1、城市规划在房产开发中的运用课首语为什么要听这堂课？了解规划有什么作用？课首语方对的中象印你课首语在沟通的过程中，50%的矛盾 都来至于误会。了解正是为了避免误会和误 解，为了更好的沟通。1.在一个固定面积的水池里面，放入一颗水草，这颗水草每隔 一天，就会自动生长为两颗水草，十三天之后，水池被这种水草 填满了。请问，如果在第一天放入8颗水草，几天之后水池会被填满。2.甲乙两人分别自湖的东西两岸出发，匀速向对岸游去，游到 对岸后立即返回。已知这两个人第一次相遇距湖的西岸800米，第 二次相遇距湖的东岸600米。请问湖东西两岸之间的距离。课首语了解 是为了更好的负起责任目录城市规划及相关知识一地产开
2、发与城市规划体系地产规划设计二三第一部分城市规划相关知识城市的定义和形成城市的定义和形成城市的定义城市是政治统治、军事防御和商品交换的产物城市城市城是由军事防御产生的市是由商业交换（市场）产生的城市的现代定义：城市是非农业人口集中，以从事工商业等非农业生产活动为主的居民点，是一 定地域范围内社会、经济、文化活动的中心。城市的定义和形成城市的形成城市是社会分工和产业分工的产物原始社会人类过着依附于自然的狩猎、采集经济生活，无固定的居住点人类社会第一次劳动大分工产生了居民点农业与 渔、牧业分工，形成以农业为主的固定居民点第二次劳动大分工产生了城市农牧业生产力的提 高产生了剩余产品，商业和手工业从农
3、业中分离出来，原始聚居的居民点发生分化，形成以农业为主的乡村和 具有商业和手工业职能的城市。城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展古代城市发展国内周王城周礼考工记所述周代王城建设的空 间布局：“匠人营国，方九里，旁三门。国中九经九纬，经涂九轨。左祖右社，前朝后市，市朝一夫。“这一空间布局 制度成为此后封建社会城市建设的基本制度，对中国古代城市规划实践活动产生了深远的影响。周礼反映了中国古 代哲学思想开始进入都城建设规划，这是中国古代城市规划思想最早形成的时代。汉长安唐长安城市与城市规划思想的发展元大都明清北京城市与城市规划思想的发展故宫紫禁城城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想
4、的发展与房地产相关的近现代城市规划理论1.田园城市理论（Garden City）1898年，霍华德提出了田园城市的概念，这一理论是要建立一个兼有城市和乡 村优点的理想城市Garden City。碧桂园集团的英文名称Country Garden。城市与城市规划思想的发展霍华德认为田园城市是“把积极的城市生活的一切优点同乡村的美丽和一切福利结合在一起”，他对城市、乡村生活优缺点的分析，认为城乡结合体则 可综合两者的优势同时也避免了两者的缺点。碧桂园的很多大型项目选址城郊，保持原有生态环境的同时完善项目周边 基础设施建设，使业主在享受郊区田园风光的同时拥有城市级别的便利生活，实际上达成了霍华德将乡村
5、美丽和城市 生活的优点结合起来的理想。城市与城市规划思想的发展2.卫星城理论19世纪以来，工业化发展导致城市规模急剧 膨胀，为解决这一问题，1920年，恩温在 田园城市的基础上，提出了卫星城理论。卫星城是一个经济上、社会上、文化上具有 现代城市性质的独立城市单位，但同时又是 从属于某个大城市的派生产物。在卫星城中，居住与就业岗位之间相互协调，具有与大城市相近似的文化福利设施配套，可以满足卫星城居民的就地工作和生活需 要。城市与城市规划思想的发展碧桂园集团已开发的楼盘大多地处城郊且面 积较大，这些楼盘不是单纯的“郊区住宅区”，楼盘中也同样配套有酒店、学校、商业街、度假村、体育公园等多种功能地块，
6、实现了综合配套，成为规模化的多元社区，完善 城市公共配套设施的同时推进了新城市建设，使碧桂园成为真正的造城运动的参与者。城市与城市规划思想的发展3.邻里单位理论和小区规划1929年佩里提出了“邻里单元”理论，该理论要求在较大的范围内统一规划居住区，使每一个“邻里单位”成为组成居住区的“细胞”，具有一定的规模，边界，开放空 间、满足居民日常需要的服务设施和内部的道路系统。邻里单位讲求空间宜人景 观的营建，强调内聚的居住情感，强调作为 居住社区的整体文化认同和归属感。城市与城市规划思想的发展二战后“邻里单位”思想更进一步的发 展成为“小区规划”，小区作为居住区 构成的“细胞”，规模扩大，由交通干
7、道或者天然界线为界，在小区范围内 综合解决居住、公建和绿地。城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系我国目前的城市规划是指“对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利 用、空间布局、以及各项建设的综合布置、具体安排和实施管理。”城市规划是政府加强房地产市场宏观调控、控制城市发展的重要手段。我国政府自1992 年以来先后颁布了诸多文件，强调在房地产开发与市场管理中要加强城市规 划的调控作用，并提出了明确要求。2002 年8 月，建设部等国家六部局联合发布了关于加强房地产市场宏观调控 促进房地产市场健康发展的若干意见。2003 年9 月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知。200
8、7年，通过了中华人民共和国城乡规划法。城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发调控的内容空间层次调控对象调控的主要内容调控方式主要依据宏观城市总体：如房 地产开发的总体 布局与发展方向开发投资 用地规模 空间定位 开发方向等合理确定人口规模 和用地规模，明确 城市的空间结构和 用地发展方向城市发展战略 城市总体规划中观城市功能区：如 中心商务区，住 宅区分布等开发结构 功能分区 开发区域等城市用地的合理布 局和功能划分，道 路交通体系的组织城市总体规划 分区规划微观房地产项目：如 住宅小区、商住 楼、写字楼等开发强度 形体景观 配套设施 环境协调等规划控制指标，城 市设计控制，城市 规划
9、审批管理控制性详细规划 城市设计城市规划与房地产开发的关系间接调控房地产开发的规划政策引导1、城市规划对投资的信息引导城市规划所包含的信息是一种共用资源，向社会公开。政府将规划内容和成果定期公 开，由舆论和市民监督，用信息来引导投资，避免投资的盲目性。2、公共开发引导商业开发城市的公共用地体系构成了城市空间发展的框架，为非公共用地开发提供了可能性和 约束性，它们是城市土地机制运转的保证，是决定地块区位条件的重要因素。我国近几年来的城市建设实践表明：为了实现城市开发的综合效益，公共开发在城市开发中 必须发挥主导作用。城市规划与房地产开发的关系2、公共开发引导商业开发城市规划与房地产开发的关系3、
10、公交导向型（TOD）开发公交导向型开发，强调整合公共交通与土地使用的关系，主张集约化、高效率的土地 利用模式，以形成更为紧凑的区域空间形态。在社区内提供良好的步行系统，增加多 种出行方式的选择。城市交通对房地产开发的导向作用非常明显，比如城市轨道交通是带动城市住宅郊区 化发展的主要手段，推动房地产开发由市区向郊区转移，引起城市格局的变化，轨道交通沿线尤其是站点附近的土地利 用效应，促使房地产开发升值。实例：顺碧西苑、凤凰城R区目录城市总体规划一城市控制性详细规划工程管理二三修建性详细规划城市总体规划与房地产城乡规划法第十七条城市总体规划、镇总体规划的内容应 当包括：城市、镇的发展布局，功能 分
11、区，用地布局，综合交通体系，禁 止、限制和适宜建设的地域范围，各 类专项规划等。城市总体规划的内容城市总体规划与房地产城市总体规划总体规划的图纸成果区位分析市域城镇体系规划用地评价用地布局（土地利用总体规划）道路、市政等专项规划如何提炼地产开发需要的内容？城市总体规划与房地产土地利用规划图可以作为选择优质的居住用地开发 的依据。用地应远离工业区及城市大型市政 设施，利于建立优美的居住环境。靠近城市公共中心及其他公共服务 设施，减少配套费用。靠近城市公共绿地、水域，营造良 好的居住环境。城市总体规划与房地产道路交通规划图掌握项目开发可利用的道路资 源现状道路及近期实施道 路，了解地块的可达性及主
12、要 的市区人流方向。房地产用地应与可利用的城市 主要干道有便利的联系，首期 开发用地应选择在主要人流方 向最便利的位置。城市总体规划与房地产市政专项规划图了解供水设施或供水管道的布置地块开发用水的来源，了解城市雨水、污水设施及管道布置结合城市管网设计地块内的雨、污水排放，了解供电来源，了解环保环卫对开发地块的要求。公共服务设施规划图掌握地块附近的公建配套情况，尽量减少地块内部配套公建。尽量靠近有利于地块开发的公建。城市总体规划与房地产政府的承诺是否可靠？城市总体规划可以随意 修改？承诺的基础建设项目能 否在近期落实？城市总体规划与房地产总体规划的修改城乡规划法第四章，第四十六条，四十七条明显规
13、定了城市总体规划，镇总体规划 的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有着被追究法律责任的风险。城市总体规划修改的一般程序城市总体规划与房地产总体规划的修改由此可以看出城市总体规划的修改需要非常苛刻的条件及严格的程序，因此在房地产开发中需要对城市总体规划提出修改要求时需注意：1.公司对城市总体规划的修改要求是否涉及强制性内容。2.所在城市的城市总体规划是否正在进行总体规划的修编工作，如果没有，政府所承诺 的可以随意修改总规内容的说法需谨慎对待。城市总体规划与房地产近期建设规划近期建设规划为在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局和主要建设项目的实 施所作的安排。是实施城市总体规划的重要
14、步骤，与国民经济与社会发展规划相对应。在实际开发中需注意近期建设规划的指示意义。一般与五年计划对应规划。政府所承诺近期内建设的道路是否在近期建设规划中提及。政府所承诺的市政设施、公建配套等项目在近期建设规划中是否有提及如近期建设规划所规划的建设项目与政府口头协议不符，需谨慎进入开发。近期建设规划重点建设项目国民经济与社 会发展计划城市总体规划与房地产城乡规划主管部门（规划局）组织编制主体不同土地管理部门（国土局）用地分类不同居住用地、商业服务业用地 等8大类用地建设用地、农用地、未利用地城市总体规划土地总体规划城市总体规划与房地产城市总体规划（北滘）城市总体规划与房地产土地利用总体规划（北滘）
15、城市总体规划与房地产矛盾及解决方法1、城市总体规划中的居住用 地在土地总体规划中不为建 设用地把 土 地 利 用 规 划 中 的 农 用 地、未利用地转为建设用 地。2、土地总体规划中的建设用 地却不在城市总体规划的规 划区范围调整城市总体规划的规划区范 围且需编制该地区的控制性详 细规划作为地块出让条件。解决方法解决方法城市控制性详细规划与房地产控制性详细规划的定义以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度 等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。严格按照控规实施规划的城市形态城市控制性详细规划与房地产控制性详细规划的图纸成果城市控制性详 细规划
16、土地利用规划图分析图专项规划图地块指标控制图 分图图则城市控制性详细规划与房地产控制性详细规划的编制控制性详细规划通常由城乡规划主管部门即规划局组织，委托符合资质的规划 院负责编制。控规编制的法定程序城市控制性详细规划与房地产控制性详细规划的重要性城乡规划法第三章，第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提 供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划 主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让土地的位置、使用性质、开发强 度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的 地块，不得出让国有土地使用权。当意向地块暂时未进行控规时，可由我院按照公司利
17、益及常用的开发手法，制 定各个地块的土地利用性质及开发强度等指标，提供给政府作为编制控制性详 细规划的参考依据。城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的图纸解读土地利用规划图：控规阶段的土地利用规划图为法定文件，可以更准确的了解地块 周边土地的实际利用性质。城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的图纸解读道路系统及竖向规划图：同样为城市道路实施的法定文件，可准确的了解有关道 路的红线宽度，断面，竖向设计等内容，对开发地块道路开口的设置，竖向设计，土石 方工程等有非常重要的指导意义。划规细详性制控滘区北城新城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的图纸解读市政设施规划图：了解开发
18、地块周边的市政设施，市政管线的布置，走向。对于开发地块市政管线设计具有直接指导意义。绿地系统规划图：了解地块周边法定绿地的面积，位置。开发地块的景观设 计需结合控规的绿地系统，以增加规划的亮点。城市控制性详细规划与房地产强制性指标控制控制性详细规划的强制性指标体系主要有用地性质、用地面积、容积率、建筑控制高度、建筑密度、绿地率、建筑后退红线、（交通出 入口方位、停车位、需要配套的公建）城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读用地性质：与总体规划用地性 质一致，主要分为居住用地（R）、公共管理与公共服务用地(A)、商业服务业设施用地(B)、工业用 地(M)、物流仓储用地（W）
19、、交 通设施用地（S）、公用设施用地（U）、公共绿地（G）。总体规划的用地性质只规定大类，控制性详细规划的用地性质则需细 分，一般确定到中类。如居住用地（R）在控制性详细规划中需划分 为一类居住用地（R1），二类居 住用地(R2)。土地使用性质混合，功能紧凑的城市风貌城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读容积率：地块计容建筑面积/地块用 地面积，反应土地利用强度及利用效 益的高低。影响容积率的主要因素有建筑层数，建筑户型的净容积率，建筑环境水平一般数据为：超豪组团，0.3-0.5，双 拼组团0.5-0.7,联排组团0.7-1.0，多层 组团1.0-1.5,11层小高层组团
20、1.5-2.5，18层高层组团2.5-2.8，30层高层组 团2.8-3.5。世界容积率最高的地区（曼哈顿）城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读建筑控制高度：建筑控制高度是指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定。在编制控规时，确定建筑限高一般从以下方面考虑：1、城市总体规划对自然保护区，历史文化保护区的控制要求，2、航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面 站、军事要塞工程等对地块的控制要求，3、地块容积率的限制，4、房地产开发产品丰富性考虑。东京的建筑高度控制城市控制性详细规划与房地产严格的建筑高度控制实例城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标
21、解读建筑密度：用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率，它可以反 映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。影响建筑密度的主要因素：1、建筑类型，商业建筑的建筑密度一般大于住宅建筑。2、建筑层数，一般情况下，高层住宅的密度多层住宅低层住宅。3、楼盘档次，花园 面积比例要求越高的楼盘，建筑密度就越低。不同类型组团的建筑密度分别为：高层组团10%-20%，低层组团 20%-30%，商业组 团35%-60%低层组团的建筑密度高层组团的建筑密度城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读绿地率：用地范围内各类绿地的总和与用地面积的 比率。居住区规范规定，城市新区建设绿地率不
22、应小 于30%,旧区改造不宜低于25%。目前大部分城市的要 求新区建设绿地率不低于35%。住宅为主的楼盘，绿地率一般都不成问题，城市里商 住混合的地块，尤其商业比重较高时，绿地率较难满 足，需要跟其他地块总体平衡。禅城北地块（绿地率小于15%）城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读建筑后退红线：规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度。建筑后退道路红线的距离与城市道路等级有关，道路等级越高后退距离越大。与拟建建筑物的高度有关，地块内拟建建筑物高度越高，后退距离也越大。交通出入口方位：指建议地块出入口设置的位置，并标明禁止设置地块出入口的路 段。停车位及配套公建：此两项指标
23、一般为参考指标，地块的实际停车位配建标准，及 公建配套内容以挂牌文件规定的为准。城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的修改不改变总体规划强制性内容如用地性质等对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人意见，并向审批机关（城市人民 政府）提出专题报告涉及修改总体规划强制性内容 先修改城市总体规划，再对控规内容 作出修改控制性详细规划的修改程序城市控制性详细规划与房地产分图图则修建性详细规划修建性详细规划的概念修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导 各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。公司常用的修规类型:居住区规划，小学、幼儿园规划，酒店、
24、商业区规划修建性详细规划的编制阶段编制阶段时间节点内容要求特点方案报建方案主席已签字，申 请用地规划许可证指标满足规划条件，总平面 布置满足相应的法规图纸允许改动的弹性较大，设 计周期较短实施性报 建方案报建已批，申请 工程规划许可证严格控制建筑定位、布局及 工程技术指标设计周期较长，并且其成果直 接作为规划验收、其他政府部 门审查工作的依据施工图设 计实施性报建已批，建 筑施工图已完成以建筑及市政专业的施工图 条件为依据，对建筑总平面 布置进行最终校核及设计。各专业的沟通协调性强，设计 周期较长。直接影响现场施工。概念规划及方案设计概念规划概念规划简称“概规”并不属于传统的城市规划法规体系，
25、是介于发展规划和建设规划之 间的一种规划，它强调的是思路的创新性、前瞻性和指导性。是属于一种宏观发展思路 的探讨和研究。由于概念规划的设计周期短，宏观掌控作用强，常常应用于项目开发的前期阶段，根据 项目开展的深度，通常分为两种规划成果。概念规划及方案设计1.规划结构图：只表示 地块的低层用地、多层 用地、高层用地、公建 配套用地的布局，设计 周期短，受条件限制少。概念规划的类型概念规划及方案设计2.规划意向方案：需 在总平面表示建筑的 详细布置，可直观的 展示公司的规划布置 模式，设计周期较长，需要提供户型配比 及相应的建筑单体方 案图。概念规划的类型概念规划及方案设计实施性报建的方案设计不同
26、于概念规划方案，以概念性规划方案为基础。需要落实各类住宅产品及公建配套，满足各类法规要求的建设方案。设计周期长，需要多部门协调。报建施工的指导性文件，需具备一定的设计条件。设计条件政府部门营销中心酒店筹备办学校筹备办人力资源部物业管理公司挂牌文件的规划条件、城市规 划管理规定、水文地质条件等户型配比、商业（商铺）的设 计要求酒店规模等设计要求小学、幼儿园的规划设计要求员工宿舍的设计要求物业管理用房、门禁系统的设 计要求规划设计方案概念规划及方案设计修建性详细规划报建审批根据城乡规划法规定：在地块进行建构筑物等工程建设 的，需提交用地规划许可证，修建性详细规划文件等，向城 乡规划主管部门申请建设
27、工程规划许可证。所有文件均需符 合控制性详细规划及地块出让的规划条件。规划设计方案审查与工程规划许可阶段，部分地区，只需要 提供一张总平面及竖向规划图。部分地区需要提供五图一书，及说明文本。并且有时甚至需要城市规划委员会审批。规划实施管理的法定流程概念规划及方案设计实施性报建的设计文本成果修建性详细规划增城碧桂园荔园规划报建总平面及竖向规划图实施性报建的CAD成果修建性详细规划规划图纸解读线：用地红线、规划范围线、建筑 控制线、道路红线、只征地及其他 绿线、地下车库范围线面：板房区，苑区点：主入口，地下车库入口 其他出入口图例：建筑标注、道路标注 标高、建筑文字、排水方向挡土墙、花园围栏及外围
28、围墙河源碧桂园一期修建性详细规划规划图纸解读用地红线：即挂牌红线规划范围线：把总用地切割 为若干个地块分期开发的线建筑控制线：建筑退让城市 道路或者用地红线的控制线道路红线：规划市政道路的 红线，通常不允许更改。地下车库范围线：反映地下 车库设计范围的界线。只征地及其他绿线用地红线规划范围线建筑控制线地下车库范围线道路红线道路红线修建性详细规划规划图纸解读公建配套区：位于小区主要出入口附近，使用方便。板房区：住宅户型齐全，绿 化景观环境美好的组团。苑区：低层组团，高层组团 所形成的小区名称。公建配套区板房区低层苑区高层苑区修建性详细规划规划图纸解读主入口：小区的主要出入口，通常设置门禁系统及入
29、口标志性绿化。地下车库出入口：进入地下 车库的通道，通常表现为尽 端式坡道。其他入口：次入口、主要公 建配套的功能入口。主入口地下车库入口次入口修建性详细规划规划图纸解读图例建筑栋号、层数、型号，编号建筑标注花园围栏线排水方向道路中心线，道路边线道路标注道路坡度、坡长道路横断面护坡、挡土墙修建性详细规划规划图纸解读双拼住宅联排住宅多层住宅高层住宅第三部分地产规划设计目录规划设计流程一规划设计的知识及技巧案例解析二三规划设计流程规划流程可以简单的分为以下不同阶段。规划设计流程土地开发强度的确定项目主入口及板房区的确定 项目启动区设计不同类型住宅的分区布置商业公建的布置及设计一.确定土地开发强度主
30、席对规划专业关于土地开发强度有明确指示：在政策和市场允许的情况下，规划方案应尽量用尽容积率。在容积率用尽的前提下，尽量多规划低层住宅。土地开发强度狭义上容积率规划设计流程容积率1.0低层与11层小 高层组合规划设计流程容积率1.5低层与1823层 高层组合规划设计流程容积率2.0低层与2230层 高层组合规划设计流程提高容积率的思路 户型选择 平面布局规划设计流程户型选择1.产品类型低层户型低层住宅组团的容积率较低，大致的容积率为超豪为0.3-0.5，双拼为0.5-0.7，联排为0.7-1.0，四拼为0.8-1.1。多、高层户型以一般经验而言，多、高层组团的容积率分别为：多层1.0-1.5，小
31、 高层（11层）1.5-2.5，高层（18层）2.5-2.8，高层（30层）2.8-3.5。规划设计流程户型选择2.建筑层数假设建筑其他因素相同，则建筑层数越高，容积率 越高。3.建筑的进深假设其他因素相同，采用大进深（14米）布置的容 积率比小进深（10米）布置的容积率多28.57%。规划设计流程广州地区建筑层数与间距的递减关系建筑进深与容积率平面布局低层住宅的平面布置1、控制花园的进深。3层以上住宅的日照间距一般已经可以满足后 花园的使用要求，因此前花园的进深才是影响低层住宅容积率的重 要因素。2、尽量规则布局。曲径通幽的路网布局虽然有利于提升低层住宅 的品质，但会造成一些无法利用的边角用
32、地，降低组团的容积率。规划设计流程平面布局高层住宅的平面布置1.利用各种手段消化日照间距：利用建筑退让市政道路的距离，退让红 线的距离，利用主干道、公共绿地等大面积的空地消化日照间距。2.成组团布置时，规则的布置的形态容积率较高。3.特殊条件下，可使用部分东西向布置来减少间距，提高容积率。规划设计流程平面布局案例分析（凤凰城E9，E10）规划设计流程特殊用地的充分利用1、东西向的长条用地，可采用特殊设计的建筑单体以提高容积率。2、用地的边角及转折处，使用边角单元、转角拼接单元提高容积率。规划设计流程亚婆角一期高层住宅组团思路：提高高层区容积率增加低层区的用地减少高层区的用地增加低层货量值得注意
33、的是：一味的压缩高层用地及提高高层区的容积率，会导 致难以形成系统的绿化，总体规划单调，组团混杂，居住环境较差。在竞争比较激烈的市场情况下，需要综合考虑住宅品质与低层货 量之间的关系。规划设计流程增加低层货量的思路如何在用尽容积率的前提下提高低层住宅的货量？前提：用地条件和总容积率不变规划设计流程容积率1.0低层货量最大化牺牲高层环境品质规划设计流程适应市场品质要求的组团 式高层住宅设计低层货量减少50%以上。容积率1.0规划设计流程二.项目主入口及板房区主入口的要求 交通便利 形象美观规划设计流程主入口的首要要求交通便利面向主要交通干道顺应客源方向某项目某项目方案一方案二主入口主入口以迎宾路
34、边上的楼盘为实例分析，项目入口每相隔一公里，楼盘的 均价相差100元。假设项目用地100ha，容积率为2，则货量价值相 差2个亿。客源 方向客源 方向规划设计流程主入口的首要要求交通便利凤凰城主入口的选择规划设计流程主入口的重要要求形象美观主入口是进入楼盘的门厅，是楼盘品质的第一印象，对楼盘销售及 品牌具有重要的杠杆作用。常用设计手法空间放大布置园林小品设置标志性建构筑物与板房区核心景观结合规划设计流程规划设计流程入口景墙标 志 性 塔 楼规划设计流程板房区的设计板房区销售中心样板房人工景观及自然景观三者相互影响，相互关联规划设计流程销售中心销售中心主要承担展示、接待的功能，其形象在某种程度上
35、代表了 楼盘的品质，在销售中心设计上，主要考虑以下几点。位于客源人流最集中的地方，选择在刚进入项目最醒目的地方。利用一切能展示项目卖点的有利因素，如酒店、会所、商业街、商 业广场、大型公共绿化等等，使销售中心与之有机结合。充分利用人造或者自然景观，销售中心大堂的应正对良好的景观。规划设计流程样板房区在布置样板房区时，需注意以下几点：靠近销售中心及景观区，以缩短看楼路径，同时应保证周边的环境最 优，延续销售中心的景观设计。扩大板房之间的建筑间距，增加花园的面积，提升视觉效果。充分利用人造或者自然景观，板房的主要房间及花园，应朝向景观所 在的位置。总来的说就是营销中心景观区板房区三点一线规划设计流
36、程销售中心东莞大朗碧桂园规划设计流程销售中心东莞大朗碧桂园规划设计流程销售中心河源碧桂园规划设计流程样板房区规划设计流程样板房区河源碧桂园东莞大朗碧桂园规划设计流程样板房区佛冈碧桂园清泉城规划设计流程启动区是项目品牌的第一印象，对于市场拓展以及项目扩张有重要的 带动作用。用地选址 住宅布局三.启动区设计规划设计流程用地选址拆迁量最少，收地条件最成熟。靠近主入口及板房区，与板房区一起考虑设计。工程建设条件最好，能保证施工用电、用水条件，地质条件利于快 速施工。启动区的建设规模要基本保证收回初期投入成本。住宅布局尽量多布置低层住宅，以快速回笼资金。产品类型应全面，低、多、高层户型结合，以试验市场反
37、应。规划设计流程碧桂园豪园启动区规划设计流程1.确定不同产品类型的用地规模当总用地及目标容积率确定后，可简单用方程式模型来确定低、高层 的用地分布。已知 A+B=20A*0.5+B*2.0=20求解A B 为多少四.不同种类的住宅的分区布置规划设计流程2.影响住宅分区布置的因素确定好用地比例后，具体的用地分布受到以下因素的影响1.环境：景观环境良好的用地留给低层，远眺视野较好的用地留给高层2.地形：低层住宅能适应坡度较陡的用地，高层住宅能利用地形低洼的 用地做地下车库。3.间距的利用：沿红线的用地，尤其是北面的用地，能节省高层住宅的 日照间距4.交通性：高层住宅的交通量大，私家车出行的比例少，
38、适宜靠近主干 道布置。低层住宅的交通量少，交通方式多样，可布置在距离主干道较 远的用地。规划设计流程环境规划设计流程地形规划设计流程五.商业及公建的设计商业的设计原则集中布置，自身形成核心。放置在人流去往核心的必经流线上。引导人流路线商铺核心商铺人流核心核心人流商业布置模型商业引导人流规划设计流程核心布置（凤凰城）分散布置（顺碧）规划设计流程教育设施医疗设施社 区 服 务 及 行 政 管 理设施文化体育 设施商业服务 设施市政公用 设施居住区小区组团公建配套的分级配置户数：10000-16000人口：30000-50000户数：3000-5000人口：10000-15000户数：300-100
39、0人口：1000-3000规划设计流程公建配套的设计原则教育设施：学校一般要求单独的用地，由于学校建设投资大，回报时间 长，一般安排在后期用地。文化体育设施：一般以室外健身活动场地的形式配套，结合小区公共绿 地设计。市政公用设施：该类公建如电房、垃圾转运站、瓶组站等一般对环境的 负面影响比较大，尽量安排在位置较隐蔽，区位稍次的地方。社区服务及行政管理设施：属于生活性服务用房，并且适宜聚集以形成 公共中心，因此通常与酒店、会所、商业街结合设置。规划设计流程规划流程的回顾规划设计流程土地开发强度的确定项目主入口及板房区的确定 项目启动区设计不同类型住宅的分区布置商业公建的布置及设计规划设计的知识及
40、技巧规划设计的知 识及技巧场地竖向设计公共绿化设计建筑群体布局竖向设计的目的减少土方量：避免大挖大填，增加工程量，影响工期节约成本：尽量区内平衡土方，减少买土及外运土方的成本。结合地形，尽量多做天然基础结构。竖向设计的技巧合理利用地形的低洼处设计地下室利用户型设计处理高差一.竖向设计规划设计的知识及技巧规划设计的知识及技巧利用户型解决区内与外部市政路的高差规划设计的知识及技巧利用山地户型组合解决区内高差利用地形低洼处设计高层地下室规划设计的知识及技巧二.公共绿化设计公共绿化的意义美化区内环境，提升楼盘品质。增加公共活动空间，形成人文氛围。公共绿化设计的技巧布置于交通便利、视线集中处，以利于对外
41、展示及内部使用。集中布置，利于形成规模。规划设计的知识及技巧规划设计的知识及技巧入口集中布置规划设计的知识及技巧院落式集中布置规划设计的知识及技巧带状布置当组团规模较大时，常常见到 通过带状绿地使其分割为若干 个小组团的，形成“绿化渗透 组团”的设计手法。但是，由于这种绿化布置方式 比较分散，难以形成有规模、有视觉冲击力的立体展示效果，活动场地面积小，满足不了 群体活动的需要，并且人流活 动严重干扰住户。既浪费用地，又起不到促进销售的作用。三 建筑群体布局建筑群体布局的影响因素地理位置建筑环境规划设计的知识及技巧地理位置的影响根据所处纬度的不同，我国南、中、北部的建筑群体布局有明显的差异。北方
42、严寒地区的建筑需先满足冬季防寒保温的要求，一般为南北向行列式布 置。南方炎热地区的建筑对夏季防热、遮阳、通风的要求较高，不太注重建筑朝 向，一般为院落式布置。中部地区处于两者之间，根据地方规定的不同，对建筑朝向，布置形式的要 求略有不同。规划设计的知识及技巧沈阳苏家屯二期规划设计的知识及技巧规划设计的知识及技巧武汉碧桂园江汉山色规划设计的知识及技巧凤凰城凤鸣苑建筑外部环境因素的影响常见的有利因素有：水系、山体、原生态绿化、城市公园、城市广场等。当 用地周边有这些可利用的资源时，建筑应当考虑视线的要求。有利因素还可以作为统一建筑群体的纽带。如采取以水系为轴线，以山体、商业中心为中心，通过轴线，向心的方式使建筑群体统一、协调，提升楼盘 的设计品质。规划设计的知识及技巧建筑外部环境因素的影响不利因素的影响：当建筑群体外部为不利因素时，建筑群体通常要避开不利 因素，采用自我围合的方式，在小区内部形成中心。常见的不利因素可分为：1、噪声污染因素，如主要交通干道，闹市区，噪 声工业，水系航道等；2、空气污染因素，如养殖场，工业区；3、视觉污 染因素，如安置区，坟场。规划设计的知识及技巧某水库边地块两轮规划方案的点评案例解析
