1、第九章第九章 路线价法路线价法【学习目标】掌握路线价法的基本概念、理论依据、计算公式、方法特点及适用范围。了解路线价法的操作程序。掌握深度指数的修正原理和修正方法。了解欧美、日本及台湾的路线价法的理论和实践。能用路线价法进行临街宗地的价格评估。在日常生活中，我们经常会遇到这种情况：两间相邻的临街店面，例如A和B，它们占用的土地在形状、面积上基本相同，但因为店面与道路的接近程度不同，A临街宽度宽，B临街宽度相对A较窄，两间店面的价格会相差很大。人们不难理解这种现象，日常生活的常识也告诉我们理应如此。如果要对此类临街宗地的价格做出估价，路线价法应是一种方便可行的方法。第一节第一节 路线价法的基本原
2、理路线价法的基本原理一、路线价法的基本含义一、路线价法的基本含义 所谓路线价就是对面临特定街道、可及性（临接同一街道的宗地距离城市内各类设施的接近程度）相当的市街土地，设定标准深度，求取的该深度上数宗土地的平均单价。路线价应附设于所临接的街道上。路线价法是根据土地价格随进深（与街道的垂直距离）增大而递减的原理，以路线价配合深度指数表和其他修正系数表，用数学方估算出临接同一街道的某宗宗地价格的一种估价方法。运用路线价法评估宗地价格，要求准确把握路线价、深度指数和其他修正系数的含义、确定方法及变化规律。二、路线价法的理论依据二、路线价法的理论依据 路线价估价法的基本理论依据是区位理论和替代原理。城
3、市土地的位置决定着它的使用效果和经济效益，尤其是商业用地，对位置的敏感性超过其他用途的土地。对于分布在街道两旁的商业用地来说，其价格的高低，随进深的不同而不同。在同一街道上，总有一些相邻临街宗地，它们的可及性基本相等，而这些宗地的可及性与其他宗地不同。这样，就可以根据可及性的大小，将同一街道的临街宗地划分成不同的地价区段：同一地价区段，可及性基本相等，路线价相等；不同地价区段，可及性不同，路线价不同。三、路线价法的计算公式三、路线价法的计算公式 根据上述原理，路线价法的一般计算公式为：（9.1）dvuV 式中，V 为地价，u为路线价，为深度指数。如果宗地条件特殊，如宗地属于街角地、两面临街地、
4、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式修正：ddvuV（9.2）式中，为其他条件修正系数，为其他条件修正额，其他符号意义同于（9.1）。四、方法特点及适用范围四、方法特点及适用范围 （一）路线价法的实质是一种市场比较法 路线价是标准宗地的单位地价，而临接同一街道的各宗地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑具体宗地的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，通过各种修正得到的结果。dvuV或：（9.3）d （二）路线价法能够快速评估出多宗土地的价格 路线价法是一种能够快速评估出多宗土地价格的好方法，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其
5、他需要在较大范围内对多宗土地进行价格评估的场合。（三）路线价法的运用需要有一定的前提条件 路线价法的运用是否得当，取决于精确的路线价、合理的深度指数修正系数及其他修正 系数，还有赖于较为完整的街道系统和排列整齐的宗地以及比较规范的物业市场和较多的交易实例。五、路线价法的操作程序五、路线价法的操作程序 （一）划分路线价区段 某个路线价区段，是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时，可将地价相近、可及性相当且宗地相连的地块划分成一个路线价区段。通常以一街区长度为单位，以十字路口或丁字路口中心为分界线，相邻两路口间的地段为一个路线价区段。区段的具体长度也可根据土地的用途和繁华程度的不同而不同。（
6、二）确定标准宗地 路线价是标准宗地的单位价格，路线价的确定必须先确定标准宗地。标准宗地是在城市一定区域内沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状为标准状况的宗地。标准宗地的设定，各国不尽相同。在中国国内所采用的路线价法中，通常选定同一路线价区段内各临街宗地深度的众数作为临街深度。（三）评估路线价 确定路线价时，通常先在同一路线价区段内选择若干标准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们的单位地价。然后 再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价。（四）编制深度指数和其他因素修正系数表 深度指数表，又称深度百分率表，是反映宗地随临
7、街深度的变化，其地价相对变化程度的一种表格。具体编制时，需要充分调查地价的详细资料，然后运用统计方法求取。编制程序包括确定标准深度，划分级距，计算单独深度指数、累计深度指数和平均深度指数，共同构成深度指数表，见表9-1。同时，要在深度指数修正的基础上，进行宽度、朝向、容积率、临街状况等其他因素的修正。（五）计算各宗地地价 根据前面所得到的路线价、深度指数修正表和其他因素修正系数表，按照公式（9.1）（9.3），即可得到同一路线价区段内不同宗地的价格。第二节第二节 深度指数表的编制深度指数表的编制一、深度指数修正的原理一、深度指数修正的原理街道a1a2an-1anmn临街深度单位地价图图9 9-
8、1 1 深度指数修正原理图深度指数修正原理图 如图9-1，假设有一临街宽度为m米，深度为n米的长方形宗地，土地单价为A元/m2，则该宗地总价为mnA元。与街道方向平行，以某值为单位（如1米），沿深度方向将该宗土地划分成许多细条地块，并从临街方向起，按顺序赋予a1、a2、an-1、an等符号，则越接近街道的细条地块，其利用价值越大，即。另外，虽同为1m，但从利用价值上看，a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，以下逐渐减少，至an-1与an之差可视为接近于0。由此土地总价值：以上两式中，a1、a2、an-1、an分别表示第1、第2、第n-1、第n块细条地块的单价。如果将上述各小细条土地的单价以百
9、分数表示，则可以得到相应的深度指数。实践中应用的深度指数有三种，即单独深度指数、累计深度指数、平均深度指数。nnmamamamamnA121naaaaAnn121即：单独深度指数是指在不考虑周围地块价格相互影响的条件下，某地块价格受其深度影响的变化情况，图9-1中，、就是相应细条地块的单独深度指数。累计深度指数是指两个以上深度单位的地块，其价格受到两个以上深度影响的变化程度，图9-1中，就是相应地块的累计深度指数，并有下列特性：naaaaaaaaa213212111a21aa 321aaanaaa211a2ana即同一地块的累计深度指数呈递增现象。平均深度指数是指地块地价受到若干深度的平均影响
10、程度，图9-1中，就是相应地块的平均深度指数，并有下列特性：1a221aa 3321aaanaaan21naaaaaaaaan2132121132即同一地块的平均深度指数呈递减现象。二、深度修正方法二、深度修正方法 （一）四三二一法则 “四三二一”法则的含义是，将标准深度为100英尺（30.48m）的普通临街地划分成与街道平行的4等份，每份为25英尺（7.62 m），然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的20%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的10%。如果深度超过100英尺，则
11、需运用“九八七六”法则补充，即超过100英尺的第一个25英尺土地的单位价格为路线价的9%，第二个25英尺土地的单位价格为路 线价的8%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的7%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的6%。最后将深度与对应的深度指数列成一张表格，即深度指数表9-l。表9-19-1 深度指数表临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度指数（%）403020109876累计深度指数（%）407090100109117124130平均深度指数（%）14014012010087.27870.865 图9-3中，根据四三二一法则，各宗地的价格计算如下：A=600
12、040%10=2.4（万元），B=600070%15=6.3（万元）C=600090%20=10.8（万元），D=6000100%20=12（万元）E=6000109%25=16.35（万元），F=6000117%25=17.55（万元）图图9-3 9-3 四三二一法则计算宗地价格四三二一法则计算宗地价格路线价 6 000 元 25 英尺 A 50 英尺 B 75 英尺 10 英尺 C 100 英尺 15 英尺 D 125 英尺 E 150 英尺 20 英尺 F 20 英尺 25 英尺 25 英尺 按照四三二一法则进行估价，简单明了，便于记忆。但由于对深度的划分过于粗略，往往会影响估价结果。（
13、二）巴的摩尔法则 巴的摩尔法则又称为“前面1/3里面2/3法则”，因由巴的摩尔市的估价师Bened创立而得名。前面l/3里面2/3法则的含义是，将标准深度为150英尺的普通临街地三等分，从临街线算起靠近街道的1/3部分即50英尺（15.24m），其土地单价为路线价的50%，其余2/3部分即100英尺（30.48m），其土地单价为路线价的另外50%。（三）霍夫曼法则 霍夫曼法则是在1866年由纽约市法官霍夫曼（Hoffman）创立。根据该法则，标准深度为100英尺的土地，最初50英尺的价格应占土地总价的2/3，即67%，这样，临街深度为100英尺的土地，从临街方向开始，最初的25英尺占总价的37
14、.5%，50英尺占67%，75英尺占87.7%，全部100英尺则为100%。（四）苏马斯法则 （五）哈柏法则三、其他因素修正三、其他因素修正 （一）宽度修正 宽度修正方法是用来自于同一路线价区段、进深相等的样本，根据在不同宽度条件下土地价格的变动状况，确定宽度修正系数。（二）宽深比率修正 （三）朝向修正 从住宅售价中扣除成本等必要项目后所余下的地价，也会因为朝向不同而有所差别，需进行地块朝向等的环境条件影响修正，计算出朝向修正系数，为估算地价服务。（四）地价分配率修正 地价分配率是将土地单价调整、分摊到各楼层的比率。一般而言，随着楼层数的加大，分配到楼层上的地价呈减少的趋势；当楼层数加大到一定
15、数值后，分配到楼层上的地价不但不减少，反击呈现出增加的趋势。为了满足估价的需要，须编制出一个统一的地价分配率。此外，还应进行容积率、土地使用年期的修正，修正方法同市场比较法。第三节第三节 路线价法的应用路线价法的应用一、美国、日本和台湾的路线价法比较一、美国、日本和台湾的路线价法比较 （一）标准宗地选择标准不同 （二）路线价的表示方法不同 （三）深度修正体系不同 （四）地价计算公式不同 美国用路线价法求取宗地总价的基本计算公式为：（9.4）fdvuV 日本和台湾用路线价法计算宗地总价的基本计算公式为：（9.5）)(dfdvuV 式中，是宗地临街宽度，宗地进深，其他符号意义同（9.1）式。fd二
16、、路线价法应用举例二、路线价法应用举例 （一）矩形单面临街宗地地价的计算路线价1000点50m图图9-4 9-4 矩形单面临街宗地地价计算矩形单面临街宗地地价计算示意图示意图A 例例9.19.1（日本路线价法）如图9-4，求矩形宗地A的地价。分析：分析：在日本路线价法中，对普通商业街区来说，当临街深度为50m时，深度指数为82%。则宗地A的地价为：（点）820000)5020(%821000 例例9.29.2（台湾路线价法）如图9-5，求矩形宗地B的地价。分析：分析：在台湾的路线价法中，繁荣街道的区段以里地线分为临街地和里地。里地线是与街道平行的线，B18m1 1m10m图图9-5 9-5 矩
17、形单面临街宗地地价计矩形单面临街宗地地价计算示意图算示意图里地线路线价5500元里地线与街道之间的距离，为标准深度（18米）在街道与里地线之间的土地称为临街地，里地线以外的土地，就是里地。当临街深度满8m未满12m时，深度指数120%，则宗地B的地价为：（元）726000)1110(%1205500 （二）两面临街地地价的计算 例例9.39.3（日本路线价法）如图9-6，求双面临街地C的地价。分析：分析：在日本的路线价法中，对双面临街地地价计算的处理方法是“双面临街影响加算法”，即先计算路线价高的正街的地价点数，再求路线价低的后街的影响点数，二者相加，即得所求宗地的地价点数。对普通商业街区来说
18、，当临街深度为22m时，深度指数为98%；因宗地C是双面临街地，应加算后街街影响加算率5%。则双面临街地C的地价为：（元）1503810)2245(%)5%981000%981500(路线价1000点路线价1500点22m45m图图9-6 9-6 双面面临街地地价计算示意双面面临街地地价计算示意图图C 例例9.49.4（台湾路线价法）如图9-7，求宗地D的地价。分析：分析：在台湾的路线价法中，对双面临街地，街廓纵深在36m以下者，以其中间线为准分为前后两部分，分别计算其临街价，然后加总即得所求宗地的地价。本例中，宗地D为双面临街地，总深度为30m，以中间30路线价2800元路线价1800元图图
19、9-7 9-7 双面面临街地地价计算双面面临街地地价计算示意图示意图20m中间线临街线临街线D线分为前后两部分，临街深度分别为15m，深度指数为110%，则宗地D的价格为：（元）303600)3020(%)1101800%1102800(例例9.59.5（美国路线价法）如图9-8，求宗地E的地价。100英尺路线价2500元路线价2000元图图9-8 9-8 双面面临街地地价计算双面面临街地地价计算示意图示意图30英尺临街线临街线E56英尺 分析：分析：在美国的路线价法中，对双面临街地地价的计算采用“重叠价值估算法”，即先找出高价街和低价街对地块影响的分界线（合致线），将宗地分为前后两部分，分别
20、计算两地块价值，然后加总。合致线求取方法：全部深度低价街路线价高价街路线价高价街路线价高价街影响深度 本例中，宗地E的高价街影响深度为：根据四三二一法则，宗地E的地价为：（英尺）低价街影响深度（英尺），高价街影响深度445610056100200025002500（元）（9900030%701500%902500 （三）街角地地价的计算 街角地一般是指两条道路相交后，位于夹角之间的宗地。因为街角地交通便利，其宗地价格一般要高于非街角地的价格。例例9.69.6（日本路线价法）如图9-9，求普通商业地区街角地F的地价。30m20m路线价1000点路线价800点F图图9-99-9街角地地价计算示意图
21、街角地地价计算示意图 分析：分析：在日本的路线价法中，对街角地地价的计算采取的是正街（路线价高的街道）求宗地地价，再依据旁街（路线价低的街道）求其影响点数，二者之和即为所求街角地地价点数。本例中，普通商业地区街角地F的正街临街深度为30m，深度指数为93%；旁街临街深度为20m，深度指数为99%，旁街路线价加算率为10%。则街角地F的地价为：（点）605520)3020(%)10%99800%931000(例例9.79.7（台湾路线价法）如图9-10，求街角地G1、G2地价。路线价30000元路线价20000元里地线里地线9m G29m G110m10m图图9-109-10街角地地价计算示意图
22、街角地地价计算示意图 分析：分析：与日本的路线价法相似，台湾的路线价法中采取的也是正街按深度指数计算街角地地价，然后斟酌加计旁街地价。但台湾的路线价法中，对街角地地价的计算还有较为特殊的规定。例如规定省辖市地区：正旁街路线价每平方米有未达新台币（以下均同）2万元者，可视实际情形酌加旁街路线价，但以不超过一成为原则。正旁街路线价每平方米均为2万元以上，而有一或两者未达4万元者，应依序加计旁街路线价的二成、一成。正旁街路线价每平方米均为4万元以上者，应依序加计旁街路线价的三成、二成、一成。本例中，对街角地G1来说，临街深度是9m，深度指数为120%；同时应根据上面的规定，加计旁街路线价的二成。则街
23、角地G1的地价为：（元）3600000)910()2.020000%12030000(对街角地G2来说，临街深度是9m，深度指数为120%；同时应根据上面的规定，加计旁街路线价的一成。则街角地G2的地价为：（元）3420000)910()1.020000%12030000(例例9.79.7（美国路线价法）如图9-11，求街角地H地价。路线价2000元路线价2500元20英尺H图图9-119-11街角地地价计算示意图街角地地价计算示意图30英尺 分析：分析：计算街角地地价时，一般街角的影响范围限于由街角起100英尺以内，超过则不计算街角的影响。主要的计算方法采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求
24、取高价街（亦称正街）的地价，再计算低价街（亦称旁街）的影响价格，然后加总。本例中，高价街路线价为2500元，深度30英尺，深度指数为70%；低价街路线价为2000元，深度为20英尺，此街影响街角地深度指数为84%，因此可采用“正旁两街分别轻重估价法”计算土地价格，即：元）(8540030%84200020%702500V 本章小结本章小结 路线价法适用评估于大量临街宗地的价格，具有迅速、快捷、省时、省力的特点，其他估价方法如市场比较法、收益法、成本法等用于土地估价时，仅适用于单宗土地的估价。本质上，路线价法是一种市场比较法，只是以“路线价”代替“可比实例价格”，所进行的因素修正相当于市场比较法中的“个别因素”修正，无需进行交易情况、交易日期、区域因素修正。本章在内容安排上，首先阐述了路线价法的基本概念、理论依据、计算公式、方法特点、适用范围及操作程序，其次较为深入地阐述了深度指数表的编制原理和修正方法，最后对美国、日本和台湾地区路线价法的特点加以总结和比较，并举例说明路线价法的实际应用。思考与讨论思考与讨论 1.路线价法的理论依据是什么？2.路线价法的特点及适用范围是什么？3.路线价法操作的基本步骤是什么？4.简述深度指数的修正原理。5.采用路线价法估价时，除了进行深度修正外，还要进行哪些修正？
