1、PAGE 1公公 司司 简简 介介梓潼县市场分析地域宏观概况1房地产市场分析2客户分析3比较分析针对性项目分析4结论5PAGE 2公公 司司 简简 介介地域宏观概况No.1PAGE 3公公 司司 简简 介介地域背景地域背景 梓潼县以“东倚梓林，西枕潼水”而得名。是古蜀道南端的一颗耀眼明珠。全县景点众多，尤以七曲山为胜。七曲山大庙相传为晋人张亚子的祀庙。历经一千余载，今存楼阁寺殿集元、明、清三代建筑之精华。景区古柏苍翠，遮天蔽日，一派萧然之意。七曲山大庙的“应梦仙台”，相传是唐明皇得梦之所。此外，卧龙山千佛岩、汉阙上亭驿剑泉、司马长卿石室等处均为难得一见的古迹。目前七曲山正在加速冲刺全国5A级风
2、景区PAGE 4公公 司司 简简 介介政策分析政策分析l货代紧缩抑制投资性需求货代紧缩抑制投资性需求l限外政策限制外籍人士购房，限外政策限制外籍人士购房， 空置面积增加空置面积增加l反囤地政策，供给增加反囤地政策，供给增加l保障住宅政策落实保障住宅政策落实l城镇化进程进入发展快车道城镇化进程进入发展快车道l开发商融资难开发商融资难l人民币升值，通胀延续，地产保值人民币升值，通胀延续，地产保值l土地资源的稀缺土地资源的稀缺l结汇难限制外商投资结汇难限制外商投资l保障性住宅比例有限，循序渐进保障性住宅比例有限，循序渐进l成本不断成本不断提升提升l绵阳市成为全国十大发展中城市绵阳市成为全国十大发展中
3、城市房价下跌房价下跌房价上涨房价上涨抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。PAGE 5公公 司司 简简 介介市场概况市场概况l市场经济市场经济 2013年，梓潼圆满完成了经济社会发展各项目标任务。全年预计实现GDP75亿元，增长10%；规模以上工业总产值77.4亿元，增长12.5%；农业总产值36.5亿元，增长4.2%；财政总收入6亿元，增长20%；全社会固定资产投资57亿元，超额完成年度目标任务；社会消费品零售总额48.6亿元，增长11.2%；城镇居民人均可支配收入21370元，增长13.5%；农民人均纯收入9405元
4、，增长16。l城市概况城市概况 梓潼县位于绵阳市东北方。县境东西宽约35公里，南北长约52.5公里，国道108线斜穿境内，宝成双轨铁路、成广高速公路擦境而过。全县幅员面积1442.32平方公里，城区面积4平方公里。其中耕地面积32331公顷，耕地占幅员面积30%,森林面积42186公顷,森林覆盖率达到38.48%，丘陵和低山占全县幅员面积的95.3%。县境气候属中亚热带湿润季风气候类型，年平均气温16.5，无霜期264天，降水902.4毫米。l城市发展城市发展 2014年是全面深化改革开放、加快转变经济发展方式，全面实现“十二五”规划目标的关键之年。梓潼县经济社会发展预期目标是：GDP比201
5、3年增长10%；规模以上工业总产值增长15%；农业总产值增长4%；财政总收入增长13.3%；完成固定资产投资57亿元；农民人均纯收入增加1505元；城镇居民人均可支配收入增长13%。小结：小结： 绵阳市被评为全国十大发展中城市后，江油、三台、平武、梓潼等市、县地区都得到飞速发展，梓潼县预计在十二五期间将县城建成区面积达到10平方公里，城市人口达到10万人，城镇化率达到40.6%。未来5年内梓潼县农业、旅游、地产业将得到质的提升与改变。PAGE 6公公 司司 简简 介介房地产市场分析N0.2PAGE 7公公 司司 简简 介介楼盘名称楼盘名称当前批准当前批准预售套数预售套数均价（元均价（元/ ）占
6、地面占地面积积开盘时开盘时间间已售套已售套数数竞争竞争项目项目财富广场财富广场18018032003200470047002013.32013.3120120旭城旭城金柏林金柏林540540340034003030亩亩2013.92013.9260260时代广场时代广场10981098340034004848亩亩2014.52014.50 0水岸花都水岸花都3 33286328629002900152152亩亩2014.62014.60 0金域上城金域上城35035032003200100001000020132013280280尾盘尾盘项目项目梓城国际梓城国际6006002800280038
7、38- -500500忠于广场忠于广场2302303000300015152013.22013.2180180表一表一、梓潼县主、梓潼县主要楼盘近期成交状况要楼盘近期成交状况分分析：梓潼近两年房地产市场急剧膨胀，析：梓潼近两年房地产市场急剧膨胀，2013市场消化量得到近市场消化量得到近1500套，套，上诉走向分析上诉走向分析2014年房地产产量将得到年房地产产量将得到2500套左右，价格趋于向上走势。套左右，价格趋于向上走势。基于政策限制，房价得到每年基于政策限制，房价得到每年400/平方的增长幅度属于绵阳周边县城领先水平方的增长幅度属于绵阳周边县城领先水平。平。PAGE 8公公 司司 简简
8、介介梓潼土地出让状况梓潼土地出让状况2013.11.15止止宗地位置宗地面积（）成交单价（元/）成交总价（元）竞买人花果山（302线南侧）44719.941060.0047403136.40绵阳梓州置业有限公司花果山（302线北侧） 90478.87 630.00 57001688.10 绵阳梓州置业有限公司 经文路北侧（经开区）24472.313621901.88梓潼县群峰五金材料厂金牛路南一段东侧（经开区）5358.10792998.80四川金辉生物工程有限公司成都路北侧（经开区）26958.093989797.32绵阳宁瑞电子有限公司成都路西侧北段（经开区）30023.904443537
9、.20绵阳同发建设有限公司崇文街东段北侧33601.332850.0095763790.50罗旭张小康贾勇（联合）东城区万安街东段南侧4778.653650.0017442072.50刘朝明（10户联合）金牛路南段西侧A地块14690.52B地块21113.841000.0035804360.00四川金佳泰房地产开发有限公司小结：小结：2013年梓潼县出让土地30万方左右，必将推动房地产行业的迅速发展与增长，也将推动商品房的需求剧烈增加。PAGE 9公公 司司 简简 介介风格商业广场，高层电梯，多层建筑小区成主流。无标志性特色风格。配套周边相关配套设施过于单调，多数限于小型体育器材、儿童健乐广
10、场。小绿化带等落后配套。风格商业广场，高层电梯，多层建筑小区成主流。无标志性特色风格。户型基本局限于套2套3等刚需要求，无创新和独立风格房地产特点梓潼商品房价格近2年价格增长速度极快，2011年的1500/平方至现在的3300/平方。PAGE 10公公 司司 简简 介介客户分析客户分析No.3PAGE 11公公 司司 简简 介介 来源：客户基本来源于本地人群，主要乡镇客户为主，县城及绵阳市客户为辅。01档次：由于区间地段等因素，基本局限于刚需项目，产品只限于中低端定位。02职业：企业老板，公务员，企业员工等有稳定收入，固定存款客户居多，辅以外出务工人员，务农村名。03目的：多以为儿女置业，婚房
11、，自住，提高生活质量，改善住宿环境等为目的。少量以投资发展为由。04客户分析PAGE 12公公 司司 简简 介介客户分析客户分析针对梓潼县居民对住房需求随机走访调查结果如下。PAGE 13公公 司司 简简 介介客户分析客户分析梓潼县居民对现居住房情况及满意程度。梓潼县居民对现居住房情况及满意程度。PAGE 14公公 司司 简简 介介客户分析 现梓潼居民对住房购买欲望普遍踊跃，普通白领与单位职工刚需意向偏重，公务员于企业老板多数是予观望态度。 现有居民对现有住房或多或少存有一定不满意度，都有更换居住环境的意愿。小结： 一股动力勾起居民的购买欲。给客户一种冲动，让客户抛开所有的顾虑。一个理念：我们
12、开发的不是一个小区，是庄园。PAGE 15公公 司司 简简 介介针对性项目分析No.4PAGE 16公公 司司 简简 介介案案 名名德诚德诚. .时代广场时代广场开发商开发商/ /代理代理广汉市德诚房地产开发有限公司广汉市德诚房地产开发有限公司楼楼 盘盘 地地 址址文昌街北十字文昌街北十字管管 理理 公公 司司物业费物业费1 1元元/ /总建筑面积总建筑面积 3030万万预售套数预售套数 10891089套套签约签约套数及比例套数及比例 未开盘未开盘目标客户群目标客户群白领，企业老板，乡镇居民白领，企业老板，乡镇居民现阶段产品类型现阶段产品类型商业商业 住宅住宅主力户型面积主力户型面积两两房房
13、8080、三、三房房140140销销 售售 价价 格格34003400工工 程程 进进 度度修建主体修建主体装装 修修 情情 况况毛坯毛坯l预期预期5 5月开盘，第一批次预计月开盘，第一批次预计400400套房源左右，现排号达套房源左右，现排号达240240多户。多户。l现行优惠政策住宅交现行优惠政策住宅交1 1万抵万抵2 2万，商业交万，商业交5 5万诚意金优惠万诚意金优惠3 3个点。个点。l项目位置较好，周边配套措施比较完善，商业气息浓重，项目体系较大。项目位置较好，周边配套措施比较完善，商业气息浓重，项目体系较大。l对于住宅环境较吵闹，价位偏高，小区刚需要求，内部绿化配套不足。对于住宅环
14、境较吵闹，价位偏高，小区刚需要求，内部绿化配套不足。针对性项目分析针对性项目分析德诚德诚.时代广场时代广场虚拟图PAGE 17公公 司司 简简 介介案案 名名潼城潼城. .状元府状元府开发商开发商/ /代理代理绵阳翔威房地产开发有限公司绵阳翔威房地产开发有限公司楼楼 盘盘 地地 址址文昌镇崇文街西段管管 理理 公公 司司物业费物业费0.70.7元元总建筑面积总建筑面积12万平米万平米预售套数预售套数 848848签约签约套数及比例套数及比例 5 5月开盘月开盘目标客户群目标客户群公务员，白领公务员，白领现阶段产品类型现阶段产品类型高层电梯高层电梯主力户型面积主力户型面积销销 售售 价价 格格3
15、4003400元元/ /起起工工 程程 进进 度度装装 修修 情情 况况毛坯毛坯l广告宣传推广强，小区舒适度高。广告宣传推广强，小区舒适度高。l高层电梯，刚需要求。高层电梯，刚需要求。l位置位于主干道上，居住舒适度偏低。位置位于主干道上，居住舒适度偏低。针对性项目分析针对性项目分析潼城潼城.状元府状元府虚拟图PAGE 18公公 司司 简简 介介案案 名名旭城旭城. .金柏林金柏林开发商开发商/ /代理代理四川旭城房地产开发有限公司四川旭城房地产开发有限公司楼楼 盘盘 地地 址址金牛路与迎宾大道交汇处管管 理理 公公 司司物业费物业费1 1元元总建筑面积总建筑面积7万平米万平米预售套数预售套数
16、848848签约签约套数及比例套数及比例 2013.92013.9目标客户群目标客户群公务员，白领公务员，白领现阶段产品类型现阶段产品类型小高层电梯小高层电梯主力户型面积主力户型面积销销 售售 价价 格格34003400元元/ /起起工工 程程 进进 度度装装 修修 情情 况况毛坯毛坯l离政务中心和中心城区比较近。离政务中心和中心城区比较近。l周边配套设施较完善。周边配套设施较完善。l小区园林，户型是卖点。小区园林，户型是卖点。l20132013年年9 9月开盘，销售情况较好，与本案开盘时间无冲突。月开盘，销售情况较好，与本案开盘时间无冲突。针对性项目分析针对性项目分析旭城旭城.金柏林金柏林虚
17、拟图PAGE 19公公 司司 简简 介介案案 名名水岸花都水岸花都3 3开发商开发商/ /代理代理宏泰实业宏泰实业楼楼 盘盘 地地 址址文昌桥头，河堤路东段管管 理理 公公 司司四川长城物业四川长城物业物业费物业费多层多层0.40.4元，电梯元，电梯1.21.2元元总建筑面积总建筑面积38万平万平预售套数预售套数 300300签约签约套数及比例套数及比例 预计预计2014.5.202014.5.20开盘开盘目标客户群目标客户群公务员，白领公务员，白领现阶段产品类型现阶段产品类型多层，电梯多层，电梯主力户型面积主力户型面积销销 售售 价价 格格29002900元元/ /起起工工 程程 进进 度度
18、装装 修修 情情 况况毛坯毛坯l小区靠滨河路段，有游泳池，离幼儿园较近。小区靠滨河路段，有游泳池，离幼儿园较近。l项目体系大，刚需热销产品。项目体系大，刚需热销产品。l产品单价较低，群众接受度有优势。产品单价较低，群众接受度有优势。l2 2期销售较好，剩期销售较好，剩2020套房源，套房源，3 3期推期推300300套房源。套房源。针对性项目分析针对性项目分析水岸花都水岸花都3虚拟图PAGE 20公公 司司 简简 介介壹壹贰贰叁叁肆肆目前梓潼县目前梓潼县房地产行业房地产行业开发产品水开发产品水平较低，产平较低，产品多走刚需、品多走刚需、商业圈路线，商业圈路线，无高端，亮无高端，亮点项目。点项目
19、。区域基本集中区域基本集中于城中滨江路于城中滨江路等，随市流逐等，随市流逐渐周边新开发渐周边新开发区，现周边配区，现周边配套日益完善，套日益完善，成熟，即将成成熟，即将成为市场的关注为市场的关注焦点焦点客户第一关客户第一关注要素是价注要素是价格。地理位格。地理位置，周边配置，周边配套，小区环套，小区环境，户型舒境，户型舒适度等成为适度等成为重点关注因重点关注因素。素。梓潼县过去一梓潼县过去一年中房地产走年中房地产走势一般，年消势一般，年消化量不足化量不足800套，相比较江套，相比较江油，三台等县油，三台等县城有一定差距。城有一定差距。部分客户对产部分客户对产品各项因素有品各项因素有更高的期待。更高的期待。PAGE 21公公 司司 简简 介介占据优越的市场环境占据优越的市场环境拥有自身的产品优势拥有自身的产品优势展现独特的建筑风格展现独特的建筑风格日益完善的周边配套日益完善的周边配套尊享梓潼的高端品质尊享梓潼的高端品质PAGE 22公公 司司 简简 介介一座现代化的城市庄园，不是小区。一座现代化的城市庄园，不是小区。一座高端现代化的城市庄园，不止一座高端现代化的城市庄园，不止是一个住宅小区。是一个住宅小区。-帝乡帝乡.提亚纳庄园提亚纳庄园thanks
