1、必答题、必答题、PKPK题、抢答题、案例题、题、抢答题、案例题、情景模拟题情景模拟题Are youreadyready？Are youreadyready？STEPSTEPSTEPSTEP1必答题1.必答题共必答题共5轮，每轮轮，每轮设每设每队队1题题，共，共20题，每题题，每题10分分，由各参赛队选出，由各参赛队选出1人代表做答，其他队员可以提示。人代表做答，其他队员可以提示。2.必答题在主持人读题完毕并必答题在主持人读题完毕并说完说完“开始答题开始答题”开始计开始计时，时，须在须在30秒内答完，否则不得分。秒内答完，否则不得分。3.必答题答对加必答题答对加10分，答错不扣分。分，答错不扣分
2、。4.选手答题完毕后，应宣布选手答题完毕后，应宣布“答题完毕答题完毕”。第一部分：必答题第一部分：必答题 规则及计分标准规则及计分标准必答题必答题1234567817181920910111213141516第1题B当提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第2题B当提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大
3、会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第3题B当提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第4题B当提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第5题B当提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以
4、上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第6题B当提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第7题B当提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第8题B当
5、提议召开业主大会临时会议的业主达到（当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。时会议。A.10%B.20%C.30%D.40%第9题AB业主大会可以采用（业主大会可以采用（）形式召开。）形式召开。A.集体讨论 B.书面征求意见 C.公告 D.公示第10题AB业主大会可以采用（业主大会可以采用（）形式召开。）形式召开。A.集体讨论 B.书面征求意见 C.公告 D.公示第11题ABCD物业服务企业应当在物业管理区域内公示（物业服务企业应当在物业管理区域内公示（）。）。A.服务内容 B.服务标准 C.计费方式
6、D.收费依据第12题答案：AB业主大会可以采用（业主大会可以采用（）形式召开。）形式召开。A.集体讨论 B.书面征求意见 C.公告 D.公示第13题答案：业主可以委托代理人参加业主大会业主可以委托代理人参加业主大会会议。（会议。（）第14题业主可以委托代理人参加业主大会业主可以委托代理人参加业主大会会议。（会议。（）第15题答案：物业使用人未按约定缴纳物业服务物业使用人未按约定缴纳物业服务费用的，业主不负连带交纳责任。费用的，业主不负连带交纳责任。（）第16题业主可以委托代理人参加业主大会业主可以委托代理人参加业主大会会议。（会议。（）第17题答案：公开招标 邀请招标前期物业管理招标分为前期物
7、业管理招标分为 和和 。第18题公开招标 邀请招标前期物业管理招标分为前期物业管理招标分为 和和 。第19题公开招标 邀请招标前期物业管理招标分为前期物业管理招标分为 和和 。第20题公开招标 邀请招标前期物业管理招标分为前期物业管理招标分为 和和 。STEPSTEPSTEPSTEP2 PK题1.PK题共题共2轮，共轮，共4题，题，两两两两PK决出第一、二、三、四名，各决出第一、二、三、四名，各得得50、30、20、10分。分。2.首轮由守正队与出新队、固本队与提升队两两首轮由守正队与出新队、固本队与提升队两两PK，首轮首轮胜出胜出的两的两队队再次再次PK决出一、二名决出一、二名，落败的落败的
8、两队两队PK决出三、四名决出三、四名。3.每题思考时间为每题思考时间为2分钟，分钟，在主持人说完在主持人说完“开始答题开始答题”开始计开始计时，时，PK两队轮流作答，每次作答限时两队轮流作答，每次作答限时10秒，秒，超时未答题或答超时未答题或答错则落败。错则落败。4.选手答题完毕后，应宣布选手答题完毕后，应宣布“答题完毕答题完毕”。答案由评委评定，。答案由评委评定，主持人宣判。如有异议，应由领队向评委会提出申诉。主持人宣判。如有异议，应由领队向评委会提出申诉。第二部分：第二部分：PKPK题题 规则及计分标准规则及计分标准1234在物业管理区域内禁止哪些行为在物业管理区域内禁止哪些行为？第第1
9、1题题 擅自拆改房屋承重结构；擅自改变房屋或者共用设施设备的用途；擅自占用、改变、损坏物业共用部位、公用设施设备；擅自搭建建筑物、构筑物、设置摊点、市场，张贴、涂 抹、悬挂物品；乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆；违反有关规定存放易燃、易爆、放射性等危险物品，排 放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物,产生超 过规定标准的噪音；违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；从事危害公共利益的行为；法律、法规和管理规约禁止的其他行为。返回返回PK题选题题选题第第2 2题题物业服务成本或者物业服务支出的物业服务成本或者物业服务支出的构成有？构成有？管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 等；物业共用
10、部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。返回返回PK题选题题选题第第3 3题题返回返回PK题选题题选题第第4 4题题返回返回PK题选题题选题STEPSTEPSTEPSTEP3抢答题1.抢答题抢答题根据难易程度，分别设置根据难易程度，分别设置10分、分、20分、分、30分题，分题，共共15题，答对加相应分值，答错扣相应分值，无人作答则题，答对加相应分值，答错扣相应分值，无人作答则此题作废。此题作废。2.在主持人在主持
11、人读题完毕并读题完毕并说完说完“开始开始抢答抢答”后后，各参赛队方各参赛队方可可摇铃抢答，如违反规则，摇铃抢答，如违反规则，扣扣10分，分，本题作废，本题作废，场外加题场外加题重新抢答。重新抢答。3.答题答题限时限时30秒秒选手答题完毕后，应宣布选手答题完毕后，应宣布“答题完毕答题完毕”，超时答题算答错，扣相应分值超时答题算答错，扣相应分值。第三部分：抢答题第三部分：抢答题 规则及计分标准规则及计分标准抢答题抢答题123456789101112131415第第1 1题题答案：B下列费用中，不得计入物业服务成本的是（下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。）。A.物业管理区域清洁卫生费用 B.
12、物业共用设施设备的大、中修费用 C.物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产 折旧 D.业主同意的其它费用第第2 2题题答案：B下列费用中，不得计入物业服务成本的是（下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。）。A.物业管理区域清洁卫生费用 B.物业共用设施设备的大、中修费用 C.物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产 折旧 D.业主同意的其它费用第第3 3题题答案：B下列费用中，不得计入物业服务成本的是（下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。）。A.物业管理区域清洁卫生费用 B.物业共用设施设备的大、中修费用 C.物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产 折旧 D.业主同意的其它费用第
13、第4 4题题答案：D从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（得（）A.上岗证书 B.职称证书 C.执业资格证书 D.职业资格证书第第5 5题题答案：B下列费用中，不得计入物业服务成本的是（下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。）。A.物业管理区域清洁卫生费用 B.物业共用设施设备的大、中修费用 C.物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产 折旧 D.业主同意的其它费用第第6 6题题答案：公开招标 邀请招标前期物业管理招标分为前期物业管理招标分为 和和 。第第7 7题题答案：公开招标 邀请招标前期物业管理招标分为前期物业管理招标分为 和和
14、。第第8 8题题答案：C第第9 9题题答案：B第第1010题题答案：D第第1111题题答案：物业管理公共性服务的内容包括哪些？物业管理公共性服务的内容包括哪些？包括公共性卫生、绿化、公共秩序、公共设施设备的维护和管理。第第1212题题答案：物业管理区域内违反有关治安、环保、物物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应该做什么？的行为，物业管理企业应该做什么？应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第第1313题题ACD第第1414题题ABC（D双2/3）以下属于物权法规定应当经专有部分占建筑以下属于物权法规
15、定应当经专有部分占建筑物总面积物总面积1/21/2以上的业主且占总人数以上的业主且占总人数1/21/2以上的业以上的业主同意的事项有主同意的事项有()()。A.制定和修改业主大会议事规则 B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金第第1515题题物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。内容涉及绿地养护、公用设施设备正常运转、公共秩序管理、卫生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满后，进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人，物业
16、服务费显然没有这种特性。专项维修资金与物业服务费有啥区别？专项维修资金与物业服务费有啥区别？STEPSTEPSTEPSTEP4案例分析题1.共设置共设置4题，题目由各题，题目由各队队抽签决定。抽签决定。2.在在5分钟思考时间内，先思考完毕的队伍可派代表举手分钟思考时间内，先思考完毕的队伍可派代表举手作答，答题限时每题作答，答题限时每题5分钟。分钟。3.选手答题完毕后，应宣布选手答题完毕后，应宣布“答题完毕答题完毕”。4.每位评委根据每队作答情况在每位评委根据每队作答情况在0-10分范围内进行评分，分范围内进行评分，评委分加和为每队最后得分。评委分加和为每队最后得分。第四部分：案例分析题第四部分
17、：案例分析题 规则及计分标准规则及计分标准1234答案：第第1 1题题返回案例分析题返回案例分析题居住在广州某小区居住在广州某小区2626楼的宋先生，日前在家中无人的楼的宋先生，日前在家中无人的情况下，被小偷入屋窃去了价值情况下，被小偷入屋窃去了价值3 3万多元的财物。宋先万多元的财物。宋先生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费，物业生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费，物业管理公司要负责赔偿。管理公司要负责赔偿。请问：请问：1 1、宋先生的观点是否成立？为什么？、宋先生的观点是否成立？为什么？2 2、物业公司应如何防范此类事件发生？、物业公司应如何防范此类事件发生？答案：第第1 1题题
18、返回案例分析题返回案例分析题答（要点）：答（要点）：1.业主室内物品被盗，不能简单理解为物业管理公司之过。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。若辖区治安隐患较高，管理公司员工责任不强，如未实行24小时巡逻站岗制度，对大件物品的出入未实行有效的监管，发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。但如物业管理公司已采取了各种防范措施，保安员的工作责任也已到位，管理公司承担的责任则较轻，甚至可以不承担任何的赔偿责任。业主交付的是管理费，而非保险费，业主室内被盗，即使是管理公司的责任，也不应要求管理公司像商业保险那样全额赔偿。2.治安管理是物业管理最基本的内容。
19、为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应加强管理，从人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理责任，同时还应向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识，通过业主对物业管理认知度的提高，加深对管理单位的理解和配合；另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。答案：第第2 2题题返回案例分析题返回案例分析题某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢满了污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物先
20、生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称下水管业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。请问：请问：1 1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？2 2、本案中物业管理公司是否应承担责任？为什么？、本案中物业管理公司是否应承担责任？为什么？答案：第第2 2题题返回案例分析题返回案例分析题答（要点）：答（要点）：1.本案属于物业管理侵权纠纷。2.本案中物业管理公司应承担严格责任即无过错责任。无过错责任是指当事人承担责任的要件并不以过错
21、为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。3.在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严格责任。物业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任。因此，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他们应首先对业主谢先生承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。答案：第第3 3题题返回案例分析题返回案例分析题某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委对该物业
22、管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担
23、相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。请问：请问：1 1、试析本案所涉及的法律问题、试析本案所涉及的法律问题？2 2、对此类纠纷应如何解决、对此类纠纷应如何解决？答案：第第3 3题题返回案例分析题返回案例分析题答（要点）：答（要点）：1.本案涉及的是物业管理法律关系问题。2.物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理
24、的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。3.本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。答案：第第4 4题题返回案例分析题返回案例分析题先生及其夫人居住在广州市某小区先生及其夫人居住在广州市某小区8 8栋栋701701室。老两口室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年
25、，最近回到自己家。物业在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年我们半年都不在家，不应该交物业管理费。都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理？请问：物业管理公司应如何处理？答案：第第4 4题题返回案例分析题返回案例分析题答（要点）：答（要点）：1.业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正
26、常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。2.当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。3.造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主
27、本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。4.减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。STEPSTEPSTEPSTEP5情景模拟题1.共设置共设置4题题，各各队队抽签决定抽签决定题目和题目和顺序。顺序。2.此环节后援团可共同参与，此环节后援团可共同参与，选手情景模拟结束，应宣布选手情景模拟结束，应宣布“模拟完毕模拟完毕”。3.每位评委根据每组作答情况在每位评委
28、根据每组作答情况在0-10分范围内进行评分，分范围内进行评分，评委分加和为每队最后得分。评委分加和为每队最后得分。第五部分：情景模拟题第五部分：情景模拟题 规则及计分标准规则及计分标准1234答案：第第1 1题题返回情景模拟题返回情景模拟题清晨清晨7 7：0000刚过，刚过，15031503业主业主A A打电话投诉隔壁打电话投诉隔壁15041504装修装修影响休息。当值保安影响休息。当值保安B B立即到场叫装修工人停工，并告立即到场叫装修工人停工，并告诫装修人员诫装修人员C C还未到装修时间，不要提前施工影响他人还未到装修时间，不要提前施工影响他人休息。但值班保安员离开后，装修人员又进行了施工
29、休息。但值班保安员离开后，装修人员又进行了施工并用起了电动工具，再次遭到并用起了电动工具，再次遭到15031503业主业主A A的强烈投诉和的强烈投诉和不满，保安不满，保安B B立即将情况上报管理处主任立即将情况上报管理处主任D D，并与，并与15041504业主业主E E取得了电话联系。取得了电话联系。答案：第第2 2题题返回情景模拟题返回情景模拟题12061206业主业主A A花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上楼上13061306住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主浸泡起皮。找到楼上
30、业主B B，答复是他家一点也没有漏，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。于是业主，并且很不情愿配合检查问题。于是业主A A找到物业公找到物业公司调解，物业公司派工程人员司调解，物业公司派工程人员C C上门查看情况，经过对上门查看情况，经过对13051305、13061306的仔细勘察发现漏水主要系房屋质量问题的仔细勘察发现漏水主要系房屋质量问题引起，于是把了解到的情况反馈给了物业经理引起，于是把了解到的情况反馈给了物业经理D D。答案：第第3 3题题返回情景模拟题返回情景模拟题居住在小区居住在小区l l号楼二层的号楼二层的2 2户户A A、B B业主在自家窗户上安装业主在自家窗户
31、上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3 3号楼和号楼和6 6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这2 2户业主认为应增加必要的安全防范设施。随后，户业主认为应增加必要的安全防范设施。随后，1 1号楼号楼六层的业主六层的业主C C考虑到家里小孩的安全问题也安装了护栏考虑到家里小孩的安全问题也安装了护栏。该小区的物业管理公司得知后立刻要求业主自行拆除。该小区的物业管理公司得知后立刻要求业主自行拆除，但是业主拒不拆除，物业公司派，但是业主拒不拆除，物业公司派D D、E E上门调解。上门调解。答案：
32、第第4 4题题返回情景模拟题返回情景模拟题某天下午，业主某天下午，业主A A乘坐电梯回家，同往常一样，他按了乘坐电梯回家，同往常一样，他按了标有标有11F11F的键，电梯迅速上升。不料在电梯行走到中间的键，电梯迅速上升。不料在电梯行走到中间时突然电梯急停在时突然电梯急停在7F7F，再没有任何反应了，不上也不，再没有任何反应了，不上也不下。于是下。于是A A立即拨打贴在轿厢内部的救援电话，物业电立即拨打贴在轿厢内部的救援电话，物业电梯管理人员梯管理人员B B接到求援电话，立即通知电梯维修公司人接到求援电话，立即通知电梯维修公司人员员C C到场排除故障，同时通过监控录像查看电梯内情况到场排除故障，同时通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。联系，直到被救出。
