1、改造项目情况汇报改造项目情况汇报项目概况项目概况1 12 23 34 4提纲提纲YLLABUSS5 56 6项目性质项目性质项目分析项目分析项目策划项目策划项目运营项目运营项目总结项目总结第一部分第一部分 项目概况项目概况项目区位及项目区位及用地概况用地概况城市设计改城市设计改造范围造范围项目用地内项目用地内部基本条件部基本条件 一、项目区位及用地概况一、项目区位及用地概况项目位于项目位于 主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机场高速，交通较便利。主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机场高速，交通较便利。项目区位 二、城市设计改造范围二、城市设计改造范围东至云大西路西至彩云北路南至新宝象河北至红外
2、路延长线昆玉高速昆玉高速彩云北路彩云北路 项目地处官渡区窗口位置，交通便捷、配套相对齐全，但较为低端，地理位置优越。云大西路云大西路红外路红外路官宝路官宝路新宝象河新宝象河珥玑路珥玑路昆石高速昆石高速总用地：2102.73亩空地村镇用地企业用地新村用地军事用地河流、水域城市设计范围保护古建教育设施用地道路用地改造设计范围片区城市设计范围：改造片区四至为：东至云大西路、南至新宝象河、西至彩云北路、北至红外路延长线规划道路。改造范围总用地面积约为140.18公顷(2102.73亩)。三、项目用地内部基本条件三、项目用地内部基本条件现状土地权属现状土地权属 项目用地内部基本条件项目用地内部基本条件现
3、状三维模型现状三维模型织布营社区织布营社区大街村大街村郭家小村郭家小村珥琮村珥琮村东廊村东廊村西廊村西廊村 项目用地内部基本条件项目用地内部基本条件新村现状新村现状织布营社区大街村郭家小村西廊村1 11 12 23 34 45 56 62 23 34 45 56 6东廊村 项目用地内部基本条件项目用地内部基本条件老村现状老村现状珥琮村西廊村1 11 12 22 22 22 22 21 1 项目用地内部基本条件项目用地内部基本条件现状公建现状公建1 15 52 26 63 34 41 15 52 26 63 34 4小板桥镇中学小板桥小学官渡区红十字会医院小板桥派出所小板桥街道办事处小板桥老年活
4、动中心 项目用地内部基本条件项目用地内部基本条件现状公建现状公建1 12 23 34 45 56 61 12 23 34 45 56 6八角亭万寿楼华潮水产批发市场现状托运市场现状厂房寺庙 项目用地内部基本条件项目用地内部基本条件现状河流现状河流1 12 23 34 45 56 61 12 23 34 45 56 6老宝象河中段新宝象河宝象河支流老宝象河宝象河支流现状河流 项目用地内部基本条件项目用地内部基本条件交通道路状况交通道路状况珥季路彩云北路规划区内用地功能较为混乱，城中村内住宅用地与企业用地混杂，整体土地区位效益和土地效益较低，不能体现片区价值。项目用地内部基本条件项目用地内部基本条
5、件现状主要问题现状主要问题 片区整体环境质量较差，影响城市的形象，有待改善；现状用地功能混乱，土地使用经济性差，不能发挥该区土地区位潜力。1、片区内交通流量小，道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。目前部分道路已建好或在建，可解决部分交通问题。2、片区内总体环境质量差，公共绿地缺乏，卫生条件较差，造成了片区整体环境不佳的局面。环境整治急需解决。3、片区内各种用地功能相互交织，公共服务设施缺乏，给各项生活造成了较大的影响，各区用地功能调整急需进行。4、片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制，严重影响上位规划的实施。5、片区对抗震和防灾的措施缺乏，急需对整个片区进行综合的整治。由于现状多种
6、不利因数的综合影响，使得该项目地区整体土地效益与区位潜力不符。第二部分第二部分 项目性质项目性质 片区定位主城区南部城市副中心、昆明创新型城市示范区。区域内人口稠密除西侧为世纪城项目外，其余多为城中村和一些低端多 层商业，缺少足够的商业氛围。又毗邻多条城市主要道路，对城市形象不 利。项目将是以提升城市形象品质，带动城市区域经济发展的一级开发综合 整治项目。对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好 带动作用。第三部分第三部分 项目分析项目分析片区商业片区商业市场分析市场分析项目位项目位置前景置前景项目项目SWOTSWOT分析分析项目分项目分析总结析总结 一、片区商业市场分析一、片区
7、商业市场分析普遍为基本生活普遍为基本生活配套型底商商业配套型底商商业及村庄，商业配及村庄，商业配套较为缺乏套较为缺乏 从整个区域的格局上分析，现阶段社区型商业配套严重不足。这为项目发展商业地产，提升土地价值提供了充分的空间。位于片区西侧的珥季路将连结项目地块与世纪城片区。世纪城世纪城项目北侧红外路沿线有部分临街商铺、综合农贸市场及工厂企业；珥季路与昆洛路交叉路附近由于学校和医院较多，人流量相对较大，有一定的商业气氛，也是区域内商业氛围相对最浓厚的地段。沿沿街街商商业业 二、项目位置前景二、项目位置前景横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿彩云
8、北路由万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居。以世纪城、官渡古镇、新亚州、中豪、洋浦为支撑，发展区域性中型商业社区。本案本案世纪城片区世纪城片区官渡古镇官渡古镇体育城片区体育城片区中豪片区中豪片区洋浦片区洋浦片区商圈商圈+文化旅游文化旅游+品质住宅品质住宅=项目开发潜力大项目开发潜力大 三、三、SWOTSWOT分析分析项目内部条件利弊分析项目内部条件利弊分析Strength(Strength(优势分析优势分析)新老宝象河贯穿场地内外，环境优势明显。毗邻彩云北路及地铁线，未来将给项目带来无限的升值潜力。毗邻大型综合性社区及官渡古镇，区内有万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏
9、民居，人文气息浓厚。毗邻世纪城商业中心，有一定的商业及基础配套设施。Weakness(Weakness(劣势分析劣势分析)区域内河道退让较多，项目得地率较小，导致净用地收储成本增高。项目回迁量较大，增加土地开发成本和周期。道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。城中村分布广，城中村的密集制约了南市区道路、市政配套的建设以及东南市区的环境改造进度。南市区的价格相对其他片区较高、上升空间较小。SWOTSWOT分析分析外围环境对项目的利弊分析外围环境对项目的利弊分析Opportunity(Opportunity(机会分析机会分析)毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。毗邻大型综合性社
10、区及文化古镇，有很大潜在商业需求。南市区的商业资源不够丰富和集中，发展空间大。政府对南市区越来越重视，从道路建设到市政府的投入和执行力度上看，政府正在着力打造一个全新的南市区。Threat(Threat(威胁分析威胁分析)东南市区商业起步相对较晚，市场认可度需要培养。南市区的土地储备相对较大，未来南市区的竞争会更加激烈。南市区的价格相对于其他片区较高。四、项目分析总结四、项目分析总结 可能的物业发展方向商 务 办 公商业普 通 住 宅政 府 的 招 商 引 资 政 策 吸 引 入 驻 的 企业 和 企 业 所 带 来 的 消 费 人 群 将 成 为项 目 的 一 大 支 撑。横向以毗邻世纪城片
11、区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿万寿楼、小板桥街场碑方向形成集文化娱乐、商业旅游为一体的商业服务中心，有助于项目商业价值的提升。东南市区城市发展的相对滞后，使该区域的住房需求长期压抑，住房需求量较大基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向第四部分第四部分 项目策划项目策划土地一级开土地一级开发成本测算发成本测算土地出让土地出让价格测算价格测算测算总结测算总结 一、土地一级开发成本测算一、土地一级开发成本测算土地征地拆迁参考文件明细：土地征地拆迁参考文件明细：参考文件：1.财综200648号、
12、财综200924号2.昆政发200650号文件3.昆政办（2006）132号文4.昆政办2009 51号文5.昆政办2009 53号文6.昆政发201067号文7.昆政发2010 69号文8.昆政发2010 75号文9.昆政发2012 46号文10.关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（一）成本分析（一）成本分析征地拆迁直接成本征地拆迁直接成本（不含回迁）（不含回迁）单位：亿元征地拆迁成本总计征地拆迁成本总计22.61亿元。（二）成本分析（二）成本分析原规划方案测算原规划方案测算总用地：总用地：2102.732102.73亩亩可出让净用地：可出让净用地：508.72508.72亩
13、，亩，可出让净用地可出让净用地亩均直接成本为亩均直接成本为444.39444.39万万/亩亩规划容积率：规划容积率：3.493.49规划方案总图控制性规划 成本分析成本分析安置房建设成本（原规划方案）安置房建设成本（原规划方案）安置住宅地块改造范围回迁安置房地块净用地为回迁安置房地块净用地为397.44397.44亩亩，整总拆迁量为，整总拆迁量为1245710.41245710.4 ，回迁安置量为回迁安置量为725807.8725807.8 ，安置，安置房建设单价取房建设单价取30003000元元/，总建设总建设成本为成本为21.7721.77亿，亿，安置房亩均分摊安置房亩均分摊成本为成本为4
14、28.02428.02万元万元/亩亩。地块零散，土地使用率，安置房地块先拆迁难度大。成本分析成本分析基础设施建设成本（原规划方案）基础设施建设成本（原规划方案）基础设施分摊总成本为6.74亿元，亩均分摊成本为132.53万元/亩。成本分析成本分析综合成本分析（原规划方案）综合成本分析（原规划方案）项目2102.73亩土地一级开发总成本为51.12亿元。原规划方案可出让净用地为508.72亩，亩均综合成本为1004.87万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为54.51亿元，亩均出让单价为1071.54万元/亩。测算显示：原规划方案亩均出让单价远高于周边市场接受土地单价，项目一级
15、开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。单位：亿元总用地面积：1,401,825 m2（2102.7亩）净用地面积：902660（1354亩）公共绿地面积：194051.6m2（291.08亩）防护绿地面积：42,267m2（63.4亩）道路面积：243678.5m2（362.42亩）地上面积：3,153,777m2地下面积：1,146,0501,146,050m2拆建比：1:1.75容积率：3.49建筑密度：23.01%绿地率：37.9%（不含公共绿地）绿地率：44.4%（总地块含公共绿地）居住户数：18,531户居住人口：59,300人道路线密度（总地块）：7.8
16、Km/K道路线密度（不含公共绿地）：9.63 Km/K（三）规划方案调整（三）规划方案调整分地块指标分地块指标用地平衡表用地平衡表新控规(亩)所占比例总用地面积2102.74 100%R20安置用地面积（）250.8911.93%R21居住用地面积（）831.25 39.53%A33中、小学用地面积（）97.13 4.62%S1道路用地面积（）362.42 17.24%B1商业服务用地面积（）74.07 3.52%B2商务金融用地面积（）45.25 2.15%B4公用设施营业网点用地（）7.32 0.35%A5医疗卫生用地面积（）29.38 1.40%A1非市属办公用地面积（）15.76 0.
17、75%A7文物古迹用地面积（）23.69 1.13%M工业用地（）0.00%S3交通设施用地（）0.00%H4特殊用地（）0.00%G1公共绿地面积（）271.67 12.92%G2防护绿地（）63.40 3.01%E1水域（）19.40 0.92%U22环卫用地（）11.11 0.53%改造前后经济指标对比改造前后经济指标对比改造前总用地面积：1401825（2102.7亩）地上面积：1654462 m2容积率：1.25建筑占地：643430 m2建筑密度：45.9%绿地面积：8187m2绿地率：0.066%（绿地率低）居住人口：38526 人道路线密度：3.96千米/平方千米道路长度:4.
18、45千米建筑高度：18M改造后总用地面积：1401825 m（2102.7亩）地上面积：3153777 m2地下面积：1146050容积率：3.49建筑占地：207734m2建筑密度：23.01%绿地面积：341763m2绿地率：37.9%居住人口：59300 人道路线密度：7.8千米/平方千米道路长度:10.94千米建筑高度：120M规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图城市天际线分析城市天际线分析调整后控规 控规对比控规对比原控规规划容积率：规划容积率：3.493.49规划容积率：规划容积率：3.493.49 控规对
19、比控规对比原控规(亩)所占比例新控规(亩)所占比例增减（亩）总用地面积2102.74100%2102.74 100%R20安置用地面积（）379.4418.05%250.89 11.93%-128.55 R21居住用地面积（）224.5110.68%831.25 39.53%606.74 A33中、小学用地面积（）228.1110.85%97.13 4.62%-130.98 S1道路用地面积（）556.5326.47%373.53 17.76%-183.00 B1商业服务用地面积（）74.07 3.52%74.07 B2商务金融用地面积（）284.2113.52%45.25 2.15%-238
20、.96 B4公用设施营业网点用地（）7.32 0.35%7.32 A5医疗卫生用地面积（）20.410.97%29.38 1.40%8.97 A1非市属办公用地面积（）14.730.70%15.76 0.75%1.03 A7文物古迹用地面积（）20.941.00%23.69 1.13%2.75 G1公共绿地面积（）294.3914.00%271.67 12.92%-22.72 G2防护绿地（）65.813.13%63.40 3.01%-2.41 E1水域（）0.00%19.40 0.92%19.40 其他用地（）13.650.65%0.00%-13.65 规划前后交通系统对比规划前后交通系统对
21、比改造前交通路网道路用地比例：道路用地比例：8.98%8.98%道路长度：道路长度：4.45KM4.45KM道路线密度：道路线密度：3.96KM/3.96KM/平方千平方千米米改造后交通路网道路用地比例：道路用地比例：16.54%16.54%道路长度：道路长度：10.9KM10.9KM道路线密度：道路线密度：7.8Km/K7.8Km/K规划后绿地系统分析规划后绿地系统分析面积指标：面积指标：总人数59300人，人均公共绿地3.27平方米公园、景观节点景观轴线1、沿老宝象河及昆洛路形成、沿老宝象河及昆洛路形成三条景观带三条景观带，公园及景观节，公园及景观节点为市民提供休闲娱乐场所点为市民提供休闲
22、娱乐场所及设施。及设施。2、公共绿地及公园的服务半、公共绿地及公园的服务半径径400米，米，步行步行5分钟分钟内即可内即可到达。到达。公共绿地面积：194,051.6m2 （291.08亩）防护绿地面积：42,267m2 （63.4亩）规划前后绿地系统对比规划前后绿地系统对比绿化率：0.066%绿化率：44.4%改造前改造后河流道路调整分析河流道路调整分析1 1、恢复原来沿昆洛路被覆盖恢复原来沿昆洛路被覆盖河道河道，并退让河道不小于，并退让河道不小于5050米米距离设计为绿地及景观。距离设计为绿地及景观。2 2、保留用地内的老宝象河保留用地内的老宝象河，并，并并退让河道不小于并退让河道不小于5
23、050米距离设计米距离设计为绿地及景观。为绿地及景观。3 3、建筑退让新宝象河不小于建筑退让新宝象河不小于5050米距离，米距离，设计为绿地及景观。设计为绿地及景观。建筑退距分析建筑退距分析退昆玉路退昆玉路 6060米米退珥季路退珥季路 4040米米退宝象河退宝象河 5050米米退万寿楼退万寿楼 2525米米退宝象河退宝象河 5050米米退宝象河退宝象河 5050米米退宝象河退宝象河 5050米米退昆玉路退昆玉路 6060米米退昆洛路退昆洛路 2020米米退规划主路退规划主路 2020米米退官宝路退官宝路 3030米米1、退昆玉路、退昆玉路60米（米（50米米+桥桥高高6米）米）2、退新、老宝
24、象河、退新、老宝象河50米米3、退万寿楼、李氏民居、退万寿楼、李氏民居25米米4、退珥季路、退珥季路40米米5、其他退距均满足规划要求、其他退距均满足规划要求退李氏民居退李氏民居 2525米米配套设施分析配套设施分析配套商业配套商业配套商业配套商业配套商业配套商业2424班幼儿园班幼儿园1818班幼儿园班幼儿园2424班幼儿园班幼儿园2424班幼儿园班幼儿园1818班幼儿园班幼儿园5454班初中（扩建）班初中（扩建）配套社区医院配套社区医院2424班初中班初中4848班高中（新建）班高中（新建）配套商业配套商业6060班小学班小学4848班小学班小学公园公园公园公园公园公园1、配套中学、小学、
25、幼儿园、配套中学、小学、幼儿园等教育设施满足规划要求。等教育设施满足规划要求。2、医院、商业等、医院、商业等基础设施满基础设施满足规划要求。足规划要求。2、配套、配套公园绿地满足规划要公园绿地满足规划要求求。非市属办公非市属办公配套商业配套商业加油站加油站垃圾中转站垃圾中转站垃圾中转站垃圾中转站文物保护分析文物保护分析八角亭八角亭万寿园万寿园1、原址保留万寿园、原址保留万寿园（包括向（包括向旭庵）、旭庵）、李氏民居李氏民居、小板桥小板桥街场碑街场碑（八角亭）。（八角亭）。2、沿昆洛路规划一条绿地景、沿昆洛路规划一条绿地景观带，万寿园和李氏民居之观带，万寿园和李氏民居之间布置一条传统仿古商业街间
26、布置一条传统仿古商业街，将三个文物单位紧密联系将三个文物单位紧密联系起来，让文物还于民间起来，让文物还于民间。李氏民居李氏民居调整规划方案总结调整规划方案总结1 1、方案调整满足上位规划要求。、方案调整满足上位规划要求。2 2、方案调整不影响现有主要道路的规划布局，建筑退规划道路退距均满足、方案调整不影响现有主要道路的规划布局，建筑退规划道路退距均满足规划要求。规划要求。3 3、恢复沿昆洛路被覆盖的老宝象河流域，建筑退新、老宝象河、恢复沿昆洛路被覆盖的老宝象河流域，建筑退新、老宝象河 5050米。米。4 4、原址保留万寿园（包括向旭庵）、李氏民居、小板桥街场碑（八角亭）。、原址保留万寿园（包括
27、向旭庵）、李氏民居、小板桥街场碑（八角亭）。5 5、新方案配套中学、小学、幼儿园、医院、商业、公园等基础设施满足规、新方案配套中学、小学、幼儿园、医院、商业、公园等基础设施满足规划要求。划要求。6 6、新方案建筑高度大部分、新方案建筑高度大部分100100米、局部突破到米、局部突破到120120米，城市天际线优美。米，城市天际线优美。7 7、新方案容积率为、新方案容积率为3.493.49，保证公共绿地、水域面积不减少。，保证公共绿地、水域面积不减少。8 8、其他相关规划要求均已满足。、其他相关规划要求均已满足。（四）、成本分析（四）、成本分析新规划方案测算新规划方案测算总用地：总用地：2102
28、.732102.73亩亩可出让净用地：可出让净用地：950.57950.57亩，亩，可出让净用地可出让净用地亩均直接成本为亩均直接成本为237.82237.82万万/亩亩规划容积率：规划容积率：3.493.49规划方案总图控制性规划 成本分析成本分析安置房建设成本安置房建设成本（新规划方案）（新规划方案）安置住宅地块改造范围回迁安置房地块为回迁安置房地块为L1L1、MM、N1N1地块，净用地为地块，净用地为250.89250.89亩亩，平，平均容积率为均容积率为4.344.34。整个地块总。整个地块总拆迁量为拆迁量为1245710.41245710.4 ，回迁，回迁安置量为安置量为725807
29、.8725807.8 ，安置，安置房建设单价取房建设单价取30003000元元/，总总建设成本为建设成本为21.7721.77亿，亿，安置房安置房亩均分摊成本为亩均分摊成本为229.07229.07万元万元/亩亩。L1、M和N1地块较规整，现状为老村用地，拆迁难度最小，满足安置房建设先行原则。L1MN1 成本分析成本分析基础设施建设成本（新规划方案）基础设施建设成本（新规划方案）基础设施分摊总成本为5.06亿元，亩均分摊成本为53.23万元/亩。成本分析成本分析综合成本分析（新规划方案）综合成本分析（新规划方案）单位：亿元项目2102.73亩土地一级开发总成本为49.44亿元。新规划方案可出让
30、净用地为950.57亩，亩均综合成本为520.11万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为56.86亿元，亩均出让单价为598.12万元/亩。世纪城世纪城商铺商铺17000元元/住宅住宅10522元元/高顺铭都高顺铭都商业商业15000/办公商业楼办公商业楼8600元元/银海畅园银海畅园住宅住宅9329元元/彼岸小区彼岸小区住宅住宅9102元元/云大知城云大知城住宅住宅14000元元/枫林盛景枫林盛景住宅住宅8928元元/螺蛳湾螺蛳湾商铺商铺10000元元/-30000元元/写字楼写字楼8000元元/项目项目位置位置奥宸橙郡奥宸橙郡商铺商铺35000元元/住宅住宅7500元元/
31、二、土地出让价格测算二、土地出让价格测算 （一）周边市场评估参考价（一）周边市场评估参考价v 片区附近写字楼较少，调查采用周边高顺铭都及螺蛳湾的写字楼作为参考，均价在8000-8600元之间；据此，本项目写字楼测算价格定为8000元/平米。v 区域房地产市场以世纪城为代表，目前发展基本成熟；参考周边市场，住宅价格定为7500元/。v 项目周边除螺蛳湾和车立方外，缺乏集中的大型商业，需要商业氛围的积累，因此商业价格定为18000元/。周边市场评估参考价周边市场评估参考价住宅住宅商铺商铺写字楼写字楼/公寓公寓均价：均价：7500均价：均价：18000均价：均价：8000 (二二)土地出让价格测算（
32、新规划方案）土地出让价格测算（新规划方案）楼面地价占物业销售单价的楼面地价占物业销售单价的30%30%：最大出让价为59.94亿，可盈利3.08亿。项目项目(30%)(30%)计容面积计容面积 市场参考价市场参考价 楼面地价楼面地价 土地市场价（亿元）土地市场价（亿元）土地出土地出让成本让成本价价盈亏盈亏可出让可出让净用地净用地市场接受市场接受土地单价土地单价 （平米）（平米）（元（元/平米）平米）（元（元/平米平米)分项分项合计合计（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（亩）（亩）（万元（万元/亩）亩）住宅住宅1962801 1962801 7500750022502250441630.27 44
33、1630.27 59.94 59.94 56.86 56.86 3.08 3.08 950.57950.57 630.52 630.52 商业商业254302 254302 180001800054005400137323.08 137323.08 办公办公85000 85000 800080002400240020400.00 20400.00 三、项目测算总结三、项目测算总结出让成本出让成本56.8656.86亿亿最大盈利最大盈利3.083.08亿亿出让收益出让收益56.8659.9456.8659.94亿亿亩均出让成本亩均出让成本609.28609.28万元万元/亩亩市场市场最大最大单价
34、单价630.52630.52万元万元/亩亩有盈利空间，有盈利空间，项目可行项目可行。测算分析及总结测算分析及总结1 1、原规划方案亩均出让单价为、原规划方案亩均出让单价为1071.541071.54万元万元/亩亩，远高于周边市场接受土远高于周边市场接受土地单价地单价，项目一级开发不可行，需调整规划设计方案项目一级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用，增加可出让净用地以降低亩均成本。地以降低亩均成本。2 2、调整方案后，一级开发、调整方案后，一级开发总投资为总投资为49.4449.44亿元亿元，土地外挂成本为，土地外挂成本为56.8656.86亿亿元，市场接受最大（元，市场接受最大（3
35、0%30%）收益为收益为59.9459.94亿元，亿元，预计土储中心预计土储中心最大盈利为最大盈利为3.083.08亿元。亿元。土地一级开发收益为土地一级开发收益为:1、一级开发平台公司管理费，按项目总投资的3%计，约1.481.48亿元;2、区政府征地拆迁工作经费，按项目征地拆迁费用和回迁安置费用的2%计，约为1714.61714.6万元;3、片区建成的基础设施，总造价约为5.065.06亿元；4、社会投资人收益，按照投资总额的15%计算，约为2.5亿元。第五部分第五部分 项目运营项目运营1 完成城市规划设计及规划报批工作，并取得规划条件及附图2 制定、报批片区征地拆迁安置补偿指导意见3 签
36、订四方协议，完成招商引资，融资到位4 片区的一勘工作，土地报批工作5 中介公司的招投标工作6 征地拆迁、安置工作（安置房建设：建设方案、回购测算、成本示例、总平图、鸟瞰图、户型图）7 管线迁改完成土地证注销、二勘完成8 审计成本认定9 土地出让价格组价，土地收储土地出让价格组价，土地收储审计成本认定管线迁改完成土地证注销、二堪完成征地拆迁、安置工作中介公司的招投标工作片区的一勘工作，土地报批工作签订四方协议，完成招商引资，融资到位制定、报批片区征地拆迁安置补偿指导意见完成城市规划设计及规划报批工作，并取得规划条件及附图第六部分第六部分 项目总结项目总结1、原规划方案可出让净用地较少，亩均综合成
37、本远高于市场接受单价，一级开发亏损较大，方案不可行，需调整规划设计方案。2、调整规划方案，满足上位及其他相关规划要求，同时满足经济测算适宜容积率、高绿地率、低密度的要求，把握住有效资源，利用规划提高土地经济价值。3、调整方案后土储公司最大收益为3.08亿元。4、项目策划、规划先行，明确投资收益、风险后再进行一级开发工作。5、片区实行安置房先行原则，先安置后拆迁，有效的缓解征地拆迁的难度，更有利于社会的稳定。6.、项目进行地块拆分，征地拆迁方案先易后难，滚动开发，确保工作简而有序的进行。7、对片区内进行地块优化，强化土地价值及地下商业的开发，改善片区内交通环境，缓解部分交通压力。8、解决了拆迁难,融资难,招商难的问题。征地拆迁成本明细表征地拆迁成本明细表征地拆迁成本明细表征地拆迁成本明细表
