1、2022-4-23一、教学任务l(一)机器设备评估 l(二)房地产评估l(三)流动资产评估l(四)长期投资评估l(五)无形资产评估l(六)企业价值评估l(七) 资产评估报告 (八)资产评估程序2022-4-23二、教学时数l22学时l 由于在评估方法篇中已将具有共同性的内容进行了讲述，这里受学时限制，只对各类资产不同的评估特点等进行介绍。2022-4-23三、教学目的要求l掌握各类资产的评估特点、基本思路、评估程序及具体方法；l熟悉资产评估的基本程序；l掌握资产评估报告的基本内容、编制要求和步骤，熟悉评估报告的应用。 2022-4-23四、教学难点和重点l重点：机器设备、房地产、流动资产、长期
2、投资、无形资产等各类资产的评估l难点：各类资产评估中的特殊方法2022-4-23五、教学方法l1、以各类资产的特殊性为切入点，在共性的基础上掌握个性；l2、讲清案例，适当进行课后练习；l3、进行必要的概括总结，以加深印象。2022-4-23第六章 机器设备评估教学内容教学内容l1机器设备评估的特点和程序；l2成本法在机器设备评估中的应用；l3市场法在机器设备评估中的应用。2022-4-23 学习目的和要求学习目的和要求l 1. 了解机器设备的技术经济特点及其对评估的影响；l 2熟悉机器设备评估的程序；l 3掌握成本法在机器设备评估中的应用。2022-4-23教学重点与难点教学重点与难点l1机器
3、设备评估的特点及基本程序；l2进口设备重置成本的构成与估算；l3设备实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估算。2022-4-23l 第一节 机器设备评估的特点和程序2022-4-23一、概念和分类l 机器设备评估在整个资产评估中的重要地位l 机器设备是指一台(辆)、一套或一组具有一定的机械结构、在一定动力驱动之下能够完成一定的生产加工功能的装置。2022-4-23机器设备的分类l（1）按使用状况分类 （2） 按技术性能分类 生产 经营用 通用机器设备 非生产经营用 化工专用 租出 轻工专用设备 融资租入 专用机器设备 彩电组装线 未使用 冰箱组装线 不需用 非标准机器设备 2022-4-23机
4、器设备的分类l（3）按组合程度分 （4）按来源分单台设备单台设备机组机组成套设备成套设备 自制自制 外购外购2022-4-23二、机器设备的技术经济特点 及对评估的影响l（1）机器设备属于固定资产，具有固定资产单价高、使用时间长的特点；-评估时，主要以单台、单件（套）为评估对象。l（2）机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产的价值；2022-4-23l（3）机器设备属于动产，可移动、分布广，情况复杂；-防漏评、重评。l（4）机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行；-评估时，不能单依靠设备价值转移确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况，通过技术检测手段来确定其损耗。l（5）单台设备很难单独生
5、产出完整的产品，通常不具有独立的收益能力；-难以满足收益法的基本条件。2022-4-23三、机器设备评估程序l从评估机构的角度，机器设备评估工作大致经历以下五个阶段： l（一）评估准备阶段l（二）现场工作阶段l（三）评定估算阶段l（四）撰写评估报告及评估说明阶段l（五）评估报告的审核和报出阶段2022-4-23(一)评估准备阶段l 1指导委托方做好机器设备评估的基础工作：如资产清册及相关表格的填写，必要经济技术资料的准备等-特别关注证明待评估资产产权状况的证明文件（如：设备的订货合同、发票、工程决算书等以及设备的担保、抵押情况）l2、收集与评估活动相关的价格资料 （包括待评估设备的现行市价、可
6、比资产或类似资产的现行价格资料、国家公布或评估人员自行收集真整理的有关物价指数等）；2022-4-23l3、整理有关资料、数据； l4分析研究委托方提供的资产清册及相关表格，明确评估重点和清查重点、制订评估工作计划、设计评估思路、落实评估人员。(一)评估准备阶段2022-4-23(二) 现场工作阶段 l 1查明实物，落实评估对象；l 2对机器设备进行鉴定；-这是机器设备评估观场工作的 核心和重点。l 包括技术鉴定、使用包括技术鉴定、使用情况鉴定、质量鉴定情况鉴定、质量鉴定及磨损程度鉴定等及磨损程度鉴定等2022-4-23第二节 成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的应用l成本法是
7、通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。l它是机器设备评估中最常使用的一种方法。 2022-4-23一、基本公式一、基本公式机器设备评估值机器设备评估值机器设备机器设备重置成本重置成本机器设机器设备重置备重置成本成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值综合成新率综合成新率或或2022-4-23成本法的适用范围 1继续使用前提下的机器设备评估；l 2继续使用前提下不具有独立获利能力的单台设备或其他设备的评估；l 3、非继续使用前提下，需要作成本项目构成的必要调整。国产设备进口设备机器设备评估外购设备自制设备2022-4
8、-23进口设备重置成本估算的特点l 原理上与国产设备的重置成本估测没有大的区别，但是，由于进口设备生产厂家在国外，向国外的设备生产厂家询价有相当的困难；l另外，由于企业拥有了外贸进出口权，进口设备的进口渠道也比较多、进口设备的方式也极不统一；加之国家对机器设备的进口有各种各样的政策规定，而且这些政策规定也在不断地调整和变化。这样就使得进口设备重置成本的估测较国产设备更为复杂。2022-4-23从以上可以概括进口设备评估的三个特点l一是进口渠道多；l二是询价较困难；l三是政策影响大。l结论：更为复杂重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 自制设备自制设备成本构成：成本构成： 材料成本材
9、料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 合理利润合理利润外购设备外购设备成本构成：成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造资取得和建造资产的管理费用、产的管理费用、资金成本、设资金成本、设计制图等费用计制图等费用二、设备重置成本的估算二、设备重置成本的估算（一）国产设备重置成本的构成2022-4-23案例1：l 某企业1999年购建一套年产50万吨化肥的生产线，帐面原值1000万元，2004年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2003年建成，年产同类产品75 万吨，造价为3000万元，
10、经查询该类生产线的规模效益指数为07。l 由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将生产线的2003年重置成本调整为2004年评估基准日的重置成本。2022-4-23l 经查阅资料知，该机组生产线各组成部份在生产线原始成本中的比重为：主要装置 70，辅助装置5，工艺管道5，仪器仪表5，建筑安装费10，管理费5。l 经调查，又知从2003年至2004年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3，工艺管道10，仪器仪表2，建筑安装15，管理费10。l 请计算该生产线的重置成本。2022-4-23解析：首先根据被评估生产线与参照物生产能力方面的差异，调整计算2003年被评估生产线
11、的重置成本为：l 重置成本3000(50/75)0.7l 2259(万元)2022-4-23综合系数调整l根据以上数据调整计算2004年被评估生产线的重置成本，为： （比重变动率）l 重置成本2259l(1705十 5 3 510 521015510)l 2259(1十625)l 2400(万元)2022-4-23地点因素调整l若参照生产线所在地的运输费、和杂费比该生产线高5%。l则重置成本调整为l 2400（1-5）l 2280（万元）2022-4-23进口机器设备重置成本（二）进口设备重置成本的构成境外发生的成本进口从属费用境内发生的成本FOB价+境外运杂费+境外保险费=CIF价进口关税增
12、值税银行及其他手续费+商检费等国内运杂费安装调试费2022-4-23在实际评估中使用公式l重置成本(FOB价格境外运杂费境外保险费)现行外汇汇率进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费安装调试费l 或： 重置成本(CIF价格)现行外汇汇率进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费安装调试费2022-4-23案例2l2002年底评估某合资企业的一台进口汽流纺机。该汽流纺机是1999年从德国某公司进口，进口合同中的FOB价格是20万欧元。评估人员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂家进行了询价，了解到当时德国已不再生产被评估汽流纺机的型号机，其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型
13、纺机的现行FOB报价为35万欧元。2022-4-23l 针对上述情况评估人员经与有关纺机专家共同分析研究新型纺机的报价，新型纺机与被评估汽流纺机在技术性能上的差别以及对价格的影响，最后认为：按照通常情况，实际成交价应为报价的70一90左右。故按德方FOB报价的80作为FOB成交价，针对新型纺机在技术性能上优于被评估的汽流纺机，估测被评估汽流纺机的现行FOB价格约为新型纺机价格的70，30的折扣主要是功能落后造成的。2022-4-23l评估基准日欧元对美元的汇率为1.18：1，人民币对美元的汇率为8.27：1。境外运杂费按FOB价格的5计，保险费按FOB价格的0.5计，关税与增值税因为符合合资企
14、业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的08计算，国内运杂费按(CIF价十银行手续费)的3计算，安装调试费用包括在设备价格中，由德方派人安装调试不必另付费用。由于该设备安装调试周期较短，故无须考虑利息因素。l根据上述分析及数据资料，计算被评估汽流纺机的重置成本。2022-4-23计算过程如下：l FOB价格358070196(万欧元)l FOB价格196/1.181661(万美元)l境外运杂费16.6150.83(万美元)l境外保险费16.61050083(万美元)l CIF价格FOB价格十境外运杂费十境外保险费17.52(万美元)l 银行手续费17.52X080.14(万美元)l 国内
15、运杂费(17.52+0.14)X 30.53 (万美元)l 汽流纺机重置成本18.19（万美元）l = 18.198.27150.43（万元）2022-4-23l实体性贬值又称有形损耗，它是由于在使用中磨损和暴露在自然环境中被侵蚀，造成设备具体形态的损耗引起的贬值。l实体性贬值=设备重置成本实体性贬值率 成新率=1实体性贬值率成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年 限+尚可使用年限）100%2022-4-23(一)运用观察法估测设备成新率l观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度作出判断，估算出设备的成新率或贬值率
16、的方法。2022-4-231应主要观测分析设备的以下主要指标：l(1) 现时技术状态；l(2) 实际已使用时间；l(3) 常用负荷率；l(4) 原始制造质量；l(5) 维修保养状况；l(6) 重大故障(事故)经历l(7) 大修、技改情况；l(8) 工作环境和条件；l(9) 外观和完整性等。2022-4-232观察法的基本思路及过程l首先确定和划分不同档次成新率的标准。简便易行的办法是“先定两头”；l然后再根据设备评估的精细程度要求，在全新设备与报废设备之间设若干档次，并规定不同档次的经济技术参数标准。l下表是一张机器设备成新率评估参考表。 2022-4-23机器设备成新率评估参考表类别新旧情况
17、实体性贬值率使用年限成新率 1新设备0-10全新或使用不久100-902较新设备11-35一年以上或一次大修89-653半新设备36-60二年以上64-404旧设备61-85较长时间或几经大修39-155报废待处理设备86-100已超年限性能严重劣化15以下2022-4-23l机器设备成新率评估参考表是就一般设备实体性贬值率或成新率判定的经验数据，只能供评估人员参考；l特别是对精密设备，成套设备和生产线等，有条件的可组成专家组来共同判断这些设备的成新率。回顾成本法中的使用年限法回顾成本法中的使用年限法资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际
18、已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100设备评估中的年限法设备评估中的年限法设备的实体性贬值率设备的实体性贬值率= 实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限 （实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间
19、截止评估日资产累计法定利用时间1002022-4-23 特别注意l如果在机械设备的使用过程中,曾多次追加投资更新改造,会延长设备的寿命或缩减其已使用年限。此时可以各次投资的重置全价为权数,对各次投资后的”已使用年限”进行加权平均,确定等效的已使用等效的已使用年限（加权投资年限）年限（加权投资年限）。l可以参考下列数学式进行近似计算：2022-4-23 计算公式l加权投资年限 (加权投资成本) (现行重置成本)其中：加权投资成本现行重置成本投资后设备的 已使用年限l实体性贬值率= 加权投资年限 l 加权投资年限尚可使用年限 100l成新率 尚可使用年限 加权投资年限尚可使用年限 100 2022
20、-4-23案例3l 被评估设备购建于1994年，原始价值30000元，1999年和2002年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，2004年对该资产进行评估，假设从1994年至2004年每年的价格上升率为10，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的实体性贬值率。l 2022-4-23(1)计算评估基准日的重置成本 投资日期原始投资额 价格指数现行重置成本199430000（1+0.1)10 = 2.607800019993000(1+0.1)5 = 1.61483020022000(1+0.1)2 = 1.212420小计35000
21、852502022-4-23(2)计算加权投资成本投资日期现行重置成本 F投资年限X加权投资成本XF19947800010780000199948305241502002242024840 小计852508089902022-4-23l (3)计算加权投资年限 加权投资年限808990/85250 9.5（年）l（4）计算实体性贬值率 实体性贬值率9.5/(9.5十6)x100 61l 若计算成新率 成新率6/(9.5十6)x100 392022-4-23(三) 修复费用法l修复费用法是假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿的，则设备的实体性贬值就应该等于补偿实体性损耗所发生的费用，所用的补偿手
22、段一般是通过修理或更换损坏部分。例如，某机床的电机损坏，如果这台机床不存在其他贬值，则更换电机的费用即为机床的实体性贬值。l 这是一种逆向思维方法逆向思维方法 2022-4-23适用l 它适用于具有特殊结构的机器设备的可补偿性实体损耗的估测。l 这种方法也有着比较广泛的使用领域。尤其是对需定期更换易损件的机器设备成新率的评估，如 纺织机械、机组、生产线等。2022-4-23计算l实体性贬值率 =（设备可修复部分实体性贬值+不可修复部分实体性贬值）/设备复原重置成本2022-4-23案例4l被评估设备为一储油罐，该油罐建成后已使用了10年，预计尚可再使用20年。经评估人员了解，该油罐目前正在进行
23、维修，主要原因是原储油罐受到腐蚀，底部已出现裂纹致使油料渗漏，必须更换才能继续使用。整个维修计划需支出350000元，包括有关停止使用造成的经济损失、清理费、拆卸更换等全部费用。评估人员已估算出该油罐的复原重置成本为2000000元。l要求采用修复费用法估测该油罐的实体性贬值率。2022-4-23l解析： 见（教材见（教材P111P111）2022-4-23四、设备功能性贬值的估算l什么是机器设备功能性贬值？l-由于无形磨损而引起的设备价值的损失。l1、第1种功能性贬值第1种功能性贬值反映在超额投资成本上，由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比过去降低，
24、它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为第1种功能性贬值，也称为超额投资成超额投资成本本。即：l设备超额投资成本设备超额投资成本=复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本在评估中，如果可以直接确定设备的更新重置成本，则不需要再计算设备的复原重置成本，超额投资成本引起的功能性贬值不需要单独计算.2022-4-23l2、第2种功能性贬值第2种功能性贬值反映在超额运营成超额运营成本本上。超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备，超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值，称为第2种功能性贬值。2022-4-23重
25、温第2种功能性贬值的估算步骤l1将被评估资产与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；l2计算二者的差异：计算超额运营成本，而后扣除所得税，确定净超额运营成本； l3估计被评估资产的剩余寿命；l4以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)。2022-4-23一比较l1、将被评估资产与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；l公式是：l被评估资产的年超额运营成本l（旧技术的单位生产成本一新技术的单位生产成本)年生产量2022-4-23二差异l2计算二者的差异：计算超额运营成本，而后扣除所得税，确定净超额运营成本；
26、公式是： 被评估资产净超额成本(1一所得税率)被评估资产超额成本2022-4-23三余寿l3估计被评估资产的剩余寿命，即资产尚可使用年限等；2022-4-23四 折现l4以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)。l公式：l功能性贬值额被评估资产年净超额运营成本各年折现系数（或年金系数）l2022-4-23案例5l某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员人均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置
27、尚可使用3年，所得税税率为33，适用的折现率为10。根据上述数据资料，被评估控制装置的功能性贬值测算如下：l 2022-4-23l(1)计算被评估生产装置的年超额运营成本额; (6-3)600018000(元)l (2)测算被评估控制装置的年超额运营成本净额; 18000(1-33)12060(元)l (3)将被评估控制装置在剩余使用年限3年内的每年超额运营成本净额折现累加，其功能性贬值额为 :l12060(PA，l0，3) =1206024869 29992.01(元)2022-4-23五、设备经济性贬值的估算l 经济性贬值是因设备外部因素引起的设备价值贬值。l 例如设备所生产的产品滞销、原
28、材料价格上升、竞争加剧、环境保护、政策变化等等。l 其最终表现为设备的利用率下降、收益额减少。2022-4-231、 能力指数法l 由于设备利用率下降而使设备相对闲置造成收益损失的，可参照下列算式估测设备的经济性贬值率。l 经济性贬值率 1（受外界影响后的生产能力) x 100l 设备原设计生产能力l其中，x为规模效益指数，实践中多用经验数据，机器设备的x指数一般选取06一07。l 经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余值乘以经济性贬值率获得。l 2022-4-23案例6l某彩电生产厂家，其彩电生产线年生产能力为l0万台，由于市场竞争加剧该厂家家电产品销售量锐减，企
29、业不得不减少生产量至年产7万台(销售价格及其他条件未变)，这种局面在今后很长一段时间难以改变。知规模经济效益指数为0.6。试估测该生产线的经济性贬值率。2022-4-23解析：l该生产线的经济性贬值率 1 (70000/100000)0.6 ）100 1一081100 192022-4-23l 如果设备由于外界因素变化所造成的收益减少额能够直接测算，可直接按设备继续使用期间每年的收益损失额折现累加得到设备的经济性贬值额。用数学式表达如下：l 经济性贬值额经济性贬值额l设备年收益损失额设备年收益损失额(1一所得税税一所得税税率率)(PA，r，n)l 其中，(PA，r，n)为年金现值系数。l 2、
30、收益损失法2022-4-23案例7：承上例l 如果彩电生产企业不降低生产量，就必须降价销售家电产品。假定原产品销价为2000元台，要使10万台产品能够卖掉，产品销价需降至1900元台，每台产品损失毛利I00元，经估测该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业投资报酬率为10，试估算该生产线的经济性贬值额。l 2022-4-23解析：l经济性贬值额(100100000)(133)l (PA，10，3)l 670000024869l l 6663230(元)2022-4-23第三节第三节l市场法在机器设备评估中的应用2022-4-23一、概念一、概念l市场法是通过分析最近市场上和被评设备类似的设备的
31、成交价格，并对被评估对象和参照物之间的差异进行调整，由此确定被评设备价值的方法。l市场法比较适用于有成熟的市场、交易比较活跃的机器设备评估，如汽车，飞机、计算机等。2022-4-23二、基本步骤二、基本步骤l（）明确鉴定被评估对象,获取基本资料；l（）进行市场调查,选择参照物；关键具有可比性 (教材P118)l（）调整差异；l（）确定被评估设备的价值。2022-4-23三、具体评估方法三、具体评估方法l运用市场比较法评估机器设备是通过对市场参照物进行价值调整完成的，常用的调整方法有三种，包括：l直接比较法l因素调整法l成本比率调整法 2022-4-23、直接比较法、直接比较法l条件：l参照物与评估对象几乎完全（基本）相同；l二者之间只存在细微差异且容易确定。l评估值参照物的市场价值差异调整2022-4-23例例l在评估一辆轿车时,评估师从市场上获得的参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况基本相同。但参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用元；另外被评估车辆后加装音响一套，价值元。该参照物的市场售价为元。2022-4-23小结小结l 在三种基本方法中，收益法是企业整体资产评估的最主要方法，也是首选方法。加和法和市场比较法可以作为企业整体资产评估的辅助方法。
