1、学习要求和能力目标展示学习要求和能力目标展示学习要求：学习要求： 通过本讲的学习，旨在使学生了解在建工程抵押价值评估的程序；熟练掌握各程序的方式方法；熟悉在建工程抵押价值评估的方法等内容。能力目标能力目标：（熟练掌握在建工程抵押评估的各个程序） 1、确定业务； 2、制定方案； 3、实施方案； 4、检查结果； 5、出具报告； 6、结果反馈。 在建工程抵押价值评估的程序在建工程抵押价值评估的程序一、确定业务二、制定方案三、实施方案四、检查报告五、出具报告六、结果反馈3一、确定业务一、确定业务（一）获取估价业务（一）获取估价业务主动争取（当下常用手法）被动接受（说明公司名声在外）自有自估4一、确定业
2、务一、确定业务（二）明确估价基本事项（二）明确估价基本事项委托人描述委托人描述：委托方是为了给一在建工程向银行贷款，故估价目的可以表述为：“为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。”估价要求估价要求：需要评估该在建工程于2005年4月18日的公开 市场价值。 明确估价目的明确估价目的明确估价对象明确估价对象明确估价时点明确估价时点估价对象共4栋，分别是第：28、21、22、23栋。第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行桩基础灌注工程。5 一、确定业务一、确定业务（三）签订估价委托合同（三）签订估价委托合同在合法的前提下，签订估价委托合同在合
3、法的前提下，签订估价委托合同6The Risk二、制定方案二、制定方案拟定估价作业方案拟定估价作业方案方案方案实物权益区位在建工程的特点估价方法的选用人、财、物的安排时间进度安排应结合在建工程本身在建的特点，去搜集各方资料；应特别注意其是否有拖欠的工程款；不管有无，都应有书面说明并注明其数额。7 7三、实施方案三、实施方案（一）搜集估价所需资料（一）搜集估价所需资料8 三、实施方案三、实施方案（二）实地查勘估价对象（二）实地查勘估价对象1、查勘前准备需要查勘的内容；与委托人确定查勘的时间、地点；确定怎样到达现场；准备好查勘的工具：相机、查勘表等。99三、实施方案三、实施方案（二）实地查勘估价对
4、象（二）实地查勘估价对象2、实地查勘实物 权益 区位*检查其权属证书；*产权状况等*出具是否拖欠工程款的书面说明；如果拖欠，应以书面形式告知拖欠的数额。*估价对象所处的区域；*周边的环境；*交通情况；*周边配套设施、基础设施；*繁华程度等*建成年月、外观；*建筑物层高、维修养护情况及完损程度；*建筑结构、格局；*建筑面积等*实地查勘中，应注意其变现能力风险的分析。10该在建工程价格影响因素三、实施方案三、实施方案（三）分析估价对象影响资料（三）分析估价对象影响资料结合内容，市场的经济景气指数直接影响到在建工程的买卖交易价格，应考虑这方面的影响。应注意该估价对象的为在建，应注意其噪音的影响；同时
5、，应分析其个别因素和区域因素。市场背景分析最高最佳使用分析变现能力分析三、实施方案三、实施方案（三）分析估价对象影响资料（三）分析估价对象影响资料抵押房地产变现能力对评估价值的影响分析：抵押房地产变现能力对评估价值的影响分析： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让型，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。（在本报告中，将其归在“最高最佳使用分析“中考虑）12三、实施方案三、实施方案（四）选定
6、估价方法测算（四）选定估价方法测算1132市场场法收益法成本法14假设开发设开发法三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对
7、象应负担的税费，求取估价对象的客观颗粒价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程1、假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用的方式估价对象价格=开
8、发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润- 买方购买在建工程应负担的税费估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程采用的公式估价对象比准价格= 可比实例成交价格交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 100 （ ） 100（ ） 100 （ ）三、实施方案三、实施方案（四）选定
9、估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程所选可比实例（见下表1）比较项目ABC估价对象项目名称苑楼园园项目坐落新村号路号道号大道号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅级住宅级住宅级住宅级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新交易情况正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交价格（元/平方米）310031002960三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100.交易日
10、期调整 近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100.房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素。三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程a 区域因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。b 个别因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略优于估价对象，可
11、比实例C的个别因素略差于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见下表2）。三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程房地产状况 可比实例与估价对象ABC估价对象区域因素商服繁华程度20212020交通条件21212320环境景观10101010公共服务配套10101010发展规划10101010基础设施10101010文化娱乐10101010街道条件10101010合计101102103100个别因素土地李勇程度20202020临
12、路状况20202020设施设备10101010装修状况10101010平面布置1212910建筑结构10101010楼栋朝向10101010面积大小、形状1010810合计10210297100三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程比较修正计算（见下表3）可比实例成交价格（元/平方米）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格（元/平方米）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/1
13、03100/972963三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）/3=2984（元/平方米）预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.8平方米，其中地下建筑面积7979平方米作为设备用房等。不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80平方米。故估价对象预计建成后的总价值为：298439820.80=11882.53（万元）三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算
14、过程续建开发成本的测算 估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00平方米（含地下建筑面积3998.00平方米），第21、22、23栋总建筑面积为23221.80平方米（含地下建筑面积3981.00平方米）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行桩基础灌注工程。续建建筑安装工程费 根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程二00五年一季度造价指数的通知（ 建价字200510号）钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/平方米，本次评估取900元/平方米。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/平方米，一般水电安装增加值为30
15、元/平方米，消防设备及安装增加值为10元/平方米，电梯及安装增加值为50元/平方米，则续建工程成本为： 24578.00 （900+30+10+50）+23221.8（900+80+30+10+50） =4917.95（万元）三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程室外道路管网及绿化工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/平方米，估价对象用地面积为23667.00平方米，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.00=71.00（万元）估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95（万元）管理费用 管
16、理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。4988.953%=149.67（万元）三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期存款利率5.76%。（4988.95+149.67）（1+5.76%）=227.27（万元） 销售费用代理销售取开发完总价值的1%计。11882.531%=118.82（万元）销售税费销售税费包括广告费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取完成后房地产价值的8%。11882.538%=950
17、.60（万元）1.5/2三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程续建利润置业公司的投资直接成本利润率为15%，续建成本为4988.95万元，则开发利润为：4988.9515%=748.34（万元）投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产负担的税费主要包含契税及印花税等，为 在建工程4.1%运用假设开发法的测算过程假设开发法的测算的测算结果为： （11882.53-4998.95-149.67- 227.27- 118.82-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4504.21（万元）三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方
18、法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程2、成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价师点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+销售费用+开发利润土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/平方米（计算过程略，将在估价方法中叙述）估价对象用地面积为23667.00平方米，则估价对象土地总价为：1717.1823667.00=4064.05（万元）三、实施方案三、实施方案（四）选
19、定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程开发成本勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（此处将在“基准地价法”讲）基础设施配套费基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/平方米（按建筑面积计），则合计318.57万元。建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62万元（略）则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01（万元）三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程管理费用管理费用包
20、括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费用一般为开发成本的2%-4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.013%=16.65（万元）投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01（1+5076%）-1=23.81（万元）销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。1.5/2三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程销售费用估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售费用。开发利润经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润率为
21、15%，本次评估取利润率为15%。555.0115%=83.25（万元）运用成本法的估价结果4046.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）三、实施方案三、实施方案（四）选定估价方法测算（四）选定估价方法测算-测算过程测算过程6、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4504.21万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重的50%，成本法估价结构权重为50%，则估价对象房地产价值为：4504.2150%+4742.7750%=4623.49（万元）4623.49/39820.80=1161.07（元/平方米
22、） 则估价对象房地产价值为人民币4623.49万元（大写:人民币肆仟陆伯贰拾叁元整）；单价为1161.07元/平方米（大写：每平方米人民币壹仟壹佰陆拾壹元整）。31三、实施方案三、实施方案（五）确定估价结果（五）确定估价结果分析、比较不同估价方法所得出的结果检查结果有无差异查找原因、消除不合理差异有无根据结果的特征，选择合适的方法综合一个结果简单算术平均数加权算术平均数中位数众数对结果进行各方调整确定最终结果32VontuDiscoverVontuDiscoverVontuEnforceVontuEnforce三、实施方案三、实施方案（六）撰写估价报告（六）撰写估价报告房地产估价报告符合本行协
23、会的要求便于委托方阅读及使用具有专业的市场分析及测算整洁、大方美观严格按照“房地产规范”撰写计算无误等无错别字等33四、检查报告四、检查报告 各级审核各级审核估价人估价人员员自自审审估价估价员员互互审审该项该项目的目的主估价主估价师师审审核核技术术部负责负责人审审核估价报告审核注意：1、明确房地产抵押价值定义；2、明确房地产抵押估价目的下估价时点3、注意其法定优先受偿款；4、变现能力；5、至少有两名专职房地产估价师签字34五、出具五、出具 报告报告（由各相（由各相关部门签关部门签字后出具字后出具报告）报告）估价报告估价报告审核合格审核合格负责该项目的专职负责该项目的专职注册房地产估价师注册房地产估价师参加该估价项目的参加该估价项目的其他人员其他人员估价机构法定代表估价机构法定代表人或执行合伙人人或执行合伙人交付委托人交付委托人签字估价师作口头估价师作口头说明或解答疑问说明或解答疑问收费六、结果反馈六、结果反馈1、委托方对估价报告的意见反馈；2、估价人员对意见进行整理，并总结经验，不断改进工作，以备下次参考；3、将已完成的项目进行资料归档，归档资料见“房地产评估程序”里面的内容。36Thank You
