1、注册物业管理师注册物业管理师培训课程培训课程 物业管理师物业管理师 物业管理师，是指经全国统一考试，取得物业管理师，是指经全国统一考试，取得中华中华人民共和国物业管理师资格证书人民共和国物业管理师资格证书（以下简称（以下简称资格证书资格证书），并依法注册取得），并依法注册取得中华人民共中华人民共和国物业管理师注册证和国物业管理师注册证（以下简称（以下简称注册注册证证），从事物业管理工作的专业管理人员。），从事物业管理工作的专业管理人员。考试内容考试内容1.1. 物业管理师考试大纲物业管理师考试大纲2.2. 物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策3.3. 物业经营管理物业经营管理4.4.
2、物业管理实务物业管理实务5.5. 物业管理综合能力物业管理综合能力考试题型考试题型 物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策- -单选单选6060分、多选分、多选4040分分 物业经营管理物业经营管理- -单选单选6060分、多选分、多选4040分分 物业管理实务物业管理实务- -单选、多选、案例单选、多选、案例2020分分 物业管理综合能力物业管理综合能力- -单选、多选共单选、多选共2020分、案例分、案例8080考试样题考试样题 ( (一一) )单项选择题单项选择题( (每题每题1 1分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有1 1个最符合题意个最符合题意) )1 1、物业管理
3、企业资质等级分为、物业管理企业资质等级分为( )( )。A A、国家级、省级、地市级、国家级、省级、地市级 B B、甲级、乙级、丙级、甲级、乙级、丙级C C、一级、二级、三级、一级、二级、三级 DD、高级、中级、初级、高级、中级、初级答案：答案：C C 考试样题考试样题( (二二) )多项选择题多项选择题( (每题每题2 2分。每题中的备选项中。有分。每题中的备选项中。有2 2个或个或2 2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项每个选项0 05 5分分) )2 2、物业管理条例物业管理条例创设的物业管理基本制度包括创设的物业管理
4、基本制度包括() () A A、前期物业管理招投标制度、前期物业管理招投标制度 B B、承接查验制度、承接查验制度 C C、工程质量保修制度、工程质量保修制度 DD、业主公约制度、业主公约制度E E、建筑物区分所有权制度、建筑物区分所有权制度 答案：答案：A B DA B D案例分析题样题案例分析题样题 （三（三) )案例分析题案例分析题( (请根据背景材料，按要求作答请根据背景材料，按要求作答) ) 1 1某建设单位在销售房屋期间，物业管理公某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此
5、期间，发生助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。了电梯滑梯困人事件。接上页接上页 问题问题1 1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施处理措施? ? 答案要点：答案要点： (1) (1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。施，以免发生意外。 (2) (2)立即联系另外两名电梯工盘车放人立即联系另外两名电梯工盘车放人( (即解救即解救被困乘客被困乘客) )。 接上页接上页 问题问题2 2：电梯故
6、障的后续处理应做好哪些工作：电梯故障的后续处理应做好哪些工作? ? 答案要点：答案要点： (1)(1)在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。建设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。 (2)(2)将电梯困人情况书面报告建设单位。将电梯困人情况书面报告建设单位。 (3)(3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。查检修等处理。 (4)(4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安全防
7、护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。意外。 人社部、住建部人社部、住建部 分工管理分工管理 三个一：统一大纲、统一命题、每年一次三个一：统一大纲、统一命题、每年一次 住建部拟定考试大纲住建部拟定考试大纲 人社部负责考务人社部负责考务 当地省市级人社部门发当地省市级人社部门发资格证书资格证书考试目的考试目的 为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业管理行为，维护房屋所有权人及使用人的利益，管理行为，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据根据物业管理条例物业管理条例及国家职业资格证书制度及国家职
8、业资格证书制度有关规定，国家对从事物业管理工作的专业管理有关规定，国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行资格考试。人员实行资格考试。考试性质考试性质 物业管理师资格考试属于国家设定的物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试准入性考试。通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的统一印制，人事部、建设部共同用印的中华人中华人民共和国物业管理师资格证书民共和国物业管理师资格证书，经注册后，可，经注册后，可以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人，以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人，可负责物业管理项目的管理工作，也可
9、从事法律、可负责物业管理项目的管理工作，也可从事法律、行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务。业务。第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 1 1、物业管理的概念、物业管理的概念 2 2、我国物业管理的产生与发展、我国物业管理的产生与发展 3 3、我国物业管理制度的历史沿革、我国物业管理制度的历史沿革 4 4、物业管理条例物业管理条例物业管理定义物业管理定义 物业管理，是指业主通过物业管理，是指业主通过选聘选聘物业管理企业，由物业管理企业，由业主和物业管理企业按照业主和物业管理企业按照物业服务合同物业服务合同约定，对约定，对房屋及配套的设施设备
10、和相关场地进行维修、养房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。活动。第一节第一节 业主主要有三种方式管理物业业主主要有三种方式管理物业 一是业主自己进行管理；一是业主自己进行管理； 二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司司 三是业主选聘物业管理企业进行管理三是业主选聘物业管理企业进行管理 条例条例调整和规范的范围调整和规范的范围业主选聘物业业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动管理企业所进行的物业管理服务活动物业管理物业管理 业主有权选择适合自己的方
11、式来管理自己的物业。业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。理，是业主的权利。条例条例并不强制并不强制业主必须业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则管理，则应当应当按照按照条例条例的规定来进行。的规定来进行。物业管理活动的基础是物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务合同 物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被物业服务合同确立了业主和物业管理
12、企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。基本内容。 物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。费用，双方是平等的民事法律关系。物业管理的内容物业管理的内容 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁
13、卫生、安全防范、装饰装业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。修等服务。条例条例调整的范围调整的范围 条例条例既调整住宅物业的物业管理活动既调整住宅物业的物业管理活动 也调整非住宅物业的物业管理活动。也调整非住宅物业的物业管理活动。 条例设立的制度均是针对居住物业的物业管条例设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言理活动而言。 非住宅物业可以通过物业服务合同来解决。非住宅物业可以通过物业服务合同来解决。条例条例调整的范围调整的范围 城市城市 乡村乡村物业管理的市场化特征物业管理的市场化特征 1 1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的
14、演变的演变 2 2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应之相适应 3 3、物业管理活动应当遵循市场原则、物业管理活动应当遵循市场原则 4 4、非市场性的房屋管理不属于物业管理、非市场性的房屋管理不属于物业管理物业管理的特征物业管理的特征 物业管理的三个基本特征物业管理的三个基本特征 社会化社会化 专业化专业化 市场化市场化物业管理的特征社会化物业管理的特征社会化 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物一是物业的所有权人要到社会上去选聘物 业管理企业；业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的
15、物业。物业。物业管理的特征专业化物业管理的特征专业化 物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。和要求去实施专业化管理。 要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。物业管理的特征市场化物业管理的特征市场化 市场化是物业管理最主要的特点市场化是物业管理最主要的特点 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，物业管理企业向业主
16、和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。场。第二节第二节 我国物业管理的产生与发展我国物业管理的产生与发展 一、物业管理的起源与发展一、物业管理的起源与发展 二、城镇住房及住房制度改革二、城镇住房及住房制度改革 三、我国物业管理的产生三、我国物业管理的产生 四、我国物业管
17、理的发展四、我国物业管理的发展 五、物业管理在社会经济中的地位与作用五、物业管理在社会经济中的地位与作用一、物业管理的起源与发展一、物业管理的起源与发展 物业管理起源于物业管理起源于1919世纪世纪6060年代的英国奥克维年代的英国奥克维娅娅希尔；非盈利性行业组织希尔；非盈利性行业组织皇家特许屋宇皇家特许屋宇经理学会，以经理学会，以英国英国为起源地，在一个多世纪时间为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。 1919世纪末世纪末2020世纪初，美国经济迅速发展世纪初，美国经济迅速发展 2020世纪初，美国也成立了第一个行业协会世纪初，美国
18、也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会芝加哥建筑管理人协会二、城镇住房及住房制度改革二、城镇住房及住房制度改革 ( (一一) )我国城镇住房的发展情况我国城镇住房的发展情况 ( (二二) )改革开放前的城镇住房制度改革开放前的城镇住房制度 ( (三三) )住房商品化制度住房商品化制度( (一一) )我国城镇住房的发展情况我国城镇住房的发展情况 19491949年中华人民共和国成立后，国家对城市房年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策地产确立了逐步实行国有化的政策 解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大
19、于私有住宅公有住宅又远远大于私有住宅 改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。度改革政策向职工和居民出售公有住房。( (二二) )改革开放前的城镇住房制度改革开放前的城镇住房制度 改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 一是住房投资由国家和国有企业统包；一是住房投资由国家和国有企业统包； 二是住房分配采取实物分配；二是住房分配采取实物分配； 三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制三是
20、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。度。改革开放前的城镇住房制度弊端改革开放前的城镇住房制度弊端 表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，的良性循环， 制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。均住房面积下滑。 收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，屋损坏严重， 大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。全，国家为此也背上了沉重的包袱。( (三三
21、) )住房商品化制度住房商品化制度 1 1建立并扶持商品房市场建立并扶持商品房市场 一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革改革，三是房地产生产方式改革 “统一规划、合理布局、综合开发、配套建设统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引的建设方针指引( (三三) )住房商品化制度住房商品化制度 2 2城镇住房制度改革城镇住房制度改革 早在早在19791979年，国家就年，国家就开始逐步开始逐步推行城镇住推行城镇住房制度改革，开始实行房制度改革，开始实行向居民售房的试点向居民售房的试点 19941994年，国务院
22、下发了年，国务院下发了关于深化城镇住关于深化城镇住房制度改革的决定房制度改革的决定，全面开展公有住房，全面开展公有住房向居民和职工出售工作向居民和职工出售工作 19981998年，国务院发布了年，国务院发布了进一步深化城镇进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知住房制度改革加快住房建设的通知，取，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币消住房实物分配，开始实施住房分配货币化，全面实现了住房商品化秩序。化，全面实现了住房商品化秩序。三、我国物业管理的产生三、我国物业管理的产生 19811981年年3 3月月1010日日，深圳市第一家涉外商品房管，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司：理的专业公
23、司：深圳市物业管理公司深圳市物业管理公司挂牌成立。挂牌成立。隶属于深圳经济特区房地产公司隶属于深圳经济特区房地产公司 广州东华实业股份有限公司广州东华实业股份有限公司19841984年征地开发的年征地开发的五羊村五羊村 广州东华物业管理公司广州东华物业管理公司 莲花二村深圳市莲花物业管理公司管理莲花二村深圳市莲花物业管理公司管理四、我国物业管理的发展四、我国物业管理的发展 我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步国在物业管理道路上迈出了第一步 1 1993993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管年，深圳市人大颁发了全国
24、第一部物业管理地方性法规理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业深圳经济特区住宅小区物业管理条例管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。制度规范。四、我国物业管理的发展四、我国物业管理的发展 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于19941994年年颁布了颁布了城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法，明确要求明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理管理” 19951995年，建设部
25、在青岛召开了年，建设部在青岛召开了全国第一次物业全国第一次物业管理工作会议管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。理的经验。四、我国物业管理的发展四、我国物业管理的发展 19971997年，建设部在大连召开年，建设部在大连召开全国第二次物业管全国第二次物业管理工作会议理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验进物业管理的经验。 在在19931993年，深圳市就开始积极探索物业管理招年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度投标制度 19991999年，建设部在深圳召开了年，建设部在深圳召开了全国第三次物业全国
26、第三次物业管理工作会议管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。度和经验。四、我国物业管理的发展四、我国物业管理的发展 20052005年底，我国物业管理企业总数已超过年底，我国物业管理企业总数已超过3 3万家，万家，从业人员突破从业人员突破300300万。万。五、物业管理在社会经济中的地位与作五、物业管理在社会经济中的地位与作用用 ( (一一) )实施物业管理有利于促进经济增长实施物业管理有利于促进经济增长 ( (二二) )实施物业管理有利于提高人民群众居住质量实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 ( (三三) )实施物业管理有利于增加就业实施物业管理
27、有利于增加就业 ( (四四) )实施物业管理有利于维护社区稳定实施物业管理有利于维护社区稳定 ( (五五) )实施物业管理有利于推动房地产业的良性发实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展展第三节第三节 我国物业管理制度历史沿革我国物业管理制度历史沿革 政府作用：政府作用： 一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；的作用； 二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水二、物业管理是我国城市管理的
28、重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。需要政府从全局的高度进行必要的监管。条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度
29、建设 条例条例颁布前的政策、法规特点：颁布前的政策、法规特点： 借鉴性、过渡性、针对性借鉴性、过渡性、针对性条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度建设 ( (一一) )城市新建住宅小区管理办法年月城市新建住宅小区管理办法年月日，建设部颁布日，建设部颁布 ( (二二) ) 、物业管理服务考评标准、物业管理服务考评标准1 1、全国优秀管理住宅小区标准全国优秀管理住宅小区标准2 2、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则3 3、关于修订全国物业管理示范住宅小区关于修订全国物业管理示范住宅小区( (大厦、工业区大厦、工业区) )标准及有关考评验收工作
30、的通知标准及有关考评验收工作的通知条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度建设 ( (三三) )物业管理从业人员培训合格上岗制度物业管理从业人员培训合格上岗制度 ( (四四) )财政部财政部19981998年颁布了物业管理企业财务管年颁布了物业管理企业财务管理规定理规定 ( (五五) )物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定 ( (六六) )建设部、财政部于建设部、财政部于19981998年年11月印发了住宅月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法共用部位共用设施设备维修基金管理办法 ( (七七) 1999) 1999年建设部印发了年建设部印发了物业管理企业资质物
31、业管理企业资质管理试行办法管理试行办法 ( (八八) 2002) 2002年年3 3月建设部发布了月建设部发布了住宅室内装饰装住宅室内装饰装修管理办法修管理办法( (建设部令第建设部令第110110号号) )条例条例颁布后的物业管理制度建设颁布后的物业管理制度建设 20032003年年6 6月月8 8日，日，物业管理条例物业管理条例正式颁布，正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 (1)2003(1)2003年年6 6月，建设部发布月，建设部发布业主大会规程业主大会规程 (2)2003(2)2003年年9 9月，建设部发布月，建设部发布前期物
32、业管理招前期物业管理招标投标管理暂行办法标投标管理暂行办法 (3)2003(3)2003年年1111月，国家发展改革委员会、建设部月，国家发展改革委员会、建设部发布发布物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 (4)2004(4)2004年年1 1月，中国物业管理协会制订月，中国物业管理协会制订普通普通住宅小区物业管理服务等级标准住宅小区物业管理服务等级标准条例条例颁布后的物业管理制度建设颁布后的物业管理制度建设 (5)2004(5)2004年年3 3月，建设部发布月，建设部发布物业管理企业资物业管理企业资质管理办法质管理办法； (6)2004(6)2004年年7 7月，国家发展改革委员会、建
33、设部月，国家发展改革委员会、建设部发布发布物业服务收费明码标价规定物业服务收费明码标价规定； (7)2004(7)2004年年9 9月，建设部发布月，建设部发布业主临时公约业主临时公约( (示示范文本范文本) )和和前期物业服务合同前期物业服务合同( (示范文本示范文本) )； (8)2005(8)2005年年1111月，人事部、建设部发布月，人事部、建设部发布物业管物业管理师制度暂行规定理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实物业管理师资格考试实施办法施办法和和物业管理师资格认定考试办法物业管理师资格认定考试办法。第四节第四节 物业管理条例物业管理条例 一、一、条例条例的立法过程的立法过程 二
34、、二、条例条例的指导思想和立法原则的指导思想和立法原则 三、三、条例条例创设的法律制度创设的法律制度 四、四、条例条例主要内容简介主要内容简介 五、五、条例条例确立的基本法律关系确立的基本法律关系一、一、条例条例的立法过程的立法过程 ( (一一) )收集有关资料，了解国内外物业管理的立法收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况情况 ( (二二) )开展立法调研，掌握第一手材料开展立法调研，掌握第一手材料 ( (三三) )进行专家论证，研讨立法中的难点问题进行专家论证，研讨立法中的难点问题 ( (四四) )广泛征求意见，以求彰显民意广泛征求意见，以求彰显民意二、二、条例条例的指导思想和立法原则
35、的指导思想和立法原则 立法理念（指导思想）立法理念（指导思想）发展为重、平衡利益、保护弱者发展为重、平衡利益、保护弱者表现：表现： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；主的共同利益关系； 二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；务和被服务的关系； 三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。式处理物业管理事项。条例条例的立法原则的立法原则 ( (一一) )物业管理权利和财产
36、权利相对应的原则物业管理权利和财产权利相对应的原则 ( (二二) )维护全体业主合法权益的原则维护全体业主合法权益的原则 ( (三三) )现实性与前瞻性有机结合的原则现实性与前瞻性有机结合的原则 ( (四四) )从实际出发，实事求是的原则从实际出发，实事求是的原则三、三、条例条例创设的法律制度创设的法律制度 ( (一一) )尊重和维护业主的财产权利尊重和维护业主的财产权利强调物业管理企业与业主是平强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权利用物业共用部位、等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的
37、，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护剩余部分由业主大会决定使用备的维修养护剩余部分由业主大会决定使用 ( (二二) )建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制机制业主大会制度和业主公约制度业主大会制度和业主公约制度 ( (三三) )条例条例和有关法律法规共同规范物业管理和有关法律法规共同规范物业管理活动活动民法通则民法通则、合同法合同法、公司法公司法、城市房地产开发经营管城市房地产开发经营管理条例理条例、建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例 ( (四
38、四) )妥善处理政府和市场的关系妥善处理政府和市场的关系通过设定规则，由当事人通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。自行调节和通过司法程序调节。四、四、条例条例主要内容简介主要内容简介 ( (一一) )第一章总则第一章总则 ( (二二) )第二章业主及业主大会第二章业主及业主大会 ( (三三) )第三章前期物业管理第三章前期物业管理 ( (四四) )第四章物业管理服务第四章物业管理服务 ( (五五) )第五章物业的使用与维护第五章物业的使用与维护 ( (六六) )第六章法律责任第六章法律责任五、五、条例条例确立的基本法律关系确立的基本法律关系 ( (一一) )业主相互之间的关系业主
39、相互之间的关系关联关系，多个业主之间形成了共关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务同利益和共同事务 ( (二二) )物业管理企业和业主之间的关系物业管理企业和业主之间的关系 ( (三三) )开发企业与业主以及物业管理企业之间的关开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系系建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同 ( (四四) )供水、供电等单位与业主以及物业管理企业供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系之间的关系 ( (五五) )社区居委会与业主、业主大会及物业管理企社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系业的关系居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。业管理区域对应的群体。 ( (六六) )物业管理各方主体与政府之间的关系：行政物业管理各方主体与政府之间的关系：行政法律关系法律关系
