1、6/23/20221March19门店开发与设计门店开发与设计6/23/20222课前思考课前思考你最希望从你最希望从“门店开发与设计门店开发与设计”课课程程学到什么？为什么？学到什么？为什么？6/23/20223 课程性质课程性质课程目标课程目标主要内容主要内容学习方法学习方法教材与教参教材与教参6/23/20224 课程性质课程性质 市场竞争的产物， 赢得竞争的利器。 本课程是连锁经营专业的岗位能力课程。本课程是连锁经营专业的岗位能力课程。 本课程是依据连锁经营专业人才培养目本课程是依据连锁经营专业人才培养目标和连锁企业市场拓展、门店开发等相关职业标和连锁企业市场拓展、门店开发等相关职业岗
2、位（群）的能力要求而设置的，是基于连锁岗位（群）的能力要求而设置的，是基于连锁企业门店开发与设计实践过程，以企业门店开发与设计实践过程，以“项目导向、项目导向、任务驱动任务驱动”为主要教学模式的综合性、实践性、为主要教学模式的综合性、实践性、应用性课程。应用性课程。 核心课程实践性强，操作性强。6/23/20225课程目的课程目的掌握门店开发与策划系统理论和方法掌握门店开发与策划系统理论和方法;能够熟练运用各种方法解决问题能够熟练运用各种方法解决问题;能够制定门店内部的促销策划方案；能够制定门店内部的促销策划方案；能够完成开店的投资可行性投资分析；能够完成开店的投资可行性投资分析；终极目标终极
3、目标 学会开什学会开什么店，怎么开店。么店，怎么开店。理论、方法和实践三个层面上对门店开理论、方法和实践三个层面上对门店开发与设计进行系统简明的掌握。从管理理念和发与设计进行系统简明的掌握。从管理理念和技术应用两个角度了解现代门店开发与设计的技术应用两个角度了解现代门店开发与设计的基本原理，通过案例掌握门店开发与设计实施基本原理，通过案例掌握门店开发与设计实施方法和策略。方法和策略。 6/23/20226门店开发与设计的学习方法门店开发与设计的学习方法掌握门店开发与设计的基本理论和方法，理论结掌握门店开发与设计的基本理论和方法，理论结合实际，将现实中的案例用相关的理论进行分析，为合实际，将现实
4、中的案例用相关的理论进行分析，为今后解决实际门店开发与设计问题打下基础。今后解决实际门店开发与设计问题打下基础。 6/23/20227参考书参考书连锁门店开发与设计连锁门店开发与设计主编主编: 杨叶飞杨叶飞 王吉方王吉方出版社：出版社：机械工业出版社机械工业出版社6/23/20228 连锁企业门店开发与设计连锁企业门店开发与设计（国家（国家“十一五十一五”规划教材）规划教材）主编主编: 王吉方王吉方出版社：科学出版社出版社：科学出版社参考书参考书6/23/20229 连锁门店开发与设计连锁门店开发与设计主编主编: 曹富莲，李学荟曹富莲，李学荟 出版社：大连理工大学出版社出版社：大连理工大学出版
5、社参考书参考书6/23/202210第第1讲讲 门店开发投资项目可行性研究门店开发投资项目可行性研究 门店开发投资项目可行性概念门店开发投资项目可行性概念1 门店开发投资项目可行性内容门店开发投资项目可行性内容2 门店开发投资可行性环境分析门店开发投资可行性环境分析3 门店开发投资构成分析门店开发投资构成分析4 门店开发投资项目经济评价门店开发投资项目经济评价56/23/202211学习目标学习目标使学生对连锁门店投资开发可行性有个全面认识；使学生对连锁门店投资开发可行性有个全面认识；能清晰描述投资开发可行性主要研究的内容；能清晰描述投资开发可行性主要研究的内容；能够自己完成一份门店投资开发性
6、的可行性分析报告；能够自己完成一份门店投资开发性的可行性分析报告；能够独自进行门店开发的不确定性的分析。能够独自进行门店开发的不确定性的分析。门店投资开发可行性研究技术门店投资开发可行性研究技术设计门店投资开发可行性环境分析的主要框架设计门店投资开发可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成连锁门店开发的投资构成连锁门店开发投资可行性的经济评价连锁门店开发投资可行性的经济评价技能要点技能要点6/23/202212一、门店投资概念1、投资含义、投资含义 投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其他资源投放于某项事业投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其他资源投放于某项事业的经济活动过程。包括
7、：投资主体、投资目的、投资手段和投资行为过程的经济活动过程。包括：投资主体、投资目的、投资手段和投资行为过程四要素。四要素。2、门店开发投资项目可行性研究、门店开发投资项目可行性研究 是指投资者拟投资建立一家门店，为使该门店能够在激烈的市场竞争是指投资者拟投资建立一家门店，为使该门店能够在激烈的市场竞争中生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与中生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；并进行全面分析论证；预测、拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；并进行全面分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社
8、会效益，在此基础上，综合论证项目投资建评价项目建成后的经济效益和社会效益，在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。依据的工作。 6/23/202213二、门店投资可行性研究程序二、门店投资可行性研究程序机会研究初步可行性研究可行性研究6/23/2022141、机会研究、机会研究 机会研究的主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资机会研究的主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资项目的投资方向提出概括性的建议。机会研究又分为一项目的投资方向提出概括性的建议。机会研究又分为一般
9、机会研究和具体项目机会研究。包括：般机会研究和具体项目机会研究。包括：（1）地区研究）地区研究（2）部门产业研究）部门产业研究（3）资源研究）资源研究 （4）市场研究）市场研究6/23/2022152、初步可行性研究、初步可行性研究 主要目的：主要目的： （1）根据机会研究的结论并在占有详细资料的基础）根据机会研究的结论并在占有详细资料的基础上对投资机会做出抉择上对投资机会做出抉择 ； （2）确定是否应进行详细的可行性研究）确定是否应进行详细的可行性研究 ； （3）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如市场调查、科学实验等市场调查、科学实验等 ； （
10、4）探明这个项目设想是否有生命力）探明这个项目设想是否有生命力 。6/23/202216 3、可行性研究、可行性研究 此阶段应重点解决：此阶段应重点解决： （1）资源及市场情况如何）资源及市场情况如何 ； （2）建设规模如何）建设规模如何 ； （3）店址选在何处）店址选在何处 ； （4）采用何种经营模式）采用何种经营模式 ； （5）外部协作条件如何）外部协作条件如何 ； （6）建设周期与资金资金，经济和社会效益；）建设周期与资金资金，经济和社会效益； （7）能否筹集到所需的资金等）能否筹集到所需的资金等 。6/23/202217三、门店投资可行性研究具体内容三、门店投资可行性研究具体内容宏观投
11、资环境分析地区行业概况分析市场需求调查预测门店竞争概况分析业态规模选择分析门店选址分析门店布局策划分析门店经营策略分析投资估算分析筹资方式分析经济评价结论与建议6/23/202218案例: 南京A门店投资可行性报告的编写模式 （1）未来宏观经济与商业趋势分析 （2）南京商业运行概况及业态分析 （3）A门店与仙林主要门店的竞争状况调查分析 （4）A门店在仙林的选址分析 （5）A门店的现金流量分析 （6）A门店的经营风险 （7）A门店的竞争策略建议 （8）结论 6/23/202219门店开发可行性结论架构门店开发可行性结论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议6/23/20
12、2220四、门店开发投资环境分析1、投资环境概念与特征、投资环境概念与特征 是指对投资在某一区域内的门店投资项目所要达到的目标产生有利是指对投资在某一区域内的门店投资项目所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。包括或不利影响的外部条件。包括:对投资具有影响的区域范围内的社会政治、对投资具有影响的区域范围内的社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。具有具有综合性、区域性、动态性、差异性等特点。综合性、区域性、动态性、差异性等特点。 寻求发展寻求发展机会与避开威机会与避开威胁。胁。根据不同划分标准根据不同划分标准,有
13、不同的类型有不同的类型.1按投资环境存在的物质形态进行划分按投资环境存在的物质形态进行划分2按投资环境存在的范围不同进行划分按投资环境存在的范围不同进行划分3按投资环境存在的内容不同进行划分按投资环境存在的内容不同进行划分6/23/202221序号序号分类分类标准标准分类分类内容内容1物质物质形态形态硬环境硬环境城市基础设施和配套设施城市基础设施和配套设施自然地理条件自然地理条件软环境软环境政治、经济、社会、人文、管理、政策政治、经济、社会、人文、管理、政策2存在存在范围范围宏观宏观政局、政策、经济水平、法律、思想、文化政局、政策、经济水平、法律、思想、文化中观中观地区投资环境、行业投资环境地
14、区投资环境、行业投资环境微观微观企业内部环境，具体场所的经济、自然、社会条企业内部环境，具体场所的经济、自然、社会条件、门店的营业场所、员工、资金、供货商等件、门店的营业场所、员工、资金、供货商等3存在存在内容内容社会经济环境社会经济环境政治制度、社会结构、意识形态、风俗习惯政治制度、社会结构、意识形态、风俗习惯物质技术环境物质技术环境交通、通讯、煤、电、水、气的供应状况交通、通讯、煤、电、水、气的供应状况自然资源环境自然资源环境位置、地质、水文、气候、资源位置、地质、水文、气候、资源6/23/2022222、投资环境分析内容、投资环境分析内容（1）宏观环境重点（2）行业竞争环境（3）顾客环境
15、（1）社会政治环境（2）法律环境（3）经济环境（4）文化环境（5）自然地理环境（6）基础设施（7）社会服务环境6/23/202223完全垄断寡头垄断垄断竞争完全竞争竞争市场类型愿望竞争者属地竞争者店别竞争者店牌竞争者竞争者类型领导者挑战者跟随者补缺者竞争者实力商品服务价格竞争者策略（2）行业竞争环境分析的重点）行业竞争环境分析的重点6/23/202224（3）顾客环境分析重点）顾客环境分析重点人口总数人口结构家庭状况人口因素个人收入可支配收入任意支配收入购买力因素需要种类需要特征购买需要分析生存购买动机享受购买动机发展购买动机理智购买动机感情购买动机惠顾购买动机购买动机分析5W1H分析消费者类
16、型评价门店标准购买行为分析6/23/202225投资环境分析主要内容投资环境分析主要内容内容项目具体说明市场环境政策法令的相关分析政府的相关政策法令，包括价格、财政、税收等对零售及其他服务业的影响经济情况的调查分析国家的经济发展整体状况、居民收入状况、商品或服务供求状况等人口调查分析人口状况、当前社会问题、社会发展态势等自然环境调查分析气候、资源、交通等社会时尚调查分析社会流行、社会时尚及其变化态势科技状况调查分析新技术在行业的应用现状与态势竞争状况调查分析竞争者数量、竞争自身经营状况、竞争手段等消费行为消费者需求调查分析需求类型、需求满足状况等消费者购买动机调查分析消费者购买动因、消费心理的
17、详细了解消费者门店选择调查分析选择购物地点的标准、习惯等6/23/202226五、门店开发投资环境评价五、门店开发投资环境评价1、投资环境评价原则、投资环境评价原则（1）系统性原则 （2）比较性原则 （3）时效性原则 （4）定量性原则2、投资环境分析方法、投资环境分析方法（1）道氏评估法 （2）多因素法6/23/202227（1）道氏评估法）道氏评估法 内涵：该种方法把在投资风险分为两类：一是“正常企业风险”，或称为“竞争风险”。二是“环境风险”，即某些可以使企业环境本身发生变化的经济、政治和社会事件。道氏评估法把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分：一是企业从事生产经营的业务
18、条件；二是有可能引起这些条件变化的主要压力。步骤： 评估影响企业业务条件的诸因素； 评估引起变化的主要压力因素； 在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中挑出810个 项目能获得成功的关键因素； 在确定各关键因素及其假设条件后，可以提出4套项目预测方案，包括 “最可能”、“乐观”、“悲观”、“遭难”。6/23/202228（2 2）多因素法）多因素法 把投资环境因素分为11类：即政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机制效率、文化环境、竞争环境。每一因素又由一系列子因素构成。在评价时先对各因素的子因素作出综合评价，然后据此对该类因素作出
19、最优、良好、中等、可用、很差的判断，最后按下列公式计算投资环境总分： 投资环境总分= Wi（5a4b3c2de） Wi _第i类因素权重。 a、b、c、d、e_分别是第i 类因素被评为最优、良好、中等、 可用、很差的百分比，且abcdel（il，2，11）。6/23/202229权重最优良好中等可用很差总得分政治环境0.050.40.20.20.10.1经济环境0.150.20.40.10.20.1财务环境0.050.30.40.10.10.1市场环境0.150.20.20.40.10.1基础设施0.120.50.20.10.10.1技术条件0.080.10.10.60.10.1辅助工业0.0
20、50.20.10.50.10.1法律制度0.050.60.20.10.050.05行政效率0.10.20.30.30.10.1文化环境0.050.30.30.20.10.1竞争环境0.150.10.20.50.10.1合计1006/23/202230六、门店开发投资的构成六、门店开发投资的构成1、投资构成、投资构成项目总投资流动资金建设期利息建设投资固定资产投资投资方向调节税无形资产投资6/23/2022312、门店经营所需要的资产、门店经营所需要的资产（1）固定资产（2）流动资产（3）无形资产（4）递延资产房屋与建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、电器及影视设备、娱乐设备、其他设备等现
21、金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货。是指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。不能记入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各种费用。6/23/202232固定资产工程费用建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用工程建设其他费用可行性研究费、征地费、勘察设计费、建设期间投资借贷利息费预备费用基本预备费、涨价预备费固定资产投资方向调节税流动资产现金现钞与银行存款门店短期投资债券、股票混合型证券应收及预付账款应收款、应收票据、预付款、待摊费用、其他应收款存货原料、燃料、物料、低值易耗品、商品无形资产专利权、商标权著作权、非专利技术土地使用权、商誉递延资
22、产开办费 以经营租赁方式租入的固定资产改良支出 固定资产的装修、装璜净支出 6/23/2022333、门店筹资规模的确定、门店筹资规模的确定（1）筹资基本原则1）合理确定资金需要量、控制资金投放时间；2）充分考虑资金成本与资金收益的比例关系；3）要对负债资金使用效果进行分析，处理好筹资风险。（2）筹资规模确定方法1）实际核算法2）财务报表法6/23/2022341）实际核算法）实际核算法 在门店投资需要基本确定的情况下，根据实际投资需要核算需要筹措的资金额的方法，其程序如下： 确定投资需要； 核算需要筹措的资金总额； 计算门店内部资金筹措额； 用筹资总额减去门店内部资金筹集总额，即可确定门店外
23、部筹资规模； 根据门店筹资的评价准则进行修正。2）财务报表法）财务报表法 通过对门店财务报表的分析，判断门店的财务状况与经营管理状况，从而确定合理的筹资规模。此方法较复杂，需要较强的分析技能。借助资产负债表、利润表、损益表、现金流量表。6/23/2022354、门店筹资资金的类型、门店筹资资金的类型（1）资本金（2）负债国家投资各方集资股票流动负债长期负债应使资本金数额与门店经营规模相适应；对出资方式及限额的规定；投资者应按合同规定的期限缴清各自的出资额。要求6/23/2022365、门店筹资成本核算及其意义、门店筹资成本核算及其意义（1）资金成本 是门店为筹集一定数量的资金而支付给资金提供者
24、的一种报酬。由资金使用费和资金筹集费组成。 资金成本率资金使用费用/（筹集资金总额资金使用费用）（2）资金成本的意义 1）资金成本的高低是进行筹资的依据； 2）是评价投资决策是否正确的重要经济标准。（3）资金成本的计算 1）银行借款成本 借款成本率年利息/（借款额借款费用） 2）发行股票资金成本的计算 股票资金成本率每年股利/股票市价（1筹资费率） 3）发行债券资金成本 债券资金成本率债券利率/（1发行费率）6/23/202237（4）应用加权平均资金成本率进行筹资决策加权平均的资金成本率（某项资金成本率该项资金所占的比重） 【例题1 】 某零售企业目前拥有长期资金1000万元，其中普通股资本
25、金400万，资金成本率为12%；银行长期借款300万，资金成本率为8%；发行债券300万，资金成本率为10%。试求该企业综合资金成本率。解：KW=12%40010008%300100010%3001000=10.2%6/23/202238【例题2】某零售企业为投资一项目，决定采取发行普通股、长期债券和向银行借款三种方式筹集资金，共有三个方案，各个方案内容见下表：解：分别计算A、B、C三个方案的加权平均资金成本率如下：A方案加权平均资金成本率=0.515%+0.313%+0.212%=13.8%B方案加权平均资金成本率=0.415%+0.313%+0.312%=13.5%C方案加权平均资金成本率
26、=0.315%+0.313%+0.412%=13.2%资金筹集方式各种资金占全部资金的比重 资金成本率(%)A方案B方案C方案普通股 0.50.40.315长期债券 0.30.30.313银行借款 0.20.30.4146/23/2022396、门店筹资风险分析、门店筹资风险分析1、筹资风险概念 因负债而带来的风险，就是筹资风险。 财务杠杠率息税前利润/税前利润100 （税前利润利息支出）/税前利润100 （1利息支出/税前利润）1006/23/2022402、筹资风险的测量、筹资风险的测量（1）自有资金利润率期望值）自有资金利润率期望值 是指按各种可能出现的自有资金利润率的概率计算的加权平均
27、数。 自有资金利润率期望值 （可能出现的自有资金利润率概率） 【例题】某商厦有三个筹集资金的方案，A方案全部筹集自有资金；B方案筹集借入资金40，自有资金60；C方案筹集借人资金60，自有资金40，其他有关资料如下图：市场状况好一般差概率0.250.600.1516141022181226208A方案B方案C方案可能出现的自有资金利润率（）6/23/202241（2）自有资金利润率的标准差自有资金利润率标准差 (可能出现自有资金利润率自有利润率期望值)2概率3、筹资风险的处理对策 主要是处理好负债资金的比重，以及负债资金的利息的高低。6/23/202242七、门店投资项目经济评价七、门店投资项
28、目经济评价1、经济评价涵义、经济评价涵义通过建立科学、实用的经济评价方法和评价参数，对拟建项目从技术上、经济上进行全面的、综合的分析、比较、论证，以评价项目建设方案技术上、经济上的可行性。包括财务评价和国民经济评价两个方面。其示意图如下：6/23/202243准备工作不确定性分析财务评价方案比较不确定性分析国民经济评价方案比较结论推荐最优方案经济评价示意图6/23/2022442、经济评价原则、经济评价原则动态分析和静态分析相结合，以动态为主；定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主；宏观效益分析与微观效益分析相结合；价值量分析与实物量分析相结合，以价值量分析为主；预测分析与统计分析相结合，以
29、预测分析为主；全过程经济效益分析与阶段性效益分析相结合，以全过程分析为主。6/23/2022453、财务评价涵义、程序与主要分析指标、财务评价涵义、程序与主要分析指标财务评价的角度和立足点是项目或企业的财务；财务评价的依据是国家现行财税制度和价格体系；财务评价的基本内容是分析和考察项目的财务盈利能力、清偿能力以及外汇平衡；财务评价的最终目的是判断项目的财务可行性。（1）门店开发财务评价涵义门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费家现行财税制度和价格体系的条件下，
30、计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。门店开发财务评价力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。门店开发财务评价内容主要包括门店财务盈利能力分析、门店清偿能力分析两个方面。内容主要包括门店财务盈利能力分析、门店清偿能力分析两个方面。6/23/202246（2）财务评价程序分析和估算项目的财务基础数据；编制财务基本报表；计算分析财务收益指标；进行不确定性分析。6/23/2022471）主要指标）主要指标清偿能力指标清偿能力指标盈利能力指标盈利能力指标外汇
31、平衡指标外汇平衡指标2）主要报表）主要报表现金流量报表现金流量报表资产负债表资产负债表损益表损益表（3）财务评价主要指标与报表6/23/2022484、项目盈利能力分析、项目盈利能力分析盈利能力分析基本报表 盈利能力分析基本指标全部投资现金流量表自有资金现金流量表损益表投资利润率 投资利税率资本金利润率 销售利润率 投资收益率 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 6/23/202249 是指项目正式营业后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，是考察项目盈利能力的静态指标。 投资利润率（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）100 年利润总额年产品销售收入年产品销售税金及附加年总成
32、本费用 项目总投资固定资产投资投资方向调节税建设期利息流动资金（1）投资利润率（2）投资利税率 是指项目正式营业后的一个正常份的年利税总额或项目营业期内的年平均利税总额与项目总投资的比率。 投资利税率（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）100 年利税总额年销售收入年总成本费用年利润总额年销售税金及附加6/23/202250（3）投资利润率 是指项目正式营业后的一个正常年份的年利润总额或项目营业期内年平均利润总额与资本金的比例，反映了投入项目的资本金的盈利能力。 资本金利润率（年利润总额或年平均利润总额/资本金）100（4）销售利润率 是指项目建成后营业后年平均利润总额与年平均销售额的比例
33、。6/23/202251（5）投资回收期 投资回收期是指以项目的净收益低偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期 是指在不考虑资金时间价值的情况下，以项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。 A.年收益额相等的静态投资回收期 T=K/M+L，其中T为投资回收期，K为总投资，M为年收益，L为项目建设期 B.年收益不等时的静态投资回收期 投资回收期累计净现金流量开始为正值的年份1上年累进净现金流量的绝对值/当年净现金流量 动态投资回收期 是在考虑资金的时间价值的情况下，用方案在实施后每年所获得的年收益来补偿投资所需的时间 A.年收益等额的动态投资回收期 B.年收益额不等的动态投资回收期6/23/202
34、252（6）财务净现值 按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。（7）财务内部收益率 通过求得能满足方案在使用寿命期中净现值或净年值为零的收益率来评价方案的一种方法。6/23/2022535、项目清偿能力分析、项目清偿能力分析（1）借款偿还期（2）资产负债率（3）流动比率（4）速动比率反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力指标。反映项目各年偿付流动负债能力的指标流动比率流动资产总额/流动负债总额反映项目快速偿付流动负债能力的指标速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额6/23/2022546、项目不确定性分析、项目不确定性分析（1）盈亏平衡
35、分析）盈亏平衡分析（2）敏感性分析）敏感性分析（3）风险分析）风险分析是指对影响项目经济评价结论较大的因素（不确定性因素）进行分析，并判断这些因素的变化对项目经济评价结论的影响程度，判断项目决策所面临的风险大小，从而使项目经济评价的结论更为科学。6/23/202255（1）盈亏平衡分析）盈亏平衡分析盈亏均衡点又称为保本点，是待建门店必须实现的最低销售额。1）盈亏均衡点分析公式法 2）经营安全率法经营安全率=（1-盈亏平衡销售额/预期销售额）*100%注：一般测定的标准为：安全率30%以上为优秀店；21%30%为优良店；10%20%为一般店；10%以下为不良店。 销售额变动费固定费用盈亏平衡点销
36、售额16/23/202256（2）敏感性分析）敏感性分析 敏感性是指投资过程的某一因素变化对投资效果指标的影响程度。 （1）敏感性分析的程序 确定敏感性分析的对象 选定分析对比的不确定性因素 计算和分析不确定因素对经济效益指标的影响程度 绘制敏感性分析图 确定项目的敏感性因素 （2）敏感性分析方法 根据同时考虑不确定因素的数量多少，可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。6/23/2022576/23/202258解：1、选择净现值指标作为敏感性分析的对象，可得净现值为： NPV1100400（P/A，12，10）+ 200（PF，12，10） 11004005.6502+2000.322
37、0 =1224.5(万元) 2、选择销售收入、经营成本、固定资产投资为不确定因素，分别对净现值 指标作敏感性分析： 设销售收入的变化率为x，则与其相应的净现值为： NPV=11002000（1x）（1-10）-1400 （PA，12，10） 200（PF，12，10） 设经营成本的变动率为y，则与其相应的净现值为： NPV1100 2000（110）-1400（1y） （PA，12%，10） 200（PF，12，10） 设固定资产投资的变动率为z，则与其相应的净现值为： NPV1000（lz）100400（PA,12，10）200（PF，2，10）6/23/2022593、根据上述三个公式，X
38、、y、z的取值均为10、20时，分别算出与其相应的净现值，计算结果如表所示： 6/23/2022606/23/202261（3）风险分析）风险分析 又称概率分析，是使用概率来研究预测不确定性因素和风险因素对项目经济效益影响的一种定量分析方法。6/23/202262七、门店投资决策方法七、门店投资决策方法1、投资决策概念、投资决策概念 是投资者为实现其投资目标，采用一定的科学理论、方法和手段，对若干可行性投资方案进行研究论证，从中选出最为满意的投资方案过程。6/23/2022632、投资决策基本原则、投资决策基本原则（1）明确性原则（2）预测在先原则（3）系统性原则（4）科学可行性原则（5）民主
39、集中原则6/23/2022642、投资决策基本类型、投资决策基本类型按决策条件和状态不同分为（1）确定性决策（2）风险性决策（3）不确定性决策是指影响决策方案的所有因素是非常明确又固定的，而且一个方案只有一个确定结果。是指各种决策方案未来的各种自然状态不能预先肯定，是随机的，而各种自然状态出现的概率可以估计出来，并根据这一概率作出决策。不确定性决策所面临的问题是决策目标和各种备选方案都已知道，但各种自然状态出现的概率却无法预测。6/23/2022652、投资决策基本方法、投资决策基本方法（1）风险性决策方法决策树法决策点决策树图123方案枝概率枝损益值状态结点决策树是以图解方式分析计算各方案在
40、不同状态下的损益值,通过综合期望值的比较，作出方案选择。6/23/202266 【例题】方案 投资（万元）年收益(万元)经营年限好0.3一般0.5差0.2ABC30010050200100601005040-5004010年10年10年6/23/202267（2）不确定性决策方法之一之一悲观原则（小中取大）是依照保守求稳的态度来“小中取大”，即先从每个方案中选择一个最小的收益值，然后再从这些最小的收益值中选择一个最大值，该值对应的方案就是最优方案。（3）不确定性决策方法之二之二乐观原则（大中取大）这种原则与悲观原则相反，它先在各种方案的收益中选取一最大值，然后将各方案的最大值进行比较，再选取其
41、中的最大值，则该最大值所对应的方案为最优方案。6/23/202268（4）不确定性决策方法之三之三等概率原则（平均法）先将每个方案在各种自然状态下的损益值相加，然后除以自然状态的个数，求得每个方案的平均损益值，再选择平均损益值最大的方案作为最优方案。（5）不确定性决策方法之四之四最小遗憾原则（最小后悔值法）这种方法的基本思想是如何使选定的决策方案后可能产生的后悔程度达到最小。因为当某一自然状态出现时，决策者应该明确地选择某一方案，但由于选择了其他方案，就会感到后悔。 这种应选择方案的最大收益值与实际采用方案的收益值之间的差额，就叫后悔值。应用这种方法决策时，首先把各方案的最大后悔值选出来，然后
42、再选择其中最小的后悔值所对应的方案作为最优方案。6/23/202269损益值 自然状态万元方案需求量高需求量一般需求最低ABC2001605010010050-50050 例：某投资者拟开一家商店，有三种方案可供选择：A方案，开设一家百货店； B 方案开设一家超市；C方案，开设一家加盟连锁店，市场需求状况有三种状态需求较高、需求一般、需求较低。具体情况如图：6/23/202270后悔值 自然状态 万元方案需求量高需求量一般需求最低ABC04015000501005006/23/202271思考题思考题1门店投资开发项目可行性研究的作用有哪些？门店投资开发项目可行性研究的作用有哪些？2门店投资项
43、目可行性研究包括哪些基本内容？门店投资项目可行性研究包括哪些基本内容？3门店投资开发环境分析的内容应包括哪些内容？门店投资开发环境分析的内容应包括哪些内容？4门店开发应包括哪些项目投资？门店开发应包括哪些项目投资？5门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？6门店开发财务清偿能力分析包括哪些财务指标？门店开发财务清偿能力分析包括哪些财务指标？7试述盈亏均衡点分析法。试述盈亏均衡点分析法。6/23/2022721、最孤独的时光，会塑造最坚强的自己。2、把脸一直向着阳光，这样就不会见到阴影。3、永远不要埋怨你已经发生的事情，要么就改变它，要么就安静的接受它。4
44、、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要停止。5、通往光明的道路是平坦的，为了成功，为了奋斗的渴望，我们不得不努力。6、付出了不一定有回报，但不付出永远没有回报。7、成功就是你被击落到失望的深渊之后反弹得有多高。8、为了照亮夜空，星星才站在天空的高处。9、我们的人生必须励志，不励志就仿佛没有灵魂。10、拼尽全力，逼自己优秀一把，青春已所剩不多。11、一个人如果不能从内心去原谅别人，那他就永远不会心安理得。12、每个人心里都有一段伤痕，时间才是最好的疗剂。13、如果我不坚强，那就等着别人来嘲笑。14、早晨给自己一个微笑，种下一天旳阳光。15、没有爱不会死，不过有了爱会活过来。16、失败的定
45、义：什么都要做，什么都在做，却从未做完过，也未做好过。17、当我微笑着说我很好的时候，你应该对我说，安好就好。18、人不仅要做好事，更要以准确的方式做好事。19、我们并不需要用太华丽的语言来包裹自己，因为我们要做最真实的自己。20、一个人除非自己有信心，否则无法带给别人信心。21、为别人鼓掌的人也是在给自己的生命加油。22、失去金钱的人损失甚少，失去健康的人损失极多，失去勇气的人损失一切。23、相信就是强大，怀疑只会抑制能力，而信仰就是力量。24、那些尝试去做某事却失败的人，比那些什么也不尝试做却成功的人不知要好上多少。25、自己打败自己是最可悲的失败，自己战胜自己是最可贵的胜利。26、没有热
46、忱，世间便无进步。27、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。28、青春如此华美，却在烟火在散场。29、生命的道路上永远没有捷径可言，只有脚踏实地走下去。30、只要还有明天，今天就永远是起跑线。31、认真可以把事情做对，而用心却可以做到完美。32、如果上帝没有帮助你那他一定相信你可以。33、只要有信心，人永远不会挫败。34、珍惜今天的美好就是为了让明天的回忆更美好。35、只要你在路上，就不要放弃前进的勇气，走走停停的生活会一直继续。36、大起大落谁都有拍拍灰尘继续走。37、孤独并不可怕，每个人都是孤独的，可怕的是害怕孤独。38、宁可失败在你喜欢的事情上，也不要成功在你所憎恶
47、的事情上。39、我很平凡，但骨子里的我却很勇敢。40、眼中闪烁的泪光，也将化作永不妥协的坚强。41、我不去想是否能够成功，既然选了远方，便只顾风雨兼程。42、宁可自己去原谅别人，莫等别人来原谅自己。43、踩着垃圾到达的高度和踩着金子到达的高度是一样的。44、每天告诉自己一次：我真的很不错。45、人生最大的挑战没过于战胜自己！46、愚痴的人，一直想要别人了解他。有智慧的人，却努力的了解自己。47、现实的压力压的我们喘不过气也压的我们走向成功。48、心若有阳光，你便会看见这个世界有那么多美好值得期待和向往。49、相信自己，你能作茧自缚，就能破茧成蝶。50、不能强迫别人来爱自己，只能努力让自己成为值
48、得爱的人。51、不要拿过去的记忆，来折磨现在的自己。52、汗水是成功的润滑剂。53、人必须有自信，这是成功的秘密。54、成功的秘密在于始终如一地忠于目标。55、只有一条路不能选择那就是放弃。56、最后的措手不及是因为当初游刃有余的自己57、现实很近又很冷，梦想很远却很温暖。58、没有人能替你承受痛苦，也没有人能抢走你的坚强。59、不要拿我跟任何人比，我不是谁的影子，更不是谁的替代品，我不知道年少轻狂，我只懂得胜者为。60、如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。61、宁可笑着流泪，绝不哭着后悔。62、觉得自己做得到和做不到，只在一念之间。63、跌倒，撞墙，一败涂地，都不用害怕，年轻
49、叫你勇敢。64、做最好的今天，回顾最好的昨天，迎接最美好的明天。65、每件事情都必须有一个期限，否则，大多数人都会有多少时间就花掉多少时间。66、当你被压力压得透不过气来的时候，记住，碳正是因为压力而变成闪耀的钻石。67、现实会告诉你，不努力就会被生活给踩死。无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由。68、人生道路，绝大多数人，绝大多数时候，人都只能靠自己。69、不是某人使你烦恼，而是你拿某人的言行来烦恼自己。70、当一个人真正觉悟的一刻，他放弃追寻外在世界的财富，而开始追寻他內心世界的真正财富。71、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。72、人生应该树立目标，否则你的精力
50、会白白浪费。73、山涧的泉水经过一路曲折，才唱出一支美妙的歌。74、时间告诉我，无理取闹的年龄过了，该懂事了。75、命运是不存在的，它不过是失败者拿来逃避现实的借口。76、人总是在失去了才知道珍惜！77、要铭记在心：每天都是一年中最美好的日子。78、生活远没有咖啡那么苦涩，关键是喝它的人怎么品味！每个人都喜欢和向往随心所欲的生活，殊不知随心所欲根本不是生活。79、别拿自己的无知说成是别人的愚昧！80、天空的高度是鸟儿飞出来的，水无论有多深是鱼儿游出来的。81、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。82、如果我坚持什么，就是用大炮也不能打倒我。83、我们要以今天为坐标，畅想未来几年后的自己。
