1、1 主讲人：主讲人： 颜颜 哲哲 教授教授重庆大学重庆大学 建设管理与房地产学院建设管理与房地产学院2第第 2 2 章章 建筑成本的变化趋势建筑成本的变化趋势 建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图产品成本发展趋势如图2-12-1所示。所示。 3 图图2-1 香港近几年建筑成本发展动向香港近几年建筑成本发展动向注：注：1 资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署； 2 建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；建筑
2、成本包括劳工、材料、管理费和利润等； 3 图中以图中以1970年香港建筑成本为标准指数年香港建筑成本为标准指数100。40040060060080080010001000120012001400140092929393949495959696979798989999建筑署指数（ASD）建筑署指数（ASD）威宁谢指数（DLS）威宁谢指数（DLS）成本指数成本指数时间时间4 究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材功能的要求不断增加导致成
3、本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，如图如图2-22-2所示。所示。 5人们对建筑功能的人们对建筑功能的要求越来越高要求越来越高 新材料、新理念、新材料、新理念、新技术的引进新技术的引进 建筑成本逐年上升建筑成本逐年上升人工、材料、设备等人工、材料、设备等费用持续上涨费用持续上涨图图2-2 2-2 建筑成本不断上升的原因建筑成本不断上升的原因62.1 人工和材料等费用的上涨是导致建筑人工和材料等费用的上涨是导致建筑成本上升的直接原因成本上升的直接原因 随着社会发展，整个社会的物价水平不断上随着社会发展，整个社会的物价水平不断
4、上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。下面将分别从的直接原因。下面将分别从人工、材料、土地、人工、材料、土地、设备设备等角度来分析建筑成本的发展趋势等角度来分析建筑成本的发展趋势。72.1.1 人工费上涨人工费上涨 人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水平较低。再加上我国农村现有大量富余的劳动力，平较低。再加上我国农村现有大
5、量富余的劳动力，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉（如图（如图2-32-3和图和图2-42-4所示）。所示）。 因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。 82236223623842384249124912424242426602660305030503188318833223322344934493327332734083
6、4082482248224072407200020002500250030003000350035008686878788888989909091919292939394949595969697979898图图2-3 2-3 我国建筑业从业人员发展趋势我国建筑业从业人员发展趋势时间时间（万）（万）9153615361684168419591959216621662384238426492649306630663779377948944894578557856249624966556655745674560 01000100020002000300030004000400050005000600
7、0600070007000800080008686878788888989909091919292939394949595969697979898图图2-4 2-4 我国建筑业职工平均工资水平发展趋势我国建筑业职工平均工资水平发展趋势时间时间（元（元/ /人人年）年）10 另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的30%30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的606070%70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。随这一数据相比，仍然
8、有相当大的差距。随着我国进入着我国进入WTOWTO，建筑业将进一步与国际标准接轨，建筑业将进一步与国际标准接轨，因此建筑人工费增长的潜力很大。因此建筑人工费增长的潜力很大。 11 图图2-5和图和图2-6分别给出了香港和英国建筑人工分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本强，所以仅这一个因素就导致足以导致
9、建筑总成本上扬，这一点可以在前面的上扬，这一点可以在前面的 图图2-1香港近几年建筑成香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。本发展趋势图中得到印证。12 图图2-5 香港近几年建筑人工费发展动向香港近几年建筑人工费发展动向注：注：1、 资料来源于香港政府建筑署；资料来源于香港政府建筑署； 2、图中以、图中以1970年香港建筑人工费为标准指数年香港建筑人工费为标准指数100。18001800200020002200220024002400260026002800280030003000320032003400340092929393949495959696979798989999建筑署指数（A
10、SD）建筑署指数（ASD）人工费人工费 指指 数数时间时间13 图图2-6 英国近几年建筑人工费发展动向英国近几年建筑人工费发展动向注：注：1、 资料来源于英国资料来源于英国住宅与建筑统计住宅与建筑统计1986 1996； 2、图中以、图中以1990年英国建筑人工费为标准指数年英国建筑人工费为标准指数100。50507070909011011013013086868787888889899090919192929393949495959696人工费指数人工费指数人工费人工费 指指 数数时间时间14 综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费现状的分析可得出以下
11、结论：现状的分析可得出以下结论： 随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。 随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占据的比例也将趋向于国外的据的比例也将趋向于国外的606070%70%，对建筑成本，对建筑成本的影响将更大。的影响将更大。15 如果考虑工人的工作效率，人工费实际成如果考虑工人的工作效率，人工费实际成本的增幅远大于图本的增幅远大于图2-42-4中的数据表面上反映的上中的数据表面上反映的上涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密
12、集型产涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密集型产业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是砌砖等工种至今无法实现机械化。砌砖等工种至今无法实现机械化。 16 据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效率在不断下降，如图率在不断下降，如图2-72-7所示，二十世纪三十年所示，二十世纪三十年代工人的砌砖效率是现代工人的代工人的砌砖效率是现代工人的1.5-21.5-2倍左右。倍左右。工人的工资按可比价格以图工人的工资按可比价格以图2-82-8中的曲线中的曲
13、线a a 增长，增长，如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长速度以图速度以图8 8中的曲线中的曲线b b增长，增幅远高于曲线增长，增幅远高于曲线a a。17 时间时间工人砌砖效率工人砌砖效率图图2-7 本世纪工人砌砖效率本世纪工人砌砖效率 变化曲线变化曲线20世纪初世纪初 20世纪中世纪中 20世纪末世纪末18 时间时间人工费人工费曲线曲线b曲线曲线a20世纪初世纪初20世纪中世纪中 20世纪末世纪末图图2-8 本世纪人工费的表面增幅本世纪人工费的表面增幅 和实际增幅对比和实际增幅对比192.1.2 材料费上涨材料费上涨 建筑材料费也是建筑成本的一个重
14、要组成部建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本60%60%左左右。而在境外，建筑材料费占建筑成本右。而在境外，建筑材料费占建筑成本30%30%左右。左右。 图图2-9、图、图2-10和图和图2-11分别给出我国建筑材料分别给出我国建筑材料出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变化趋势。化趋势。20注：注：1 1、以、以19791979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数100100； 2 2、资料来源于、资料来源于中国统计年鉴中国统计年
15、鉴19991999卷。卷。0 050501001001501502002002502503003003503504004004504505005008080 8181 8282 8383 8484 8585 8686 8787 8888 8989 9090 9191 9292 9393 9494 9595 9696 9797 9898图图2-9 2-9 我国建筑材料出厂的平均价格指数变化趋势我国建筑材料出厂的平均价格指数变化趋势材料价格指数材料价格指数时间时间21 图图2-10 香港近几年建筑材料费发展动向香港近几年建筑材料费发展动向注：注：1 1、资料来源于香港政府建筑署；、资料来源于香港政
16、府建筑署； 2 2、图中以、图中以19701970年香港建筑材料费为标准指数年香港建筑材料费为标准指数100100。60060062062064064066066068068070070072072074074076076078078080080092929393949495959696979798989999建筑署指数（ASD）建筑署指数（ASD）材料费材料费 指指 数数时间时间22 图图2-11 英国近几年建筑材料费发展动向英国近几年建筑材料费发展动向注：注：1、 资料来源于英国资料来源于英国住宅与建筑统计住宅与建筑统计1986 1996； 2、 图中以图中以1990年英国建筑材料费为标准
17、指数年英国建筑材料费为标准指数100。70708080909010010011011012012013013086868787888889899090919192929393949495959696材料费指数材料费指数材料费材料费 指指 数数时间时间23 综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格现状的分析可得出以下结论：现状的分析可得出以下结论： 从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。 尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建尽管随着
18、建筑业发展，人工费比例将上升，建筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。24建筑材料价格不断上升的原因：建筑材料价格不断上升的原因： 劳动力成本上升；劳动力成本上升； 生产建筑材料的原始材料价格上升；生产建筑材料的原始材料价格上升； 能源价格上升。能源价格上升。 以以钢材钢材的生产为例，生产钢材的原始材料主的生产为例，生产钢材的原始材料主要是要是铁矿石铁矿石，所用的能源主要是，所用的能源主要是电力和煤炭电力和煤炭。近几。近几年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，年来，全
19、社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。25 从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建筑材料费用占整个建筑成本的筑材料费用占整个建筑成本的60%60%70%70%（每年耗（每年耗用全社会钢材总量的用全社会钢材总量的25%25%，木材的，木材的40%40%，水泥的，水泥的70%70%，玻璃的，玻璃的70%70%，
20、预制品的，预制品的2525）。因此，合理使）。因此，合理使用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程成本具有重要的意义。成本具有重要的意义。262.1.3 其他建筑成本的变化其他建筑成本的变化 建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建筑成本上升的重要原因。筑成本上升的重要原
21、因。27(1) (1) 土地成本土地成本 我国的土地市场并不发达，长期以来土地成我国的土地市场并不发达，长期以来土地成本无法反映其真实价值。国外的土地市场形成较本无法反映其真实价值。国外的土地市场形成较早，受市场规则的制约，计算土地成本的方法比早，受市场规则的制约，计算土地成本的方法比较成熟。以日本、英国、法国和美国等发达国家较成熟。以日本、英国、法国和美国等发达国家的土地市场为例，主要有以下几种方法：的土地市场为例，主要有以下几种方法：28国别国别日日 本本英英 国国法法 国国美美 国国 价格标准以征用土地近邻类似土地的交易价格为参考，计算土地成本。以被征用土地的所有者在公开土地市场上能够得
22、到的出售价格为计算标准。以被征用土地周围土地的交易价格，或所有者纳税时的申报价格作为参考确定价格。以达到土地最好利用的市场公平价格计算。表表2-1 2-1 主要发达国家的土地成本计算方式主要发达国家的土地成本计算方式 资料来源：邹兆平主编外国与港台土地管理制度29我国土地取得方式的变化我国土地取得方式的变化行政划拨行政划拨协议出让协议出让招标出让招标出让拍卖出让拍卖出让经济体制经济体制改革前改革前经济体制经济体制改革后改革后行政划拨行政划拨辅助形式辅助形式主要形式主要形式图图2-13 2-13 我国土地取得方式的转变我国土地取得方式的转变30土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏土地的取得方
23、式的转变，尤其是国家所倡导偏向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增加，最终造成建筑成本巨幅上升。加，最终造成建筑成本巨幅上升。不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中土地成本差异是最为主要的。土地成
24、本差异是最为主要的。31(2) (2) 其它其它 施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致施工机械使用费增加；施工机械使用费增加； 建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、电梯等，导致建筑成本上升。电梯等，导致建筑成本上升。 随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增加。加。 32 总结总结 综上所述，随着社会的发展进步，建设项目综上所述，随着社会的发展进步，建设项目越来越大，建筑业日益与国
25、际接轨，人工费、材越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构成建筑成本上升的直接原因。成建筑成本上升的直接原因。332.2 人们对建筑功能的要求越来越高是导致人们对建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的直接动力建筑成本上升的直接动力 居住需求的层次居住需求的层次 按照人对各类居住需求程度的大小，由基本到高级按照人对各类居住需求程度的大小，由基本到高级可分为四个层次：可分为四个层次： 见见丹麦心理学家英格丽特丹麦心理学家英格丽
26、特格尔（格尔（Ingrid Gehl）著）著 生存环境生存环境 1、基本需求：睡、休息、一般居住安全、基本需求：睡、休息、一般居住安全 2、一般需求：卫生、光、空气、太阳、安全防卫、一般需求：卫生、光、空气、太阳、安全防卫、 噪声控制、私密噪声控制、私密 3、邻里友爱需求：交往、活动、玩、邻里友爱需求：交往、活动、玩 4、自我表现需求：建造、正名、美感、自我表现需求：建造、正名、美感 人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程度、自身的经济状况、生活习惯爱好以及时间而变化的。度、自身的经济状况、生活习惯爱好以及时间而变化的。34 住宅种类住宅种类
27、人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的各种需求。不同种类住宅可满足不同程度的居住各种需求。不同种类住宅可满足不同程度的居住需求。根据住宅满足居住需求的程度，住宅可分需求。根据住宅满足居住需求的程度，住宅可分为安置型住宅、实用型住宅、舒适型住宅、豪华为安置型住宅、实用型住宅、舒适型住宅、豪华型住宅。型住宅。 不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求程度之间的对应关系可参见图程度之间的对应关系可参见图214： 35需求需求程度程度基本基本需求需求一般一般需求需求邻里友邻里友爱需求爱需求自我表自我表现需求现需求需求种类需求
28、种类安置型安置型实用型实用型舒适型舒适型豪华型豪华型图图 21436 从图从图2-142-14中可以看出，随着社会的发展，人们对中可以看出，随着社会的发展，人们对建筑功能的要求日趋多样化。建筑功能的要求日趋多样化。 最初对住宅产品的需求较简单，主要为最初对住宅产品的需求较简单，主要为建筑安全建筑安全性性要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。 当这一要求得到基本满足之后，开始出现当这一要求得到基本满足之后，开始出现舒适性舒适性要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。 当舒适性要求达到一定程度时，开始
29、出现当舒适性要求达到一定程度时，开始出现美观、美观、表现、交往等表现、交往等要求，建筑成本也体现在对多种需求方要求，建筑成本也体现在对多种需求方面投资的并重。面投资的并重。37 应该说明的是，图应该说明的是，图2-142-14中用于建筑安全性方中用于建筑安全性方面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。 38 2.2.1 建筑功能多元化导致建筑成本构成比建筑功能多元化导致建筑成本构成比例
30、变化例变化 建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、设备、基础等成本构成。设备、基础等成本构成。 各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化密切相关。随着人们对建筑功能的要求越来越高，密切相关。随着人们对建筑功能的要求越来越高，势必导致建筑成本构成比例的变化。势必导致建筑成本构成比例的变化。 下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑成本是如何随着建筑功能多元化而变化的。成本是如何随着建筑功能
31、多元化而变化的。 390%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%90%90%100%100%墩座墙墩座墙主体结构主体结构外围护结构外围护结构设备设备内分隔墙内分隔墙1800 1850 1900 1950 2000图图2-15 非住宅建筑各单项成本近非住宅建筑各单项成本近200年发展历史年发展历史400%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%90%90%100%100%墩座墙墩座墙主体结构主体结构外围护结构外围护结构设备设备内分隔墙内分隔墙1800 1850 1900 19
32、50 2000图图2-16住宅建筑各单项成本近住宅建筑各单项成本近200年发展历史年发展历史41 从图从图2-15和图和图2-16中可以看出，非住宅建筑和中可以看出，非住宅建筑和住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点：住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点：主体结构成本比重在逐年下降。随着人们对建主体结构成本比重在逐年下降。随着人们对建筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重还要下降。由原来的还要下降。由原来的60%60%左右下降到左右下降到20%20%左右。左右。应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并不代表对主
33、体结构的投资额度下降。不代表对主体结构的投资额度下降。42设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资额度加大。在未来很长一段时间内，这一比重还额度加大。在未来很长一段时间内，这一比重还将上升。将上升。内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额在不断增加）。在不断增加）
34、。432. 2.2 对各项建筑功能的要求越来越高是对各项建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的重要因素导致建筑成本上升的重要因素 随着社会的发展，人们对建筑功能提出多随着社会的发展，人们对建筑功能提出多元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要因素。因素。 以以安全性安全性( (即主体结构）即主体结构）要求为例，人们对要求为例，人们对它的要求经历了四个发展阶段：它的要求经历了四个发展阶段： 遮风蔽雨遮风蔽雨且不倒塌且不倒塌满足一定满足一定的耐久性的耐久性满足建筑满足
35、建筑层数、空层数、空间等要求间等要求满足建筑满足建筑艺术要求艺术要求44 如上图所示，人们对建筑如上图所示，人们对建筑安全性安全性（即建筑结（即建筑结构）的要求越来越高，主要经历了以上四个阶段。构）的要求越来越高，主要经历了以上四个阶段。每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，相应地增加建筑总成本。相应地增加建筑总成本。 45 以第三层次要求以第三层次要求“满足建筑层数空间等满足建
36、筑层数空间等要求要求”为例。随着建筑层数或空间的增加，为保为例。随着建筑层数或空间的增加，为保证建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，证建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙结构、框架结构、框架剪力墙结构、筒体结构；从拱结构、剪力墙结构、筒体结构；从拱结构、网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。46 总结总结 如前所述，人们对建筑功能提出了两个方如前所述，人们对建筑功能提出了两个方面
37、的要求：其一，建筑功能多元化，由单一性到面的要求：其一，建筑功能多元化，由单一性到多样性；其二，对每一项建筑功能提出更高的标多样性；其二，对每一项建筑功能提出更高的标准和要求。建筑成本在这两个方面因素的推动下，准和要求。建筑成本在这两个方面因素的推动下，不断上升。如图不断上升。如图2-172-17所示：所示：47建筑建筑成本成本建筑功能多元化建筑功能多元化对各功能的要求越来越高对各功能的要求越来越高图图2-17 建筑成本的变化趋势建筑成本的变化趋势482.3 2.3 新材料、新技术、新理念的引入是导致新材料、新技术、新理念的引入是导致建筑成本上升的主导因素建筑成本上升的主导因素 随着社会进步和
38、科技发展，一些新材料、随着社会进步和科技发展，一些新材料、新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。492.3.1 新材料新材料 新材料主要是为了适应建筑的可持续发展，新材料主要是为了适应建筑的可持续发展，提高建筑产品性能而出现的，尤其以保温、隔热提高建筑产品性能而出现的，尤其以保温、隔热等节能材料，隔音、防火、防潮和轻质等特殊材等节能材料，隔音、防火、防潮和轻质等特殊材料为代表，例
39、如：料为代表，例如： 塑钢门窗代替普通的木门窗和金属门窗；塑钢门窗代替普通的木门窗和金属门窗； 新型墙体材料代替普通实心粘土砖；新型墙体材料代替普通实心粘土砖； 玻璃棉板屋面保温材料代替传统的沥青屋面材料；玻璃棉板屋面保温材料代替传统的沥青屋面材料； 新型复合材料代替传统材料等。新型复合材料代替传统材料等。 50 以占建材比例较大的墙体材料为例，新型墙体材以占建材比例较大的墙体材料为例，新型墙体材料品种繁多，从无到有，取得了较快的发展。如：空料品种繁多，从无到有，取得了较快的发展。如：空心粘土砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块、粉煤灰砌心粘土砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块、粉煤灰砌块、纸面石膏板、
40、纤维水泥板、复合板等。块、纸面石膏板、纤维水泥板、复合板等。 到目前为止，在实际工程中，新型墙体材料已占到目前为止，在实际工程中，新型墙体材料已占墙体材料总量的墙体材料总量的30%左右。但是应该看到的是，新型左右。但是应该看到的是，新型墙体材料所占的比例仍较小，仍有广阔的发展空间。墙体材料所占的比例仍较小，仍有广阔的发展空间。 51 实际上，建设部早就鼓励采用新型墙体材料，实际上，建设部早就鼓励采用新型墙体材料，但是为什么至今在很多城市粘土砖仍然是最主要但是为什么至今在很多城市粘土砖仍然是最主要的墙体材料呢？的墙体材料呢？ 最关键的原因是它的造价低于新型墙体材料。最关键的原因是它的造价低于新型
41、墙体材料。 52 随着国家对粘土砖等部分传统建筑材料的逐随着国家对粘土砖等部分传统建筑材料的逐步限制使用，对一些绿色建材的鼓励使用，使得步限制使用，对一些绿色建材的鼓励使用，使得这些新材料必将得到更广泛的应用。这些新材料必将得到更广泛的应用。 但是，据统计，就象新型墙体材料造价高于但是，据统计，就象新型墙体材料造价高于普通实心粘土砖一样，这些新型材料在提高居住普通实心粘土砖一样，这些新型材料在提高居住舒适性、减少建筑后期运营成本的同时，却大大舒适性、减少建筑后期运营成本的同时，却大大地增加了首期的建筑成本。地增加了首期的建筑成本。532.3.2 新技术、新理念新技术、新理念 随着建筑业的现代化
42、，智能建筑、绿色建筑、随着建筑业的现代化，智能建筑、绿色建筑、e-housee-house、集成制造系统等一批新的技术或理念大、集成制造系统等一批新的技术或理念大量涌入建筑业中，要求把电子、机械、自控等行业量涌入建筑业中，要求把电子、机械、自控等行业的技术成果应用到建筑上，使建筑能够更安全、高的技术成果应用到建筑上，使建筑能够更安全、高效、舒适地为人类服务，使建筑效、舒适地为人类服务，使建筑“活活”起来。这些起来。这些新技术、新理念的引入，也势必增加建筑成本。新技术、新理念的引入，也势必增加建筑成本。54 IT（Information Technology）技术）技术无疑将是无疑将是未来提供服
43、务的直接载体。在国外未来提供服务的直接载体。在国外IT行业已经逐步行业已经逐步与房地产业实现有机融合。据美国专家预测，在未与房地产业实现有机融合。据美国专家预测，在未来的建筑行业中，开发商从出售由水泥、钢筋、砖来的建筑行业中，开发商从出售由水泥、钢筋、砖石等构成的房屋中获利的可能性及程度将越来越小，石等构成的房屋中获利的可能性及程度将越来越小，只有当建筑行业与只有当建筑行业与IT行业结合起来，实现建筑的智行业结合起来，实现建筑的智能化、生态化，开发商才有可观的利润。能化、生态化，开发商才有可观的利润。 55 我国的我国的IT行业起步较晚，目前对建筑业、房地产行业起步较晚，目前对建筑业、房地产业
44、的贡献不大。但是，业的贡献不大。但是，IT进入建筑业和房地产业是一进入建筑业和房地产业是一种必然趋势。而且由于这些新技术、新理念的应用对种必然趋势。而且由于这些新技术、新理念的应用对于提高建筑产品价值，满足用户需求，促进产品销售于提高建筑产品价值，满足用户需求，促进产品销售具有积极作用。因此各地，如重庆，在学习、采用该具有积极作用。因此各地，如重庆，在学习、采用该类技术上发展迅速。类技术上发展迅速。 当然，这些新技术、新理念当然，这些新技术、新理念的广泛应用，的广泛应用，在给建在给建筑产品带来便利的同时，也势必增加建筑成本。筑产品带来便利的同时，也势必增加建筑成本。56现代成套技术体系结结构构
45、承承载载与与围围护护体体系系供供排排管管线线系系统统隔隔墙墙系系统统厨厨卫卫体体系系供供热热供供暖暖系系统统小小区区智智能能化化技技术术住住宅宅产产业业现现代代集集成成制制造造系系统统HI-CIMS附：现代成套技术体系简介附：现代成套技术体系简介居住区环境保障技术居住区环境保障技术57结结构构承承载载与与围围护护体体系系轻钢结构住宅体系轻钢结构住宅体系NIDYON体系体系坡屋面保温防水技术坡屋面保温防水技术塑钢窗塑钢窗混凝土空心砌块体系混凝土空心砌块体系混凝土空心小砌块混凝土空心小砌块SP预应力混凝土空心楼板预应力混凝土空心楼板现浇大跨度楼板现浇大跨度楼板复合夹芯保温隔热材料复合夹芯保温隔热材
46、料水泥瓦、玻纤胎沥青瓦、聚苯水泥瓦、玻纤胎沥青瓦、聚苯保温板与混凝土自防水隔热保保温板与混凝土自防水隔热保温相结合温相结合预制钢丝网插丝波形聚苯板可预制钢丝网插丝波形聚苯板可做模板兼保温板做模板兼保温板 免拆模承重保温墙免拆模承重保温墙(NIDYON)SP预应力混凝土空心楼板预应力混凝土空心楼板现浇大跨度楼板现浇大跨度楼板结构承载与围护体系结构承载与围护体系软地基处理技术软地基处理技术58供供排排 管管 线线系系统统管束（管井）管线综合管束（管井）管线综合集中布置集中布置竖向干管综合集中竖向干管综合集中水平支管限定区域明敷暗藏水平支管限定区域明敷暗藏强弱电采用综合布线槽强弱电采用综合布线槽供排
47、管线系统供排管线系统59空心条板空心条板轻钢龙骨石膏板轻钢龙骨石膏板隔墙体系隔墙体系主要用于厨房、卫生间。主要用于厨房、卫生间。引入国际先进体系，达到防火、引入国际先进体系，达到防火、隔音、装拆易行等技术要求隔音、装拆易行等技术要求实现施工现场干作业的要求实现施工现场干作业的要求隔隔墙墙系系统统隔墙系统隔墙系统60厨房标准化技术、成套厨房标准化技术、成套厨柜与设备厨柜与设备卫生间标准化技术卫生间标准化技术,定定型设计及整体卫生间型设计及整体卫生间根据不同套型的厨房定型设计根据不同套型的厨房定型设计厨厨卫卫体体系系解决厨房污染、烟味互串；各解决厨房污染、烟味互串；各类厨房设备界面接口协调类厨房设
48、备界面接口协调采用定型的竖向管束，水平管采用定型的竖向管束，水平管明敷暗藏，基本功能精细设计明敷暗藏，基本功能精细设计厨卫体系厨卫体系61供供热热供供暖暖系系统统分户计量、可调控分户计量、可调控供暖系统供暖系统分户计量、可调控，达到建筑分户计量、可调控，达到建筑热工、节能、环保的技术要求热工、节能、环保的技术要求太阳能供热水技术太阳能供热水技术供热供暖系统供热供暖系统62信息服务与管理技术信息服务与管理技术物业管理及安防技术物业管理及安防技术小小区区智智能能化化技技术术住宅智能化住宅智能化综合布线系统综合布线系统小区智能化技术小区智能化技术6364HI-CIMS 住宅产业现代集成住宅产业现代集
49、成制造系统制造系统业主管理分系统业主管理分系统住宅施工分系统住宅施工分系统住宅性能认定分系统住宅性能认定分系统住宅设计分系统住宅设计分系统物业管理分系统物业管理分系统HI-CIMSHI-CIMS住宅产业现代集成制造系统住宅产业现代集成制造系统65居住区环境保障技术居住区环境保障技术污水处理污水处理水质保障水质保障居住区环境保障技术居住区环境保障技术垃圾处理垃圾处理662.4 建筑成本的地域性差别建筑成本的地域性差别 前面三节详细地阐述了导致建筑成本逐年上前面三节详细地阐述了导致建筑成本逐年上升的原因。实际上，由于建筑物是固定在一定土升的原因。实际上，由于建筑物是固定在一定土地上的不动产，从而导
50、致地上的不动产，从而导致建筑成本存在着很强的建筑成本存在着很强的地域性差异地域性差异。在我国，不同地区的建筑人工费、在我国，不同地区的建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格等等各不相同，从工人工作效率、建筑材料价格等等各不相同，从而导致建筑成本呈现地域性差别。而导致建筑成本呈现地域性差别。67 一个地区的建筑业水平一般与该地区的经济一个地区的建筑业水平一般与该地区的经济水平直接相关。由于历史的原因，我国各地区的水平直接相关。由于历史的原因，我国各地区的发展状况不尽相同，因而呈现出不同的发展状况不尽相同，因而呈现出不同的建筑人工建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格费、工人工作效率、建筑材料价格
