1、 物业项目财务管控物业项目财务管控 与成本预算与成本预算 第一节第一节 物业项目财务管控物业项目财务管控一、财务和会计的区别？二、项目管理处的财务工作包括哪些内容？三、什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？ 什么是包干制？四、什么是固定资产？折旧如何计提？什么叫挂账？什么叫结转？五、帐上有钱就不亏损，帐上没钱就是亏损？管理处有资产吗？六、项目管理处（服务中心）涉及的税费包括哪些？七、管理处是否一定要按季公开收支公布表？八、管理处如何建立收费台帐？ 九、业委会能否在银行开立帐户？十、管理处撤管项目时资产物品是否要移交给业委会？ 一、财务和会计的区别一、财务和会计的区别 会计：重点是帐！核算
2、、监督！面向过去！ 财务：重点是钱！分析、决策！面向未来！ 会计“作帐”，财务“看帐”。 在物业管理实践中统称财务。 二、项目财务工作的主要内容二、项目财务工作的主要内容1、收费管理2、支出管理3、帐务处理4、成本管控5、税务处理6、预算管理7、银行联系 三三什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？什么是酬金制？酬金制的计算基数及比率是多少？什么是包干制？什么是包干制？、三、酬金制和包干制三、酬金制和包干制（一）酬金制（一）酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务
3、计费方式。 资金 支出结余（不足） 酬金的性质：收入？利润？支出？成本？ 酬金计提的基数？为什么？ 酬金计提的比例？ （二）包干制 即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。 收入成本利润（三）哪种模式好？（四）有否第三种模式？ 四、固定资产、长期摊销四、固定资产、长期摊销 1、固定资产（1）为生产商品，提供劳务，出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超不定期一个会计年度。（3）折旧方法和年限 2、长期摊销费长期摊销费 长期摊销费用是指企业已经支付，摊销期在一年以上（不含一年）的各项费用。 几年摊销？ 五、项目管理处（服务中心）涉及的主
4、要税费五、项目管理处（服务中心）涉及的主要税费1、营业税：按营业收入的5%计算。属于地税。 2、增值税：3、城建税：以增值税、消费税、营业税实际缴纳的税额为计征依据，城建税根据纳税人所在地为市区、县城（镇）分别按照、三档税率征收。深圳。 三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能4、教育费附加：按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的的3%缴纳城镇教育费附加。深圳市另要按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2缴纳地方教育费附加。5、堤围防护费：依缴费人申报流转税时的销售额或营业额按分段费率计征。 三、股份合作公司物业经理应具备的基本技能三、股份合作公司物业经
5、理应具备的基本技能六、管理处收费的管理六、管理处收费的管理1、收取物业服务费的程序（1）收费：收款（收现金）、扣款（银行托收，送盘）（2）开票（打单、发票、收据）（3）审核入账（4）送单：扣款（银行托收），送发票（收据），没有交费的业主送催款 通知单2、收费日常管理（1）设置收费处（2）按栋建立收费台帐 七、物业项目的两张主要财务报表（一（一) )资产负债表资产负债表 反映企业在某一特定日期财务状况的报表。例如，公历每年12月31日的财务状况，由于它反映的是某一时点的情况，又称为静态报表。 资产=负债+所有者权益 1、资产负债表有什么用？ 2、项目主任应重点关注资产负债表的哪些项目？ 3、管理
6、处的维修资金看哪个科目？ （1）可以提供某一日期资产的总额及其结构。 （2）表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务以及清偿时间。（3）反映净资产及其形成原因。（4）反映企业财务发展状况趋势。 资产负债表资产负债表 编制单位：编制单位：有限公司有限公司 2011年年12月月31日日 单位：元单位：元 资资 产产年初数年初数期未数期未数 含义含义流动资产：流动资产： 是指可以在一年内或一个营业周期内变现或运用的资产是指可以在一年内或一个营业周期内变现或运用的资产货币资金货币资金反映企业反映企业库存现金库存现金、银行结算户存款银行结算户存款等等货币资金货币资金的合计数。的合计数。 短期投资短期投资
7、反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过1年的年的有价证券有价证券以及不超过以及不超过1年的其他投资。年的其他投资。 应收票据应收票据反映企业收到的未到期收款也未向银行反映企业收到的未到期收款也未向银行贴现贴现的应收票据，包括的应收票据，包括商业承兑汇票商业承兑汇票和和银行承兑汇票银行承兑汇票。 应收帐款应收帐款反映企业因销售产品和提供劳务等而应向购买单位收取的各种款项。反映企业因销售产品和提供劳务等而应向购买单位收取的各种款项。其他应收款其他应收款反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项。反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项。其中：内部
8、往来其中：内部往来预付帐款预付帐款反映企业预付给供应单位的款项。反映企业预付给供应单位的款项。 存存 货货反映企业期末在库、在途和在加工中的各项反映企业期末在库、在途和在加工中的各项存货存货的的实际成本实际成本 流动资产合计流动资产合计 资资 产产年初数年初数期未数期未数 含义含义非流动资产：非流动资产： 流动资产以外的资产，为流动资产以外的资产，为非流动资产非流动资产 长期股权投资长期股权投资反映企业不准备在反映企业不准备在1年内变现的投资。年内变现的投资。 固定资产原价固定资产原价 减减:累计折旧累计折旧固定资产净值固定资产净值长期待摊费用长期待摊费用非流动资产合计非流动资产合计资产总计资
9、产总计 负债及所负债及所 有者有者 权益权益年初数年初数期未数期未数 含义含义流动流动 负债负债 预计在一个正常营业周期中清偿的债务预计在一个正常营业周期中清偿的债务短期借款短期借款反映企业借入尚未归还的一年期以下的借款反映企业借入尚未归还的一年期以下的借款 应付票据应付票据应付帐款应付帐款反映企业购买原材料或接受劳务等供应而应付给供应单位的款项反映企业购买原材料或接受劳务等供应而应付给供应单位的款项预收帐款预收帐款反映企业预收购买单位的货款反映企业预收购买单位的货款应付职工薪酬应付职工薪酬反映企业应付未付的反映企业应付未付的职工工资职工工资 应交税费应交税费反映企业应交未交的各种反映企业应交
10、未交的各种税金税金 其他应付款其他应付款反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项其中：内部往来其中：内部往来流动负债合计流动负债合计负债及所有者负债及所有者 权益权益年初数年初数期未数期未数 含义含义非流动负债：非流动负债：流动负债以外的流动负债以外的负债负债，应当归类为，应当归类为非流动负债非流动负债 长期借款长期借款反映企业借入尚未归还的一年期以上的反映企业借入尚未归还的一年期以上的借款本息借款本息 应付债券应付债券反映企业发行的尚未偿还的各种反映企业发行的尚未偿还的各种长期债券长期债券的本息的本息 长期应付款长期应付款反映企业期末除长期借款和应
11、付债券以外的其他反映企业期末除长期借款和应付债券以外的其他长期应付款长期应付款 非流动负债合计非流动负债合计负负 债债 合合 计计所有者权益所有者权益 实收资本（股本）实收资本（股本）反映企业实际收到的反映企业实际收到的资本总额资本总额 资本公积资本公积盈余公积盈余公积未分配利润未分配利润反映企业尚未分配的利润反映企业尚未分配的利润 所有者权益合计所有者权益合计负债和所有者权益总计负债和所有者权益总计2 2、利润表（损益表）、利润表（损益表） 反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及分配情况的会计报表。 收入-费用利润 按月编制和报送。其揭示：（1）一定时期企业的盈亏状况（2）企业盈亏
12、的原因及构成（3）有助于评估企业的获利能力 （管理处实际报表）项项 目目本期金额本期金额本年累计金额本年累计金额上期金额上期金额一、营业收入一、营业收入 减：营业成本减：营业成本 营业税金及附加营业税金及附加5.61% 销售费用销售费用 管理费用管理费用 财务费用财务费用二、营二、营 业业 利利 润润 加：营业外收入、加：营业外收入、 补贴收入补贴收入 投资收益投资收益 减：营业外支出减：营业外支出三、利三、利 润润 总总 额额减：所得税费用减：所得税费用四、净利润四、净利润第二节第二节 物业项目预算管理物业项目预算管理一、预算管理的意义一、预算管理的意义（一）是项目实现盈利的重要手段 管理处
13、的资源是有限的，预算的过程就是资源分配的过程。只有预先全面考虑、精心考虑才能将各种资源的配置达到最优，才能使各种资源产生最大效益。（二）是项目优化物业管理过程的重要手段 预算的过程是分析工作、分解工作的过程。预算就是将资源分到管理过程的每个环节和每个细节。因此，优化预算的前提优化物业管理过程。 （三）是项目提升整体管理水平的重要手段 预算管理不仅仅是一个财务问题，更是一个管理问题。预算管理好的管理处，肯定管理水平也高。因此，提升预算管理水平肯定能促进提升管理处的整体管理水平。 (四）是分权的需要 有利于企业分权管理（五)是控制风险的需要（六）是构建企业激励机制的需要二、项目的预算主体二、项目的
14、预算主体 谁花钱，谁预算。没有预算不给钱。 强调全员预算或全员参与预算。 要建立“项目经理、财务人员、工程技术人员”三位一体的预算管理小组，来领导和组织本单位的预算管理工和。 财务只是将未来要做的业务工作用财务的语言（货币）反映出来。 三、预算管理的内容三、预算管理的内容1、预算编制2、预算执行3、预算控制4、预算调整5、预算总结6、预算奖罚四、预算编制的要求（支出预算）四、预算编制的要求（支出预算）1、全：预算编制应“横向到边，纵向到底，中间到位”（全面预算管理）。2、细：如预算人工费，人头要细到0.几个人(因为可能几个人干一项活，也可能一个人干几项活),上班时间要细到0.几个小时（不能多少
15、天）。3、实：就是预算要做实。预算编制之前，要进行工作分析和工作分解。 五、预算编制的方法五、预算编制的方法1、固定预算（静态预算）（1）以过去实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的预算。（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有的各项开支都是合理的；增加费用预算是值得的。（3）主要特点是预算编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。2 2、零基预算、零基预算（1）零基预算是以零为基础的预算（2）零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费
16、用预算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争能力 收支预算表的编制收支预算表的编制 项项 目目12年实际年实际13年预计完成年预计完成2014年预算年预算1-12月预算月预算一、营业收入一、营业收入1、住宅管理费、住宅管理费2、商铺管理费、商铺管理费3、停车场收入、停车场收入4、有偿服务收入、有偿服务收入5、水费收入、水费收入6、电费收入、电费收入7、租赁收入、租赁收入8、其他收入、其他收入二、主营成本二、主营成本1、秩序维护费、秩序维护费工资工资 项项 目目12年实际年实际13年预计完成年预计完成2014年预算年预算1-12月预算月预算福利费福利费 工会费工
17、会费 社保社保 材料材料 其他其他 2、保洁费用、保洁费用 工资工资福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 项项 目目12年实际年实际13年预计完成年预计完成2014年预算年预算1-12月预算月预算化粪池清理化粪池清理 外墙清洗外墙清洗 其他其他 3、维修费用、维修费用 工资工资福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他 4、机电费用、机电费用工资工资 项项 目目12年实际年实际13年预计完成年预计完成2014年预算年预算1-12月预算月预算福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他5、电梯费用、电梯费用工资工资福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料
18、 其他其他 项项 目目12年实际年实际13年预计完成年预计完成2014年预算年预算1-12月预算月预算6、绿化费用、绿化费用工资工资福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他7、消杀、消杀 8、公用水费、公用水费 9、公用电费、公用电费 10、其他成本、其他成本 11、间接费用、间接费用 项项 目目12年实际年实际13年预计完成年预计完成2014年预算年预算1-12月预算月预算管理层工资管理层工资福利费福利费工会费工会费 社保费社保费 办公费办公费 折旧费折旧费 业务招待费业务招待费 差旅交通费差旅交通费 汽车费用汽车费用 社区活动费社区活动费 管理佣金管理佣金 劳保费劳保费 项
19、项 目目12年实际年实际13年预计完成年预计完成2014年预算年预算1-12月预算月预算业主委员会费用业主委员会费用职工误餐费职工误餐费 食堂费用食堂费用 宿舍费用宿舍费用 职工教育经费职工教育经费 其他其他 三、其他业务成三、其他业务成代付水费代付水费代付电费代付电费四、营业税费四、营业税费 五、财务费用五、财务费用 六、营业外收入六、营业外收入 项项 目目10年实际年实际11年预计完成年预计完成12年预算年预算1-12月预算月预算七、营业外支出七、营业外支出 八、利润总额八、利润总额 审批 ： 审核 ： 制表：l 新接项目费用测算（沙盘推演）新接项目费用测算（沙盘推演）l 1 1、人工费用
20、的测算、人工费用的测算l （1 1）组织架构的确定）组织架构的确定（2 2）人工费用的测算。）人工费用的测算。根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪金福利标准薪金福利标准进进行人工费用的预算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费行人工费用的预算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。、社会保险费、补贴及过节费、其它。（3 3） 工资的预算（单位：元工资的预算（单位：元/ /月）。月）。根据确定的组织架构，按照公司根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准薪金福利标准的规定进行人员工的规定进行人员工资的预算
21、。资的预算。 人员工资构成表（单位：元人员工资构成表（单位：元/ /月）月） 序号序号 名称名称 工资工资1 1 经理经理 工资标准工资标准人数人数2 2经理助理经理助理工资标准工资标准人数人数3 3行政管理人员行政管理人员工资标准工资标准人数人数4 4技术、维修人员技术、维修人员工资标准工资标准人数人数5 5保安人员保安人员工资标准工资标准人数人数6 6保洁人员保洁人员工资标准工资标准人数人数7 7绿化人员绿化人员工资标准工资标准人数人数8 8其他人员其他人员工资标准工资标准人数人数合计合计（4 4）奖金及双薪（单位：元）奖金及双薪（单位：元/ /月）。月）。 根据确定的组织架构，按照公司根
22、据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准薪金福利标准的规定的规定进行奖金、双薪的测算。进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准薪金福利标准的规定的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。2 2、 行政费用的测算（单位：元行政费用的测算（单位：元/ /月）月）（1 1）低值易耗品购置费用）低值易耗品购置费用（2 2）项目办公用水电费）项目办公用水电费水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）：水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额使用量（立方）使用水费金额使用量（立方）/ /月月水费收费单
23、价水费收费单价饮用水金额饮用水（桶）饮用水金额饮用水（桶）/ /月月桶饮用水单价桶饮用水单价 电费根据物业项目的照明、空调、办公设备配置的情况：电费根据物业项目的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用办公照明的功率照明用电费用办公照明的功率按每天实际使用时间（折算成按每天实际使用时间（折算成的小时单位）的小时单位）电费收费标准电费收费标准办公电器用电费用空调等办公设备的功率办公电器用电费用空调等办公设备的功率按每天实际使用时按每天实际使用时间（折算成的小时单位）间（折算成的小时单位）电费收费标准电费收费标准（3 3）办公设备维护费用）办公设备维护费用 主要指复印机、传真机、打印机、空调等
24、设备每月的保养费。主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。（4 4）通讯费）通讯费 物业管理所需的通讯费用物业管理所需的通讯费用 包括：电话费、网络通讯费等包括：电话费、网络通讯费等（5 5）公干车辆费）公干车辆费 根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。 （6 6）交际应酬费）交际应酬费（7 7）电脑维护费用）电脑维护费用 根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。括电脑的升级
25、、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。（8 8）报刊资料费）报刊资料费（9 9）咨询及诉讼费。）咨询及诉讼费。 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。费。3 3、财产费用的测算（单位：元、财产费用的测算（单位：元/ /月）。月）。（1 1）折旧费用）折旧费用 项目正常管理服务需要所购置的固定资产，按使用年限进行折旧。项目正常管理服务需要所购置的固定资产，按使用年限进行折旧。 固定资产包括：固定资产包括： 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空
26、调、电视机、保险柜等。等。 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。等。 折旧费用固定资产的原值折旧费用固定资产的原值固定的使用年限固定的使用年限1212月月（2 2）长期摊销）长期摊销 项目前期发生的开办费按项目前期发生的开办费按物业委托管理合同物业委托管理合同的合同期限进行的合同期限进行分摊。分摊。 开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。 分摊
27、费用（开办费发生的总额分摊费用（开办费发生的总额委托的管理期限）委托的管理期限）1212月月（3 3）固定资产的修理费）固定资产的修理费 前期购置的固定资产，按固定资产折旧的前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%15%计提修理费。计提修理费。（4 4）员工宿舍租金（如地产提供宿舍，此项费用不计）员工宿舍租金（如地产提供宿舍，此项费用不计）（5 5）（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险） 保险费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险费率保险受惠物业的总面积保险受惠物业的总面积 购买保险是业主及物业管理公
28、司规避风险的一种管理手段，购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。理资格。4 4、物料消耗的测算（单位：元、物料消耗的测算（单位：元/ /月）月）（1 1）服装费的测算（单位：元）服装费的测算（单位：元/ /月）月） 按照服装的制作成本和使用年限进行分摊按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。 服装费用构成表服装费用构成表序号序号名称名称服装成本服装成本人
29、数人数服装费用（月）服装费用（月）1 1 经理经理 服装成本服装成本人数人数使用月使用月2 2经理助理经理助理服装成本服装成本人数人数使用月使用月3 3行政管理人员行政管理人员服装成本服装成本人数人数使用月使用月4 4技术、维修人员技术、维修人员服装成本服装成本人数人数使用月使用月5 5保安人员保安人员服装成本服装成本人数人数使用月使用月6 6保洁人员保洁人员服装成本服装成本人数人数使用月使用月7 7绿化人员绿化人员服装成本服装成本人数人数使用月使用月8 8其他人员其他人员服装成本服装成本人数人数使用月使用月合计合计（2 2）保洁物料消耗）保洁物料消耗 根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下
30、表的测算方法），根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。按照实际使用年限进行摊销。保洁材料分摊明细表（单位：元）保洁材料分摊明细表（单位：元）名称名称用途用途单位单位单价单价月均消耗量月均消耗量月均消耗额月均消耗额备注备注玻璃刮刀玻璃刮刀清洁玻璃清洁玻璃把把25253 37575所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。行测算。（3 3）环境、绿化物料消耗）环境、绿化物料消耗 根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需
31、要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。物药剂、小区消杀等。（4 4）物业维修物料消耗）物业维修物料消耗 根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备每天实际运行根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备每天实际运行情况进行维修物料消耗的预算情况进行维修物料消耗的预算 A.A.公共设施的维修养护公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识、倒车杆、倒车镜、车场地面标识
32、、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换、公共场所路面养护油漆、各种标识等制牌、指示牌的制作更换、公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用、车场设施养护材料。作更换费用、车场设施养护材料。B.B.供配电系统供配电系统 变压器、发电机变压器、发电机 、高压设备维修保养材料。发电机运行保、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费养材料费、油费C.C.照明系统照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 。按每年更换。按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费 D.D.消防系统消防系统
33、 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 。 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费头、消火栓箱材料费 E.E.给排水系统给排水系统 生活供水变频泵、潜水泵、变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀生活供水变频泵、潜水泵、变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费门维修材料费 F.F.防盗，监控系统防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防卫系消
34、防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防卫系统的维修养护材料费统的维修养护材料费 G.G.水景娱乐设施维护材料费水景娱乐设施维护材料费 H.H.空调及采暖维护材料费空调及采暖维护材料费 5 5、小区公共费用的预算（单位：元、小区公共费用的预算（单位：元/ /月）月）（1 1）公共电费）公共电费 根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。进行公共电费的测算。电梯系统电费电梯系统电费电梯电费电梯数量电梯电费电梯数量电梯功率电梯功率3030天天电梯每天的使用时间（折算成电梯每天的使用时间（折算成小时
35、数）小时数）电费单价（元电费单价（元/ /度）度）电梯通风、照明、降温电费电梯通风、照明、降温等设备的数量电梯通风、照明、降温电费电梯通风、照明、降温等设备的数量功功率率3030天天每天的使用时间（折算成小时数）每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元电费单价（元/ /度）度）公共照明系统电费公共照明系统电费 室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费照明器具的功率公共照明系统电费照明器具的功率3030天天相应照明电器的每天的使相应照明电器
36、的每天的使用时间（折算成小时数）的总和用时间（折算成小时数）的总和电费单价（元电费单价（元/ /度）度）供配电系统电费供配电系统电费变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：费标准为准，或： 变压器的电费（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别变压器的电费（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+ +超出基本电量的实际使用电量）超出基本电量的实际使用电量）电费单价；电费单价； 变压器的电费变压器功率变压器的电费变压器功率电费单价电费单价2424小时小时3030天天消防系统电费消防系统
37、电费消防水泵（按每季度检修消防水泵（按每季度检修2.52.5小时计算）消防水泵的数量小时计算）消防水泵的数量消防水泵的消防水泵的功率功率电费单价电费单价2.52.5小时小时3 3月月送、排烟风机（元送、排烟风机（元/ /月）（按每季度检修月）（按每季度检修2.52.5小时计算）送、排烟风机小时计算）送、排烟风机数量数量送、排烟风机功率送、排烟风机功率电费单价电费单价2.52.5小时小时3 3月月中央控制室电费中央控制室所有电器的功率中央控制室电费中央控制室所有电器的功率3030天天每天实际工作时每天实际工作时间间电费单价电费单价给排水系统电费给排水系统电费供水变频泵、潜水泵使用的电费泵的功率供
38、水变频泵、潜水泵使用的电费泵的功率数量数量3030天天每天实际工作时每天实际工作时间间电费单价电费单价泳池系统电费循环系统的功率泳池系统电费循环系统的功率3030天天每天实际工作时间每天实际工作时间电费单价电费单价（2 2）公共水费（单位：元）公共水费（单位：元/ /月）月）绿化水费绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水1515天，每次天，每次浇水渗透土壤浇水渗透土壤3 3公分）：公分）：绿化水费绿化面积绿化水费绿化面积0.030.0350%50%1515天天水费单价（含排污费、加水费单价（含排污费、加压费）压费）清洁用水清
39、洁用水根据清洁面积预算：根据清洁面积预算：清洁用水估算每天用水量清洁用水估算每天用水量3030天天水费单价（含排污费、加压费）水费单价（含排污费、加压费）泳池用水泳池用水根据泳池容积预算泳池水费：根据泳池容积预算泳池水费：泳池用水泳池容量泳池用水泳池容量3 3次（每年换水次（每年换水3 3次）次）1212月月水费单价（含排水费单价（含排污费、加压费）污费、加压费）小区景观用水小区景观用水根据小区景观的数量预算：根据小区景观的数量预算：小区景观用水小区景观每天耗用水量小区景观用水小区景观每天耗用水量3030天天水费单价（含排污费水费单价（含排污费、加压费）、加压费）六、预算的执行六、预算的执行1
40、、严格预算执行的纪律、严格预算执行的纪律2、严格预算执行的项目、严格预算执行的项目3、严格预算执行的时间、严格预算执行的时间 七、预算的控制七、预算的控制1 1、严格签字制度，没有预算的支出不予签字。、严格签字制度，没有预算的支出不予签字。2 2、突发事件必须发生的支出应有严格的申报程序。、突发事件必须发生的支出应有严格的申报程序。3 3、可实行归口控制。、可实行归口控制。4 4、可采用下册或图表控制的方法。、可采用下册或图表控制的方法。 八、预算执行结果的分析与奖罚八、预算执行结果的分析与奖罚 逐项分析逐项分析, ,找出差异及产生差异的原因找出差异及产生差异的原因, ,并进行奖罚。并进行奖罚
41、。 第三节第三节 成本控制成本控制一、要不要进行成本控制？一、要不要进行成本控制？二、如何进行成本控制？二、如何进行成本控制？一、运用价值分析一、运用价值分析 价值分析，是对产品或服务进行功能分析，使目标以价值分析，是对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。高产品或服务的价值。 克服片面追求物业管理功能（品质）的趋势！克服片面追求物业管理功能（品质）的趋势！ l 保安的功能保安的功能守 护消 防车 管咨 询展 示（保护、维护、看护、看望）（防火、灭火、发现火灾隐情）（车辆引导、
42、车辆看护）二、严控人力成本二、严控人力成本1 1、科学定岗定编、科学定岗定编2 2、合理排班倒班、合理排班倒班3 3、增加技术手段、增加技术手段 三、节约公共能耗三、节约公共能耗 有人曾做过详细的测算：高层楼宇每有人曾做过详细的测算：高层楼宇每1 1万人米公共用电，电万人米公共用电，电费支出约费支出约1 1万元左右（合电梯用电在内），公共用电是高层楼宇万元左右（合电梯用电在内），公共用电是高层楼宇管理成本费用支出的大项。电梯是公共用电的另一耗电重点。管理成本费用支出的大项。电梯是公共用电的另一耗电重点。一部停站一部停站2020层楼的电梯，每小时综合耗电量约层楼的电梯，每小时综合耗电量约25KW
43、25KW左右。因此左右。因此，应加强公共能耗的管理。，应加强公共能耗的管理。 公共能耗的控制主要从三个方面开展：1从组织方面开展（1）建立有领导和员工参加的,覆盖各个管理环节和所有用能设备设施的节能体系。（2）加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。包括：能源科学管理知识、热工基础理论和节能技术改造途径等方面的教育。（3）建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能源有计划的使用与消耗，根据物业设备设施的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量,确定能源考核标准。（4）在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失，减少固定能耗部分；（5）调整设备运行时
44、间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间；2、从技术方面开展 就是技术改造节能或称为投资性节能，即通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。 有人曾用电表对节能灯具和普通灯具做过实际比较测量，40W的节能灯具比普通灯具每天节约电能0.25度，年节约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具的成本支出，每年每盏灯可以增加效益收入62元。3从管理方面开展（1）计量无遗漏：计量无遗漏是水电成本精益控制的前提和基础 （2）管理无空白：有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象
45、，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。 （3）电价核算准确：主要对公用电费的分摊。（4）临界点运行：用电控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统，如设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足物业正常的需要，用电的管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。四、强化维修费用管理四、强化维修费用管理1、统一公共维修单位。可通过招标确定企业的统一维修单位，并与之签订定期合同。2、把握好维修时间。平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。3、做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修
46、。五、完善细节管理五、完善细节管理 物业管理是从成本中抠利润。物业管理企业的成本呈现物业管理是从成本中抠利润。物业管理企业的成本呈现出出“点多、面广、线长点多、面广、线长”的特点。这些特点要求我们更多的特点。这些特点要求我们更多地关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理地关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。和服务中的每一个细节。 如：低质易耗品的控制如：低质易耗品的控制 A A、批量进货。一保证供货时间，二价格肯定要低。、批量进货。一保证供货时间，二价格肯定要低。 B B、以旧换新。就是维修工要换东西或要领用东西，必须要以旧换新。、以旧换新。就是维修工
47、要换东西或要领用东西，必须要以旧换新。 C C、局部更换。如水笼头坏了、局部更换。如水笼头坏了, ,不要换整个水笼头不要换整个水笼头. .换一个具体部件换一个具体部件, ,如垫如垫 圈或垫片。圈或垫片。 D D、折分再用。、折分再用。 E、重复使用。油漆刷子,用完以后用水泡着,重复利用。F、修了再用。G、定期检查。尤其是一些长期不使用的比如阀门、水龙头，设备房等，要经常去开一下，让它走动走动。六、控制风险成本六、控制风险成本 物业管理的日常风险主要包括： 1、公共场所摔倒引起的致人意外伤害； 2、公共场所堆放物、设置物引起的致人意外伤害； 3、植物引起的致人意外伤害； 4、不同情况下高空抛物或
48、高空坠物导致的意外伤害； 5、业主、使用人及其关系人发生纠纷导致的意外伤害； 6、物业服务区域内交通事故导致的意外伤害； 7、因专项维修资金无法及时到位，导致房屋、设备、设施 等无法实施及时修复，由此造成的人身、财产损失； 8、业主出现违法违规行为，物业企业劝阻、制止无效造成严重 后果的损失。 9、台风暴雨导致的财物损失风险。 10、设施坏损导致的人身受伤风险。约定意识：在谈判和签订合同过程中，应尽可能把有关事项约定清楚。特别是涉及合同期限、双方收益分配、安全责任等重大问题时，一定要书面约定清楚，并考虑一些潜在的风险因素。对小区经营类合同的期限，原则上应与物业服务合同的期限一致；对利用小区设施
49、设备进行的经营所得收益，应约定为管理费收益。警示意识警示意识：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及时排查与清除。对一些无法避免的潜在风险，应以醒目标志警示业主。时排查与清除。对一些无法避免的潜在风险，应以醒目标志警示业主。告知意识：告知意识：对一些涉及业主利益的事项或活动，应以适当方式告知对一些涉及业主利益的事项或活动，应以适当方式告知全体业主或有关业主。全体业主或有关业主。报告意识：对业主的一些违规或违法行为，及业主之间的一些侵权纠份，如管理处无法协调，应及时报告有关部门或业主委员会。证据意识：要注意证据的收集、保留。无论是费用的
50、追缴、还是警示、告知或报告都应留下证据。证据的载体可以是书面资料、录音资料、录像资料、像片资料及实物资料等。诉讼时效意识：物业管理收费权保护的法律诉讼时效为两年，即从起诉之日起两年以外所欠物业管理费法院不予保护，除非诉讼时效中断。因此，对欠费业主，管理处应每月进行书面催缴，并保留催缴证据。对有必要通过法律诉讼来追讨的物业管理费，应在诉讼有效期内及时起诉。七、强化责任成本七、强化责任成本建立责任成本中心建立责任成本中心责任成本中心是物业管理企业建立责任中心的一种形式。责任成本中心是物业管理企业建立责任中心的一种形式。成本中心是指仅仅对成本的发生负责的责任中心。成本中心是指仅仅对成本的发生负责的责
