21条第2款：不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。1.不动产权属证书与登记证明的效力物权法第17条第1款：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”2.登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。9 9不予登记条例第22条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。关
48、于贯彻落实土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知（国土资发200870号）明确了12种不予登记的情形。说明：严禁借登记手段将”小产权房“等违法行为合法化。9 9依嘱托的登记 有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出没收、征收或者收回不动产权利决定后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。条例的基本制度构架1功能定
49、位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5权利类型权利类型11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容二二6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则1010 2015年8月4日，国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知（国土资发2015103号）正式印发，具体要求：各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行，2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，上下联动，协调配合，加快推进信息平台建设。要充
50、分运用云计算技术，把信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上。国土资源部负责信息平台顶层设计，统一组织信息平台开发、集成和部署，统筹国土资源主干网建设，制定相关标准；省级重点负责组织督导省内各级数据整合建库和不动产登记信息系统建设，统筹推进省、市、县三级网络建设并纳入国土资源主干网；市县级负责对各类不动产登记信息进行整合建库，对各类不动产登记信息系统进行融合、对接，实现登记业务、数据库本地运行，保证登记业务的顺利开展，做好与相应审批、交易部门间信息实时互通共享，对外提供信息查询服务。省、市、县三级已有的国土资源信息化平台，通过升级改造并与国家级信息平台对接，保护已有的信息化建设投入。
