1、566试卷代号：2224座位号 国家开放大学2020年秋季学期期末统一考试物业管理法规 试题(开卷)2021年1月题 号二三四五总 分分 数评卷人得 分一 、选择题(在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然 后将其序号填写在题中的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分)1. 物业服务合同的基本原则包括( )。A. 订约自由原则B. 资质审查原则C. 政府指导、行政干预原则D. 以上都不对2. 物业管理法律责任是以()。A. 以民事责任为主，行政责任为辅B. 以民事责任为主，行政责任和刑事责任为辅C. 以刑事责任为主，行政责任为辅D. 以行政责任为主，民事责任为辅3. 业
2、主大会作出的决定违反法律的，物业所在地的县级人民政府应当责令( )。A. 限期改正B. 吊销许可C. 撤销决定D. 以上都不对4. 添附是指不同的所有权人的财产和劳动成果结合在一起，从而形成另一种新的财产， 添附方式的方式主要有( )。A. 混合 B. 附合C. 加工D. 以上都不是5. 可以承接各种物业管理项目的是()物业服务企业。A. 一级资质 B. 二级资质C. 三级资质 D. 没有得 分评卷人得 分四、论述题(本题共20分)五、案例分析题(本题15分)得 分评卷人二、判断题(内容正确的请在括号中写“对”;内容不正确的请在括号中写“错”,无需改正。每小题3分，共15分)6. 物业服务企业
3、通过综合管理和全面服务，为业主提供安全、整洁的工作、居住 环境。( )7. 合同双方当事人是否具备主体资格是影响合同效力的重要因素。( )8. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有 部分享有共有和共同管理的权利。( )9. 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。( )10. 物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。( )三、简答题(每小题10分，共30分)11. 简述物业管理法律关系的特征。12.简述业主委员会的职责。13.简述物业服务成本的内容。评卷人14. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。得
4、分评卷人15.管理利和住宅小区的兆龙物业公司由小区的开发商聘请，业主入住后对小区开发商 及其聘请的物业公司非常不满意，小区业主们认为该物业公司提供服务不到位，而且未能代表 业主利益与开发商交涉，决定解聘兆龙物业公司。但兆龙物业公司称：其与开发商有委托服务 合同，且业主买房时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司进行管理”,因此 业主现在无权解聘物业公司，业主所称服务质量不好，无法举证，且物业服务质量没有统一标 准，所以物业公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此业主与物 业公司争执不下。问题：(1)本案所涉及的法律关系有哪些?(2)业主和物业公司发生纠纷时，解
5、决途径有哪些?(3)本案应如何处理?567试 卷 代 号 ：2224国家开放大学2020年秋季学期期末统一考试物业管理法规 试题答案及评分标准(开卷)(供参考)2021年1月一、选择题(在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的括 号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分)1.ABC 2.B 3.AC 4.ABC 5.A二、判断题(内容正确的请在括号中写“对”;内容不正确的请在括号中写“错”,无需改正。每小题3分，共15分)6.对 7.对 8.对 9.对 10.错三、简答题(每小题10分，共30分)11.简述物业管理法律关系的特征。答：物业管理法律关系性质
6、的多重性(2分)物业管理法律关系基本主体的特定性(2分)物 业管理法律关系中业主居于主导地位(1分)物业管理法律关系的客体有特殊性(1分)物业管 理法律关系的国家干预程度比较大(2分)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序 性和要式性(2分)12.简述业主委员会的职责。答：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2分)(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(2分)(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(2分)(4)监督业主公约的实施；(2分)(5)业主大会赋予的其他职责。(2分)13.简述物业服务成本的内容。
7、答：物业服务收费管理办法第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包 括以下部分：(1)管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利；(1分)568(2)物业共用部份，共用设施设备的日常运行，维护费用；(1分)(3)物业管理区域清洁卫生费用；(1分)(4)物业管理区域绿化养护费用；(1分)(5)物业管理区域秩序维护费用；(1分)(6)办公费用；(1分)(7)物业管理企业固定资产折旧；(1分)(8)物业共用部分，共用设施设备及公众责任保险费用；(2分)(9)经业主同意的其他费用。(1分)四、论述题(本题共20分)14. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。(1)非法处置属
8、于业主的物业共有部分及其设施。(3分)(2)非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。(4分)(3)挪用专项维修资金的行为。(3分)(4)违法的转委托行为。(3分)(5)妨碍管理行为。(3分)(6)物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。(4分)以上要点要展开一定的分析和阐述，如无分析和阐述，则酌情扣2分。五、案例分析题(本题15分)15. (1)本案涉及的法律关系有两个： 一个是业主与开发商的法律关系(2分);另一个是业主与物业公司的法律关系。(2分)(2)业主和物业公司的民事纠纷可以通过自决与协商(2分);调解(1分);仲裁(1分);民事诉讼(2分)四种途径来解决。(3)本案中兆龙物业公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主及业主委员会可以另行聘 请物业公司。(2分)因为物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。开发商委托的 物业公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上。(3分)569
