1、旅游景区开发模式旅游景区开发模式托管模式托管模式 指导老师：董志文制 作：朱丽男2009-11-9主要内容 1景区托管概述 2景区托管的具体操作 3景区托管存在的问题 4景区托管问题解决措施 5景区托管的法律问题 6景区托管的案例 思考：我们因该做些什么1 景区托管的概述 1.1景区托管定义及目的 1.2景区托管的优势 1.3景区托管适用对象 1.4景区可被托管的内容 1.5 景区托管的形式1.1景区托管定义及目的定义定义：所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理的意思，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权经营权、管理权交给具有较强经营管理能力，并能够承担相应景区经营风险承担相应景区经营风险
2、的法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。换言之就是通过契约形式，受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景区的保值、增值。目的目的:景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。1.2景区托管的优势 景区托管能有效实现所有权与经营权分离，其目标是提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整改，并有利于景区的中长期发展 景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理
3、手段、成熟品牌等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径 景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。1.3景区托管适用对象 经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区 暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的景区 当运用其他方式进行旅游景区重组存在体制性障碍时 当运用其他方式进行景区重组时存在资金投入过大的障碍 当买方主体一时说不准购买目标景区的未来前景，亦或本不想购买目标景区原始产权时1.4景区可被托管的内容 规划设计规划设计专业性强，委托出去 产品设计产品设计专业性强，委托出去，或请咨询公司做方案 景区生产景区生产专业性比较强，可
4、以自己干，也可委托管理或前期委托管理 景区营销景区营销专业性强，与营销公司共同管理或前期委托管理1.5 景区托管的形式 全面托管全面托管：景区所有者或经营权拥有者将景区的经营管理权限全部委托给托管方，自己主要起协助和监督作用。适应于经营不景气，管理较混乱，目前盈利能力较差但发展前景较好的景区。部分托管部分托管：将景区中某一个环节或部分经营项目委托给其他单位经营，如景区内部管理、市场营销、景区中某一个或几个经营性项目等。适应于整体经营状况良好，但某些方面或某些项目因为人才资源等原因存在问题的景区。短期托管短期托管：短期内将景区经营管理权限全部交给受托方，并挑选合适人员委托给受托方培训和参与经营管
5、理，为托管期满后自己独立运营储备经营人才。适应于新开发新开发的景区。2 景区托管的具体操作 2.1 如何做好景区委托管理 2.2 景区托管的四种情况2.1如何做好景区委托管理 2.1.1 托管形式的选择 2.1.2 托管目标的确定 2.1.3 双方工作的协调与配合 2.1.4 对受托方的选择和要求 2.1.5 人才的培养 2.2 景区托管的四种情况 适于进行托管的景区，不但包括那些濒于倒闭的景区，还有一些经营较好的景区出于不同的目的，要求托管。根据SWOT分析法，将景区托管大致分为四种情况：第一：减员增效猛虎下山 第二：开源节（截）流蛟龙出海 第三：品牌培养未雨绸缪 第四：品牌扩张乘风破浪 3
6、 景区托管存在的问题 3.1关于景区托管主体的选择 3.2关于景区托管客体的选择 3.3关于景区托管方式的选择3.1关于在托管主体的选择 错误认识：认为只有景区托管公司才有资格作为受托方“正解”：根据景区托管的本质要求,受托方只要有一定经济实力,能够承担托管的经营风险和具备从事托管经营的专门人才就可充当托管主体。因此,作为景区托管的受托方不一定仅指托管公司,自然人、有实力的企业或企业集团、金融机构中的信托投资公司等都可以作为受托方。自然人只要有足够的资产作为担保,能够承担托管经营的风险,且具备从事企业经营行为的能力,就可以从事托管经营。实力雄厚的企业或企业集团完全有能力承担托管经营风险,且有从
7、事托管经营的人才优势,当然可以充当托管主体。3.2关于在托管客体的选择 错误认识：认为只有经营效益低下,亏损严重或濒临破产倒闭的景区才有必要进行托管。“正解”：托管的目的之一是通过对企业委托管理来使被托管企业摆脱传统计划经济的经营机制,增强企业的活力和市场竞争力。经营效益低下、亏损严重或濒临破产倒闭的景区固然要通过托管来摆脱困境,即使景区效益较好、有一定盈利的景区也可利用托管来进一步提高景区效益,转换景区的经营机制。3.3关于托管方式的选择 在托管方式的选择上,存在着两种错误的认识：一种认为托管仅限于对景区的整体托，另一种把买断景区的全部产权,经过精心包装,重塑企业形象后,再到市场上公开拍卖也
8、视为托管。前一种认识显然把托管方式单一化和简单化,不利于在不同条件下根据不同托管对象对托管需求来灵活地选择托管方式,往往使托管陷于流产。后一种把买断景区的全部产权,到产权市场上进行公开交易则不符合托管的定义,属于企业购并和资产重组一类。这种做法实际上是变相炒产权的行为,会败坏托管的声誉4 景区托管问题的解决措施4.1 规范景区托管的主体和客体 4.2 合理选择托管方式 4.3 在经营权所有权之外，还应该强调文物等国 有资产的管理权或者保护权4.4 建立托管经营竞争、激励、风险、约束机制4.5 制定和完善景区托管法规 4.3 在经营权所有权之外，还应该强调文物等国有资产的管理权或者保护权 从实际
9、的操作中来看，旅游景区的改制与传统国企的改制并不一样，而是有其特殊之处。景区大多是事业单位，分别属于林业、文物、建设、园林、水利等多个部门管理。而两权分离，就是要改制，改制就有部门的利益变动。在经营权所有权之外，还应该强调文物等国有资产的管理权或者保护权，实际上后者经常被忽略或者虚化了。4.4 建立托管经营竞争、激励、风险、约束机制建立托管经营竞争、激励、风险、约束机制 第一,建立公开、公正、公平的竞争机制：通过市场竞争来选择委托方和受托方。第二,建立有效的利益激励机制：通过合理设计托管契约,明确受托方的责权利,给予受托方最佳行为激励。同时明确托管经营的委托主体,规定委托方的主要权利和义务,迫
10、使其承担起监督者的责任。第三,建立景区托管经营风险机制：收取保证金等。第四,建立景区经营行为的约束机制：委托景区经营权的委托方有权要求受托方定期公布景区经营状况,年终由注册会计师事务所、审计师事务所进行财务核算,以确保景区财务状况的真实性和景区国有资产保值增值。对经营达不到规定目标及有弄虚作假和违法乱纪行为的,应按法定程序终止托管契约。托管双方组织中介机构对托管经营期间的经营业绩、债权债务、景区文物及国有资产保值增值等情况进行全面审核,履行托管契约。4.5 制定和完善景区托管法规 景区托管在我国尚处于起步和探索阶段,没有积累更多的经验。因此,除景区托管需要进一步探索,总结托管的经验和教训外,还
11、需要逐步建立和完善托管法规,建立和完善景区托管法规应分为两步走第一步,各省市区根据各地不同情况,针对托管景区不同特点,制定地方性法规,通过若干年试行后,再进一步加以完善。第二步制定和完善全国性景区托管的统一法规。目前应主要集中精力抓好地方托管法规的制定,做到有法可依,避免文物、遗产等在托管的招牌下被蚕食。有了完善的法规体系,就能有效的对受托方进行外部约束,直接约束受托人在经营活动中的违章行为。用法规来规范景区托管行为,堵塞各种漏洞,保障景区托管的顺利进行。为此,政府有关部门还须对法规的执行进行有效监管,建立和完善相应的监督体系,做到有法必依,有章必循。5 景区托管法律问题 5.1 法律规制迷雾
12、 5.2 法律定性争议 5.3 细节规范不一5.1法律规制迷雾 托管以托管协议为据,无疑应遵照协议约定及合同法之规定,但是合同法的原则规定,或委托之类的规定并不能完全满足托管的实践做法。所以,各级政府应针对实践需要及托管的特征,以及景区景点的特性,制定特别的法规及政策。托管的具体规范,各地政府也不统一。现有的规定,有的没有特别政策法规,或者及时有了法规政策也不够完全,强制规定力度不够,甚少涉及第三方权益保护措施。5.3 细节规范不一6 景区托管案例 6.1华侨城托管“三孔”6.2“水洗三孔”事件始末 6.3华侨城黯然离开“三孔”6.4 给我们的启示6.1华侨城托管三孔（一）进入21世纪，旅游界
13、的第一件大事，应属曲阜与深圳华侨城集团成立的“曲阜孔子国际旅游股份有限公司”。2001年1月5日，注册资本为6000万元的新公司成立，其中华侨城控股出资3000万元，曲阜市政府投资兴建的“论语碑院”等部分折价2300万元入股，而三孔啤酒、山东电缆、山东国旅、生达公司和孔子旅游集团五家股东出资700万元。深圳华侨城控股股份有限公司占有这家新公司50%的股权，拥有包括孔府、孔庙、孔林在内的当地8个景点的经营权。曲阜失去了对年增长10%的门票收入的操控权，年门票收入60007000万元的三孔经营权被移到了曲阜孔子国际旅游的名下。实际上新公司掌控着曲阜旅游85%资源，盈利点非常清楚。据称，出让经营权的
14、曲阜地方未来每年从股份公司中提取一定的“回报”，但对于这一回报的数额，曲阜与华侨城双方都不愿透露。记者只探知：回报是个变数，根据股份公司每年的收益按比例提取，主要用于文物保护。去过曲阜的人士普遍认为曲阜的旅游经营手段简单，旅游产品平淡，主体收益单一，市场占有率低，旅游开发缺乏大手笔，旅游产业化程度差，形不成关联产业收益链，旅游资源优势始终没有被很好地转化为产业经济优势，博大精深的孔子文化和东方圣城的精神底蕴没有在旅游活动中充分体现出来，曲阜旅游业现状和历史文化名城的地位，与世界文化遗产的价值、孔子在世界的影响并不相称。6.1华侨城托管三孔（二）而通过与管理最规范的旅游公司合作，势必改变这一情况
15、，华侨城负责人指出，在保护好文物的前提下，用现代企业制度改造曲阜旅游产业形态，实现曲阜旅游的历史性跨越，全面提升曲阜旅游的品牌价值；在具体建设上，华侨城将系统整合曲阜旅游资源，设计创新曲阜旅游产品；研究曲阜旅游产业化区位特点，形成曲阜旅游关联产业收益链。曲阜在让出经营权之前，三孔门票收入几乎全部上缴财政，而后由地方政府统一调拨，落袋无忧。现在让出经营权就意味着失去了对年增长10%的门票收入的操控权。曲阜旅游局方面强调：曲阜所有景点都属国有资产，作为文物，其价值难以估量，无法以资产形式进入股份公司；而以经营权进入就没有任何问题，因为门票收入不代表文物的价值，这就解决了所谓的资产流失难题。在利润上
16、双方采取分成的方式，由于公司所在地在曲阜，除了利润分成外，它还将给曲阜带来更多的税收收入。不管公司发展到什么程度，它的绝大部分收益都会留在曲阜。而且按照华侨城的开发思路，收入增加是肯定的。双方合作的另一个焦点落在对文物的保护上，在公司成立之前的文物保护费用，基本从门票收入和国家拨的款项中获得。文物保护局的有关人士对此问题表示，既然出让经营权，就有对股份公司充分的信任，股份公司在保护好文物的前提下，九大景区资源运营将与孔子旅游品牌开发并举，把产业经营和资本经营有机结合起来。6.2“水洗三孔”事件始末 国家文物局的一份调查报告及曲阜文物管理委员会的报告中发现，去年12月中旬，曲阜“三孔”管理部门为
17、了以新面貌迎接中国孔子国际旅游股份有限公司成立，对孔府、孔庙、孔林进行了全面卫生大扫除，买来升降机、水管、水桶等工具，对文物用水管从上至下直接喷冲，或以其它工具直接擦拭，致使“三孔”古建筑彩绘大面积模糊不清。其中孔庙受损最为严重。木质结构建筑渗水，造成漆层拱起，大成殿内文物几乎全部用水冲过，部分铜豆、簋、爵等器物内有较多积水。检查人员捡到一些散落的油漆、彩绘、金箔碎片，大的直径约5厘米。孔庙内的大多数石碑也用水冲过，渗水石碑结冰后很容易造成断裂。孔府内部分字画也有起皮脱落现象。调查组收到的一封群众举报信更让人心情沉重。信中称，有人曾说“尽管用大水冲，有事我担着”；“不好好干就回家，给外边的人5
18、00元钱，自带工具来干”。然后，购买了升降梯、水管等设备，冲刷时间达十几天。而在事发后，又将工具偷运回自己家里，并下达了“不管谁问，都不要承认用大水冲刷过文物”的命令 孔庙同文门彩绘损坏状况 颜庙复圣殿廊坊彩绘损坏状况 孔庙墙上用水冲过的痕迹 6.3 华侨城黯然离开“三孔”在“水洗事件”过后的2001年5月，国家文物局召开新闻发布会宣布对此事件的处理结果，除了对相关责任人予以处分以外，还重新确定对“三孔”文物景区的保护管理由曲阜市文管会统一负责，孔旅股份对“三孔”的管理“立即退出”。退出“管理权”并不意味着“经营权”的丧失。公开的数据显示，2001年，孔旅股份收入5819万元，净利润437万元
19、；2002年，主营业务收入7936万元，净利润801万元；2003年，受非典影响，全年主营业务收入5533万元，亏损784.75万元。而在孔旅股份成立之前的2000年，孔旅集团在经营三孔等景区时，收入为5700万元。由此可见，2001年的收入与2000年的收入差别不大，其经营权应该没有受到影响。利益冲突是华侨城退出的主要因素。“华侨城进驻之后，原来数十年来一直集文物旅游景点经营、管理、监督于一体的曲阜市文管员会只负监督之责。而在华侨城入主之前，曲阜市文管会每年可以收取三四千万元的门票费，用于文物保护和维修等方面的开支；当三孔等景点的专营权被授予孔旅股份之后，文管会的这笔收入却被剥夺了。”相对于
20、利益之争，更难调和的恐怕是传统与现实、保护与开发两种观念的冲突。曲阜市旅游局局长孔祥金曾在不同场合表示：发展旅游的目的是为了曲阜的发展，是为了更好地保护文物；保护好“三孔”也无疑会为曲阜的旅游业提供更多契机。但这种“中庸”观念，具体到了曲阜旅游改革上，显得那么无从着力。6.4 给我们的启示 华侨城退出曲阜不是一个个例，类似事件一直在发生着。在2003年，连五洲集团六次“鲸吞”山东旅游资源，但其旅游项目相继搁浅。作为中国旅游资源大省的山东省，大部分景区还处于粗放经营的阶段，知名品牌并不多。不少地方看到了旅游业的潜力，并将其作为发展当地经济的支柱。发展的迫切遇到的是资金不足的现实。于是，招商引资成
21、了加快发展的一条路径。基于此，山东省提出了“不求所有、但求所在”、“不求所属、但求所得”的资源观，全面推动各类旅游景区(点)转让经营权。但改制并没有带来景区管理体制的顺畅。景区两权分离的争议，实际是对改革、改制的不同认识和观念造成的。改制本身就是利益和权力的重新分配，这必然在不同的利益群体间产生分歧，这也是正常的。这种争议在全国的旅游界都存在。从总的趋势看，两权分离还是一种比较好的方式，在模式的选择上，关键要看是不是有利于发展，不能一概而论，要因地制宜。争议并不能阻止景区改制的步伐。无论谁来兼并或以其他方式组合，都必须在遵循旅游总体规划基础上进行，都必须有利于促进旅游业的发展；旅游业必须高度重视利用外资，鼓励多元投资，加强旅游设施的建设，但一定要注意不要搞低水平、不符合先进文化要求的东西，要注意旅游网络体系规范。思考：我们应该做什么？应用现状：景区托管现状目前国内景区托管还处于起步阶段，为数不多的几家从事景区托管业务的公司，其主营业务基本都是旅游策划、规划或者其他旅游相关业务，景区托管只是其派生业务。研究现状：没有搜到关于写景区托管的论文，大多都是关于“托管”在其他行业的应用成果 前景：景区托管可以快速扭转旅游景区的不利局面的“神奇”效果。景区托管是一剂帮助旅游景区走出困境、快速发展的良方。景区托管，大有可为。谢谢观看 请多指教
