1、一、物权法草案立法背景w 社会稳定的需要w 市场经济的需要物权法的立法进程w 准备阶段1998年3月，立法机关召开民法起草工作小组第一次会议，提出民法典制定的“三步”走计划。1999年10月，中国社科院法学所物权法起草小组完成中国物权法草案建议稿，2000年12月，中国人民大学民商法学院研究中心完成了中国物权法草案建议稿2001年底，人大法工委在两个建议稿基础上完成了物权法草案（征求意见稿）w 审议阶段w 2002年12月23，建国后第一部民法典草案（包括物权编）第一次提请全国人大常委会审议。w 2004年10月22日，十届全国人大常委会第二次审议物权法草案（首次单独审议）。w 2005年6月
2、26日，十届全国人大常委会16次会议第三次审议物权法草案。w 2005年7月10日，物权法三审稿向全民公布，公开征求意见w 2005年10月22日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。w 2006年3月9日，十届全国人大常委会工作报告：物权法列入今年的立法计划 二、物权法草案的主要内容w 共5编20章286条w 第一编 总则w 第二编 所有权w 第三编 用益物权w 第四编 担保物权w 第五编 占有w 附则物权法草案的争议焦点w 焦点1：国家所有权高于私人所有权？w 焦点2：土地承包权是不是物权？w 焦点3：国家征收、拆迁如何补偿？w 焦点4：“公共利益”会不会被滥用w 焦点5：物业纠纷
3、从此有法可依？w 焦点6：70年后，我买的商品房怎么办？w 焦点7：宅基地为何能转让却不能抵押？w 焦点8：侵犯私人财产是否犯罪？三、有关物业管理的条文解释w 第二编 w 第六章 业主的建筑物区分所有权（共15条） w 第七十三条 业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。w 第七十四条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十五条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。w第七十六条建筑区划内的绿地、道路以及
4、物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。w 第七十七条业主可以设立业主会议，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。w 第七十八条下列事项由业主依法共同决定：（一）制定和修改业主会议议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举和更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同
5、管理权利的其他重大事项。决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。w 第七十九条业主决定本法第七十八条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。w 第八十条将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。第八十一条业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。w第八十二条建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。第八十三条建筑物共有部
6、分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。w 第八十四条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。第八十五条物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。w 第八十六条业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。业主会议和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理
7、规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。w 第八十七条对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。物权法时代物业管理可持续发展w 物业管理相关法规体系的全面整合与完善w 市场竞争更加激烈w 物业管理基本概念、核心理论的全新诠释与构建w 物业管理多方主体的关系w 业主、业主大会、业主委员会的法律地位w 物业管理服务内容、经营范围的确定w 物业管理模式的创新w 物业管理纠纷、法律诉讼的不断增加与变化四、物业管理纠纷的预见及应对w （一）、物权产权及范围区分引起的纠纷 1、区分所有建筑物专有部分和共有部分界线纠纷。 2、区分所有建筑物共有部分产权纠纷。w （二）占有与使用纠纷 1、专有部分使用纠纷 2、共有部分占有使用纠纷w （三）共有部分的处分决策及权益平衡w （四）共用部分的维修费用的分摊纠纷 物管企业的应对w 员工培训，提高法律知识、专业知识、沟通能力。w 增强管理，提高企业的竞争力。w 完善手续。
