1、商业规划动线设计及铺位分割实例探讨1一商业地产项目基本概念二动线规划三铺位分割2目录一商业地产项目基本概念二动线规划三铺位分割22基本概念基本概念一一商业项目专业术语基本概念商业项目专业术语基本概念3基本概念一商业项目专业术语基本概念33总用地面积：地块退红线之后的总面积，总用地面积包括三部分：建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。容积率：总建筑面积与总用地面积的比率。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：总绿地面积与总用地面积之比。建筑高度：指建筑物室外地平面
2、至外墙顶部的总高度。烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑红线：又称建筑控制线，是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，指建筑物的外立面所不能超出的界线。目的在于腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的规划建筑时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。规划的建筑
3、必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。41.技术经济指标总用地面积：地块退红线之后的总面积，总用地面41.1.技术经济指标图例技术经济指标图例51.技术经济指标图例552.2.商业项目术语商业项目术语商圈：商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的5070，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，
4、而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持
5、，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。62.商业项目术语商圈：商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定62.2.商业项目术语商业项目术语商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业
6、等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。商业经营管理：根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。商业营销策划：根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。72.商业项目术语商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体7中庭观光梯的设计要与整体形象保持一致、协调，并不得影响店铺的可见性。以下图为例，显然采取左图的算法，平面动线总长度=红线+蓝线联系外部动线系统规划案例美琢（MetroCentre）购物中
7、心问题是，美琢购物中心的基地是块不毛之地,亦无交通动线可言，仅有的、也是最大的优势，是它的商业战略位置，如此而已，怎么个搞法？很显然地，光有战略位置的优势，竞争力太单薄了，如果缺少四通八达的交通动线，顾客进不来，项目根本就搞不下去，因此，必须靠当地政府改造计划的强力支持，而购物中心的联外交通动线建设，便成了最重要的配套项目。1）先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分；若停在购物中心附设的地下停车场内，直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；百佳超市、连卡佛百货、玛莎百货、丰泽电器建筑中的防烟方式可采用机械加压送风防烟方式或可开启外窗的自然排烟方式。基于回环度的动线构成规律：香港购物
8、中心的动线设置借鉴比较极端的例子是COCO PARK 的设计，该商场的动线是中间 无中庭的单一动线，而且该购物中心U型的线路无法完成首尾相连。8）建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。另外根据购物者的人数，空间应勿过窄以至感觉太过拥塞。大型商业建筑的内院或天井短边尺寸小于；柜架式营业区域：商业营业厅内无固定隔断，采用柜台、货架等展示商品的布置方式，人员能够到达，进行交易的区域。用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。在设计中，通常的做法是提高动线系统 的秩序感，从而提高顾客的位置感。人们自驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行
9、人动线主要为停车场地到购物中心的动线。这种模式实际就是双回环线形模式的首尾连接，首尾连接后，形成了中心部分的店铺体量。最初，从表面上去评估这块基地，一般都认为没什么价值可言，但就商业地产开发的角度来审视的话，它的战略位置却是大有文章，价值匪浅。2.2.商业项目术语商业项目术语核心筒：就是在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震性。是国际上超高层建筑广泛采用的主流结构形式。同时，这种结构的优越性还在于可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平
10、面的中央集中，使主功能空间占据最佳的采光位置，并达到视线良好、内部交通便捷的效果。柱网：承重结构柱子在平面排列时形成的网格就是柱网。柱网的尺寸由柱距和跨度确定。柱网的确定就是确定跨度（纵向间距）和柱距（横向间距）。布置的依据满足建筑使用要求，同时考虑结构的合理性与施工的可行性。布置的原则：1.尽量按建筑的墙体分布布置；2.尽量使的柱子纵横向均匀，纵横向间距尽量接近，以便更合理的布置梁板；3.尽量减小梁截面；4.为建筑尽量省空间，往往建筑层高是一定的，你的梁增大了，就会降低梁下（或吊顶的高度）的高度。8中庭观光梯的设计要与整体形象保持一致、协调，并不得影响店铺的82.2.商业项目术语商业项目术语
11、建筑设计防火规范术语：（河南省大型商业建筑设计防火规范 BJ41-T085-2008）大型商业建筑：用于商业经营活动的任一楼层建筑面积享5000m2或总建筑面积享15000m2的商业建筑。商业营业厅：用于商业营业活动的建筑室内空间。柜架式营业区域：商业营业厅内无固定隔断，采用柜台、货架等展示商品的布置方式，人员能够到达，进行交易的区域。商铺式营业区域：商业营业厅内采用隔断将营业空间分成各个独立商铺，人员能够到达，进行交易的区域。避难走道：走道两侧为实体防火墙，并设置有防烟等设施，仅用于人员安全通行至室外的走道。安全疏散通道：连接首层楼梯(间)到室外出口的通道。安全出口：供人员疏散用的疏散楼梯(
12、间)或直通室外安全区域的出口。安全出口宽度：供人员疏散的疏散楼梯(间)或直通室外安全区域的出口的净宽度。其中，防烟楼梯间的安全出口宽度按楼梯间梯段净宽度、前室门的净宽度和楼梯间门的净宽度中的最小者取值，楼梯间梯段净宽度为墙面至扶手内边缘或扶手内边缘之间的水平距离。疏散集散区：商业营业厅内疏散走道通向安全出口的缓冲、集散区域。疏散出口：用于人员疏散出某一区域的出口。疏散通道宽度：商业营业区域内通向安全出口的疏散通道的净宽度。消防扑救场地：消防车辆靠近建筑物实施扑救作业所需场地。消防扑救面：消防车辆靠近建筑物实施扑救作业所需建筑外墙面。地下防火隔离区：地下商业建筑总建筑面积超过20000m2时，商
13、场的两个防火分区之间或两个商场之间所设置的开敞式或封闭式防火隔离区域。92.商业项目术语建筑设计防火规范术语：（河南省大型商业建筑设92.2.商业项目术语商业项目术语大型商业建筑分类和耐火等级：（河南省大型商业建筑设计防火规范 BJ41-T085-2008）经营场所分类表类别商品经营场所A类百货、服装等纺织制品、粮油食品、生活日用品、木制类建材、家具、灯具、医药、图书音像、电脑数码产品、家用电器、餐饮、金融证券交易厅等。B类机电产品、陶瓷、钢材、石材类建材、蔬菜、水果、水产品等。一 级二 级 墙防火墙不燃烧体3.00不燃烧体3.00承重墙、楼梯间、电梯井不燃烧体3.00不燃烧体0.25非承重墙
14、、疏散走道两侧的隔墙不燃烧体1.00不燃烧体1.00房间隔墙不燃烧体0.75不燃烧体0.50承重柱不燃烧体3.00不燃烧体2.50承重梁不燃烧体2.00不燃烧体1.50板承重楼板、疏散楼梯、屋顶承重构件不燃烧体1.50不燃烧体1.50吊顶不燃烧体0.25难燃烧体0.25建筑物构件的燃烧性能和耐火极限大型商业建筑的耐火等级分为一级和二级，除单层大型商业建筑的耐火等级可采用二级外，其余均应采用一级耐火等级。102.商业项目术语大型商业建筑分类和耐火等级：（河南省大型商业102.2.商业项目术语商业项目术语防火间距：防火间距（m）建筑类别A 类B 类建筑高度24m建筑高度24m建筑高24m建筑高度2
15、4mA类 建筑高度24m13.09.013.09.0 建筑高度24m9.09.09.09.0B类建筑高度24m13.09.013.09.0建筑高度24m9.09.09.06.0建筑类别注：当通过天桥将两栋及以上的大型商业建筑连为一体，各部分之间的间距大于本表的规定时，其各部分可按独立的商业建筑进行防火设计。112.商业项目术语防火间距：A 类B 类建筑高度 2 4112.2.商业项目术语商业项目术语防火分区：是指采用防火分隔措施划分出的、能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余部分蔓延的局部区域（空间单元）。地下大型商业建筑每个防火分区建筑面积不应大于2000m2。地上大型商业建筑，当建筑高度大
16、于24m时，防火分区建筑面积应满足现行国家标准高层民用建筑设计防火规范第5.1.2 条要求;当建筑高度小于等于24m时，防火分区建筑面积应满足下列要求：1、首层的每个防火分区建筑面积不应大于10000m2；2、二层及以上的每个防火分区建筑面积不应大于5000m2。大型商业建筑的内院或天井短边尺寸小于；本规范表4.3.2 的规定时，其防火分区面积应按上下层叠加计算，当防火分区超过允许最大建筑面积时，应划分防火分区。当通过天桥将两栋及以上的大型商业建筑连为一体，建筑之间的最小距离小于本规范表4.3乓的规定时，其防火分区应将经天桥相连的数座建筑整体按-座建筑确定，超过一个防火分区的允许最大建筑面积时
17、必须进行防火分隔，且每个防火分区的建筑面积必须符合本规范5-1.2条的规定。当围合区域加盖时，应符合现行国家标准高层民肘建筑设计防火规范抄和建筑设计防火规范中有关中庭的规定。122.商业项目术语防火分区：是指采用防火分隔措施划分出的、能在122.2.商业项目术语商业项目术语安全疏散：商业营业厅内疏散通道最小净宽度营业厅布置方式疏散通道名称(通道位置)最小净宽度(m)柜架式营业区域(超市)单侧设置货架的通道1.50双侧设置货架的通道2.00货架区与闸机(收银台)之间5.00闸机与通向安全出口之间的通道3.00主通道3.00柜架式营业区域(百货商店、购物中心等)单侧设置柜架或陈列窗的通道1.50双
18、侧设置柜架或陈列窗的通道2.20主通道3.00商铺式营业区域单侧设置店铺的通道2.00双侧设置店铺的通道2.50主通道3.00132.商业项目术语安全疏散：商业营业厅内疏散通道最小净宽度营业132.2.商业项目术语商业项目术语安全疏散：柜架式营业区域室内任何一点到最近安全出口的距离疏散条件最大直线距离（m）最大行走距离（m）双向条件37.545单项条件2025商铺式营业区域的疏散距离疏散条件商铺内任何一点到最近疏散出口的直线距离（m）疏散通道上的任何一点到最近安全出口的行走距离（m）双向疏散1537.5单项疏散20安全出口宽度指标（m/100人）序号层数安全出口净宽度1地上一、二层0.652地
19、上三层0.753地上四层及四层以上各层1.004地下一层0.755地下二层1.00142.商业项目术语安全疏散：柜架式营业区域室内任何一点到最近安142.2.商业项目术语商业项目术语防烟分区：是指用挡烟垂壁、挡烟梁、挡烟隔墙等划分的可把烟气限制在一定范围的空间区域。建筑中的防烟方式可采用机械加压送风防烟方式或可开启外窗的自然排烟方式。机械排烟系统与通风、空气调节系统宜分开设置。当合用时，必须采取可靠的防火安全措施，并应符合机械排烟系统的有关要求。防烟和排烟系统中的管道、风口及阀门等必须采用不燃材料制作，且排烟管道、加压送风管道和排烟系统中的补风管道的耐火极限不应低于0.50h。排烟管道应采取隔
20、热防火措施或与可燃物保持不小于150mm的距离。152.商业项目术语防烟分区：是指用挡烟垂壁、挡烟梁、挡烟隔墙等152.2.商业项目术语图例商业项目术语图例162.商业项目术语图例1 616由于中庭存在的影响，因此天河城的可达性回环度比较低，大致为 50%左右，地上四层及四层以上各层单侧设置柜架或陈列窗的通道主力店与一般承租户的动线安排，其基本原则在于利用主力店与一般承租商有户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，这样才能获得最大的消费效果。基于回环度的动线构成规律：香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。8）一般先完成铺位的
21、销售分割，再考虑铺位的招商分割。3）行人动线系统 不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心，下了车之后一定要行走，会用到人行设施，因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一。在多层大型购物中心内，要诱使购物者离开低楼层，前往另一个楼层购物，这在设计上是楼层垂直动线要解决的问题，解决得不好可能产生一层卖得很好另一层却很差的情况，楼层垂直动线规划在购物中心动线设计规划中也是十分重要的，它能提升购物中心的整体价值。人们自驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线。不同平面，不同区域的地铁出入口设计，在方便了消费者乘坐地铁及进出地铁站的同时，还能引导人流购
22、物，在一个购物中心造就了两条地铁大街，两个地铁同层，使更多街道上的商户、更多平面上的商户，能享受到地铁所带来的人流和商机。由于正佳广场的通道的不规则性，在通道内加设了许多的临时铺位，同时正佳广场的中庭也略显拥挤，造成其可见性回环度相当差，甚至出现了在主通道上都不能同时看到两边商铺的情况。对于棋盘条块式分割，应解决的难点有以下几点：正如前文所述，动线设计首要的一点就是避免顾客走重复的道路，一次性的逛完商场内的所有商铺。在内围式的购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。注：当通过天桥将两栋及以上的大型商业建筑连为一体，各部分之间的间距
23、大于本表的规定时，其各部分可按独立的商业建筑进行防火设计。（3）较大的标准层平面（在店铺平均进深有限定的情况下），难以采用最理想的回环度100%的线形（双）模式，通常采用线形与网格、环形、放射相结合的混合模式，以求得最佳的效益。疏散集散区：商业营业厅内疏散走道通向安全出口的缓冲、集散区域。另一个动线无法回环例子是深国投广场内的嘉信茂购物中心，该购物中心的标准层面积只有1.现代购物中心的建设有两个基本的原则就是易达性原则和聚集性原则，即要将购物中心建在集客能力最强，顾客最方便，最容易到达的地方。目的在于腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。动线设计动线设计二二动线设计基本原则及方法动线设计基
24、本原则及方法17由于中庭存在的影响，因此天河城的可达性回环度比较低，大致为 171.1.动线释义动线释义 动线，是购物中心设计中经常遇到的词汇，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这就是动线。购物中心动线设计规划主要包括：联系外部动线系统规划、入口及大堂动线规划、中庭动线规划、楼层水平动线规划、楼层垂直动线规划等五部分。181.动线释义 动线，是购物中心设计中经常遇到的18商业营销策划：根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、
25、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。体现在空间的区别就是，商业建筑甚少采用仪式感的流线和空间，路线自由灵动，空间灵活多变。现代购物中心大多在主入口处设置大型露天广场，以达到吸引人流和聚集人流的效果。而香港购物中心却充分利用了玻璃幕墙材质透明的特点，将浓郁的购物气息充分展示出来，形成了一个良好的外部形象设计，让路人经过此处，就生产了进入购物中心的愿望。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系；一、人流动线的规划原则2）以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。建筑中的防烟
26、方式可采用机械加压送风防烟方式或可开启外窗的自然排烟方式。商业经营管理：根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。该参量和上面的可达性回环度的区别是，对于中间有中庭的动线，可见性回环度只算一条，而可达性回环度算中庭两侧的两条长度。5、主动线与各功能分区顺畅连接；为建筑尽量省空间，往往建筑层高是一定的，你的梁增大了，就会降低梁下（或吊顶的高度）的高度。13）顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。如果主要考虑店铺的可见性而不是可达性，则可以设立一个单独的可见性回环度。香港购物中心对美食的安排极为考究，会在一个面积较大的区域，形成一个专门
27、的美食区。我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。商铺式营业区域：商业营业厅内采用隔断将营业空间分成各个独立商铺，人员能够到达，进行交易的区域。我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：出入口应设于交通量较少的非主道路上。2.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划1）联系外部道路 大型购物中心的联外道路可以说是动线系统中很重要的一项，在规划联外道路系统时，应考虑该项目周边道路现有的交通状况，主大门及广场可面向主道（所谓主道指日常应有大量的人流、车流通过，车道不能是城市快速道，但可以是主干道），这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最
28、好是另有其他的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，联外道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。联外道路与完善的交通运输网连结，能扩大购物中心的辐射范围，扩大其商圈，能方便购物者到达及货料运送。像这方面的案件很多，如广州天河城，除主门（北门）面向交通量很大的天河路（注：其不是快速路）外，其它三个门分别有天河南一路、体育西路、宏城广场及地铁作为其联外道路，并通过它们与广州黄埔大道、环城高速、华南快速、广深高速等密切相连，使其商圈范围覆盖达整个珠三角，并创出单日最高人流达80多万的效果。19商业营
29、销策划：根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业192.2.联系外部动线系统规划案例联系外部动线系统规划案例美琢（美琢（MetroCentreMetroCentre）购物中心）购物中心 20 英国最大的购物中心不在第一大都市伦敦，也不在其他显赫的大都市，而是座落于一个只有7.8万人口的小城市，叫“盖茨海德市”(Gateshead)。更有趣的是，基地面积 120亩,位于该市的郊区,过去40年来,原本是专门给发电厂倾倒废料的荒地,也无交通动线连接基地,可谓是鸟不生蛋的不毛之地，当初，这块地的市值鉴价评估不到10万英镑，谁都想不到，重新开发之后，竟成了今天欧洲最大的购物中心之一，营业面积168
30、,900，年均聚客入店2,400万人次，摇身一变，亦成了生金蛋的宝地，盖茨海德这个小城市也因而声名大噪，受惠无穷。2.联系外部动线系统规划案例美琢（Me t r o C e n t r e2021 最初，从表面上去评估这块基地，一般都认为没什么价值可言，但就商业地产开发的角度来审视的话，它的战略位置却是大有文章，价值匪浅。它位于泰恩河流域(TyneRiver)的心脏地带，介于英格兰东北地区最大城市纽卡斯尔(Newcastle)与盖茨海德市之间，过了泰恩河，就进入了纽卡斯尔市，距离约12公里。此外，该购物中心虽在盖茨海德市的郊区，但以其168,900的营业面积，属 ICSC国际购物中心所定义的封
31、闭式超区域型购物中心，主商圈客源辐射范围可拉至25公里，覆盖了包括盖茨海德市、纽卡斯尔市及周边小城市，开车30分钟内到达基地的人口约150万人，次商圈则放大至2550公里的范围内，以纽卡斯尔市为核心的12个大小卫星城市都会圈，开车1小时内可到达的人口约250-300万人。在这里，我们必须特别注意一点，在英国，家庭汽车拥有率并不输给美国，因此，这两个国家的家庭购物习惯离不开汽车，购物中心和超大型店也多半在郊区开店。问题是，美琢购物中心的基地是块不毛之地,亦无交通动线可言，仅有的、也是最大的优势，是它的商业战略位置，如此而已，怎么个搞法？很显然地，光有战略位置的优势，竞争力太单薄了，如果缺少四通八
32、达的交通动线，顾客进不来，项目根本就搞不下去，因此，必须靠当地政府改造计划的强力支持，而购物中心的联外交通动线建设，便成了最重要的配套项目。2.2.联系外部动线系统规划案例联系外部动线系统规划案例美琢（美琢（MetroCentreMetroCentre）购物中心）购物中心 2 1 最初，从表面上去评估这块基地，一般都认为没什么价2122 1981年,英国政府将基地附近的大片土地划为商业开发区，这给了开发商一个绝佳的机遇进行开发，第一，土地价格低，第二，开发法规限制大幅放宽，第三，政府给予多项税率优惠政策，鼓励开发，第四，政府阶段性强化该区的基础建设，特别是联外交通动线网络。换言之，各方面的条件
33、，都符合了开发商在成本上的基本的需求，同时，也解决了联外交通动线网络的最大问题。2.2.联系外部动线系统规划案例联系外部动线系统规划案例美琢（美琢（MetroCentreMetroCentre）购物中心）购物中心 2 2 1 9 8 1 年,英国政府将基地附近的大片土地划为商2223 从图中我们可明显看出，由于基地位于郊区不毛之地，联外交通建设即变得十分关键，首先，环绕着基地的几条道路完工通车，并与主线A1高速公路连上，才开始启动项目，第一期红区和第二期绿区共33,471于1986年建成先行开业，紧接着与购物中心衔接的轨道交通与公交大巴转运站于隔年1987年落成，同时，黄区、蓝区、灰区与室内主
34、题乐园，共83,612，亦峻工开业，整个项目的开发，完全跟着联外交通网络建设的步调起舞，随后几年，从1988年到2004年，购物中心陆续扩建，交通网络也不断强化，先后增建了三个高速公路交流道，并新开了一条公路，形成了交通动线四通八达的格局。2.2.联系外部动线系统规划案例联系外部动线系统规划案例美琢（美琢（MetroCentreMetroCentre）购物中心）购物中心 2 3 从图中我们可明显看出，由于基地位于郊区不毛之地，232.2.联系外部动线系统规划案例联系外部动线系统规划案例日本难波日本难波（Namba Park）公园公园24 难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义
35、的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。2.联系外部动线系统规划案例日本难波（N a mb a P a r242.2.联系外部动线系统规划案例联系外部动线系统规划案例日本难波日本难波（Namba Park）公园公园25
36、地铁南北动脉经过“难波站”。15分钟到新大阪车站，大阪关西机场均约30分钟。国内以及海外访问都很便利。2.联系外部动线系统规划案例日本难波（N a mb a P a r252.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划2）停车场进出动线 1、与商场规模定位结合，停车位数适当；2、停车购物的方便性，安全性；3、人车分流。4、引导人流。3）行人动线系统 不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心，下了车之后一定要行走，会用到人行设施，因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一。人们自驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线。若停在购物中心附设的地下停
37、车场内，直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的停车场，则应考虑其可能的动线，最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时，应以立交方式避免其直接干扰，这就是说如果购物中心附近有较大型的停车场，其一般可以作为购物中心的有益补充，就要设计出从停车场来购物中心的动线，遇到交通量较大的过道时，应以立交或地下通道方式加以解决。同样道理如果附近有地铁站或公交站的也要用同样方法加以解决，这样才能增强购物中心的易接近性。广州天河城之所以有巨大的人流量，就是因为消费者自驾车、乘公车、搭地铁都可轻松到达。262.联系外部动线系统规划2）停车场进出动线 2 626它由核心商业圈，次级商业圈和边
38、缘商业圈构成。联外道路与完善的交通运输网连结，能扩大购物中心的辐射范围，扩大其商圈，能方便购物者到达及货料运送。购物中心人行直线通道应该不要太长以至于令人打消由一端走至另一端之念头，要有一定的变化，开放式的沿街商店及其它方式能使卖场更富表现力（目前国内主要还是店面玻璃封闭式），中国道家的八卦图案是一个聚人气利风水的线 路图，在购物中心水平通道动线设计中可以参考，围绕中庭设计一至多层的循环购物街是可行的，但是层次太多了也不好，末层次的店铺消费者不易到达，为了使消费者轻松到达，主要平面层次最好不要超过三层，而且各层次的联系通道动线要宽，要大于同层次的通道。由于正佳广场的通道的不规则性，在通道内加设
39、了许多的临时铺位，同时正佳广场的中庭也略显拥挤，造成其可见性回环度相当差，甚至出现了在主通道上都不能同时看到两边商铺的情况。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。双侧设置柜架或陈列窗的通道柜台的敞开则可采用弧形的设计。（1）回环度越高，商铺的可见性和可达性越高，动线设计就越优秀。3、避免盲区和死角问题；香港购物中心的动线设置借鉴全球购物中心的造型无处乎9种类型，分别是直线带状、“L型”“U“型、集团型、”T“型、三角形、哑铃型、四方型和垂直立体式。难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。由四个入口到中庭的通道较宽，在外环就
40、能看到通道两边的商铺，因此实际可见香港的众多购物中心，在全方位引导人流方面，最成功的一种方式就是在购物中心内不止设置一个地铁出入口，而是设置几个地铁出入口，如位于地铁青衣站的青衣城就都设有两个地铁出入口。百佳超市、连卡佛百货、玛莎百货、丰泽电器这样，回环度就成为购物中心内部动线设计评价的最重要指标。购物中心外立面采用玻璃幕墙材质，在香港和大陆都比较常见。5m，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。2.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划2）停车场进出动线 停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场
41、的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：出入口应设于交通量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。应配合道路的车行方向以单进单出，避免进出在同一个口。采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，收费点尽量不要设在地上，以避免司机进出麻烦，斜坡起步。汽车、摩托车操作特性不同，进出口应尽量予以分开。以下地点不应设置停车场进出口：学校、医院或消防队等出入口起20米以内；车道的十字口、穿越斑马线、横越天桥、地下道上下口起8米以内；公共汽车站、铁路平交道起10米以内；其它经主管建筑机关或公安交通
42、主管机关认为有碍交通所指定的道路或场所。3）行人动线系统 不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心，下了车之后一定要行走，会用到人行设施，因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一。人们自驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线。若停在购物中心附设的地下停车场内，直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的停车场，则应考虑其可能的动线，最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时，应以立交方式避免其直接干扰，这就是说如果购物中心附近有较大型的停车场，其一般可以作为购物中心的有益补充，就要设计出从停车场来购物中心的动线，遇到交通量较
43、大的过道时，应以立交或地下通道方式加以解决。同样道理如果附近有地铁站或公交站的也要用同样方法加以解决，这样才能增强购物中心的易接近性。广州天河城之所以有巨大的人流量，就是因为消费者自驾车、乘公车、搭地铁都可轻松到达。27它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。2.联系外部动线272.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划案例案例美琢（美琢（MetroCentreMetroCentre）购物中心）购物中心 28 由于该购物中心位于郊区，联外交通动线网络的改善与开发，是其入店客流消长的关键，因而增设了一个专业部门，专责处理持续性的顾客公共交通输送之研究发展与规划。2.联系外部动线系统规划
44、案例美琢（Me t r o C e n t r e283、电梯出入口尽可能与主动线、主力店出入口顺畅连接。5、主动线与各功能分区顺畅连接；对于这种超大型平面的购物中心，动线设计的要点一是要有良好的秩序感，二是在无法保证一次回环逛到全部店面 的情况下，尽量多设置中庭，增加店铺的可见性。11）在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。将美食广场安排在顶层，有香港购物中心独特的考虑。香港购物中心设有电影院非常普遍，其成功之处在于：部份购物中心不仅把电影院作为一种娱乐投资，更利用它对人流的良好拉动作用，形成购物中心内的又一条人流动线。柜架式营业区域：商业营业厅内无固定隔断，采用柜台、货架等展示商品的
45、布置方式，人员能够到达，进行交易的区域。最初，从表面上去评估这块基地，一般都认为没什么价值可言，但就商业地产开发的角度来审视的话，它的战略位置却是大有文章，价值匪浅。体现在空间的区别就是，商业建筑甚少采用仪式感的流线和空间，路线自由灵动，空间灵活多变。8）在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.墙3）行人动线系统 不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心，下了车之后一定要行走，会用到人行设施，因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一。联外道路与完善的交通运输网连结，能扩大购物中心的辐射范围，扩大其商圈，能方便购物者到达及货料运送
46、。柱网的确定就是确定跨度（纵向间距）和柱距（横向间距）。10）巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心。敞开式有柜台，也有摊位。香港购物中心的动线设置借鉴基于回环度的动线构成规律：难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。2、二层及以上的每个防火分区建筑面积不应大于5000m2。在自动扶梯口摆放主力店广告招牌的方式很普遍。从这个角度来看，将美食广场安排在购物中心的顶楼，是有必要的。商业规划动线设计及铺位分割实例探讨购物中心是不是要有开放式街铺，以及开放式街铺与封闭式街铺共同存在的矛盾如何协调，是发展购物中心一直在探讨的问题。8
47、）在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.对于这种超大型平面的购物中心，动线设计的要点一是要有良好的秩序感，二是在无法保证一次回环逛到全部店面 的情况下，尽量多设置中庭，增加店铺的可见性。2、停车购物的方便性，安全性；难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。2）确定主通道和次通道的宽度；购物中心的成功与否虽然并不完全由动线的设计决定，还涉及到购物中心的地理位置、交通环境、商业定位、功能分区、营销手段等等，但是合适的动线设计却能在很大程度上影响购物中心的盈利能力和价值水平。2、垂直
48、电梯的布局原则垂直电梯的部数、布局位置，要在不影响购物中心整体设计形象的情况下以有效疏散运载人流为出发点，合理分布于购物中心四周。（4）平面动线的秩序感决定了消费者的位置感。疏散通道上的任何一点到最近安全出口的行走距离（m）11）建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。比较极端的例子是COCO PARK 的设计，该商场的动线是中间 无中庭的单一动线，而且该购物中心U型的线路无法完成首尾相连。自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走。项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营
49、团队。香港购物中心的动线设置借鉴人们自驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。4）一排排、一层层划分。292.2.联系外部动线系统规划案例联系外部动线系统规划案例日本难波日本难波（Namba Park）公园公园3、电梯出入口尽可能与主动线、主力店出入口顺畅连接。从这个角292.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划4）货车动线系统 购物中心中大宗商品的进出需要货车，对于货车行使的路线应尽量与一般消费者的汽车及行人动线分开，避免互相干扰，并且应依法规规定设置足够的离街场地供货车卸货使用。货车动线的
50、设计要注意利用建筑物较偏僻的地方或行人较少达到的地方，尽量减少对顾客的干扰，实在没有地方的，大宗物流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上进行时间上的分隔。货车动线设计中还要考虑一些技术问题，如地面的承重力及货场货梯的配套等。30陆家嘴西路陆家嘴西路 香格里拉香格里拉陆家嘴环路陆家嘴环路 2.联系外部动线系统规划4）货车动线系统 购物中心中303.3.入口及大堂规划入口及大堂规划 入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辩的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，在此要将购物中心名称及图案标志进行显著地展现，以突出企业形象，表现其形象视觉系统（VI），对外在环境而言，购
