1、精品课件1经济管理学院精品课件2目录契税基本原理契税基本原理1征税对象征税对象2纳税义务人与税率纳税义务人与税率3应纳税额的计算应纳税额的计算4税收优惠税收优惠5征收管理征收管理6精品课件3第一节 契税基本原理一、契税一、契税精品课件4 二、契税的特点：二、契税的特点： 1 1. .属于财产转移税；属于财产转移税； 2 2. .由财产承受人纳税；由财产承受人纳税； 三、契税的作用：三、契税的作用： 1 1. .广辟财源，增加地方财政收入；广辟财源，增加地方财政收入； 2 2. .保护合法产权，避免产权纠纷保护合法产权，避免产权纠纷；精品课件5第二节 征税对象契税的征税对象是境内转移土地、房屋权
2、属。 (一)国有土地使用权出让(二)土地使用权的转让（三）房屋买卖（四）房屋赠与（五）房屋交换（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。1.以房产抵债或实物交换房屋。例如：甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。2.以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税，其余企业不交）以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。3买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。精品课件6【例题单选题】 下列有关契税的表述中，正确的是（
3、）。（2009年原制度） A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税 B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税 C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据 D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税 答案：A精品课件7【例题多选题】 下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ）。 A.以土地权属作价投资 B.以土地权属抵债 C.以获奖方式承受土地权属 D.以预购方式承受土地权属 答案：ABCD精品课件8【例题单选题】 甲企业以自有房产作为抵押向某企业商业银行借入一年期甲企业以自有房产作为抵押向某企业商业银行借入一年期贷款贷款10001000万元，房产账面价值万元
4、，房产账面价值600600万元，抵押时市价万元，抵押时市价900900万元；万元；一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了10801080万元万元的债务利的债务利息，抵债时房产市价息，抵债时房产市价11001100万元。当地规定的契税税款为万元。当地规定的契税税款为3 3，契税的正确处理是（）。契税的正确处理是（）。A A 甲企业应纳契税甲企业应纳契税3030万元万元B B 甲企业应纳契税甲企业应纳契税3333万元万元C C 银行应纳契税银行应纳契税3030万元万元D D 银行应纳契税银行应纳契税32.432.4万元万元 答案：D精品课件9【例题单选题】下列
5、各项中，应当征收契税的有（）下列各项中，应当征收契税的有（）A A. .债权人取得抵债的房产债权人取得抵债的房产B B. .受赠方取得赠与房产受赠方取得赠与房产C C. .被投资方取得投资的房产被投资方取得投资的房产D D. .子女继承父母房产子女继承父母房产答案：答案：ABCABC精品课件10第三节 纳税义务人与税率 一、纳税义务人一、纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承承受的受的单位和个人。单位和个人。 单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍
6、人员。单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 二、税率二、税率 契税实行契税实行3 35 5的幅度税率。的幅度税率。 自自20082008年年1111月月1 1日起，对个人首次购买日起，对个人首次购买9090平方米及以下平方米及以下普通普通住房，契税税率暂统一调整到住房，契税税率暂统一调整到1 1精品课件11【例题多选题】 孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（下列有关孙某赠房涉及税
7、收的表述中，正确的有（ ）。）。（20092009年）年） A.A.孙某应缴纳契税孙某应缴纳契税 B.B.王某应缴纳契税王某应缴纳契税 C.C.孙某应缴纳印花税孙某应缴纳印花税 D.D.王某应缴纳印花税王某应缴纳印花税 答案：答案：BCDBCD精品课件12【例题单选题】 甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是（说法正确的是（ ）。）。 A.A.甲企业缴纳土地增值税和契税甲企业缴纳土地增值税和契税 B.B.乙企业缴纳土地增值税和契税乙企业缴纳土地增值税和契税 C.C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳
8、契税 D.D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税 答案：答案：C C精品课件13第四节 应纳税额的计算 一、计税依据一、计税依据 契税的计税依据为契税的计税依据为不动产的价格。不动产的价格。 依据不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有依据不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：以下几种情况： ( (一一) )国有国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以以成交价格成交价格为计税依据。为计税依据。 ( (二二) )土地使用权土地使用权赠与赠与、房屋、房屋赠与赠与，由征收机关参照土地使
9、，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的用权出售、房屋买卖的市场价格市场价格核定。核定。 ( (三三) )土地使用权土地使用权交换交换、房屋、房屋交换交换，为所交换的土地使用权、，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，房屋的价格差额。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的一方纳税。交换价格不等时，由多交付的一方纳税。精品课件14单选题 居民甲某有四套住房，将一套价值居民甲某有四套住房，将一套价值120120万元的别墅折价万元的别墅折价给乙某抵偿了给乙某抵偿了100100万元的债务；用市价万元的债务；用市价7070万元的第二、三两万元的第
10、二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠与价套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠与价值值1212万元的小轿车一辆；将第四套市场价值万元的小轿车一辆；将第四套市场价值5050万元的公寓万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定契税税率房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定契税税率为为3 3，甲乙丙缴纳契税的情况是（，甲乙丙缴纳契税的情况是（ ）。）。A A 甲不缴纳，乙甲不缴纳，乙3000030000元，丙元，丙36003600元元B B 甲甲36003600元，乙元，乙3000030000元，丙不缴纳元，丙不缴纳C C 甲不缴纳，乙甲不缴纳，乙360003
11、6000元，丙元，丙2100021000元元D D 甲甲1500015000元，乙元，乙3600036000元，丙不缴纳元，丙不缴纳答案：答案：A A精品课件15 （四）（四）以划拨方式以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。用或者土地收益。 （五）房屋附属设施征收契税依据的规定。（五）房屋附属设施征收契税依据的规定。 1.1.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋
12、所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。 2.2.承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。精品课件16 （六）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），（六）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的个人无偿赠与不人须提交经税务机关审核并
13、签字盖章的个人无偿赠与不动产登记表，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人动产登记表，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与个人无偿赠与”印章，印章，在个人无偿赠与不动产登记表中签字并将该表格留存。在个人无偿赠与不动产登记表中签字并将该表格留存。精品课件17【例题单选题】下列各项中，契税计税依据可由征税机关核定的是（）下列各项中，契税计税依据可由征税机关核定的是（）A A 土地使用权出售土地使用权出售B B 国有土地使用权出让国有土地使用权出让C C 土地使用权赠与土地使用权赠与D D 以划款方式取得土地使用权以划款方式取得土地
14、使用权答案：答案：C C精品课件18第四节 应纳税额的计算 二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法 契税采用比例税率。契税采用比例税率。应纳税额应纳税额=计税依据计税依据税率税率精品课件19【例题单选题】 居民乙因拖欠居民甲居民乙因拖欠居民甲180180万元的款项无力偿还，万元的款项无力偿还，20102010年年6 6月月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款取得该房产的产权并支付给居民乙差价款2020万元。假定当万元。假定当地省政府规定的契税税率为地省政府规定的契税税率为5 5。下列表述中
15、正确的是。下列表述中正确的是（ ）。（）。（20102010年）年） A.A.居民甲应缴纳契税居民甲应缴纳契税1 1万元万元 B.B.居民乙应缴纳契税居民乙应缴纳契税1 1万元万元 C.C.居民甲应缴纳契税居民甲应缴纳契税1010万元万元 D.D.居民乙应缴纳契税居民乙应缴纳契税1010万元万元 【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该房产是用居民甲缴纳契税。由于该房产是用180180万元债权外加万元债权外加2020万元万元款项构成，故计税依据视为款项构成，故计税依据视为200200万元，应纳契税万元，应纳契税=
16、 =（180+20180+20）5%=105%=10（万元）。（万元）。精品课件20【例题单选题】 居民甲某共有三套房产，居民甲某共有三套房产，20201313年将一套市价年将一套市价8080万元万元的房产与乙某交换，并支付给乙某的房产与乙某交换，并支付给乙某1515万元；将第二万元；将第二套市价为套市价为6060万元的房产折价给丙某抵偿了万元的房产折价给丙某抵偿了5050万元的万元的债务；将第三套市价为债务；将第三套市价为3030万元的房产作股投入本人万元的房产作股投入本人独资经营的企业，若当地确定的契税税率为独资经营的企业，若当地确定的契税税率为3 3，甲某应缴纳契税（甲某应缴纳契税（ ）
17、 A A. .0.450.45万元万元 B B. .1.951.95万元万元 C C. .2.252.25万元万元 D D. .2.852.85万元万元 答案：答案：A A精品课件21第五节 税收优惠 一、一般规定：一、一般规定： （一）国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、（一）国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。税。 （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 （三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
18、（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。精品课件22 （四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 （五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于（五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （六）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔（六）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔或参加的双边或多边条约或协定，应当予以免税的外国驻或参加的
19、双边或多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。员和其他外交人员承受土地、房屋权属。精品课件23【例题多选题】 按照契税有关规定按照契税有关规定, ,可以享受减免契税优惠待遇的是可以享受减免契税优惠待遇的是（ ）。）。 A.A.城镇职工第二次购买公有住房的城镇职工第二次购买公有住房的 B.B.军事单位承受土地用于训练靶场建设军事单位承受土地用于训练靶场建设 C.C.个人购买家庭唯一的普通住房个人购买家庭唯一的普通住房 D.D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用
20、于工业园建取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的设的 答案：答案：BCBC精品课件24【例题多选题】下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（）下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（）A A 城镇职工自己购买商品住房城镇职工自己购买商品住房B B 政府机关承受房屋用于办公政府机关承受房屋用于办公C C 遭受自然灾害后重新购买住房遭受自然灾害后重新购买住房D D 军事单位承受房屋用于军事设施军事单位承受房屋用于军事设施答案：答案：BDBD精品课件25二、特殊规定：精品课件26精品课件27精品课件28精品课件29【例题多选题】下列各项中，免征或不征契税的有（下列各项中，免征或不征契税的
21、有（ ）A A 国家出让国有土地使用权国家出让国有土地使用权B B 受赠人接受他人赠与的房屋受赠人接受他人赠与的房屋C C 法定继承人继承土地、房屋权属法定继承人继承土地、房屋权属D D 承受荒山土地使用权用于林业生产承受荒山土地使用权用于林业生产答案：答案：CDCD精品课件30【例题单选题】 下列关于契税征管制度的表述中，正确的是下列关于契税征管制度的表述中，正确的是( )( )。（20112011年）年） A.A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税 B.B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契非法定继承人根据遗嘱承受
22、死者生前的房屋权属免征契税税 C.C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税契税 D.D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税市场价格缴纳契税 答案：答案：A A精品课件31【例题多选题】 下列各项中，符合契税规定的有（下列各项中，符合契税规定的有（ ）。）。 A.A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税 B.B.某人中奖获得一套市场价格为某人中奖获得一套市场价格为6060万元的住房，应以万元的住房，应以6060万
23、万元为计税依据缴纳契税元为计税依据缴纳契税 C.C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税属不发生转移，不征收契税 D.D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为甲向乙无偿赠送一套市场价格为6060万元的住房，同时乙万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为向甲赠送一幅市场价格为2020万元的书画作品，乙应以万元的书画作品，乙应以4040万万元为计税依据缴纳契税元为计税依据缴纳契税 答案：答案：ABCABC精品课件32第六节 征收管理一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天，或纳税人在
24、签订土地、房屋权属转移合同当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天的当天二、纳税期限二、纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起纳税人应当自纳税义务发生之日起1010日内，向土日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税征收机关核定的期限内缴纳税款。三、纳税地点三、纳税地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。精品课件33【例题多选题】 居民甲将其拥有的一处房产给居民乙，双方签订房屋权属居民甲将
25、其拥有的一处房产给居民乙，双方签订房屋权属转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。下列关于契转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。下列关于契税和印花税的表述中，正确的有（税和印花税的表述中，正确的有（ ）。（）。（20102010年）年） A.A.作为交易的双方，居民甲和居民乙均同时负有印花税和作为交易的双方，居民甲和居民乙均同时负有印花税和契税的纳税义务契税的纳税义务 B.B.契税的计税依据为房屋权属转移合同中确定的房产成交契税的计税依据为房屋权属转移合同中确定的房产成交价格价格 C.C.契税纳税人应在该房产的所在地交纳契税，印花税的纳契税纳税人应在该房产的所在地交纳契税，印花税的纳税人应
26、在签订合同时就地纳税税人应在签订合同时就地纳税 D.D.契税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同的当天发生，契税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同的当天发生，印花税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同签订时发生印花税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同签订时发生 答案：答案：BCDBCD精品课件34例题例题 某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格交价格350 000350 000元，双方签订了购房合同。当地政元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为府规定的契税税率为3 3。 该居民应纳的契税税额为：该居民应纳的契税税额为： 350 000 350 000* *3 31050010500（元）（元）精品课件35
