1、CDL CHINADevelopment&Asset Management0天津红星美凯龙购物中心天津红星美凯龙购物中心商业评估及商业评估及发展战略建议书发展战略建议书CDL CHINADevelopment&Asset Management本报告旨在通过项目立地条件本报告旨在通过项目立地条件,天津市及河东区宏观经济发展和城天津市及河东区宏观经济发展和城市规划市规划,零售市场零售市场,竞争情况竞争情况;成功案例的分析研究成功案例的分析研究,初步确定项目之初步确定项目之市场定位并拟定初步的业态组合策略市场定位并拟定初步的业态组合策略项目解读项目解读.2宏观经济宏观经济.9竞争对手竞争对手.23项
2、目定位项目定位.67初步概念初步概念.721目录目录CDL CHINADevelopment&Asset Management2项目解读项目解读项目概况项目概况周边情况周边情况交通情况交通情况项目经济技术指标项目经济技术指标位置津滨大道与东兴路交汇处项目用途购物中心,商业步行街,A级写字楼/酒店和精品公寓地块1地块5占地面积27,300sqm46,200sqm建筑面积118,565sqm229,111sqm容积率4.343.28绿化率4.76%3.90%停车位1,400个1,850个CDL CHINADevelopment&Asset Management项目解读项目解读项目概况项目概况项目区
3、位项目区位:本项目位于天津市区东部，河东区中部。北至津滨大道，西至琳科东路，东至东兴路，由区域型购物中心、商业步行街、高档酒店、A级写字楼、精品公寓等组成的城市综合体，系天津市首批20项重大服务业项目之一。本报告重点研究购物中心部分。主要指标主要指标:地块地块1及及5购物中心,商业步行街,A级写字楼/酒店和精品公寓地块地块3居住型公寓地块地块2红星美凯龙和酒店式公寓地块地块4居住型公寓,商铺和幼儿园3CDL CHINADevelopment&Asset Management河东区河东区本项目4项目解读项目解读位置位置CDL CHINADevelopment&Asset Management全聚
4、德全聚德雅兰园雅兰园东兴立交桥东兴立交桥5公交站公交站项目解读项目解读周边情况周边情况家乐福家乐福东风立交桥东风立交桥津滨大道津滨大道CDL CHINADevelopment&Asset Management雅兰园雅兰园项目所在6项目解读项目解读交通情况交通情况西侧经东风立交桥连接城市核心区东側东兴立交桥可方便南北部消费者到达本项目,经东兴路可连接河西区北側津滨大道系连接市区与滨海新区之主干道,使项目具有吸引滨海新区人群的潜力项目可见性好北侧居民较易到达本项目,但项目西侧道路被东风立交桥延伸部截断,消费者只能通过人行天桥到达而无法驾车直接通往南侧津溏路附近人口密集,但项目南部的火车轨道在一定程
5、度上阻碍南向人流到达,而须经东兴路侥至本项目公交东兴路站和家乐福站紧邻本项目,共18条线路规划中的地铁4号线东兴路站距本项目约300米(该站点未最终确定)本项目与小白楼商圈4.4公里,距市政府7公里,距机场9公里,距滨海新区约35公里程林里艺苑里和睦西里红星公寓万和里新津小区和睦北里祥居福苑嘉华园芳水河畔团结北里嘉华里金湾花园雅兰园互助南里嘉华新苑懿德园泰昌西里神州花园长城公寓和静家园万顺里蝶桥公寓大通花园都市亮点芳馨园海赢明居向阳花园林枫花园来安里宫前园美景花园和盛公寓嘉嬉园福泽温泉公寓第六大道直沽园汇贤里荣兴温泉公寓靓锦名居景悦公寓津塘公寓中山门里后台二十七号楼和进里凤麟公寓互助西里前进新
6、里CDL CHINADevelopment&Asset Management7注：红点为住宅小区注：红点为住宅小区项目解读项目解读周边住宅分布周边住宅分布CDL CHINADevelopment&Asset Management优势优势天津中心城区,属于重要的居住生活区域地块方正,基地面积大高密集,大规模项目可见性高较易到达劣势劣势存在阻碍人流到达的因素周边罕有中高至高档住宅区,居民消费力偏弱地块四周缺乏商业气氛8项目解读项目解读小结小结CDL CHINADevelopment&Asset Management9宏观经济宏观经济天津市概况天津市概况河东区概况河东区概况CDL CHINADeve
7、lopment&Asset Management天津全市面积11,760.26平方公里。市区面积4334.72平方公里。建成区面积500平方公里。天津市南北长189公里,东西宽117公里,海岸线长156公里。全市常住人口1,176万,其中本市户籍968.87万。人口密度861人/平方公里。城镇人口783.06万人,占全市人口75.11%。人口自然增长率2.19（2008年末）。中心城区是指外环线绿化带以内的地区,现有人口420万人,面积371平方公里。包括和平区,河西区,南开区,河东区,河北区,红桥区,以及东丽区,津南区,西青区,北辰区的部分行政区域,是城市的行政文化中心,商贸服务中心。到到2
8、020年年,人口控制在人口控制在470万人。万人。滨海新区包括塘沽,汉沽,大港三个行政区和天津经济技术开发区,天津港保税区,天津港区以及东丽区,津南区的部分区域,陆域总面积约为2270平方公里。规划到规划到2020年年,滨海新区常住人口规模为滨海新区常住人口规模为300万人万人,城镇人口规模为城镇人口规模为290万人万人,城镇建设用地规模城镇建设用地规模510平方公里。其中平方公里。其中,滨海新区核滨海新区核心区规划面积心区规划面积270平方公里平方公里,城镇建设用地面积城镇建设用地面积166平方公平方公里。里。10宏观经济宏观经济天津市概况天津市概况CDL CHINADevelopment&
9、Asset Management环渤海经济圈环渤海经济圈天津港天津港11宏观经济宏观经济天津市经济地位天津市经济地位环渤海经济圈环渤海经济圈 环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，属于东北、华北、华东的接合部。2009年，来自环渤海地区的在津投资到位资金达513.43亿元，占全部内资到位额的41.31%，区域内合作正成为主流。北京市、天津市、辽宁省、河北省、山东省与09年12月共同签署了环渤海区域政府法制工作交流协作框架协议。京津唐一小时经济圈京津唐一小时经济圈从地理上看，北京市到
10、唐山市150公里，唐山市距天津市120公里，天津市到北京市137公里，处于“一小时经济圈”。京津唐三市互有相邻，覆盖地域4万余平方公里。全长120公里的京津城际铁路，时速350公里的“和谐号”，使北京至天津30分钟内就可到达，把北京和天津两大城市连成一体。津保铁路是连接天津、河北及中西部地区的便捷铁路通道，线路全长156公里，按照时速250公里标准一次性新建。津保铁路建成后，不仅天津至保定将实现1小时内直达，随着京石客运专线、石太客运专线的建成通车，天津至石家庄、太原的时间也将大大缩短。CDL CHINADevelopment&Asset Management31550354574096145
11、82955473100000200005000040000300006000020042005200720082006人均GDP（元）15.80%14.70%14.50%15.20%16.50%14.00%13.50%14.50%16.50%16.00%15.50%15.00%17.00%100002000600050004000300070003110.9720043697.6220054344.2720065050.420076354.382008GDP（亿元）增长率天津市整体经济运营情况良好天津市整体经济运营情况良好,GDP近几年呈现强劲的增长势头近几年呈现强劲的增长势头,年均增长率保持
12、在年均增长率保持在15%左右。左右。宏观经济宏观经济天津市天津市GDP和人均和人均GDP在滨海新区强大的招商引资能力和工业产出的带动之下,2008 年末天津的国民生产总值已经比2004 年同期翻了一番,增量首次超过1000亿元。尽管08年遭遇全球经济危机,增长率依然在16%以上,近年年均增长率也保持在15%左右。2008年天津人均GDP达到55473元,环比增长21%,按汇率计算,达到8134美元。按世界银行标准,天津经济发展已经达到中等收入国家水平从人均从人均GDP分析分析,天津市有发天津市有发展大型购物中心的经济基础展大型购物中心的经济基础12CDL CHINADevelopment&As
13、set Management13天津市社会消费品零售总额持续增长,2008年增长率达到24.7%;天津市城市居民人均可支配收入已达19423元,同比增长18.7%;天津市人民生活正在向中等小康水平迈进天津市人民生活正在向中等小康水平迈进,城镇居民人均可支配收入稳定增长城镇居民人均可支配收入稳定增长,年均增速保持年均增速保持在在14%左右。左右。衣 着9%居 住11%医疗保健9%家庭设备、用品及服务6%娱乐、教育、文化服务12%交通和通讯12%杂项商品和服务4%食 品37%宏观经济宏观经济天津市人均支出与消费天津市人均支出与消费城镇居民人均可支配收入达到2000美元以上,恩格尔系数为37.3%,
14、处于小康向中等小康水平发展的阶段。居民消费能力增长迅速居民消费能力增长迅速CDL CHINADevelopment&Asset Management14第二产业成为天津的主导产业第二产业成为天津的主导产业2008年,天津第二产业比重占整体比重的60%,处于主导地位,以电子信息,汽车,石油化工,冶金,生物技术与现代医药,新能源及环保为主,年均增速在20%左右；天津产业结构处于天津产业结构处于“二二,三三,一一”阶段阶段第二,三产业发展迅速,属于工业经济快速发展的阶段。118.97109.42122.58102.86102.291560.162485.832050.342891.333821.07
15、1269.431732.931504.12024.092410.430100020003000400050006000700020042006200520082007第一产业第二产业第三产业制造业多于服务业制造业多于服务业,蓝领多蓝领多于白领于白领宏观经济宏观经济天津市主导产业天津市主导产业天津市目前处于工业经济快速发展阶段天津市目前处于工业经济快速发展阶段,发展前景乐观。发展前景乐观。3.385.05CDL CHINADevelopment&Asset Management天津市固定资产投资总额稳定增长,增长率亦迅速提升,08年增长率为42.5%；固定资产投资以第三产业为主导,力度逐年加大,
16、08年其所占比重为56%。15固定资产投资稳定增长固定资产投资稳定增长,增速亦在不断攀升中增速亦在不断攀升中,第三产业投资力度逐年加大第三产业投资力度逐年加大,进入服务业经济快速进入服务业经济快速发展的阶段。发展的阶段。1258.981516.841849.82388.633404.0920.3%20.5%22.0%29.1%42.5%5.0%0.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%45.0%40.0%5000300025002000150010004000350020042005200620072008固定资产投资（亿元）增长率21.32433.853.096.5
17、4 962.27701.83543.161381.29695.391004.45837.351258.851786.83050010001500200025003000350020042007200620052008第一产业第二产业第三产业宏观经济宏观经济天津市固定资产天津市固定资产CDL CHINADevelopment&Asset Management16天津二天津二,三产业就业人员比重快速增长三产业就业人员比重快速增长,其中以制造业就业人员为主体。其中以制造业就业人员为主体。2008年天津市新增就业岗位安置就业38.02万人,比上年增长13.9%,从事二,三产业的人群稳定增加；第三产业人
18、口占到45%,占总人口的比重接近一半；2008年天津外来人口增量首次超过北京,上海,为53万人,外来人口数量达到了224万人。82.885.376.322622379.93 231.3680.36 257.54271.9229.2221.9251.63276.03299.12010020030040050060070020052004200620072008第一产业第二产业12%第三产业42%46%第一产业第二产业第三产业36%科教文卫10%其他10%批发和零售业15%交通运输、仓储及邮政业7%金融业2%8%建筑业 服务业9%房地产业1%采矿业2%制造业宏观经济宏观经济天津市就业人员分配天津市
19、就业人员分配CDL CHINADevelopment&Asset Management天津人口结构的快速转化促使消费能力有效提升天津人口结构的快速转化促使消费能力有效提升,同时人口总量的不断上升形成利好同时人口总量的不断上升形成利好影响。影响。天津市自2004年以来,已经连续5年呈现人口稳定增长的状态,常住人口已达到1176万人天津城市化进程加快,将吸引更多人口。规划到2020年天津市常住人口将达到1350万人。天津市人口自然出生率为0.16%,显示常住外来人口数量快速增长。中心城区中,常住人口最多的三个区域依次是南开区,河西区和河东区。城市人口迁移流动方向为东南向城市人口迁移流动方向为东南向
20、,并向中期老年型发展并向中期老年型发展17宏观经济宏观经济天津市人口天津市人口CDL CHINADevelopment&Asset Management宏观经济宏观经济天津市未来发展天津市未来发展一轴,两带,三区 的市域空间布局结构.本项目位于城市发展城轴之上.重点发展滨海新区和空港工业区,两区将呈现人口增长快,人均收入高和区域经济发展迅猛的趋势.本项目地处中心城区与该两区的连接本项目地处中心城区与该两区的连接部部.本项目本项目18CDL CHINADevelopment&Asset Management19117大厦大厦占地面积：占地83万平方米建筑面积：规划建筑面积183万平方米富力摩根大
21、厦富力摩根大厦建筑层数：93层建筑高度：总设计高度431米中钢国际广场中钢国际广场建筑层数：88层建筑高度：总设计高度358米建筑层数：地下3层，地上117层建筑高度：总设计高度在600米以上（尚未最后确定）南站中粮中心南站中粮中心天津嘉里中心天津嘉里中心占地面积：86,164平方米建筑面积:499,000平方米建筑高度：总设计高度333米津门津塔津门津塔占地面积：86,164平方米建筑面积:340,000平方米建筑层数：地下4层，地上75层建筑高度：总设计高度336.9米占地面积：130,000平方米建筑面积:755,000平方米建筑高度：总设计高度350米泰达泰达MSD占地面积：1,140
22、,000平方米建筑面积:1,340,000平方米建筑高度：总设计高度430米作为目前中国北方经济中心，每年增长作为目前中国北方经济中心，每年增长30万人的大都市，万人的大都市，天津将建设很多摩天大楼。预计天津将建设很多摩天大楼。预计在未来五年内，将有在未来五年内，将有14座座楼高超过楼高超过300米的摩天大楼出现在津城。米的摩天大楼出现在津城。宏观经济宏观经济天津市未来将出现的摩天大厦天津市未来将出现的摩天大厦CDL CHINADevelopment&Asset Management206.98%7.33%6.12%1.00%0.00%2.00%4.00%3.00%常住人口占比重固定资产投资比
23、重2.51%户籍人口比重社会消费品零售总额比重河东区概述河东区概述河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民82万人，河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。海河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道，河东区正处在海河东岸，因其地理位置而得名。河东区经济状况河东区经济状况2008年河东区各项指标占全市比重8.00%7.00%6.00%5.00%宏观经济宏观经济河东区概况及规划河东区概况及规划CDL CHINADevelopment&Asset Management河东区规划状况河东区规划状况天津市将河东区的发展功能
24、和产业定位为金贸河东。河东区将建设成为天津市现代商务中心的重要组成部分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地。一个中心一个中心-天津（南站）现代商务中心（天津（南站）现代商务中心（CBD）南站CBD将建设成为拥有多座甲级写字楼以及五星级酒店、商务商业建筑的现代化商务区，成为立足天津、服务环渤海、面向东北亚的现代化、国际化中央商务区。当前已有嘉里商务中心在建，中粮集团、中信集团、渤海银行总部等项目正在规划建设。三条发展带三条发展带六纬路六纬路津塘路经济发展带津塘路经济发展带。以六纬路沿海河区域为主要节点，重点发展金融、高端商务业，与和平区金融城、河西区小白楼商务区共同形成天津市CBD区
25、域。天津站天津站新开路新开路津津滨大道经济发展带滨大道经济发展带。新开路津滨大道是天津中心城区连接滨海新区、机场和北京的重要通道，是天津东进战略的主方向和为北京、滨海新区生生成活提供保障服务的重点发展带。十一经路十一经路卫国道经济发展带卫国道经济发展带。卫国道是连接滨海新区机场的重要迎宾线，规划建设成滨海新区、空港物流加工区提供配套装务并相互支撑的中高档商务酒店、餐饮、娱乐休闲设施。六个聚集区六个聚集区十一经路现代金融商务区十一经路现代金融商务区-引进金融总部及管理部门，促进金融服务业的发展。天津站天津站-新开路商务商贸区新开路商务商贸区-改扩建高档酒店、影城、大型购物场所、高端品牌专营店、夜
26、店等配套设施，突出天津市特色消费产业。津滨大道现代物流商贸区津滨大道现代物流商贸区-天津市20个重大服务业项目之一，建设成为大型交易中心、展览中心、酒店公寓、精品商业、生活保障服务等多功能复合区。大直沽文化旅游商贸区大直沽文化旅游商贸区-将建设成为兼有天津历史文化特色和现代商业氛围的综合消费服务区。天钢都市商务区天钢都市商务区-打造宜居、休闲水城，吸引CBD地区高级人才、国际商务人士等高收入人群入住。二号桥都市工业园区二号桥都市工业园区-将形成配套装务设施完善的中小企业群落以及中小企业总部基地。21宏观经济宏观经济河东区概况及规划河东区概况及规划合商贸物流中心。目前，包括河东万达广场在内的商业
27、综合体项目已经进驻。22CDL CHINADevelopment&Asset Management津滨大道物流商贸区津滨大道物流商贸区宏观经济宏观经济河东区概况及规划河东区概况及规划津滨大道现代物流商贸区津滨大道现代物流商贸区津滨大道是天津市6个最主要的入市道路之一，设计标准为双向八车道，起到链接天津市区与滨海新区的重要作用。围绕津滨大道周边，政府规划了津滨大道物流商贸区，其东至月牙河，西至红星路，南至京山铁路线，北至成林道，规划占地面积98万平方米，建筑面积212万平方米，预计总投资140亿元，是连接中心城区与滨海新区临空产业区、滨海国际机场的重要迎宾线和物流集散的主要通道。津滨大道物流商贸
28、区将以家具家装为基础，拓展植物花卉、汽车交易、非家电类数码产品、休闲娱乐、人才培训等内容，建成后将成为北方地区最具特色的综CDL CHINADevelopment&Asset Management天津市经济发展迅速，潜力巨大，前景乐观，处于工业经济快速发展的阶段天津市经济发展迅速，潜力巨大，前景乐观，处于工业经济快速发展的阶段人均人均GDP超过超过8000美元，从国际经验值角度已经进入购物中心高速发展阶段美元，从国际经验值角度已经进入购物中心高速发展阶段社会消费品零售总额和人均可支配社会消费品零售总额和人均可支配收入持续加速增长收入持续加速增长人口基数庞大，外来常住人口快速增长，零售市场有发展
29、潜力人口基数庞大，外来常住人口快速增长，零售市场有发展潜力天津市总体产业结构为天津市总体产业结构为“二、三、一二、三、一”结构，而河东区为结构，而河东区为“三、二、三、二、一一”结构结构天津市就业结构以制造业从业人员为多数，高端服务业相对薄弱。可能体现为消费观天津市就业结构以制造业从业人员为多数，高端服务业相对薄弱。可能体现为消费观念念保守，不愿尝试新事物。保守，不愿尝试新事物。政府规划大力发展沿海河的南站政府规划大力发展沿海河的南站CBD，将在未来为本项目带来潜在的活跃的中高端消费，将在未来为本项目带来潜在的活跃的中高端消费群群23宏观经济宏观经济小结小结CDL CHINADevelopme
30、nt&Asset Management24市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手现有项目现有项目在建项目在建项目91014192112132322CDL CHINADevelopment&Asset Management南京路商圈1 乐宾百货 2 美美百货 3 伊势丹4 米莱欧百货 5 津汇广场滨江道商圈6 滨江商厦 7 劝业场 8 麦购11207 861 32 4 5和平路商圈9 百盛百货 10国美电器 11沃尔玛小白楼商圈12滨江购物中心 13海信广场东马路商圈14 新世界百货 15家乐福 16远东百货其他地区17 嘉贸-天津湾购物中心在建项目18仁恒海河广场 19中粮大悦城20恒隆广场 2
31、1嘉里中心 22河东万达广场23红星美凯龙广场1725市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手城市商业网点城市商业网点1516 18楼层分布楼层分布一层一层化妆品,黄金,珠宝,钟表,眼镜,男女手袋,男女皮鞋,饰品,电子 皮具 女装二层二层手表,杂品,少女装,饰品,女包三层三层少淑女装 羊绒羊毛 女士内衣 女士杂品 羊毛四层四层时尚男装 男正装男士便装 男士单品修边处五层五层运动品 日用品 床品 VIP贵宾厅 妇婴 玩具 小家电六层六层美发（巴米罗艺人造型）七层七层餐饮（韩罗苑,庄记,川人百味,蕉叶,嘉乐）八层八层餐饮（金钱豹美食百汇）主要租户主要租户欧莱雅,水之印,佰草集,周大福,周大生百丽,Bo
32、ss Sunwen,Guess天梭,Promod,Esprit,ESQ,迪士尼,施华洛婚纱摄影CDL CHINADevelopment&Asset Management乐宾百货乐宾百货开发商开发商:印尼力宝集团地址地址:天津市和平区南京路滨江道交口/南京路128号开业日期开业日期:2007年11月占地面积占地面积：13,871平方米GFA:97,613.3平方米楼层楼层:地上8层出租率出租率：98%租金租金：B1-180元/平方米/月1F-300-465元/平方米/月26市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈CDL CHINADevelopment&Asset Managem
33、ent27市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈B栋楼层分布栋楼层分布负一层运动品牌一层黄金珠宝、化妆品、名表厅、工艺品、保健二层成熟女装、女鞋三层时尚女装、休闲服饰、床品、内衣四层精品男装、男鞋、休闲服饰、男士饰品五层儿童用品主题店主要租户主要租户屈臣氏,观奇洋服,coppelia,米兰女装专卖Pizza Hut,BodyPoPs,Teenie Weenie,星巴克SCat,CPU,哈利波特,耐克,卡酷,阿迪达斯HOOPS,格子公社,LL Beans,安奈蒂,衣恋CDL CHINADevelopment&Asset ManagementA栋栋世界名品及国内时尚品牌开发商开发
34、商:海航集团地址地址:天津市和平区南京路211号开开业日期:1986GFA:A栋7,000平方米,B栋15,858平方米楼层:A栋地上4层B栋地上5层,地下1层28市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈天津国际商场天津国际商场CDL CHINADevelopment&Asset Management29市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈楼层分布楼层分布一层一层化妆品女鞋 女包二层二层牛仔裤杂品,少女装,饰品,女包三层三层少淑女装 女士内衣 女士杂品 女士大码服装四层四层男装 钟表男士杂货五层五层儿童用品 运动用品 文具六层六层床品珠宝家庭用品七层七层餐饮
35、 咖啡店 眼镜店主要租户主要租户Dior,Hermes,Armani Collezioni,CoachBobbi Brown,Thursday island,Swatch,G-StarLee,Guess,Casio Louisa,Lancome,VansHush Puppies,Ecco,ENZO,Polo Jeans,EXRCDL CHINADevelopment&Asset Management伊势丹伊势丹开发商开发商:伊势丹天津有限责任公司地址地址:天津市和平区南京路108号开业日期开业日期:2006年9月GFA:28,000平方米层数层数:地上7层出租率出租率：94%30市场分析和竞争
36、对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈CDL CHINADevelopment&Asset Management31市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈楼层分布楼层分布一层一层化妆品，女鞋，珠宝，名品时装，饮食，二层二层女性手袋，时尚休闲女装，女士配饰三层三层少淑女装，女士内衣 女士杂品四层四层时尚男装，商务休闲，男士箱包，男鞋五层五层儿童时装，家居用品，运动服装，家用电器，床上用品主要租户主要租户Zara,Sephora,Askomi,Garona,Fornarina,Mango,Promod,Rebecca,MaseilineCpu,Viscap,Veeko,Mot
37、ivi,Lacoste热风,亚舍,米盖尔,伊莎贝尔,法国鳄鱼,星巴克,简爱CDL CHINADevelopment&Asset Management米莱欧米莱欧开发商开发商:米莱欧集团地址地址:天津市和平区开南京路209号开业日期开业日期:2006年GFA:24,888平方米层数层数:地上5层出租率出租率：94%32市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈CDL CHINADevelopment&Asset Management33市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈楼层分布楼层分布一层一层鞋 化妆品 手表 饰品二层二层女装 箱包 饰品三层三层男装 西服 女
38、装 奥运纪念品四层四层休闲装 运动品五层五层运动100、亚惠美食广场主要租户主要租户美丽玉指美甲美容、凯思嘉美体沙龙、金磨坊珠宝、永真眼镜、特百惠、永和豆浆、有机厨房、Crepe一茶一坐，星巴克，棒约翰，Sens Food Shop周生生 耐克 阿迪达斯 爱伦斯特 罗西尼 娇兰津乐汇百货、肯德基、麦当劳、运动100、屈臣氏CDL CHINADevelopment&Asset Management津汇广场津汇广场开发商开发商:新加坡政府投资公司地址地址:天津市南京路与营口道交汇处开业日期开业日期:2001年GFA:35,000平方米层数层数:地上5层,地下2层出租率出租率：92%租金租金：B1
39、520元/平方米/月1F-510-600元/平方米/月34市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈CDL CHINADevelopment&Asset Management35市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手南京路商圈南京路商圈楼层分布楼层分布一层一层流行鞋品,女士用品,珠宝翠钻二层二层青春休闲,精品毛衫三层三层时尚女装四层四层运动休闲,名品服饰五层五层亲子天地,电器生活用品六层六层潇洒男装七层七层特色饮食主要租户主要租户千百度,百丽，天美意，他她，圣大保罗Aupres,Fed,E-Land，Teenie Weenie戴梦得，周大生，哥弟，皮尔卡丹，雅戈尔Nike，Kapp
40、a，Mizuno，Adidas，LottoCDL CHINADevelopment&Asset Management滨江商厦滨江商厦开发商开发商:滨江集团有限责任公司地址地址:天津市和平区南京路滨江道交口/南京路128号开业日期开业日期:1992年GFA:48,428.51平方米楼层楼层:地上7层，2F有夹层出租率出租率：98%36市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手滨江道商圈滨江道商圈CDL CHINADevelopment&Asset Management37市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手滨江道商圈滨江道商圈楼层分布楼层分布一层一层知名化妆品,箱包 鞋帽二层二层黄金翠钻 钟表 眼镜三
41、层三层时尚名品女装四层四层女装 羊绒衫五层五层亲子天地,电器生活用品六层六层潇洒男装七层七层特色饮食主要租户主要租户鹿王，皮尔卡丹，瑞群，帕罗谢瑞麟，金至尊，周大福，六福川蜀之味、呷哺呷哺、和味拉面靓美婷、艺元素、影响时尚、贝斯琦、阿莱CDL CHINADevelopment&Asset Management劝业场劝业场开发商开发商:天津劝业集团股份有限公司地址地址:天津市和平区和平路290号开业日期开业日期:1928年占地面积占地面积：3,500 平方米GFA:24,000平方米楼层楼层:分为新旧两厦，地上7层出租率出租率：98%38市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手滨江道商圈滨江道商圈C
42、DL CHINADevelopment&Asset Management39市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手滨江道商圈滨江道商圈楼层分布楼层分布一层一层化妆品二层二层少淑装 休闲女装三层三层男士休闲装 各种鞋袜四层四层男女休闲装 青少年潮饰品五层五层杂货 修甲店主要租户主要租户欧泊莱，米奇，U2B，Vero Moda西街往事，The Face Shop，Converse，Only朵以，Selected，Opera Tokyo，S.Deer，Giordano水之印，达芙妮，Jack&Jones，HotwindCDL CHINADevelopment&Asset Management麦购麦购开
43、发商开发商:麦购天津集团有限公司地址地址:天津市和平区滨江道211号开业日期开业日期:1992年GFA:55,000平方米楼层楼层:地上4层,地下1层出租率出租率：85%40市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手滨江道商圈滨江道商圈CDL CHINADevelopment&Asset Management41市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手滨江道商圈滨江道商圈楼层分布楼层分布负一层负一层运动服饰，折扣名品一层一层时尚名表/眼镜，必胜客，星巴克，豪尚豪牛排馆二层二层名鞋箱包，男女手袋，彩妆，皮革美容三层三层青春休闲女装，休闲手袋，女士配饰四层四层时尚淑女装，女士配饰，精品羊绒五层五层男士正装，
44、商务休闲，男士配饰，牛仔休闲六层六层床上用品，家居用品，内衣，家用电器七层七层童装童鞋，儿童摄影，金宝贝早教中心主要租户主要租户兰蔻、资生堂、周大福，金至尊，鄂尔多斯Miss Sixty，Galaday，Hongke，Esprit，LapargayE-Land，Sierli，Nautica，Lee，Jeep，NikeMark Fairwhale，Osim，Pierre CardinCDL CHINADevelopment&Asset Management百盛百盛开发商开发商:百盛商业集团有限公司地址地址:天津市和平区和平路162号开业日期开业日期:2004年GFA:40,000平方米楼层楼层:
45、地上7层，地下1层出租率出租率：95%42市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手和平路商圈和平路商圈CDL CHINADevelopment&Asset Management43市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手和平路商圈和平路商圈楼层分布楼层分布负一层负一层停车场一层一层箱包皮具,鞋帽商品,食品,黄金珠宝,化妆品,钟表眼镜,保健品二层二层少女时尚,男女休闲,女士文胸,家居服装,男女内衣,袜子系列,丝织饰品,雨具,纯羊绒衫,羊毛绒裤,纯羊毛衫,男女T恤,羊绒围巾三层三层女士职业装,时装,精品华服,西装西裤,男士休闲,男士衬衣,休闲牛仔四层四层床上用品,运动服饰,羽绒服,健身器材,童装,童鞋,家
46、居,小家电类,通讯器材,办公用品五层五层宝力豪健身,餐饮主要租户主要租户ECACA、君帛、杉杉、千图、紫藤罗、富绅金怡皇族、凯悦、芭迪、百思图、哈森卡琳、星期六、百丽、天美意、他她思加图、洪科、圣大保罗、奥卡索、金利来CDL CHINADevelopment&Asset Management滨江购物中心滨江购物中心开发商开发商:滨江集团有限责任公司地址地址:天津市和平区开封道29号开业日期开业日期:1998年9月GFA:50,000平方米楼层楼层:地上5层,地下两层44市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手小白楼商圈小白楼商圈CDL CHINADevelopment&Asset Manageme
47、nt45市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手小白楼商圈小白楼商圈楼层分布楼层分布负一层负一层餐饮,居家,超市一层一层化妆品,黄金,珠宝,钟表,眼镜,男女手袋,男女皮鞋,饰品,电子 皮具 女装二层二层手表,杂品,少女装,饰品,女包三层三层少淑女装 羊绒羊毛 女士内衣 女士杂品 羊毛四层四层时尚男装 男正装男士便装 男士单品修边处五层五层家居用品 灯饰六层六层餐饮 咖啡主要租户主要租户Armani Collezioni,Aqua,Boss,Burberry,CartierErmenegildo Zegna,Gucci,Fendi,Dior,MaxMaraPrada,Swarovski,Versac
48、e,Etro,IsaknoxCerruti,Dunhill、Daks、Joop！Kenzo、Loewe、Loccitane、Omega、Ohui、Piaget、ShiseidoCDL CHINADevelopment&Asset Management海信广场海信广场开发商开发商:青岛海信集团股份有限责任公司地址地址:天津市和平区解放路188号开业日期开业日期:2007年5月占地面积占地面积：12,000平方米GFA:58,000平方米楼层楼层:地上6层,地下两层出租率出租率：99%46市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手小白楼商圈小白楼商圈CDL CHINADevelopment&Asset
49、Management47市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手小白楼商圈小白楼商圈楼层分布楼层分布负一层负一层家乐福一层一层化妆品、黄金、珠宝、钟表、眼镜、男女手袋、男女皮鞋、饰品、工艺品、照相器材、小家电二层二层女士职业装、女士时尚装、少淑女装、女士内衣、女士饰品三层三层男士正装、男士用品及配饰、男女休闲装、季节装四层四层童装、玩具、体育用品、文化用品、家用电器、床品家品、家俱广场、健身中心五层五层餐饮主要租户主要租户迪芙斯，简缔，钻石世家，伊伴EITIE，爱特爱,VISCAP,Honeys,好俪姿,bo播江南布衣,Ochirly,欧时力,纳帕佳Judger,庄吉,Selected,暇步士,翠
50、贝卡CDL CHINADevelopment&Asset Management新世界百货新世界百货开发商开发商:香港新世界集团地址地址:天津市南开区东马路138号开业日期开业日期:1997年GFA:56,000平方米楼层楼层:地上5层,地下1层出租率出租率：99%48市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手东马路商圈东马路商圈CDL CHINADevelopment&Asset Management49市场分析和竞争对手市场分析和竞争对手东马路商圈东马路商圈楼层分布楼层分布负一层负一层国际生鲜超市,美食街,烟酒,肯德基,面包新语一层一层国际精品,化妆品,女鞋,进口高级瓷器,护肤室二层二层国际服饰名
