1、资资 产产 评评 估估 学学(2)(2) 2021-8-191广东金融学院 2021-8-19广东金融学院2 资产评估理论基础资产评估理论基础 资产评估应用的基础资产评估应用的基础 (技术经济学技术经济学) 1、资产评估价值论和价值观、资产评估价值论和价值观 2、影响资产评估价值评估的相关因素、影响资产评估价值评估的相关因素 3、评估价值多样性产生的条件、评估价值多样性产生的条件 2021-8-19广东金融学院3 思考并讨论：思考并讨论： 1、历史上用来解释商品价值的经济学理论有哪、历史上用来解释商品价值的经济学理论有哪 几种？几种？ 2、在品牌经济时代，马克思的劳动价值论是否、在品牌经济时代
2、，马克思的劳动价值论是否 已经过时？能否作为资产评估实践的理论指导？已经过时？能否作为资产评估实践的理论指导？ 资产评估研究对象资产评估研究对象 资产评估研究对象资产评估研究对象 请关注以下价值请关注以下价值_ 关于价格与价值的进一步关于价格与价值的进一步说明说明 从经济学的角度来看，从经济学的角度来看，价格价格是指在特定的交易行为中，特是指在特定的交易行为中，特 定的买方和定的买方和/ /或卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供 或支付的货币数额。资产评估结果或评估价值或支付的货币数额。资产评估结果或评估价值属于价格范畴属于价格范畴但但 不是市
3、场价格本身。不是市场价格本身。 结论：结论： 价格是一个历史数据或事实价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买，是特定的交易行为中特定买 方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。 资产评估中的价值不是一个历史数据或事实资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，而只是专业，而只是专业 人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估 计值。计值。 资产评估活动的核心工作资产评估活动的核心工作价格判断和衡量价格判断和衡量 学习并讨论：学习并讨论： 1、经济理论基础、经济理论基础
4、包括：市场（产品市场、生产要素市场；稀缺和选择）包括：市场（产品市场、生产要素市场；稀缺和选择） 产品价格（产品需求、产品供给；市场均衡和产品价格（产品需求、产品供给；市场均衡和 价格功能）价格功能） 资产的价格决定（资产收益、收益现值、折现资产的价格决定（资产收益、收益现值、折现 率）率） 2、您怎样看待使用价值与交换价值的关系？请结合您、您怎样看待使用价值与交换价值的关系？请结合您 的所见所闻举例论证。的所见所闻举例论证。 3、正确认识与把握使用价值与交换价值之间的关系，、正确认识与把握使用价值与交换价值之间的关系， 对于资产评估有何意义？对于资产评估有何意义？ 经济学中的价值理论和价值观
5、经济学中的价值理论和价值观 主要理论主要理论 1 1）劳动价值论）劳动价值论 2 2）边际效用价值论）边际效用价值论 3 3）生产费用论）生产费用论 4 4）供求均衡价值论）供求均衡价值论 不同价值学说应用在资产评估领域上就形成了各种不同的资产评估不同价值学说应用在资产评估领域上就形成了各种不同的资产评估 价值衡量的观点。价值衡量的观点。 一、资产补偿理论一、资产补偿理论 1 1、企业要维持正常的生产，实现资产的连续运、企业要维持正常的生产，实现资产的连续运 营，就必须及时足额地进行生产要素，即营，就必须及时足额地进行生产要素，即各项各项 资产消耗的补偿资产消耗的补偿。 2 2、基本内容包括：
6、、基本内容包括： 资产的正产运营以投入生产要素得到资产的正产运营以投入生产要素得到合理合理 的补偿为前提。的补偿为前提。 如果进行扩大再生产，还必须如果进行扩大再生产，还必须增加增加投入生产投入生产 要素，使企业资产存量规模得以扩大。要素，使企业资产存量规模得以扩大。 一、资产补偿理论一、资产补偿理论 如何补？如何补？价值补偿和实物补偿价值补偿和实物补偿 价值补偿价值补偿要求企业资产的价值经过补偿后，始要求企业资产的价值经过补偿后，始 终保持原来的数量。终保持原来的数量。 如固定固定资产，已经提取的折旧与资产账面净值如固定固定资产，已经提取的折旧与资产账面净值 之和应该等于资产的原始价值。之和
7、应该等于资产的原始价值。 实物价值实物价值资产在实物形态上的更新或替代，即资产在实物形态上的更新或替代，即 当价值补偿积累到一定程度时，企业会淘汰已经报废当价值补偿积累到一定程度时，企业会淘汰已经报废 的固定资产，同时购置新的资产来替代。的固定资产，同时购置新的资产来替代。 注意：注意： 价值补偿是一个过程，是实物补偿的准备与保证，价值补偿是一个过程，是实物补偿的准备与保证， 也是实物补偿的必要前提。没有连续不断的价值补偿，也是实物补偿的必要前提。没有连续不断的价值补偿， 也就不会发生后来的实物补偿。也就不会发生后来的实物补偿。 一、资产补偿理论一、资产补偿理论 方法方法采用不同方法来对消耗的
8、生产要素进行采用不同方法来对消耗的生产要素进行 补偿。补偿。 例如：例如： 流动资产通过从销售收入中扣除生产成本的流动资产通过从销售收入中扣除生产成本的 方法得到补偿。方法得到补偿。 固定资产通过提取相应折旧基金的方法进行固定资产通过提取相应折旧基金的方法进行 补偿。还需要考虑有形损耗、无形损耗及通货补偿。还需要考虑有形损耗、无形损耗及通货 膨胀等诸多因素确定。膨胀等诸多因素确定。国家也会对各种资产设国家也会对各种资产设 备提出参考性的折旧率备提出参考性的折旧率。 资产补偿理论对资产评估的指导意义资产补偿理论对资产评估的指导意义 1、评估时，必须充分认识到资产的运营是一个连续的、评估时，必须充
9、分认识到资产的运营是一个连续的 过程，而不论资产的形态如何。过程，而不论资产的形态如何。 如：如：评估固定资产时，被评估资产的现时价格是经过评估固定资产时，被评估资产的现时价格是经过 一系列补偿后的资产价值，这一价值的大小直接取决于被一系列补偿后的资产价值，这一价值的大小直接取决于被 评估资产的补偿程度。补偿程度越大，被评估资产的现时评估资产的补偿程度。补偿程度越大，被评估资产的现时 价格就越低，否则越高。价格就越低，否则越高。 补偿程度补偿程度是历史的积累，积累越多，补偿程度越是历史的积累，积累越多，补偿程度越 高，反之则越低。高，反之则越低。 资产补偿理论对资产评估的指导意义资产补偿理论对
10、资产评估的指导意义 2、不同资产的补偿特点相异，应根据各自补偿特点采、不同资产的补偿特点相异，应根据各自补偿特点采 用用不同不同的评估方法。的评估方法。 如：如：固定资产补偿通过提取折旧的方法进行，因此一般固定资产补偿通过提取折旧的方法进行，因此一般 采用采用重置成本法重置成本法评估；评估； 无形资产补偿程度不易被准确确定，一般采用无形资产补偿程度不易被准确确定，一般采用收益收益 现值法现值法评估；评估； 企业破产或清算时，资产补偿程度无足轻重，采用企业破产或清算时，资产补偿程度无足轻重，采用 清算价格法清算价格法进行评估。进行评估。 资产补偿理论对资产评估的指导意义资产补偿理论对资产评估的指
11、导意义 3、在采用特殊方法进行资产评估时，可将资产的补偿、在采用特殊方法进行资产评估时，可将资产的补偿 程度作为评估结果的程度作为评估结果的矫正与补充矫正与补充。 如：如：在评估专项设备时，通过补偿程度的测算，可简在评估专项设备时，通过补偿程度的测算，可简 单推算出设备的剩余价值和剩余年限，从而确定设备资产单推算出设备的剩余价值和剩余年限，从而确定设备资产 的现行价值。的现行价值。 二、资金时间价值理论二、资金时间价值理论 指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值， 也称货币的时间价值。也称货币的时间价值。 如：如：将资金存入银行可获得利息；将
12、资金运用于公司将资金存入银行可获得利息；将资金运用于公司 经营活动可获得利润；将资金用于外部投资可获得投资收经营活动可获得利润；将资金用于外部投资可获得投资收 益。由资金运用实现的利息、利润或投资收益就表现为资益。由资金运用实现的利息、利润或投资收益就表现为资 金的时间价值。金的时间价值。 计算资金的时间价值量，必须引入现值（本金）和终计算资金的时间价值量，必须引入现值（本金）和终 值（本利和）。关键问题值（本利和）。关键问题是资金时间价值率（利息率是资金时间价值率（利息率 或折现率）的确定。或折现率）的确定。 单利终值与现值、复利终值与现值、年金终值与现值。单利终值与现值、复利终值与现值、年
13、金终值与现值。 资金时间价值理论在资产评估中的应用资金时间价值理论在资产评估中的应用 收益性、流动性、安全性收益性、流动性、安全性是资产的三个基本属性。是资产的三个基本属性。 1、从长期来看，一项资产具有较高的收益率、较强的、从长期来看，一项资产具有较高的收益率、较强的 流动性和安全性，则其市场价值应该较高。流动性和安全性，则其市场价值应该较高。 收益性一般用资产的收益性一般用资产的平均收益率平均收益率衡量，它越高，资产衡量，它越高，资产 收益性越好；流动性常用资产收益性越好；流动性常用资产变现的速度与变现中的损失变现的速度与变现中的损失 衡量，速度越快且损失越小，资产流动性越强；安全性则衡量
14、，速度越快且损失越小，资产流动性越强；安全性则 用资产遭受用资产遭受损失可能性损失可能性（概率）衡量，可能性越小，安全（概率）衡量，可能性越小，安全 性越高。性越高。 当流动性和安全性既定时，资产价值将主要取决于其当流动性和安全性既定时，资产价值将主要取决于其 收益率的高低。收益率的高低。 资金时间价值理论在资产评估中的应用资金时间价值理论在资产评估中的应用 收益性、流动性、安全性是资产的三个基本属性。收益性、流动性、安全性是资产的三个基本属性。 2、资产所能创造的收益往往是在一定时间内持续不断、资产所能创造的收益往往是在一定时间内持续不断 地为资产占有者带来收益。按资金时间价值理论，获得不地
15、为资产占有者带来收益。按资金时间价值理论，获得不 同时点上的相同数量的收益，其价值是不同的。同时点上的相同数量的收益，其价值是不同的。 故：采用收益现值法评估，就必须首先将不同时点上故：采用收益现值法评估，就必须首先将不同时点上 的一系列收益分别进行折现处理，然后再加总，而不能将的一系列收益分别进行折现处理，然后再加总，而不能将 资产创造的收益流简单相加。资产创造的收益流简单相加。 凡采用收益现值法评估，都必须涉及资产收益的时凡采用收益现值法评估，都必须涉及资产收益的时 间价值问题，都应该按上述折现原理对资产收益流进行折间价值问题，都应该按上述折现原理对资产收益流进行折 现，折现后的价值就是被
16、评估资产的现，折现后的价值就是被评估资产的现行市价现行市价！ 三、生产要素分配理论三、生产要素分配理论 企业的生产要素包括资本、劳动、土地等自然资源，企企业的生产要素包括资本、劳动、土地等自然资源，企 业家才能、知识及政府提供的公共产品，可将它们划分为流业家才能、知识及政府提供的公共产品，可将它们划分为流 动资产、固定资产、无形资产。动资产、固定资产、无形资产。 此理论认为：此理论认为：企业完成一个生产周期后，上述要素都应企业完成一个生产周期后，上述要素都应 得到相应的报酬，即资本得到利息，劳动得到工资，土地得得到相应的报酬，即资本得到利息，劳动得到工资，土地得 到地租，企业家得到正常利润，知
17、识得到收入，产品得到税到地租，企业家得到正常利润，知识得到收入，产品得到税 收，企业为各类生产要素支付的报酬度分配给各类生产要素收，企业为各类生产要素支付的报酬度分配给各类生产要素 的提供者。的提供者。 问题是：问题是：各种生产要素的价值贡献比例如何确定？各种生产要素的价值贡献比例如何确定？ 解决问题的方法：解决问题的方法：市场供求决定规律和边际生产力分配市场供求决定规律和边际生产力分配 规律。规律。 三、生产要素分配理论三、生产要素分配理论 1）市场供求决定规律）市场供求决定规律由生产要素市场上众多的供求由生产要素市场上众多的供求 者和需求者通过市场集体决定生产要素的分配比例。者和需求者通过
18、市场集体决定生产要素的分配比例。 2）边际生产力分配规律）边际生产力分配规律一种生产要素应该得到的报一种生产要素应该得到的报 酬取决于它的边际生产力，两者在数量上应该相等，边际酬取决于它的边际生产力，两者在数量上应该相等，边际 生产力越大，得到报酬越多。生产力越大，得到报酬越多。 生产要素分配理论对资产评估的指导意义生产要素分配理论对资产评估的指导意义 1）市场供求决定规律方面）市场供求决定规律方面 既然评估是对资产现行价格进行评定、估算的过程，既然评估是对资产现行价格进行评定、估算的过程， 如果将被评估资产置于资产市场中来考察其现行价格，则如果将被评估资产置于资产市场中来考察其现行价格，则
19、可避免由主观因素决定的资产价格与实际中的市场价格相可避免由主观因素决定的资产价格与实际中的市场价格相 脱离。脱离。 在评估中，如果能够形成被评估资产有效的交易市场，在评估中，如果能够形成被评估资产有效的交易市场， 则应该根据市场规律由市场来决定资产的现时价格。则应该根据市场规律由市场来决定资产的现时价格。 应遵重资产交易双方对资产的评价，即只要双方能够应遵重资产交易双方对资产的评价，即只要双方能够 按照一定的市场价格有效地达成交易，则该资产定价就是按照一定的市场价格有效地达成交易，则该资产定价就是 合理的。合理的。 生产要素分配理论对资产评估的指导意义生产要素分配理论对资产评估的指导意义 2）
20、边际生产力分配规律方面）边际生产力分配规律方面 为评估特定资产的现行价格，应先准确测定该资产在为评估特定资产的现行价格，应先准确测定该资产在 企业价值实现中的贡献。企业价值实现中的贡献。 在评估中，可按照边际生产力分配规律采用剔除法来在评估中，可按照边际生产力分配规律采用剔除法来 确定边际生产力难以确定的某项资产的贡献，以便准确评确定边际生产力难以确定的某项资产的贡献，以便准确评 估该资产的现行市价。估该资产的现行市价。 运用此规律进行评估，其基本思想是从各类资产所实运用此规律进行评估，其基本思想是从各类资产所实 现的整体利益中有效剥离出某种资产的贡献，对企业资产现的整体利益中有效剥离出某种资
21、产的贡献，对企业资产 的整体评估具有重要借鉴价值。的整体评估具有重要借鉴价值。 资产评估价值的影响因素资产评估价值的影响因素 1 1、资产的使用价值、资产的使用价值 使用价值是资产具有价值或价格的物质基础。使用价值是资产具有价值或价格的物质基础。 资产的功能和资产的使用方式决定了资产使用价资产的功能和资产的使用方式决定了资产使用价 值的大小或量的多少。值的大小或量的多少。 但是功能和方式直接描述资产使用价值难！故而实际中但是功能和方式直接描述资产使用价值难！故而实际中 直接利用的是外在表现（获利能力）直接利用的是外在表现（获利能力） 评估价值的基础出现：评估价值的基础出现： 使用价值（获利能力
22、）使用价值（获利能力）内在价值（预期获利内在价值（预期获利 能力、预期收益的折现值）能力、预期收益的折现值） 资产评估价值的影响因素资产评估价值的影响因素 2 2、市场供求关系（两大定律支撑）、市场供求关系（两大定律支撑） 消费者的选择消费者的选择商品价格与需求量的关系商品价格与需求量的关系 （需求定律）（需求定律） 问题：问题：什么是决定需求量的因素？什么是决定需求量的因素？ 生产者的选择生产者的选择 商品价格与供给量的关系商品价格与供给量的关系 （供给定律）（供给定律） 问题：问题：什么是决定供给量的因素？什么是决定供给量的因素？ 资产评估价值的影响因素资产评估价值的影响因素 这样来分析：
23、这样来分析： 双方的选择是通过市场交易完成的。双方的选择是通过市场交易完成的。 市场交易价格和数量一致市场交易价格和数量一致市场均衡（市场均衡价格）！市场均衡（市场均衡价格）！ 资产购买者为资产支付最高价格（需求价格）决定于该资产资产购买者为资产支付最高价格（需求价格）决定于该资产 带来的收益（未来收益折现值）。带来的收益（未来收益折现值）。 资产出售价格（供给价格）依存于资产的成本，它决定了资资产出售价格（供给价格）依存于资产的成本，它决定了资 产的最低要价（卖方预期的该资产未来收益流的折现值）。产的最低要价（卖方预期的该资产未来收益流的折现值）。 双方很难对未来收益及折现值形成准确的预期，
24、故而应更多双方很难对未来收益及折现值形成准确的预期，故而应更多 利用市场（资本市场），充分的信息反映在资产价格上，才能给利用市场（资本市场），充分的信息反映在资产价格上，才能给 出客观的价值（价格）。出客观的价值（价格）。 资产评估的多样性资产评估的多样性价值类型价值类型 资产评估结论多样性的特点资产评估结论多样性的特点价值类型价值类型 相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异 相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场 相同或同一资产即使在
25、同一细分市场中，可能面对着不同的交易主体，不相同或同一资产即使在同一细分市场中，可能面对着不同的交易主体，不 同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位 相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对着不同的交易时限和交易相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对着不同的交易时限和交易 方式等方式等 影响评估结论多样性因素的分析影响评估结论多样性因素的分析 相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程 度上的差异而导致使用价值和价格及其价值方面的差异度上的差异而导致使用价值和价格及其价值方面的
26、差异 。 相同或同一资产市场中的不同市场条件下的具体市场。相同或同一资产市场中的不同市场条件下的具体市场。 同一市场同一市场中交易条件的差异主要是指同一市场中交易主体、交易中交易条件的差异主要是指同一市场中交易主体、交易 动机、交易时间约束、交易方式等方面的差异。动机、交易时间约束、交易方式等方面的差异。 交易主体差异交易主体差异主要是指市场中交易主体的数量，或者称为市场活主要是指市场中交易主体的数量，或者称为市场活 跃程度。跃程度。 交易动机交易动机是参与交易的当事人的交易意愿，甚至是一种交易计划。是参与交易的当事人的交易意愿，甚至是一种交易计划。 交易时间交易时间约束包括了被交易商品或资产
27、的展示时间、交易当事人约束包括了被交易商品或资产的展示时间、交易当事人 了解市场行情和信息的时间、交易当事人讨价还价及决策的时间。了解市场行情和信息的时间、交易当事人讨价还价及决策的时间。 交易方式交易方式包括了一次性付款交易或分期付款交易，单个资产交易包括了一次性付款交易或分期付款交易，单个资产交易 或批量资产交易等。或批量资产交易等。 资产评估适用的一般经济技术原则资产评估适用的一般经济技术原则 （1 1）预期收益原则）预期收益原则 资产价值有否、价值大小资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期未来获利能力，取决于该资产预期未来获利能力 及获利的有效期限及获利的有效期限；例如：投资商铺就是
28、基于未来收租等收入预；例如：投资商铺就是基于未来收租等收入预 期等期等 （2 2）贡献原则）贡献原则 资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，一写；例如，一写 字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响， 共同决定写字楼价值共同决定写字楼价值 （3 3）替代原则）替代原则 不同资产在功效上可相互替代的特征不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，既；例如，生产产品，既 可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以
29、相互替代 资产评估适用的一般经济技术原则资产评估适用的一般经济技术原则 （4 4）供求原则）供求原则 供求关系影响价格。供求关系影响价格。价格随需求增长上升，随供给增加而下价格随需求增长上升，随供给增加而下 降。降。 （5 5）评估时点原则）评估时点原则 市场是变化的，为保证评估结果可被市场检验，必须假定市市场是变化的，为保证评估结果可被市场检验，必须假定市 场条件固定在某一时点（评估基准日）。场条件固定在某一时点（评估基准日）。评估值就是评估基准日评估值就是评估基准日 的资产价值。的资产价值。 总结总结 1 1、资产评估的经济理论基础（市场、产品价格、资、资产评估的经济理论基础（市场、产品价
30、格、资 产的价格决定）产的价格决定） 2 2、资产价值构成理论（劳动价值论、效用价值论、资产价值构成理论（劳动价值论、效用价值论、 新古典经济学的价值论）新古典经济学的价值论） 资产补偿理论资产补偿理论 资金时间价值理论资金时间价值理论 生产要素分配理论（市场供求决定规律、边际生产生产要素分配理论（市场供求决定规律、边际生产 力分配规律）力分配规律） 思考并讨论思考并讨论: : 1 1、如何从历史演变的视角理解、如何从历史演变的视角理解“资产价值是一个动态资产价值是一个动态 的概念的概念”？ 2 2、在不同的经济形态下，资产价值来源于各要素资本、在不同的经济形态下，资产价值来源于各要素资本 的
31、贡献有何不同？的贡献有何不同？ 3 3、折现率、贴现率、利率、资本化率由何不同？、折现率、贴现率、利率、资本化率由何不同？ 2021-8-19广东金融学院34 资产评估价值类型资产评估价值类型 1、资产评估价值目标资产评估价值目标 2、资产评估价值类型资产评估价值类型 3、如何恰当选择和定义评估价值如何恰当选择和定义评估价值 资产评估价值目标资产评估价值目标 评估的价值目标就是评估结论所要达到的要求。任何一项受托评评估的价值目标就是评估结论所要达到的要求。任何一项受托评 估的结果都是有目标约束和条件约束的。估的结果都是有目标约束和条件约束的。 价值目标的两个层次：价值目标的两个层次： 1）一般
32、价值目标）一般价值目标泛指所有评估项目结论具有共同约束泛指所有评估项目结论具有共同约束 力的要求和目标。力的要求和目标。 2）特定价值目标）特定价值目标每一项资产所要实现的具体价值目标。每一项资产所要实现的具体价值目标。 一般价值目标包含了特定价值目标。特定价值目标则是一般价值一般价值目标包含了特定价值目标。特定价值目标则是一般价值 目标在具体评估项目中的具体化。目标在具体评估项目中的具体化。 资产评估价值目标资产评估价值目标 1）一般价值目标）一般价值目标是资产在评估时点的公允价值是资产在评估时点的公允价值 与会计中的公允价值有区别！与会计中的公允价值有区别！ 此公允价值是与相关当事人的地位
33、、资产状况及资产所面临的此公允价值是与相关当事人的地位、资产状况及资产所面临的 市场条件相吻合，且没有损害当事人的合法权益，也没损害他人的利市场条件相吻合，且没有损害当事人的合法权益，也没损害他人的利 益。益。 评估结果是一种客观事实。只能是对资产客观价值的一种估计。评估结果是一种客观事实。只能是对资产客观价值的一种估计。 所以，此公允价值不是资产的某种具体价值表现形式，而是评估的一所以，此公允价值不是资产的某种具体价值表现形式，而是评估的一 般价值目标。般价值目标。 资产评估价值目标资产评估价值目标 2）特定价值目标）特定价值目标引起评估的资产业务及其相关条件对评估结果用途引起评估的资产业务
34、及其相关条件对评估结果用途 的具体要求的具体要求 特定价值目标是多样的特定价值目标是多样的 形成了资产评估价值类型理论形成了资产评估价值类型理论 按照某种标准将各种价值定义进行分类，形成了资产评估价值按照某种标准将各种价值定义进行分类，形成了资产评估价值 类型。类型。 定义评估价值的基本依据定义评估价值的基本依据 资产评估中的价值定义是指对资产评估结论的价值资产评估中的价值定义是指对资产评估结论的价值内涵内涵、属性属性及及 合理性指向合理性指向的概括和规范说明。的概括和规范说明。 资产评估价值内涵资产评估价值内涵是资产评估价值定义中最重要的组成部分，是是资产评估价值定义中最重要的组成部分，是
35、决定一种评估价值区别于其他评估价值的基本标志。决定一种评估价值区别于其他评估价值的基本标志。 资产评估价值属性资产评估价值属性指的是对资产评估价值内涵所蕴涵的主要特性、指的是对资产评估价值内涵所蕴涵的主要特性、 特质和特点的彰显与概括。特质和特点的彰显与概括。 资产评估价值合理性指向资产评估价值合理性指向是资产评估价值定义中较为特殊的组成是资产评估价值定义中较为特殊的组成 部分，它的作用是表明评估结论合理性的具体指向，即评估结果对谁部分，它的作用是表明评估结论合理性的具体指向，即评估结果对谁 合理，以及评估结果的具体用途。合理，以及评估结果的具体用途。 关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据
36、关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据 关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据 资产评估中的价值定义推介资产评估中的价值定义推介 由于定义价值的标准多样性，导致价值定义的多样性。由于定义价值的标准多样性，导致价值定义的多样性。 推介行业内广泛使用并最具代表性的定义：推介行业内广泛使用并最具代表性的定义： 1 1）市场价值）市场价值 2 2）在用价值）在用价值 3 3）投资价值）投资价值 4 4）持续经营价值）持续经营价值 5 5）残余价值）残余价值 6 6）清算价值）清算价值 7 7）特殊价值）特殊价值 8 8）合并价值）合并价值 8/19/2021
37、8/19/20218/19/2021424242 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 1、市场价值市场价值是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资 产交易的产交易的客观、公平、公允价值客观、公平、公允价值 正确理解市场价值正确理解市场价值： （1）公开市场条件公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，：即公开和公平市场条件（充分竞争市场， 众多买家（卖家）众多买家（卖家） （2）交易双方都是理性经济人交易双方都是理性经济人 （3）市场价值是价值估计数额市场价值是价值估计数额 （4）市场价值是最为理想价值类型（）市场价值是最为理想价值类型（资产最
38、大价值）资产最大价值） 8/19/20218/19/20218/19/2021434343 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 2、在用价值、在用价值指某资产指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值在特定用途下、对特定使用者的价值，其其 实就是该资产对该使用者的使用价值实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值）；（个别价值） 例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资 产在用价值就是生产产品；产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非但其并不一定就是最佳用途、也并非 是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值
39、是商业用途）是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途） 8/19/20218/19/20218/19/2021444444 3、投资价值、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值； （属个别价值）（属个别价值） 例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商 铺出租（或出售）收入，铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值该价值就属于该投资者投资价值 8/19/20218/19/20218/19/2021454545 4、持续经营价值、持续经营价值指企业持续经营条件
40、下（不会出售转让指企业持续经营条件下（不会出售转让 企业），给企业带来的经济利益企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；比如现金流量、利润等 5、清算价值、清算价值是指企业在面临破产清算条件下，变现其是指企业在面临破产清算条件下，变现其 资产的价值；资产的价值； 由于清算条件下，由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快 速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！ 8/19/20218/19/20218/19/2021464646 1、保险价值、保险价值指企业为其某资产投保，保险公司对其价值指企业为
41、其某资产投保，保险公司对其价值 作的评估，以确定保险费、赔偿额等；作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托一般由保险公司委托 评估机构来评定评估机构来评定！ 2、课税价值、课税价值指税务机关为指税务机关为确定计税基础而对资产所作的确定计税基础而对资产所作的 评估评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！一般由税务机关委托评估机构来评定！ （二）市场价值以外的价值类型（二）市场价值以外的价值类型 属于属于特定条件、或特定目的下的价值类型特定条件、或特定目的下的价值类型！ （即不能完全即不能完全 满足公开市场条件下价值类型满足公开市场条件下价值类型） 8/19/20218/19/2021
42、8/19/2021474747 资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系） 1、评估目的（、评估目的（是评估的核心问题是评估的核心问题） 评估目的：资产转让、投资、清算等目的评估目的：资产转让、投资、清算等目的 2、评估基准日市场条件、评估基准日市场条件 评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开 市场；市场；如：转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程如：转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程 度、国家宏观调控政策等相关度、国家宏观调控政策等相关 3、评估资产功能及状态、评估资产功能及状态 包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等 思考并讨论：思考并讨论： 1、如何描述市场价值的基本特征？、如何描述市场价值的基本特征？ 2、在资产评估中，如何选择评估结论价值类型？、在资产评估中，如何选择评估结论价值类型？ 3、资产评估价值基础是由哪些要素构成？、资产评估价值基础是由哪些要素构成？
