1、 比较法又称市场比较法、市场法，是将估价对象与在估 价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象 的价值。 通常把市场法测算出的价值称为 是指在同一供需圈内,在用途.建筑结构、 规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。 类似房地产在用途、规模、档次、建筑结构、权利性 质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在 同一供求范围内的房地产。 是指与估价对象具有替代关系,价格会 相互影响的其他房地产的区域范围。 是房地产价格形成的替代原理。 根据经济学理论,在同一市场
2、上具有（使用价值和质 量）的商品,应具有格,即具备替代关系 相同类型、具有替代关系的商品之间,由于市场竞争,其价格 相互牵制而趋于一致。 在同一市场上从事房地产交易时,任何有理性的当事人都会依 据替代原理,将拟交易的房地产与类似房地产的成交价格进 行比较,然后决定其市场行为.因此,任何买者不会接受比市 场上的正常价格过高的价格成交,任何卖者自然也不会接受 比市场上的正常价格过低的价格成交.最终结果是类似房地 产,价格相互牵制而接近。 ： 在没有房地产交易地方或在较长一段时间没有发生房 地产交易,在农村等房地产交易较少发生的地区； 对某些类型很少见的房地产或交易案例很少的房地产, 如古建筑等；
3、对那些很难成为交易对象的房地产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等； 风景名胜区土地和矿产资源用地； 图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。 市场比较法估价立足于“比较”，充裕的可供比 较的交易实例是前提 把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 评估出的估价对象价值不会超出合理的范围 选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加而不会出现较大误差 对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集 交易双方基本情况,如卖方和买方的名称.之间关系 交易实例房地产的状况,如名称.坐落.四至、规模.用 途.权属
4、以及土地状况,建成年代,建筑结构等 成交日期； 成交价格,包括总价、单价和计价方式 付款方式,如一次性付款、分期付款和贷款方式付款 交易情况,如交易目的,交易方式,交易税费的负担方式, 隐价瞒价,急卖急买的等 符合一定条件（交易实例中房地产状况与估价对象状 况相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估 价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正 为正常市场价格）、可作为参照比较的交易实例简 称可比实例。 （一）选取可比实例的数量要求 一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可 比实例即可 1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合 3
5、.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 对可比实例的处理，形成口径一致、 形式相同、相互可比，为后续对可比实例成交价格修 正和调整建立一个共同的基础。 统一房地产范围；统一付款方式；统一税费负 担；统一价格单位。 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价 格-债权+债务 例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的交易实例 是设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方 代付卖方欠缴的水费、电费、燃气费等 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地 产成分的价格 例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的交易实例 是有附赠家具、家用电器、汽车
6、等的房地产交易实例 统一到估价对象的房地产范围,补充可比实例缺少的 范围,扣除可比实例多出的范围,相应地对可比实例 的成交价格进行加价和减价处理 估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成 交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套 全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新.该可 比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。 A75.00 B75.60 C83.60 D86.00 86万元-8万元-3万元0.8=75.60万元 房地产交易涉及的金额较大，许多成交价格采取分期 付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数，每笔 付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也 会有所不同
7、 估价中为便于比较，价格一般以 所需支付的金额为基准。 将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期 时一次付清的数额。 例题 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20 ，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，试计 算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 该宗房地产在成交日期一次付清的价格： )(29.29 %)5 . 01 ( %)201 (30 %2030 6 万元 是将成交价格调整为依照税法及中央和 地方政府的有关规定(没有规定的,按照当地习惯),买 卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格 营业税、城市维护建设税、教育费附加、 所得税、土地增值税； 契税、补交土地出让金； 印
8、花税、交易手续费 1.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 2.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 3.买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳税费 4.应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的 税费比率 5.应由买方缴纳的税费=正常成交价格应由买方缴纳的 税费比率 率应由卖方缴纳的税费比 卖方实得金额 正常成交价格 1 率应由买方缴纳的税费比 买方实付金额 正常成交价格 1 【例题】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定 买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买 方负担。该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的 税费分别为正常成交价格的7和5。请求
9、取该宗房 地产的正常成交价格。 已知卖方实得金额为2325元/m2,则该宗房地产的 正常成交价格： ）（元 率应由卖方缴纳的税费比 卖方实得金额 正常成交价格 2 /2500 %71 2325 1 m 例题，某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分 别为正常交易价格的3和6，某宗房地产建筑面积 为120 m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并 由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单 价为( )元m2。 解：解： 万元正常成交价 %61 30 2 /57.2659 120%61 300000 m元 ）（ 该房地产正常成交单价 包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面 积内
10、涵和单位。 可以是总价,也可以是单价,一般采用单价,即通常为单 位面积上的价格。 单位建筑面积上的价格 单位土地面积上的价格(即地面地价)和单位建筑面 积上的价格（即楼面地价）。 以单位体积；以每个车位；以每个房间 或床位 统一币种：不同币种的价格之间的换算,将某一币种 （如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价 格,采用该价格所对应的日期（成交日期）时的汇率 汇率取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌 价的卖出、买入中间价。 统一货币单位:按照使用习惯,人民币、美元、港币等, 通常都采用“元”。 1亩= 666.67平方米 1公顷= 10000平方米 1坪= 3.30579平方米 1
11、平方英尺= 0.092903平方米 某种面积 总价 某种面积下单价 例题搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地 产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分三 期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32 万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交 易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15 万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实 例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整 之前进行“建立价格可比基础”处理。 假设人民币年利率为8,汇率1美元=8.3元人民币. 甲单价=764220/200=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=150000
12、/2500=60(美元/平方英尺使用面积) 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=608.3=498(元人民币/平方英尺使用面积) )(422.76 %81 32 %)81 ( 32 16 5 . 0 万元人民币甲总价 )(15 万美元乙总价 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=4980.75=373.5(元人民币/平方英尺建筑面积) 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=373.5/0.0929=4020.45(元人民币/平方米建筑面积) 某一交易实例房地产的使用面积为3000ft2,成交总 价为110万美元,分四次付款(如果以在
13、成交日期一次性付清 为基准,假设美元的年利率为7),首付35万美元,半年后付 35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清.假设当 时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面 积的关系为1：0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实 际价格为( )元人民币m2。(1ft2=0.0929m2) A.17484.19 B.19019.34 C.19753.57 D.20538.77 建筑面积 单位实际价格= 元人民币/m2 排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成 交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。 这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况 修正。 有利害关系
14、人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易 一般以正常价格为基准来确定，如 可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为 S%，则： 可比实例正常市场价格可比实例成交价格 可比实例正常市场价格可比实例成交价格 S S 100 100 %1 1 “可比实例成交价格比其正常市场价格高15%” 与“可比实例正常市场价格比其成交价格低15%” 不相等 例如，设可比实例正常市场价格=1000元/m2,则 可比实例成交价格=1000（1+15%）=1150元/
15、m2 可比实例正常市场价格比其成交价格低15%,则 可比实例正常市场价格=1150（1-15%）=977.5元/m2 例题，某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁 定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价 格是( )。 A.该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用 权出让金 B.该房改房现时上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价 本题考核的是房改房的评估价格。 成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国 各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方 承担的，排除A，法院委托评估是该套房
16、的现时市场价格而不是 其房改成本价，更不是房改当时的成本价,排除C、D,因此选B。 将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时 点时的价格,称为市场状况调整，也称为交易日 期调整。 市场状况调整主要采用百分率法， 市场状况调整系数应以来确定,假 设从成交日期到估价时点,可比实例的市场价格涨.跌 百分率为T 估价时点的价格 可比实例在 市场状况调整系数 成交日期的价格 可比实例在其 估价时点的价格 可比实例在 成交日期的价格 可比实例在其 %)1 (T 估价时点的价格 可比实例在 成交日期的价格 可比实例在其 100 100T 估价时点的价格 可比实例在 成交日期的价格指数 估价时点的价格指数
17、 成交日期的价格 可比实例在其 格可比实例在估价时点价估价时点价格指数时期价格指数 再下一指数成交日期下一时期价格价格可比实例在其成交日期 估价时点的价格 可比实例在 价格变动率 成交日期的价格 可比实例在其 期数 )1 ( 估价时点的价格 可比实例在 期数价格变动率 成交日期的价格 可比实例在其 )1 ( 房地产状况调整：是把可比实例在自身状况下的价格， 调整为在估价对象房地产状况下的价格。 的内容 位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施 的内容 土地面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基 状况、基础设施完备程度和场地平整程度；建筑规模、 外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水、保温
18、、 隔热、隔声、通风、采光、日照、层高、完损程度 的内容 主要是土地使用期限,城市规划限制条件等 1.采用房地产状况调整一般公式为： 2.采用房地产状况调整一般公式为： 房地产状况下的价格 可比实例在估价对象 房地产状况调整系数 自身状况下的价格 可比实例在 房地产状况下的价格 可比实例在估价对象 房地产状况调整金额 自身状况下的价格 可比实例在 房地产状况调整系数以来确 定,可比实例在自身状况下的价格比在估价对象房地 产状况下的价格高、低的百分率为R 房地产状况下的价格 可比实例在估价对象 自身状况下的价格 可比实例在 %1 1 R 房地产状况下的价格 可比实例在估价对象 自身状况下的价格
19、可比实例在 R100 100 确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的 因素 根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重 以将可 比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进 行比较、评分.如果在某个因素方面可比实例房地产 状况比估价对象房地产状况差,则所得的分数就低于 100分,反之就高于100分 将累计所得的分数转化为调整价格的比率 利用该比率对可比实例价格进行调整 房地产状况下的价格 可比实例在估价对象 ）（自身状况下的价格 可比实例在 000 100 97 100 房地产状况下的价格 可比实例在估价对象 ）（自身状况下的价格 可比实例在 100 )000( 000 100 1
20、繁华程度 2道路通达度 3公交便捷度 4对外交通 5环境质量 6景观 7城市基础设施 8社会公共设施 9规划限制 10治安状况 总分值 100 92 89 100 调整系数 房地产状况 调整系数 市场状况 修正系数 交易情况 成交价格 可比实例 比准价格 )1 ( 调整系数 房地产状况 调整系数 市场状况 修正系数 交易情况 成交价格 可比实例 比准价格 调整金额 房地产状况 调整金额 市场状况 修正金额 交易情况 成交价格 可比实例 比准价格 假设交易情况修正中可比实例成交价格比其正常市场价 格高、低的百分率为S，市场状况调整中从成交 日期到估价时点可比实例价格涨、跌的百分率为T ，房地产状
21、况调整中可比实例在自身状况下的价格 比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为 R ）（可比实例成交价格）（）（比准价格%1%1%1TRS %1 1 %1 %1 1 R T S ）（可比实例成交价格比准价格 R T S 100 100 100 100 100 100 可比实例成交价格比准价格 ）（可比实例成交价格）（比准价格%1%1TRS %1 %1 RS T 可比实例成交价格比准价格 RS T 100 100 可比实例成交价格比准价格 实例状况价格 对象状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常价格 成交价格 可比实例 （空） 房地产状况调整 （空） 市场状况调整 （空）
22、交易情况修正 成交价格 可比实例 比准价格 100 100 100 标准状况价格 对象状况价格 实例状况价格 标准状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常价格 成交价格 可比实例 （空） 房地产状况调整 （空） 标准化修正 （空） 市场状况调整 （空） 交易情况修正 成交价格 可比实例 比准价格 100 100 100 100 1.平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数 2.中位数 是把修正和调整出的各个价格按由低到高的顺序排列, 处在正中间位置的那个价格为综合出的一个价格 3.众数 是一组数值中出现频数最多的那个数值,即出现最频繁 的那个数值就是众数。 【例题】为评估某写字
23、楼2007年10月1日的正常市场价格. 估价师在该写字楼附近调查选取A、B、C三宗类似写 字楼的交易实例作为可比实例。成交价格及成交日期 等见下表, 另假设人民币与美元的市场汇率2007年3 月1日为1：7.7395，2007年10月1日为1：7.6850；该 类写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至 2007年2月1日基本保持不变,2007年2月1日至2007年5 月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月 上升0.5。请利用上述资料测算该写字楼2007年10 月1日的正常市场价格。 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C 成交价格成交价格500
24、05000元人民币元人民币/m/m2 2680680美元美元/m/m2 255005500元人民币元人民币/m/m2 2 成交日期成交日期20072007年年1 1月月1 1日日20072007年年3 3月月1 1日日20072007年年7 7月月1 1日日 交易情况交易情况+2%+2%+5%+5%-3%-3% 房地产状况房地产状况-8%-8%-4%-4%+6%+6% 调整系数 房地产状况 调整系数 市场状况 修正系数 交易情况 成交价格 可比实例 比准价格 )/51.5300) 8100 100 %)5 . 01 (%)11( 2100 100 5000 253 mVA（元人民币 )/41.
25、5246) 4100 100 %)5 . 01 (%)11( 5100 100 95. 7 . 7680 253 mVB（元人民币 )/79.5429) 6100 100 %)5 . 01( 3100 100 5500 23 mVA（元人民币 =(5300.51+5246.41+5429.79)3 =5325.57(元人民币m2) 1.地理位置、周边环境及交通状况 委估房地产坐落在路和路交界处，呈扇形分布，坐东南朝 西北，东临市店，南临私宅，西临市路，北临市路。 2.委估房地产的基本情况 委估房地产由市局2010年委托市房地产开发公司 统一开发。该房屋于2011年9月底竣工，现尚未交付使用。
26、委估房屋为四层框架结构半成品，现浇屋面、现浇楼面、现浇梁、 板、柱。一层层高3.80米，二至四层层高均为3.30米。3、建筑 面积和土地面积的认定 委估房地产尚未办理房屋所有权证和国有土地使用证，经 评估人员实地查勘、丈量结合市建筑工程设计院设计图纸，得出 该房屋建筑面积为647.02m2，土地使用面积为16533 m2。 委估房地产=(705.23+598.21+583.82)3 =629.09元/m2 =647.02m2629.09元/m2=407033.81元 似房地产：是指与估价对象处在同一供求范围内, 并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等 方面与估价对象相同或者相似的房地产 可
27、比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内 同一供求范围,也称为同一供求圈.同一市场.是指与估价对象 有一定的替代关系,价格会相互影响的房地产区域范围。 可比实例在用途上应与估价对象的用途相同 可比实例在规模上应与估价对象的规模相当 可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同 可比实例在档次上应与估价对象的档次相当 可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同 25 . 0 估价对象规模 可比实例规模 【例题】某宗房地产2012年6月1日的价格为4800元/m2， 现需要将其调整到2012年10月1日.已知该宗房地产所 在地区类似房地产2012年4月1日至10月1日的价格指 数分别为79.
28、66；74.7；76.7；85.0；89.2；92.5； 98.1(以2010年1月1日为100).请计算该宗房地产2012 年10月1日的价格。 该宗房地产2012年10月1日的价格： 2 98. 1 48006139. 24/ 76. 7 m （元） 【例题】某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/m2， 现需要将其调整到2007年10月1日.已知该宗房地产所 在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指 数分别为99.6；94.7；96.7；105.0；109.2；112.5； 118.1(均以上个月为100).计算该宗房地产2007年10 月1日的价格。 该宗房地产2
29、007年10月1日的价格： ）（元 2 /80.3046 100 1 .118 100 5 .112 100 2 .109 100 0 .105 2000m 某房地产2009年4月的价格为6500元/m2,已知该类 房地产2009年310月的价格指数分别为105.53、 103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、 90.08(均以上个月为基数100),该房地产2009年10月 的价格为( )元/m2。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 房地产2009年10月的价格 2 100. 0499. 8698. 2896.
30、4592. 1790. 08 65005110. 51/ 100100100100100100 m（元） )/(3658%)21 (%)5 . 11 (3000 274 m元 为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格,选取的 可比实例:交易日期为2011年4月15日,按买卖双方约定,买 方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税费全部由卖方支付. 该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3 和6,最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5 ,则该可比实例经修正、调整后的价格是( )元/m2。 A7000 B7003 C7436 D7670 正常成交价格=买方实付金额(1+应由买方缴纳的税费 比率)= 修正.调整后的价格=
