1、住宅专项维修基金的有关问题 主讲人：时志明 博士一、住宅专项维修资金的概念和立法依据（一）概念：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（二）立法依据：中华人民共和国住建部、财政部依据物权法、物业管理条例制定了住宅专项维修资金管理办法，于2008年2月1日起实行。（三）共用部位的概念：根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（四）共用设施设备的概念：指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主
2、或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（五）住宅专项维修资金的管理：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。附一：苏州市维修资金管理权属 市住房和城乡建设部门是本市行政区域内维修资金行政主管部门，负责全市维修资金的指导和监督工作，具体负责平江、沧浪、金阊区行政区域内维修资金的监督管理；平江、沧浪、金阊区住房和建设部门负
3、责本辖区内维修资金使用事项的受理和审核。县级市、苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区住房和城乡建设（房地产）部门是本辖区内维修资金行政主管部门，负责维修资金的监督管理。吴江区的住宅专项维修资金的监督管理单位依法为吴江区住建局。市、县级市、区维修资金行政主管部门所属的维修资金管理机构，具体实施维修资金的日常管理工作。财政、审计部门对维修资金的管理、使用进行监督。镇人民政府、街道办事处（社区工委）协助做好辖区内维修资金使用的指导和监督工作，可以委托居（村）民委员会具体实施。附二：吴江区住宅维修专项资金缴存金融单位名录：n各房产开发单位：n 为做好住宅专项维修资金归集工作，更好地为企业服务，现将
4、住宅专项维修资金交存银行的名单公示如下:n（一）吴江工行营业部 1102022029000523853n（二）吴江中行北门支行 546958196270n（三）吴江建行营业部 32201997636059000115n（四）吴江交行营业部 389683601018010049851n（五）吴江中信实业银行 7324110182600079897n（六）吴江农商行营业部 0706678011120100472180n（七）吴江邮政储蓄银行 100299225610010001n（八）吴江农行营业部 543101040033862n（九）招商银行股份有限公司吴江支行 512904736810201
5、n 维修资金交存银行专户名称统一为：“苏州市吴江区住房和城乡建设局住宅维修基金专户”。（2011年12月发布）二、住宅维修专项资金的缴存办法（一）缴纳对象：下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：1.住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；2.住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。（二）缴存比例：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价
6、的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。附：附：苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法n第七条 首期维修资金交存标准按照住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例计算，其中：不配备电梯的房屋按照5交存，配备电梯的房屋按照8交存，住宅小区内单一产权独立式房屋按照2交存，半地下室（车库）、地下室（车库）按照3交存。n（各类房屋不作区分，确定1500元为每平方米造价，按有无电梯区分5%和8%缴存比例）n维修资金的交存数额按照产权登记的建筑面积计算。未计入产
7、权登记建筑面积的阁楼、地面车库，按照房产测绘机构提供的套内建筑面积计算交存。市维修资金行政主管部门应当根据实际情况，适时合理确定首期商品房维修资金交存的标准，报市人民政府批准后公布。n2014年苏州市根据国家新规调整缴存办法：购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。对定销商品房（含动迁安置房等）不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。n 除业主交存商品房维修资金外，住宅小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下
8、列各项应当作为住宅小区共有维修资金：（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营的，经营所得收益的70，物业服务合同另有约定的除外；（二）住宅共用设施设备报废后回收的残值；（三）其他应当计入小区共有维修资金的资金。n（三）维修资金的收缴应规范：维修资金行政主管部门应当开具省财政厅统一监制的专用票据。开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的维修资金。开发建设单位不得用专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金。三、维修资金的管理（一）维修资金前期管理：业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代管。维修资金行政主管部
9、门应当委托当地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。第十六条 业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。业主大会依法决定自行管理维修资金的，由业主大会授权的业主委员会代为办理维修资金划转申请，并向维修资金行政主管部门提交以下资料：1.划转维修资金的申请书；2.业主委员会成立的备案文件；n 3.经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成的业主大会自主管理维修资金的决议；4.业主分户表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等；5.业主大会依法确定的业主委员会主任、副主任行使维修
10、资金管理权的决议；6.业主大会依法通过的小区维修资金管理规约；7.业主委员会确定的维修资金账目管理机构及专户管理银行的资格证明；8.需要提供的其他材料。（二）维修资金自我管理的办法：维修资金行政主管部门应当采用网上管理信息系统等管理手段，依法规范维修资金管理程序。维修资金划转业主大会管理后，业主委员会与专户管理银行应当使用维修资金行政主管部门提供的网上管理信息系统，管理维修资金。维修资金以物业管理区域为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账；未划定物业管理区域的以公安门牌设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。小区共有维修资金，以物业管理区域为单位设账。（三）维修资金的保管增殖途径
11、：在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金可用于购买国债和转存银行定期存款，除此之外不得用于其他投资。购买国债的，应当经业主大会同意，并报维修资金行政主管部门审核，且限购买一级市场国债，并持有到期。禁止将购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。（四）维修资金后期管理：维修资金划转业主大会管理后，账目管理单位由业主委员会决定，但应当符合中华人民共和国会计法规定。业主大会开设的维修资金账户，应当接受维修资金行政主管部门的监督。维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。业主委员会换届或者业主委员会主任、副主任变更时，相关业主对业主委员会管理维修资金提出异议的，业主委员
12、会应当委托具有相应资质的社会审计机构对维修资金收支和管理情况进行审计。审计报告应当公示不少于7天，并留存业主委员会，接受业主查询。三、维修资金的使用n（一）维修资金专款专用：维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。n 小区共有维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及小区维修资金划转业主大会
13、管理后维修资金收支审计的审计费用。住宅共用部位、共用设施设备保修期年限自通过商品住宅交付使用备案之日起计算。（二）维修资金的分摊办法：维修资金按照以下原则分摊：1.单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。2.单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。3.单幢房屋共用屋面（不含业主单
14、独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。4.单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。5.与房屋结构相连的地面车库的维修费用，涉及房屋基础结构的，按照本条第四项规定进行分摊；其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积的比例共同分摊。半地下室（车库）、地下室（车库）的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。6.应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用，先在小区共有维修资金账户内分摊；小区共有维修资金不足的，再由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。（三）维修资金个人
15、分摊来源：部分未交存维修资金或者续筹不足，发生应当分摊维修费用的，由维修涉及范围内相关业主按照各自拥有房屋建筑面积以自有资金分摊承担。已交存住房公积金的业主，在使用维修资金不敷支出时，经业主（含配偶）申请和住房公积金管理机构核准，可将业主（含配偶）的住房公积金（以使用缺额为限）划转至业主维修资金账户。（四）维修资金使用分摊的其它情况：住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用。业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。需要使用维修资金的，
16、由物业服务企业或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。业主作为申请人的，可以委托物业服务企业办理相关手续。n（六）维修资金使用申请程序：n第三十四条 申请使用维修资金一般按照下列程序办理：1.物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。2.使用方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主讨论通过，并公示不少于7天。3.公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居（村）民委员会鉴证；未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会核实。n 4.申请人持相关材料
17、向所在地维修资金行政主管部门提出维修资金使用备案。其中：平江、沧浪、金阊区的项目由所在地的区住房和建设部门受理初审，由市维修资金行政主管部门审核；其他行政区域的项目直接由所在地维修资金行政主管部门受理审核。5.符合维修资金使用条件的，维修资金行政主管部门出具苏州市商品住宅专项维修资金使用备案通知(以下简称备案通知)；不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。n 6.申请人取得备案通知后，按照已备案的方案实施维修，并持相关材料申请维修资金结算。其中：维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向维修资金行政主管部门申请结算；业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会
18、申请结算。7.维修资金行政主管部门、业主委员会在受理维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将维修资金划转至相关维修单位，并将维修费用在使用分摊范围内业主的维修资金专户中扣减。（七）维修资金特殊情况的使用：第三十五条 有下列情形之一,需要使用维修资金的，申请人应当制定维修资金使用方案、费用分摊清册并公示7天，公示期满后，按照本办法第三十四条第四、五、六、七项的规定申请使用维修资金：1.单笔使用维修资金在2000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过50元的;2.单笔使用维修资金在20000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超
19、过20元的。（八）危机情况下的维修资金使用 第三十六条 有下列危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的，可以按照本办法第三十四条第一、四、五、六、七项的规定申请使用维修资金：1.电梯、属于小区管理范围的供排水设施发生故障影响正常使用，经有关主管部门或者其委托机构确认的；2.共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，经房屋安全鉴定机构出具证明的；3.因共用消防设施故障存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的；4.法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的情形。申请人按照前款规定申请使用维修资金的，应当经业主委员会确认；没有业主委
20、员会的，应当经当地居（村）民委员会鉴证确认。按照第一款规定使用维修资金的，申请人应当将维修资金使用的费用分摊情况公示7天。（九）大额维修资金的使用：第三十七条 住宅小区单项维修和更新、改造，使用金额50万元以上的项目，申请人应当通过招标形式选择维修队伍；使用金额20万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理；使用金额3万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价（十）维修资金不同情况下申请需要提交的材料：第三十九条 按照本办法第三十四条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交下列材料：1.维修和更新、改造方案及费用分摊清册；2.业主书面确认结果表；3.维
21、修资金使用公示；4.维修资金使用公示证明；5.维修资金使用备案申请表；6.物业管理服务合同；7.需要提供的其他材料。按照本办法第三十五条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交前款所规定的第一、三、四、五、六、七项材料。按照本办法第三十六条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交第一款所规定的第一、三、五、六、七项以及有关主管部门或者其委托机构出具的鉴定证明材料。n第四十条 通过维修资金使用备案后，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金预付款结算的，应当提交下列材料：（一）维修合同；（二）发票；（三）维修资金支取申请表；需要招标的，应当提供中标通知书；需要监理、审价的，还应当提供监理、审
22、价合同。维修工程完工，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金尾款结算的，除提交前款所规定的第二、三项材料外，还应当提交下列材料：（一）工程验收报告；（二）决算费用分摊清册、公示、公示证明；（三）实施监理、审价的项目，应当提供监理和审价报告。n第四十二条 下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；（五）业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；（六）其他不应当列支的情形。五、吴江区（市）的维修资金申请程序1.吴江区（市）的申请原则和程序与苏州市精神一致。2.有关申请所需表格：吴江市住房专项维修资金使用申请书、维修工程实施方案确认表、维修资金使用分摊清册及部分公示表已作修改（见附件），可在吴江住建局网站（http:/）“行政服务表格下载维修资金类”栏下载。
