1、第一节 房产税一、房产税基本原理一、房产税基本原理（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）房产税的特点：1.属于财产税中的个别财产税；2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。二、房产税的纳税义务人与征税范围二、房产税的纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税
2、。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。5.外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人。【例题多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD（二）征税范围与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，
3、不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【题单选】（2014年）下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。A.农村的居住用房 B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房 D.尚未使用或出租而待售的商品房正确答案C2.征税范围（熟悉）城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例题判断题】农民王某，将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。（）（2002年考题）【答案】三、税率、计税依据与应纳税额的计算三、税率、计
4、税依据与应纳税额的计算计税依据和税率、税额计算公式：计税方计税方法法计税依据计税依据税率税率计税公式计税公式从价从价按照房产原值一次减除按照房产原值一次减除10%-30%10%-30%损耗后的余值损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定参考同类房屋的价值核定年税率年税率1.2%1.2%应纳税额应纳税额=应税房产原值应税房产原值（1 1扣除比例）扣除比例）1.2%1.2%（这样计算出的是年税额）（这样计算出的是年税额）从
5、租从租租金收入（包括实物收入和货币收入）租金收入（包括实物收入和货币收入）;以劳务或其他形式以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%12%应纳税额应纳税额=租金收入租金收入12%12%或或4%4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）房）4%4%【解析1】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不
6、再计入房产原值。【解析2】房产原值中均应包含地价的规定：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【考题单选题】某公司2013年购进一处房产，2014年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3
7、年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2014年应缴纳的房产税为（）万元。A.21.2B.27.6C.29.7D.44.4正确答案B 房产税=16012%+3000（1-30%）4/121.2%27.6（万元）2.对融资租赁房屋的规定对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。3.居民住宅区内业主共有经营性房产由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中：（1）自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；（2）出租的：依照租金收入计征。【例题4】某企业购置一幢办公楼,会计
8、固定资产账面记录房产金额3000万元,在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元,当地的房产税原值减除比例30%,则该企业每年应纳房产税:(3000+1000)(1-30%)1.2%=33.6（万元）4.地下建筑物房产税规定(1)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。(2)对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征：工业用途房产：房屋原价的5060%作为应税房产原值商业和其他用途房产：房屋原价的7080%作为应税房产原值(3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室
9、、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。(4)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。【例题计算题】某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，2014年4月投入使用，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2014年4月至12月份应缴纳房产税：（100+20050%）（130%）1.2%9121.26（万元）5.如果是以劳务或者其他形式为报酬抵
10、付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。【例题单选题】甲与乙签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙租期为2年，可在入住时有1个月的免收租金期限。按照合同，该写字楼月租金20万元，房屋于2010年12月30日交付承租方，并规定了甲自2011年2月1日起向乙收取租金。则甲在2011年应交纳的房产税为（）。（当地的房产税原值减除比例20%）A.26.4万元 B.26.8万元C.28.4万元 D.28.8万元【答案】C【解析】
11、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。则甲对于该写字楼应在1月从价计税，2月至12月从租计税。应纳房产税=2500(1-20%)1.2%/12+2012%11=2+26.4=28.4（万元）7.减按4%税率从租计税的房产是居民住房。四、税收优惠（熟悉）四、税收优惠（熟悉）房产税的税收优惠政策主要有：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂
12、、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）经财政部批准免税的其他房产：3项1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有
13、住房等。3.经营公租房的租金收入，免征房产税。【考题多选题】（2014年）下列房屋中，免征房产税的有（）。A.居民个人出租的住房 B.公园管理部门自用的办公用房C.专门经营农产品的批发市场用房 D.实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房正确答案BC D选项去年教材提及，有效期2015-12-31【例题多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有（）。（2011年）A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续
14、停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD【例题单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税()。（2008年）A.13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元【答案】B【解析】该企业应纳房产税=5000（1-30%）1.2%（2500-800）2500=28.56（万元）【例题单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万
15、元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2006年）A.15.04万元 B.16.32万元C.18.24万元 D.22.72万元【答案】A【解析】10万4个月12%+1200万（1-20%）1.2%4/12+1000万（1-20%）1.2%8/12=4.8+3.84+6.4=15.04（万元）【例题单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分
16、别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣税比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（）万元。（2009年原制度）A.71.1 B.73.8 C.78.3 D.81【答案】A【解析】该企业2008年应缴纳的房产税=（9000-300-800）（1-25%）1.2%=71.1（万元）。五、征收管理五、征收管理（一）纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间当月与次月区分【例题多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。（2008年）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有
17、房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】AD【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。房产税总结第二节第二节 城镇土地使用税法城镇土地使用税法 一、城镇土地使用税基本原理一、城镇土地使用税基本原理（一
18、）概念城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。（二）特点l1.征税对象是国有土地；l2.征税范围广；l3.实行差别幅度税额。二、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人一般规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。具体规定：（1）拥有土地使用权的单位和个人，为纳税义务人。（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税义务人。（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税义务人。（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。（二）征税范围城镇土地使用税的征税范围，包括在
19、城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需要缴纳城镇土地使用税。对城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围的确定，由省、自治区、直辖市人民政府具体划定。【特殊规定】公园、名胜古迹内索道公司的经营用地应缴纳城镇土地使用税；三、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率城镇土地使用税采用定额税率。每平方米土地年税额规定如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。城镇土地使用税采用幅度税额，来开档次，每个幅度税额的差距规定为20倍。经济落
20、后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。【例题判断题】经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但提高额不得超过暂行条例规定最高税额的30%。（）（2004年）【答案】（二）计税依据城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面
21、积为准。（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。【例题判断题】纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，并以此为计税依据计算征收城镇土地使用税。（）（2003年）【答案】（三）应纳税额的计算全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额四、税收优惠（223页）城镇土地使用税的税收优惠包括：法定免缴土地使用税的优惠和省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠。【解释】这部分内容看上去很繁杂，非经营性免费是基本原则。同时注意：作为地方性税种，城镇土地使用税的税收优惠是分为两个层次的：一是税法条例
22、中明确规定的法定税收优惠；二是各省、自治区、直辖市地方税务局确定减免的优惠。在学习时既要把握税收优惠的具体规定，又要明确优惠规定属于哪个层次。【考题单选题】（2014年）下列土地中，免征城镇土地使用税的是（）。A.营利性医疗机构自用的土地 B.公园内附设照相馆使用的土地C.生产企业使用海关部门的免税土地 D.公安部门无偿使用铁路企业的应税土地正确答案D 选项A、B为经营性用地；选项C，纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。【例题单选题】某盐场2008年度占地200000平方米，其中办公楼占地20000平方米，盐场内部绿化占地50000平方米，盐场附属幼儿园占地100
23、00平方米，盐滩占地120000平方米。盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平方米0.7元。该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税为（）。（2009年）A.14000元 B.49000元 C.56000元 D.140000元【答案】B【解析】本题考核城镇土地使用税的税额计算与税收优惠的结合。企业内部的幼儿园和盐场的盐滩占地免征幼儿园和盐场的盐滩占地免征城镇土地使用税，该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税=（200000-10000-120000）0.7=700000.7=49000（元）。【例题单选题】某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。2007年3月3
24、0日至12月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税（）。（2008年）A.3750元 B.11250元 C.12500元 D.15000元【答案】B【解析】人民团体自用的A办公楼免税，出租的在租期内纳税：应纳城镇土地使用税=100015912=11250（元）。【归纳】：拥有人使用人纳税人无偿使用土地纳税单位免税单位免税免税单位纳税单位纳税单位（使用人）有偿使用土地纳税单位免税单位纳税单位（拥有人）免税单位纳税单位免税单位（拥有人）【例题单选题】甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积60
25、00平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，实际使用面积各50%。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为（）。（2010年）A.216000元 B.224000元 C.264000元 D.328000元【答案】C【解析】甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税=（6000+30000-5000-3000+1000050%）8=264000（元）。五、征收管理（一）纳税期限按年计算，分期缴纳。（二）纳税义务发生
26、时间使用城镇土地，一般是从起发生纳税义务，只有新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。具体归纳如下：情况情况纳税义务发生时间纳税义务发生时间购置新建商品房购置新建商品房房屋交付使用之次月起房屋交付使用之次月起购置存量房购置存量房房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房地产出租、出借房地产交付出租出借房产之次月起交付出租出借房产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权以出让或转让方式有偿取得土地使用权的的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约
27、定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税土地使用税新征用的耕地新征用的耕地批准征用之日起满一年时批准征用之日起满一年时新征用的非耕地新征用的非耕地批准征用次月起批准征用次月起纳税人因土地权利状态发生变化而依法纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止土地使用税的纳税义务的终止土地使用税的纳税义务的其应纳税款的计算应截止到实物或权利发生变化的当月末其应纳税款的计算应截止到实物或权利发生变化的当月末【例题多选题】下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（）。（2009年）A.纳税人新征用的耕地，自批准征用
28、之月起缴纳城镇土地使用税B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税【答案】BD（三）纳税地点和征收机构城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。城镇土地使用税的属地性强。【例】纳税人在全国范围内跨省、自治区、直辖市使用的土地，其城镇土地使用税的纳税地点由国家税务总局确定。（）（2007）解析：应分别向不同所在地税务机关纳税）第三节 契税法契税是以所有权发生转移变动的契税是以所有权发生转移变动的为征税对象，向产权承受的单位和个
29、人一次性征收的为征税对象，向产权承受的单位和个人一次性征收的一种财产税。一种财产税。契税的特点：1、契税属于财产转移税；2、契税由财产承受人缴纳。一、契税的征税对象1 1、国有土地出让（出让方不交土地增值税）、国有土地出让（出让方不交土地增值税）契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。2、土地使用权转让土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转
30、移。u “土地使用权出售”是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。u “土地使用权赠与”是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。“土地使用权交换”是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。u3、房屋买卖 u房屋买卖，即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：以房产抵债或实物交换房屋：经当地政府和有关部门批准，以房产抵债或实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。【例题单选题】居民乙因拖欠居民甲l80万元款项无力偿还，2014年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔
31、债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（）。A.居民甲应缴纳契税1万元 B.居民乙应缴纳契税1万元C.居民甲应缴纳契税10万元 D.居民乙应缴纳契税10万元正确答案C答案解析抵债房屋的价值=18020=200（万元），所以由甲企业缴纳契税=2005%=10（万元）以房产作投资或作股权转让：以房产作投资或作股份转让，这种交易形式涉及房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更手续，视同房屋买卖，应由产权承受方规定缴纳契税。p买房拆料或翻建新房：买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。p4、房屋赠
32、与p 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。p 房屋赠与的前提是：产权没有纠纷，赠与双方自愿。房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理登记过户手续。房屋的受赠者应按规定缴纳契税。u5、房屋交换u 房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。其行为主体有居民、房地产管理机关，以及企事业单位、机关团体等。交换的房屋性质有公房（包括直管房和自管房）、私房。u交换的房屋种类有住宅、店面及办公用房等。u房屋交换包括两种方式：u（1）房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。对此不征收契税。u（2）房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约
33、，办理房屋产权变更手续和契税手续u房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免征契税；交换价值不相等的，按超出部分缴纳契税。此外，根据税法规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：1、以土地、房屋权属作价投资、入股；但是，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。6、承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。二、纳税义务人、税率和应纳税额的计算1、契税以在中国境
34、内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。“土地、房屋权属”是指土地使用权、房屋所有权。“承受”是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。“单位”是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。“个人”是指个体经营者及其他个人。“单位和个人”包括内外资企业和中国公民、外籍人员。需要注意的是，与其他税种不同，契税的纳税人是中国境内转让土地、房屋权属的承受的一方，而非转出的一方。正是因为契税纳税人为承受方，会带来契税征税对象与土地增值税征税对象的规定存在差异。例如，甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，因契税纳税人为承受方，所以乙企业作为土地使用权的
35、承受方需要缴纳契税；而土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权并取得收入的一方，所以甲企业作为有偿转让方需要缴纳土地增值税。u2、税率u契税采用3-5的幅度比例税率。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。u应纳税额=计税依据税率u3、计税依据u计税依据：不动产的价格u1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。“成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。【例计算】某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契
36、税税率为3。计算该居民应纳的契税税额。解析：12000003%=36000元2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。【2006年单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C.甲不缴纳，乙36000元，丙
37、21000元 D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 答案：A 解析：甲不用缴纳契税。乙应缴纳契税10033万元。丙应缴纳契税1230.36万元。3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额所交换的土地使用权、房屋的价格差额。上述交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。【例计算】某公司2005年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值300万元，换进的房产价值500万元；第二笔业务换出的房产价值400万元，换进的
38、房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税为多少？应纳税额=（500300）3%6（万元）4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。某企业2004年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2005年7月该企业向政府部门提出转让土地使用权的申请，经审核批准其转让该，并要求该企业补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3。计算该公司应纳的契税税额。8000003%=24000元5、房屋附属设施征收契税的依据1、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有
39、权的，应按合同规定的总价款计征契税。2、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6、个人受赠不动产对个人受赠不动产行为，应对受赠人全额全额征收契税【案例】高校教师张某购买一套商品房，市场价格160万元。张某作为教师，按当地政策规定可按市场价格优惠5，同时，因一次性付款，开发商又给予3万元的优惠。购房的同时，张某另支付10万元购买了小区内拥有产权的地下车位一个。当地政府规定的契税税率3。根据规定，房屋买卖中契税的计税依据为不动产的成交价格；购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。则张某应纳
40、的契税税额为：应纳税额160（15）3103 4.77（万元）关于税收优惠、征收管理见教材228页。第四节第四节 耕地占用税法耕地占用税法一、耕地占用税基本原理（一）概念耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定税率一次性征收的税种。属于对特定土地资源占用课税。（二）特点耕地占用税具有四个特点：（1）兼具资源税与特定行为税的性质；（2）采用地区差别税率；（3）在占用耕地环节一次性课征；（4）税收收入专用于耕地开发与改良。二、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。包括各类性质的企业、事业单位
41、、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；也包括个体工商户以及其他个人。（二）征税范围包括用于建房或从事其他非农业建设征（占）用的国家和集体所有的耕地。耕地包括从事农业种植的土地，也包括菜地；花圃、苗圃、茶园、果园、桑园等园地和其他种植经济林木的土地；鱼塘。对于占用已从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地从事非农业建设，由省、自治区、直辖市确定是否征收耕地占用税。【例题多选题】耕地是指种植农作物的土地，包括（）。A.人工开掘的水产养殖水面 B.药材种植园C.弃荒的前三年内曾用于种植农作物的土地 D.花圃【答案】ABCD三、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率实行地区差别幅度定额税率。人均耕地
42、面积越少，单位税额越高。各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表地区地区 (每平方米价格每平方米价格)平均税额（元）平均税额（元）上海上海4545北京北京4040天津天津3535江苏、浙江、福建、广东江苏、浙江、福建、广东3030辽宁、湖北、湖南辽宁、湖北、湖南2525河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.522.5广西、海南、贵州、云南、陕西广西、海南、贵州、云南、陕西2020山西、吉林、黑龙江山西、吉林、黑龙江17.517.5内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.
43、512.5【例题单选题】经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有耕地较少的地区，税额可以适当提高，但是最多不得超过规定税额标准的（）。A.20%B.30%C.50%D.100%【答案】C（二）计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。（三）税额计算耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额标准计算应纳税额，实行一次性征收。应纳税额计算公式：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准四、税收优惠和征收管理四、税收优惠和征收管理（一）税收优惠（掌握）1.下列情形免征耕地占用税：（1）军事设施占用耕地；（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。2.减税（
44、1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。依照条例规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用
45、税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。【例题单选题】下列各项中，可以按照当地适用税额减半征收耕地占用的是（）。（2009年）A.供电部门占用耕地新建变电站B.农村居民占用耕地新建住宅C.市政部门占用耕地新建自来水厂D.国家机关占用耕地新建办公楼【答案】B【考题单选题】（2014年）下列耕地占用的情形中，属于免征耕地占用税的是（）。A.医院占用耕地 B.建厂房占用鱼塘C.高尔夫球场占用耕地 D.商品房建设占用林地正确答案A答案解析选项B、C、D，属于占用耕地从事非农业建设，需要交纳耕地占用税。（二）征收管理与纳税申报（了解）耕地占用税由地方税务机关负责征收。获准占用耕地的单位或者个人应当
46、在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。临时占用耕地先纳税，恢复原状后再退税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地等规定的农用地的，不征收耕地占用税。【例题多选题】下列关于耕地占用税的表述中，正确的有（）。（2010年）A.建设直接为农业生产服务的生产设施而占用农用地的，不征收耕地占用税B.获准占用耕地的单位或者个人，应当在收到土地管理部门的通知之日起60日内缴纳耕地占用税C.免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税D.
47、纳税人临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税，在批准临时占用耕地的期限内恢复原状的，可部分退还已经缴纳的耕地占用税【答案】AC答案解析选项B，应为30日内；选项D，纳税人临时占用耕地，应当缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。【归纳】与土地直接相关主要税种简单比较：税种开征区域差异纳税人特点差异纳税环节差异耕地占用税有耕地的地区占用者占用环节一次课征土地增值税有国有土地的地区转让者转让环节一次课征城镇土地使用税城市、县城、建制镇、工矿区持（保）有者持有期间按年计算、分期缴纳【小结】复习时要注意：（1）小税种的计算往往和税收优惠紧密结合在一起，是常常出现的考点。（2）房产税、城镇土地使用税与所得税关系密切，计入管理费用在所得税前可以扣除。（3）耕地占用税计入土地使用权或在建工程的成本，可随资产的折旧摊销在所得税前扣除。
