1、永基物业管理培训教材 物业管理培训课程物业管理培训课程 新项目接管验收常识新项目接管验收常识演讲：肖智华 课程提纲第一部分：早期介入；第二部分：物业的承接查验；第三部分：有效沟通；第一部分 早期介入 目录一、早期介入的必要性二、早期介入的作用三、早期介入的内容 第一节：早期介入的必要性A、物业项目开发建设存在的问题；物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：1）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程缺陷等；（目前我们公司的配套建设方面尤其突出）2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；3）工程质量保
2、修和工程遗留问题处理不及时；4）建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；5）建设单位在售楼房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等；B B、早期介入的必要性、早期介入的必要性 在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源
3、头上堵住漏洞，避处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业投入使用后，物房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。业管理顺利开展，业主利益得到保障。第二节第二节 早期介入的作用早期介入的作用1 1优化设计；优化设计；2 2有助于提高工程质量；有助于提高工程质量；3 3有利于了解物业情况；有利于了解物业情况；4 4为前期物业管理作充分准备；为前期物业管理作充分准备；5 5有助于提高建
4、设单位的开发效益有助于提高建设单位的开发效益；第三节第三节 早期介入的内容早期介入的内容规划设计阶段：规划设计阶段：1 1内容：内容：1.1 1.1 就物业的结构布局，功能提出改进建议；如下图就物业的结构布局，功能提出改进建议；如下图1.2 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；1.3 提供设施设备的设置、造型及服务方面的改进意见；1.4 1.4 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设设施、场地的设 置要求等提出意见；置要求等提出意见；前期介入主要跟进区域内各系统项目功能设计和前期介入主要跟进区域内各系统项目功能设计
5、和使用合理性，提出优化方案；设备设施安装质量全程使用合理性，提出优化方案；设备设施安装质量全程监督及完工后协助行政单位对整体工程的竣工综合验监督及完工后协助行政单位对整体工程的竣工综合验收收如：土建系统：基础结构、装饰装修如：土建系统：基础结构、装饰装修 物业主要配套设施：楼宇房屋、管理办事处、物业主要配套设施：楼宇房屋、管理办事处、会所、泳池、车场、银行、文娱设施、运动场地、商会所、泳池、车场、银行、文娱设施、运动场地、商店、园林景观店、园林景观 机电系统：供电、供水、供气、供冷（热）照明系统、机电系统：供电、供水、供气、供冷（热）照明系统、安防技防、智能化管理等安防技防、智能化管理等 2方
6、法与要点：2.1 参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议；2.2 帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低风险。2.3 从确定的目标客户的角度考利问题；2.4 对于分期开发的物业项目，对于共用配套设施和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见；第二部分 物业的承接查验目目 录录前言前言一、物业管理接管验收一、物业管理接管验收二、竣工验收与接管验收的区别二、竣工验收与接管验收的区别三、接管验收主要内容三、接管验收主要内容四、毛坯
7、验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法五、验收使用的表格五、验收使用的表格六、公共设施、设备接管验收六、公共设施、设备接管验收七、七、承接查验所发现问题的处理承接查验所发现问题的处理 前言前言 做为一名物业从业人员不但会管理业主的物业，做为一名物业从业人员不但会管理业主的物业，为业主提供优质的服务，还要会在空置房移交、为业主提供优质的服务，还要会在空置房移交、验收时发现问题找出不足。最终将一流品质的验收时发现问题找出不足。最终将一流品质的房屋移交给入伙的业主。房屋移交给入伙的业主。那么如何进行空置房及设备设施的验收呢？在那么如何进行空置房及设备设施的验收呢？在验收时要注意哪些事项，下面和
8、大家一起讨论验收时要注意哪些事项，下面和大家一起讨论学习。学习。一、物业管理接管验收一、物业管理接管验收 接管验收是物业管理企业接管新建房屋时以物业主体接管验收是物业管理企业接管新建房屋时以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业管结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业管理企业接管验收是指在政府部门和开发建设单位对施工单理企业接管验收是指在政府部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收（俗称内部验收）位竣工验收的基础上进行的再验收（俗称内部验收）一、物业管理接管验收一、物业管理接管验收通过接管有关物通过接管有关物业文件资料，可业文件资料，可以摸清物业的性
9、以摸清物业的性能与特点，预防能与特点，预防管理中可能出现管理中可能出现的问题，计划安的问题，计划安排好各项管理，排好各项管理，充分发挥社会化充分发挥社会化、专业化、现代、专业化、现代化的管理优势化的管理优势。促使开发企业促使开发企业按标准进行设按标准进行设计和建设，达计和建设，达到工程质量要到工程质量要求，减少日常求，减少日常管理过程维修管理过程维修养护工作量。养护工作量。通过接管验收通过接管验收和接管合同的和接管合同的 签订，实现权签订，实现权利和义务的转利和义务的转移，在法律上移，在法律上界定清楚各自界定清楚各自的义务和权利的义务和权利。二、竣工验收与接管验收的区二、竣工验收与接管验收的区
10、别别竣工验收与接管验收两者的区别主要有以下三方面：竣工验收与接管验收两者的区别主要有以下三方面：u性质不同性质不同 u阶段作用不同阶段作用不同u验收主体不同验收主体不同二、竣工验收与接管验收的区别二、竣工验收与接管验收的区别u 性质不同性质不同 竣工验收是政府行为，任何建设工程竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司等）理公司等）接管验收是企业行为，是物业管理公接管验收是
11、企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。业进行质量验收。二、竣工验收与接管验收的区别二、竣工验收与接管验收的区别阶段作用不同阶段作用不同 竣工验收是施工单位向建设单位移交竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程，接管验收是建设单位向物业管理的过程，接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。单位移交物业的过程。竣工验收合格后标志着物业可以交付竣工验收合格后标志着物业可以交付使用，接管验收一旦完成，标志着物业正使用，接管验收一旦完成，标志着物业正
12、式进入使用阶段。式进入使用阶段。二、竣工验收与接管验收的区别二、竣工验收与接管验收的区别u验收主体不同验收主体不同 竣工验收：竣工验收：接管验收：接管验收：三、接管验收主要内容三、接管验收主要内容竣工验收和接管我该竣工验收和接管我该做些什么？做些什做些什么？做些什么么做些什么！做些什么！物业的查验方式：1、观感查验：是对查验对象外观的检查。一般采用目视、触摸等方式进行；2、使用查验：通过启用直接检验安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等；3、检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量是否符合质量；4、试验查验：通过必要的试验方式（如通水、闭水试验）测试相关设施设
13、备的性能；三、接管验收主要内容三、接管验收主要内容 技术标准（1991年建设部发布的）主体结构、屋面和楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、智能化等附属工程及其他 质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理三、接管验收主要内容三、接管验收主要内容 物业产权资料：物业产权资料：a)a)项目开发批准资料；项目开发批准资料；b)b)规划许可证；规划许可证；c)c)投资许可证；投资许可证；d)d)土地使用合同（产权证明）；土地使用合同（产权证明）；e)e)建筑开工许可证；建筑开工许可证；f)f)用地红线图；用地红线图；三、接管验收主要内容三、接管验收主要内容施工设计资料：施工设计资料：a)地质报告书
14、；b)全套设计图纸；c)图纸会审记录；d)设计变更通知单；e)工程预决算报告书；f)重要的施工会议纪要；g)隐蔽工程验收记录；h)沉降观测记录；i)其他可能会影响将来管理的原始记录。三、接管验收主要内容三、接管验收主要内容综合竣工验收资料：综合竣工验收资料：a)竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；b)建设工程竣工验收证书；c)建设消防验收合格证；d)公共配套设施综合验收合格证；e)供水合同；f)供电协议书、许可证；g)供气协议书、许可证；h)有线电视合格证；i)通信设施合格证；j)电梯准用证；三、接管验收时应交资料三、接管
15、验收时应交资料机电设备资料机电设备资料 a)机电设备出厂合格证；b)机电设备使用说明书（要求有中文）；c)机电设备安装、调试报告；d)施工、采购合同保修条款收集；e)设备报修卡、保修协议。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法1 1、墙面的验收墙面的验收 u对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空鼓，露网等现象。鼓，露网等现象。u如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因
16、，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。湿收缩。u空鼓、露网则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成空鼓、露网则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。的，于墙体本身质量，没有任何联系。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法处理方法：处理方法：如果裂缝、空鼓面积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果裂缝、空鼓面积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果只有细小的裂缝，而没有空鼓，待业主在进行精如果只有细小的裂缝，而没有空鼓，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。装修时抹二遍腻子即可消除。
17、四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法2 2、墙面的阴、阳角验收、墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。或波浪不平。处理方法处理方法:要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法3 3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免
18、出现柱、梁与墙体之间的结架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。合部出现裂缝。常见的裂缝有两个部位常见的裂缝有两个部位:一是梁和墙体之间的裂缝一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝二是柱和墙体之间的裂缝 四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问题，更不是墙基下沉而造的。处理方法：处理方法：将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法4 4、楼板的验收、楼板的验收 u仔细观看室内
19、地面上，是否有不同规则裂缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。u如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。否则需重新处理。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法 处理方法：处理方法：顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。5 5、顶棚的验收、顶棚的验收 对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法、进户门的
20、验收、进户门的验收 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，表面有保护模无划花，关门以后缝隙不能过是否顺畅，表面有保护模无划花，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。处理方法：处理方法：门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。准要求。钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。钥匙开起不自
21、如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法、窗的验收、窗的验收u要看窗的边框无划花，四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法 处理方法：处理方法：推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现象，要
22、重新打胶、粉墙达到不漏程度。玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达到防水的效果。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法、窗的验收、窗的验收u要看窗的边框无划花，四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法、上、下水的验收、上、下水的验收 检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙
23、头打开观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。处理方法：处理方法：上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法、电的验收、电的验收对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。再由施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插座
24、板逐再由施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常个检查线路是否正常。处理方法：处理方法：如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线头连接如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线头连接处，安装位置进行更换、紧固、调整。处，安装位置进行更换、紧固、调整。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法1010、卫生间的验收、卫生间的验收 卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会发生渗漏现象。验收方法：验收方法：在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上，放水至23公分，待24小时以后，到底层观察卫
25、生间的顶棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。四、毛坯验收标准及处理方法四、毛坯验收标准及处理方法处理方法：处理方法：如果出现上述情况之一的，可将漏水处凿开，如果出现上述情况之一的，可将漏水处凿开，用特殊的防水材料用特殊的防水材料(堵漏王堵漏王)渗胶，注入漏水处渗胶，注入漏水处待待2424小时以后，再进行养水实验，达到要求就小时以后，再进行养水实验，达到要求就可以了。可以了。五、验收时使用的表格五、验收时使用的表格 楼房验收单楼房验收单 工程工程维修联维修联系单系单 B 物业的查验方式：1、观感查验：是对查验对象外观的检查。一般采用目视、触摸等方式进行；2、使用查验：通过
26、启用直接检验安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等；3、检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量是否符合质量；4、试验查验：通过必要的试验方式（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能；六、公共设施、设备接管验收六、公共设施、设备接管验收1.1.楼宇本体硬件设施：楼宇本体硬件设施：主体结构、楼地面面层及基层、内墙面、顶棚、卫生间及阳台地面、门及窗、楼梯及扶手、木装修工程、饰面及油漆、电器插座、有线电视、开关、灯具、水表、电表、燃气表、卫生洁具、给排水设备设施、门铃及对讲电话等。2.2.公共配套设施：公共配套设施：天台、散水坡、避雷设施、路灯及装饰灯、绿化、道路
27、、室外消火栓、楼宇标志、垃圾站、停车场、沟井、护坡及挡土墙、台阶及踏步、水池及水箱、招牌及广告牌楼栋、房号、车场、园林标识等。六、公共设施、设备接管验收六、公共设施、设备接管验收3 3、设备及相关配套：、设备及相关配套：供配电（配电柜、发电机、一户一表及线路等）、给供配电（配电柜、发电机、一户一表及线路等）、给排水（水泵房设备、水池水箱、阀门、排污系统、一排水（水泵房设备、水池水箱、阀门、排污系统、一户一表等）、电梯、消防（电消防、水消防）、弱电户一表等）、电梯、消防（电消防、水消防）、弱电智能化（门禁、可视对讲、闭路监控、巡更、信息发智能化（门禁、可视对讲、闭路监控、巡更、信息发布、车场道闸
28、、周界红外、电话网络、有线电视、手布、车场道闸、周界红外、电话网络、有线电视、手机信号覆盖）、燃气系统等机信号覆盖）、燃气系统等三、承接查验所发现问题的处理1、收集整理存在问题；2、处理方法：工程质量问题整理出来后，有建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为施工单位引起的质量问题和由于规划设计考虑不周造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题；（如目前的二次供水系统)3、跟踪验证；第三部分 有效沟通目录一、什么是沟通二、有效沟通过程 前言 沟通有那么重要吗？沟通的确很重要沟
29、通的确很重要 企业中约企业中约75%75%的工作停顿、发生问题是因为的工作停顿、发生问题是因为沟通的问题沟通的问题 。管理上有一个著名的双管理上有一个著名的双50%50%理论，即经理理论，即经理 人人50%50%以上的时间用在了沟通上，如开会、谈判、以上的时间用在了沟通上，如开会、谈判、指示、评估。可是，工作中的指示、评估。可是，工作中的50%50%以上的障碍以上的障碍都是在沟通中产生的。都是在沟通中产生的。一、什么是沟通 为了设定的目标目标，把信息、信息、思想和情感思想和情感在个人或群体间传递，并达成共同协议达成共同协议的过程。沟通的三大要素沟通的三大要素 要有一个明确的目标 达成共同的协议
30、 沟通信息、思想和情感 沟通语言口头书面非语言声音语气肢体语言身体动作互动：折纸互动：折纸沟通的双向性沟通的双向性传送者接受者信息反馈沟通的三个行为二、有效沟通过程接受发送反馈有效发送信息的技巧u选择有效的信息发送方式 1 1、电子邮件、电子邮件 2 2、电话、电话 3 3、开会或面对面谈话、开会或面对面谈话u何时发送信息u确定信息内容u谁接受信息 举例：教授的裤子举例：教授的裤子u何处发送信息讲 关键沟通技巧关键沟通技巧积极聆听积极聆听 听比说更重要听比说更重要举例：举例：p 禅宗曾提出过一个问题，禅宗曾提出过一个问题，“若林中树倒时无人听若林中树倒时无人听见，会有见，会有声响吗？声响吗？”答曰：答曰：“没有没有”。树倒了，确实会产生。树倒了，确实会产生声波，但声波，但除非有人感知到了，否则，就是没有声响。沟通只除非有人感知到了，否则，就是没有声响。沟通只在有接受在有接受者时才会发生者时才会发生。p 巴顿将军尝汤巴顿将军尝汤只有善于倾听，才不会做出愚蠢的事！服务从每一件小事做起，细节决定成败！不怕做不到，就怕想不到，多沟通，为美好的明天而努力！THE THE ENDEND谢谢！
