1、第一节租赁合同概述第一节租赁合同概述第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力第三节租赁权的物权化第三节租赁权的物权化一、租赁合同的概念与特征一、租赁合同的概念与特征租赁合同是租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（第收益，承租人支付租金的合同。（第212212条）条）1是转移物的使用权和收益权的合同。是转移物的使用权和收益权的合同。2租赁对象主要是物，租赁租赁对象主要是物，租赁物物须须是有体物、是有体物、非消耗物、特定物非消耗物、特定物。3是双务、有偿、诺成合同，原则上是不要是双务、有偿、诺成合同，原则上是不要式合同式合同(第第215
2、215条条)。4 4属于继续性合同。属于继续性合同。5 5兼具债权与物权特征。兼具债权与物权特征。二、租赁合同的种类二、租赁合同的种类（一）使用租赁与用益租赁（一）使用租赁与用益租赁（二）一般租赁与特殊租赁（二）一般租赁与特殊租赁（三）定期租赁与不定期租赁（三）定期租赁与不定期租赁1 1、租赁合同的租赁期限不得超过、租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过年。超过20年年的，超过部分无效。（最长租期）的，超过部分无效。（最长租期）2 2、租期的约定更新（即续订，第、租期的约定更新（即续订，第214214条）和条）和法定更新（第法定更新（第236236条）。条）。三、三、不定期租赁合同的表现与特殊
3、效力不定期租赁合同的表现与特殊效力（一）表现：（一）表现：1 1租赁期限租赁期限6 6个月以上，当事人未采用书面形个月以上，当事人未采用书面形式的；（第式的；（第215215条）条）2 2当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依合同法第依合同法第6161条仍不能确定的；（第条仍不能确定的；（第232232条）条）3 3租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的；（第租人没有提出异议的；（第236236条）条）4 4当事人明确约定为不定期租赁。当事人明确约定为不定期租赁。（二）效力：对于不定期租赁合同，当事
4、人可以随（二）效力：对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（第前通知承租人（第232232条）。条）。一、出租人的主要义务与责任一、出租人的主要义务与责任1 1、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务合约定用途的义务。（第。（第216条）条）2、对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任。对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任。（第（第233233条；条；228228条）条）3 3、维修租赁物的义务。（第、维修租赁物的义务。（第220220、221221条）条）4 4、承担
5、租赁物上的合法负担。、承担租赁物上的合法负担。5 5、租赁合同终止时，出租人应及时接受承、租赁合同终止时，出租人应及时接受承租人返还的租赁物，并及时退还押金和其他租人返还的租赁物，并及时退还押金和其他担保物。担保物。二、承租人的主要义务与责任二、承租人的主要义务与责任1、支付租金的义务。（第、支付租金的义务。（第226、227条）条）2、不得随意转租的义务。（、不得随意转租的义务。（224条）条）3 3、按约定的方法和租赁物的性质使用租、按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物的义务赁物的义务。（第。（第217、218、219条）条）4、妥善保管租赁物的义务妥善保管租赁物的义务。(第第222条条)
6、5 5、返还租赁物的义务。（第、返还租赁物的义务。（第235235条）条）三、转租三、转租1转租不同于租赁权的转让。转租不同于租赁权的转让。2合法转租（经出租人同意）合法转租（经出租人同意）3违法转租（未经出租人同意）违法转租（未经出租人同意）2009年关于城镇房屋的司法解释年关于城镇房屋的司法解释第第16条：条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的的，人民法院不予支持
7、。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第三人参加诉讼。”合同法合同法第第224224条：条：“承租人经出租人同意，可以将租赁承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同。”司法解释第司法解释第1515条：条：“承租人经出
8、租人同意将租赁房屋转租给承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。的除外。”司法解释第司法解释第1717条：条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无的，人民法院应予支持。但转租合同无效
9、的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”司法解释第司法解释第1818条：条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费有使用费的，人民法院应予支持。的，人民法院应予支持。”四、对装饰装修、扩建的处理四、对装饰装修、扩建的处理合同法合同法第第223条：条：“承租人经出租人同意，可承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改
10、善或者增设他物的。承答人未经以对租赁物进行改善或者增设他物的。承答人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”关于民法通则的司法解释关于民法通则的司法解释第第86条：条：“非产权人非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除
11、；不能拆除的，也可以折价归财产所可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”2009年关于城镇房屋租赁合同的司法解释年关于城镇房屋租赁合同的司法解释第第914条。条。五、租赁物的风险负担五、租赁物的风险负担租赁期间，租赁物因不可归责于双方当事人租赁期间，租赁物因不可归责于双方当事人的事由全部或部分毁损灭失的，承租人可以的事由全部或部分毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或全部毁损灭失，致使不能实现合同目的分或全部毁损灭失，致使不能实现合同目的
12、的，承租人可以解除合同。（参考的，承租人可以解除合同。（参考第第231231条条）1 1租赁物的风险，租赁物的风险，应由出租人承担。应由出租人承担。2 2承租人可不付或少付租金，或解除合同。承租人可不付或少付租金，或解除合同。3 3承租人的财产损失，自己承担。承租人的财产损失，自己承担。一、租赁物所有权的变动不破租赁一、租赁物所有权的变动不破租赁第第229条条:“:“租赁物在租赁期间发生所有权租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。变动的，不影响租赁合同的效力。”1 1所有权变动不破租赁的表现：所有权变动不破租赁的表现：（1 1）买卖不破租赁；）买卖不破租赁；（2 2）赠与、互
13、易不破租赁；）赠与、互易不破租赁；（3 3）抵押抵押不破租赁。不破租赁。2 2“租赁期间租赁期间”说明合同有效，其他权说明合同有效，其他权利发生并实现于此期间。利发生并实现于此期间。3 3适用范围：动产、不动产。适用范围：动产、不动产。4 4除外情况：（司法解释第除外情况：（司法解释第2020条）条）（1 1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2 2）房屋在出租前已被人民法院依法查）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。封的。（3 3）当事人另有约定的）当事人另有约定的5 5需考虑的其他问题：需考虑
14、的其他问题：（1 1）承租人是否应实际占有租赁物？）承租人是否应实际占有租赁物？（2 2）是否适用于不定期租赁？）是否适用于不定期租赁？二、房屋承租人的优先购买权二、房屋承租人的优先购买权（P322P322324324）1 1优先购买权的概念与特征优先购买权的概念与特征2 2优先购买权适用的条件优先购买权适用的条件（1 1）租赁合同有效）租赁合同有效（2 2）出租人在租赁期间出卖租赁房屋。（限于房）出租人在租赁期间出卖租赁房屋。（限于房屋租赁、出卖，司法解释屋租赁、出卖，司法解释2222、2323条）条）（3 3）购买的条件同等）购买的条件同等（4 4）在一定期限内行使（受通知后）在一定期限内
15、行使（受通知后1515日，拍卖日，拍卖5 5日日前受通知但不参加拍卖的）前受通知但不参加拍卖的）（5 5）除外情况：（司解）除外情况：（司解2424条）条）3 3侵害房屋承租人优先购买权的处理侵害房屋承租人优先购买权的处理司法解释第司法解释第2121条：条：“出租人出卖租赁房屋未出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同求确认出租人与第三人签订的房屋买卖
16、合同无效的，人民法院不予支持。无效的，人民法院不予支持。”（1 1）买卖合同不因此无效）买卖合同不因此无效（2 2）请求出租人赔偿损失）请求出租人赔偿损失三、与房屋租赁合同有关的其他问题三、与房屋租赁合同有关的其他问题1 1共同居住人、共同经营人、合伙人对房屋租赁共同居住人、共同经营人、合伙人对房屋租赁合同的概括继受合同的概括继受（1 1）合同法第）合同法第234234条：条：“承租人在房屋租赁期间承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。同租赁该房屋。”（2 2）司法解释第）司法解释第1919条：条：“承租人租赁
17、房屋用于承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。赁该房屋的，人民法院应予支持。”2 2一物数租的处理一物数租的处理司法解释第六条：司法解释第六条：“出租人就同一房屋订立数份租出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合
18、同的行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。损失的，依照合同法的有关规定处理。”3 3优先承租权（我国法律对此无规定）优先承租权（我国法律对此无规定）1承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解用租赁物，致使租赁物受
19、到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失（第除合同并要求赔偿损失（第219条）。条）。司法解释第司法解释第7 7条：条：“承租人擅自变动房屋建筑主承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。规定处理。”2承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（第除合同（第224条第条第2款）款）3承租人无正当理
20、由未支付或者迟延支付租承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同（第除合同（第227条）。条）。4因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同不能实现合同目的的，承租人可以解除合同（第（第231条）。条）。5不定期租赁合同，当事人可以随时解除合不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（合同法第通知承
21、租人（合同法第232条）。条）。6租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同（第然可以随时解除合同（第233条）。条）。7司法解释第八条：司法解释第八条：“因下列情形之一，导致租赁因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（二）租赁房屋权
22、属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。屋使用条件强制性规定情况的。”甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年金为每年5 5万元，乙可以一直承租该房屋，直万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费费6 6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车屋
23、，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1 1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下合同，但就如何解除意见不一。请回答以下81848184题。题。8181该租赁合同的性质如何该租赁合同的性质如何?l A A附解除条件的合同附解除条件的合同 B B附延缓条件的合同附延缓条件的合同l C C附始期的合同附始期的合同 D D附终期的合同附终期的合同8282对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处
24、理一致，应如何处理?l A A由乙无条件拆除，费用由乙自理由乙无条件拆除，费用由乙自理l B B装修物归甲所有，且甲无须支付费用装修物归甲所有，且甲无须支付费用l C C装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用l D D若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有价后归甲所有 8383对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理?lA A由甲承担维修费用由甲承担维修费用lB B由乙承担维修费用由乙承担维修费用lC C由甲乙分担维修费用由甲乙分担维修费用lD D甲承担大部分维修
25、费用，乙承担小部分维修费用甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用8484若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的说法是正确的?lA A甲无权随时解除合同甲无权随时解除合同lB B甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙通知乙lC C乙可以随时解除租赁合同乙可以随时解除租赁合同lD D若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金的租金1简述租赁合同的概念与特征。简述租赁合同的概念与特征。2租赁合同在何种情况下属于不定期租赁？租赁合同在何种情况下属于不定期租赁？3租赁期限最长是多少？法律为什么要作此规定？租赁期限最长是多少？法律为什么要作此规定？4简论租赁合同当事人的主要义务。简论租赁合同当事人的主要义务。5如何理解租赁合同的标的物的瑕疵担保与风险负如何理解租赁合同的标的物的瑕疵担保与风险负担？担？6简述合法转租与非法转租。简述合法转租与非法转租。7何为买卖不破租赁？何为买卖不破租赁？8简述房屋承租人的优先购买权。简述房屋承租人的优先购买权。9法律关于双方当事人的法定解除权有哪些规定。法律关于双方当事人的法定解除权有哪些规定。
