1、X乡镇安置房、保障性住房小区物业管理实施细则（试行）第一章 总则第一条 为了规范我镇范围内安置房、保障性住房小区的物业管理工作，提高广大业主的居住质量，根据国务院物业管理条例、*省物业管理条例等相关法律、法规，结合城南镇实际，制定本实施细则。第二条 本实施细则适用于城南镇行政区域内安置房、保障性住房小区的物业服务管理。第三条 安置房、保障性住房小区物业服务管理坚持统筹兼顾、政策引导、行业监管、属地管理的管理模式，积极稳妥地引导各个安置房、保障性住房小区逐步建立社会化、市场化、专业化的小区物业服务管理机制。第四条 镇物业办在区物业管理行政主管部门指导下，负责对辖区内的安置房、保障性住房小区物业管
2、理活动进行有效监督管理，依法指导和协助设立业主大会的成立、选举产生业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，依法履行职责。第二章 物业管理单位的选择第五条 本着“公开竞争、好中选优”的原则，选择安置房、保障性住房小区的物业服务公司。第六条 参与安置房、保障性住房小区物业服务的公司，必须具备下列条件：1.在工商管理部门登记注册的合法公司，具有合法的营业执照；2.服务公司必须使用自己的证照，不得挂靠其他公司；3.新入驻的服务公司需向镇物业办缴纳10万元的履约保证金。第七条 对有物业服务需求的住宅小区，选择物业服务单位，必须采取公开招标或邀请招标的方式进行，具体招标方式要在区物业管理行政主
3、管部门的指导下，由镇物业管理领导组会议研究决定。公开招标以镇发布招标公告，邀请招标参与单位不得少于3家公司。第八条 镇物业办、业主委员会对所有参与竞争的公司进行认真考察、审核，发现有管理劣迹的，一律不得参与竞争。第九条 对参与管理的物业服务公司采取试用制，试用期为6个月。试用合格后，方可签订正式准入合同。同时将合同报区物业管理行政主管部门备案。第三章 物业管理的权利与义务第十条 小区物业服务公司享有以下权利：1.根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行服务管理；2.依照国家、省、市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费用；3.制止违反物业管理规约的行为；4.可以将专
4、项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务管理一并委托给他人；5.法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。第十一条 小区物业服务企业应当履行以下义务：1.按照物业服务合同约定，提供物业服务；2.按照规定每年公布物业服务费收支情况；3.及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；4.负责房屋的使用管理及房屋公用部位的维修保养；5.小区道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、供气、排水、消防、安全等公共设施、设备的管理和维护；6.小区绿化、环保、卫生的管理与维护；7.小区内烟花爆竹限放工作宣传与管理；8.协助有关部门提供社区服务，抓好小区安全、治安、交通、邻里秩序维护
5、，开展社区文化活动；9.接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；10.法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务；11.相关部门交办的其他事务。第十二条 小区业主委员会应当与小区物业服务公司订立书面物业服务合同。并在物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报送区物业行政主管部门及镇人民政府备案。物业服务合同应当包括下列事项：1.物业管理区域范围、基本情况和项目负责人；2.物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；3.物业服务用房的配置、使用、维修和管理；4.公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、秩序维护；5.车辆的停放管理；6.物业服务质量标准；7.
6、物业服务费用收取标准和方式；8.物业档案资料的保管；9.物业服务合同期限；10双方的权利义务；11.违约责任；12.物业服务合同终止、解除条件；13其他事项。第十三条 小区物业服务公司应全面履行合同约定，提供质价相符的服务，接受区、镇、村（居、社区）、业主委员会及业主的监督，协助村（居、社区）积极开展活动，定期将小区住户信息反馈给村（居、社区）及保障性住房管理机构，协助做好综治、安全等工作。第十四条 小区物业服务公司行政管理人员，不得聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业服务活动，物业服务项目经理须有两年以上的项目管理经验。若因工作原因物业项目经理需变更的，必须提前30天将变更情况报送镇
7、党委、政府审核，经同意后方可进行变更，并报物业管理行政主管部门备案。第四章 物业管理的资金保障第十五条 各安置房、保障性住房小区的物业服务公司要按照区物业管理行政主管部门及区物价部门核定的标准，做好物业服务费的收取工作，做到规范宣传到位、文明操作、应收尽收、合理开支，并及时将收支情况予以公示。同时，所有票据必须到镇物业办领取，用后要到镇物业办核销，并无条件接受年度审计。第十六条 镇政府对安置房、保障性住房小区物业服务经费不足部分，实行经费补贴或以奖代补，具体是：1.保障性住房小区，按照300元/户/年的标准进行补贴。同时，必须接受镇组织的考核，考核总分低于70分，奖补70%；考核总分低于60分
8、，不予奖补，并直接予以解聘。2.安置房小区的空置房屋（未回迁安置的）按照0.20元/月进行补贴，并实行动态管理。同时，为充分调动物业积极性，加大物业管理力度，经研究对安置房小区物业服务公司分类进行考评，全年实行以奖代补。考评总体两大类，总建筑面积5万以上的为A类；总建筑面积5万以下的为B类。A类：考核总分90分以上为一类物业服务公司，奖补3个月物业费 ；考核总分8090分为二类物业服务公司，奖补2个月物业费；考核总分7080分为三类物业服务公司，奖补1个月物业费。（物业费按0.30元/月的标准，以实际居住面积测算。另外，南城一期、二期合并为一个物业；安康一二期为一个物业；安康三期、裕苑合并为一
9、个物业）B类：考核总分90分以上为一类物业服务公司，按0.40元/月的标准奖补；考核总分8090分为二类物业服务公司，按0.30元/月的标准奖补；考核总分7080分为三类物业服务公司，按0.20元/月的标准奖补。（每年奖补12个月）第十七条 对于安置房、保障房小区公共部位、共用设施确需进行维修的，实行报审制，具体规定如下：1.小型维修。保障性住房小型维修费用含在“第十六条”规定的补贴之内，物业服务公司自行安排，镇不再另行拨付；安置房小区小型维修，由物业服务公司据实每季度申报一次，镇物业办核实、汇总，报镇党委、政府研究同意后予以实施。2.大型维修。安置房、保障性住房小区室外若需进行大型维修，实行
10、报审制。小区物业服务公司先向镇物业办申请，镇物业办现场核实并论证必要性、可行性，分清责任，报镇党委、政府研究同意后予以实施。工程建设必须经过统一招标程序，规范实施。3.应急性维修。对于影响到安全的应急性维修，一事一报、一事一议，当即解决。4.消防设施设备维护。各安置房、保障性住房物业服务公司须定期对小区内的消防设施设备进行检测、维护，发现问题，要立即向镇安监所、物业办报告，镇安监所、物业办核实，报镇党委、政府研究同意后，予以实施。第五章 物业管理的考核与奖惩机制第十八条 镇组成考核督查组，定期对各安置房、保障性住房小区物业管理情况进行督查考核，督查考核情况作为以奖代补的主要依据。第十九条 镇督
11、查考核组成人员主要由镇分管领导、镇纪委、镇物业办管理人员、部分“两代表一委员”、相关村（居、社区）主要负责人等组成。第二十条 督查考核采取季度督查和年度考核相结合的方式。季度督查每季度开展一次；年度考核除督查考核组考核以外，还邀请区物业管理行政主管部门、镇党政班子成员、业主代表对物业管理工作进行评价。第二十一条 每季度督查情况占全年总分值的5%，4次督查共占全年总分值的20%；年度三组考核共占全年总分值的80%。其中，督查考核组占40%，区物业管理行政主管部门、党政班子成员、业主代表评价占40%。第二十二条 将舆情反映、业主投诉情况纳入考核奖惩之列。全年无业主上访、无网帖投诉的小区，在全年总分
12、中加5分；每出现一次信访、投诉，经查实属于物业服务公司责任的，在全年总分中扣0.5分，扣分无上限。第二十三条 对各物业服务公司实行严格的不合格退出机制。凡出现下列情形之一的，立即与其解除聘用合同，且纳入城南镇物业管理“黑名单”，同时上报区物业管理行政主管部门备案。1.小区物业服务公司管理不善，在镇年度考评中，得分低于60分的；2.小区物业服务公司不能严格遵守相关法律、法规，管理行为违反了相关法律、法规规定的；3.小区物业服务公司的工作引起大多数业主（三分之二以上）不满的；4.小区物业服务公司不能遵守安全生产规定，因服务管理不到位，引发安全事故，除了由物业服务公司承担全部责任以外，同步解除聘用合同。第六章 附则第二十四条 本细则未尽事宜，按国家有关法律、法规执行。本细则由镇物业管理办公室负责解释。
