1、物业管理物业管理第三章第三章 物业管理早期介入物业管理早期介入与前期物业管理与前期物业管理模块一模块一模块二模块二一、两个容易混淆的概念一、两个容易混淆的概念l 1、物业管理早期介入物业管理早期介入l 是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，如在社区建设项目的可行性研究、规划、设计、施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。l 2、什么是前期物业管理：什么是前期物业管理：l 前期
2、物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。l 物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据物业项目和管理需要进行选择。早期介入在物业项目的开发建设中所起的作用与前期物业管理有所不同，主要表现在以下两个方面：l 1、内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。l 2、服务的对象不同：早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，
3、并按规定向业主收取物业管理服务费用。二、早期介入的主要工作内容二、早期介入的主要工作内容l 要做好物业管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的内容，工作重点与工作程序。l 早期介入的主要内容l 早期介入根据物业项目开发经营管理的周期，可以划分为以下几个阶段：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段，在这几个不同阶段，早期介入的内容是各不相同的，其主要工作内容大致可归纳如下：l（一）可行性研究阶段l 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；l 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；l 根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准；l 根据物业管理成本初
4、步确定物业管理服务费的收费标准；l 设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。l（二）规划设计阶段l 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；l 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；l 提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；l 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见；l（三）建设阶段l 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；l 配合设备安装，确保安装质量；l 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；l 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设
5、计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。l（四）销售阶段l完成物业管理方案及实施进度表；l拟定物业管理的公共管理制度；l拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；l对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；l派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；l将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。l（五）竣工验收阶段l 竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。物业服务企业在此阶段，要参与各项工程的竣工验收，如：各项单项工程完工后，参与单项工
6、程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。l 物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。l 对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业管理企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。三、早期介入的作用l 物业管理作为整个房地产开发经营
7、过程中的最后一个环节，通常主要是指物业建成后提供的管理和服务，但并不意味着物业建成前在物业管理上就无所作为。事实上，经过多年的探索总结，现在人们越来越认识到，良好的物业管理应在物业的建设、甚至早期规划设计阶段就应介入，应参与物业开发的全过程，这样才能为物业交付使用后的管理奠定好的基础。l 1、完善物业的使用功能l 随着社会的进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。物业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可
8、能像更换家用电器和机械设备那样简便易行，这样说要求物业的开发建设从规划设计开始，就应有长远的眼光，既要考虑目前的实际，又要考虑几十年的发展中物业的适应性。l 因此，在物业开发的规划阶段，物业管理公司就应积极参与，就物业日后的使用和管理问题充分发表意见。比如，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见。l 2、改进、完善物业具体设计l 在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这就必然要对设计提出不同的要求。比如在海南，高温时间较长，空调用电量特大，尤其
9、是旅游酒店和商业大厦，若没有空调，营业就会受至影响，按国家建筑设计标准设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。l 而在北方，房屋设计就要考虑取暖问题。又比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但对于台风较多的沿海地区，这样设计就有问题，每当台风到来时，就可能使槽内浸水，并倒灌进房，因此必须对这种平口槽进行改进，变成外低内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小，实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理人员却十分清楚这些问题的存在及其造成的后果。所以，物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使设计单位避免许多设计缺陷。l 3、能更好
10、地监理施工质量l 国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以取代物业管理公司参与施工监理的作用。因为物业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加管理公司的工作难度。因此，物业管理公司对房屋建造的质量将给予高度的重视，让物业公司提早介入，一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此，物业管理公司参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证 l 4、为竣工验收和接管验收打下基础l 由于已先期介入物业的开发，所以，物业管理公司对验收的物业的各种情况
11、都已相当熟悉，这样，物业公司参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不至于成为“走过场”的程序。l 5、便于日后对物业的管理l 由于先期介入物业开发，物业管理公司对物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的制订；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等改进改进的进行及设备的重换等。所有这一切，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主（用
12、户）提供良好的服务打下好的基础。四、早期介入的方式及内容l 物业管理早期介入的意义和作用，愈来愈为开发商和管理公司所重视，越早介入作用越大也正为许多人士所认识。然而，以什么样的方式介入，以及介入后如何展开具体的工作，这是人们十分关切的问题。l 1、早期介入，充当顾问l 所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。此时，管理公司的专业眼光及经验能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。l 管理公司早期介入，充当顾问的作用具体表现在：l 1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结
13、构布局和功能方面的改良建议。如为满足使用者在装修方面的不同需求，住宅房建成不作间隔的毛坯房即可，如此也可降低造价和售价。l 2）、提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见，如不同容量的空调主机搭配，便于根据实际需要选择开机，减少浪费。l 3）、指出设计中遗漏的工程项目。如泵房排水池漏的疏忽等。l 管理公司早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤，出谋划策等。l2、中期介入，扮演监理 l 所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面
14、对设备安装的质量进行监督，其作用类似监理。l 中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大，因参与人员以后也极可能是负责工程设备维护的人员。由于对安装布线了如指掌，一旦线路有故障，便迅速查找原因，修复故障。l 3、晚期介入，开始管家l 所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收和准备入伙及筹备开业时管理公司全面介入，开始履行“管家”职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问工作转入实质性的操作工作。l 为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备
15、入伙交楼，一边筹备开业庆典。对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击（顾问），现在终于可能上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征途的开始。l 纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司的全面运作来说也是正是时候。按照一般的惯例，管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即管理公
16、司至少需要三个月时间作各方面的准备。课后作业l 吴萍刚从物业管理专业大学毕业，被分到上海兰科物业公司实习，正好赶上公司与浦东龙祥置业公司签约，为其开发的浦东名人广场提供物业管理早期顾问服务。公司随后组建了由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的早期介入工作组抵达现场，开始前期顾问服务工作。组长要吴萍先起草一个早期介入工作的程序文本，供大家讨论，并在此基础上形成早期介入工作运行的程序控制文件，指导该物业项目的早期介入工作。l【课业设计】l请为吴萍设计一个早期介入工作程序文本l 通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本
17、的角度 五、物业管理服务早期介入程序五、物业管理服务早期介入程序l（一）物业管理早期介入的一般程序：l 1、物业部组成工作小组（小组成员可兼职，但至少应包含安全、房屋本体、设备设施、绿化景观四个专业人员）。l 2、物业部与地产公司双方确定工作内容以及要求。l 3、物业部制定工作计划。l 4、计划实施，物业部应重点关注安保系统、智能化系统、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理用房、物业管理方案和管理合同的确认。l 5、物业部与地产公司双方每次的协调研讨应形成书面资料，以备复查。l 6、涉及物业利益的文件最终应由物业顾问和地产管理层确认，
18、如：物业管理费、前期物业管理服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。六、早期介入的工作重点l1、立项决策阶段早期介入的内容、立项决策阶段早期介入的内容l 立项决策阶段是房地产开发的第一个阶段，这个阶段要解决的主要是开发什么、能否开发等问题。这首先就依赖于对市场的调查分析，此时物业管理企业应该从以下几个方面对欲开发的房地产项目，提出专业意见，并在可能的情况下，就该项目今后的物业管理提出书面咨询报告，以便房地产开发商在决策时能够综合考虑包括物业管理目标和模式定位在内的各方面意见，减少决策的盲目性和随意性。这些专业意见包括如下内容。l1）项目的市场定位l市场定位的内容主要包括以下
19、几个方面：l（1）明确用途功能 根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。l（2）确立消费档次 根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。l（3）筛选目标客户 以有效需求为导向，确定项目的目标客户。l（4）推出主打房型 根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。l（5）选择入市时机 根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。l 2潜在客户的构成l （1）目标客户定性调查 根据项目市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。l （2）目标客户定量调查 符合定性条件的客户群体的数量。l 3消费水平与需求l 项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状
20、况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。l 4 项目周边情况l 以步行30分钟为半径，了解项目周边人文习惯（如常住人口受教育程度、饮食习惯、风俗习惯等）、区域配套设施（如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等）和公共设施（如供电、供水、供暖、供气、排水等）等情况。l 5周边物业管理概况l 周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。l6日后的物业管理内容l 针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测
21、算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。l 规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。2、规划设计阶段早期介入的内容 l 设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。l 物业管理企业由于其长期所从事的管理服务工作的需要，对业主或使用人的各种需求、管理服务的要求最为了解，因此，物业管理人员对于项目的整体规划设计、功能配置、设备设施配套
22、等提出的意见与建议，更加贴近业主或使用人的实际需求、满足今后管理服务的要求，有利于避免项目规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天不足”。l 这一阶段，物业管理企业针对规划设计中存在的问题和缺陷提出的意见与建议，一般是根据已往的管理经验和日后实施物业管理的需要。这些专业意见与建议包括如下内容。l 1配套设施l 房地产项目开发是一种综合性开发行为，仅仅满足居住和工作的需求是不够的，还需要考虑到人们社会生活中的各种需求，这就要求项目配套设施完善。如对于大多数住宅小区，不仅要考虑其环境的美化、道路交通的规划，休闲场所场地的布置和安全保卫系统等，而且还要考虑这些设施的规模和档次，以及是否需要幼儿园、学
23、校、商业服务网点、医院等公共服务设施。l 2水电气等的供应容量l 水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。l 3建筑材料的选择 l 建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要
24、求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。l 4其他 l 在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的使用和管理带来许多的不便，物业管理企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便日后检修，插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等；大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式是选择垃圾道还是垃圾桶等。l 物业管理
25、公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？l 1要考虑商业和物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。l 2配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。l3设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。l4高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。l5水、电、煤气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。l6信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格
26、和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶箱的位置。l7小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。l8小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。l9小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的形式。l10小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。l11绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致、四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。l12小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。l13小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、
27、高低杠等设施和器械。l14排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。l15现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）；否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。l16建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。l17现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置
28、除在玄关外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）l18楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。l19楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人拨弄捣乱）。l20小区内的消防水管（在地面）是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。l21小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。l22垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。l23
29、单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。l24一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。l25消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。l26由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。l27小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达
30、长度。l28凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。l29建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。l30各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。l31所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。l32商铺商前后的预留空调位及排水位往往易被忽视，设计中应考虑进去。l33建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。l34重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。l35小区配套公共设施规划设计要一步到位l（
31、1）按物业管理要求配置绿化率、物业管理用房、功能用房和设备用房。l（2）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。l（3）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。l 3 建设施工阶段早期介入的内容l 建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。l建设施工阶段是房地产开发项目质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对项目的物业质量产生直接的影
32、响。此阶段物业管理企业介入，一方面加强了工程监理的力量，通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证；另一方面也是对开发项目的全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的接管验收和管理服务的连续性有诸多益处。l这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：l1设备的购置安装l1）对重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。l2）重要的大型配套设备（如电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作
33、使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。l3）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。l4）选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电梯、监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。l2建筑材料的选择l1）基建工
34、程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。l2）涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。l3工程的监理与验收l1）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。l2）重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程
35、都要进行质量验收。l4 竣工验收阶段早期介入的内容竣工验收阶段早期介入的内容l竣工验收阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段即开始介入，此时的主要内容就是参与工程的验收，与开发商商定前期物业管理的委托事宜。l竣工验收阶段是房地产开发项目的最后一个阶段，这个阶段是建筑单位把符合设计文件规定要求且具备使用条件的开发项目交给开发商。l竣工验收是对开发项目质量控制的最后把关，其工作的认真、细致与否，不仅对开发项目质量最终认定产生直接的影响，而且对物业管理企业接管验收也将产生影响。l这个阶段工作主要包括以下几个方面：l1验收的准备l组成验收小组，协助开发商编制竣工验收方案，其中
36、包括验收计划和验收标准，以保证验收工作能够按计划、有步骤地进行，避免验收疏漏的出现。l2验收的实施l1）提请开发商注意保持物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料验收的完整性。l2）提请开发商注意按移交设备清单核清设备的规格型号、设计要求、安装数量、安装位置等。l3）提请开发商对在验收过程未达到验收标准的物业、设施、设备，提出书面整改报告并限期进行整改。l4）应注意对房屋水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并作好记录。l5）对未达到验收标准的物业、设施、设备，要通过摄像、摄影手段，留存影像资料。l3验收的结束l协助开发商作好验收后资料的分类、存档，
37、为物业接管验收作准备。七 物业管理早期介入的准备l(一)对介入物业项目的基本要求l1、物业的规划设计要科学合理、实用美观，并方便维修和养护；l2、物业的设施设备齐全；l3、环境安全、方便、优美、舒适；l4、建筑施工质量和选用建筑材料质量好，以减少日后的使用和管理成本；l5、能为物业管理提供必要的设施。l（二）、组织技术力量l 物业服务企业应该选择经验丰富、知识全面的物业管理专家和技术全面的土建工程师、结构工程师和设备工程师组成拟介入项目小组，参与早期介入。此外，物业服务企业经理牵头，组织几名骨干人员组成领导小组，定期或不定期的参与早期介入，听取项目工作小组的汇报，检查、帮助、指导他们的工作，与
38、房地产开发企业、施工企业进行工作协调，解决早期介入时发现的问题。l（三）收集相关资料l 主要收集拟介入项目的开发建设、工程设计、施工及监理单位的背景资料，包括技术力量、资金条件、企业信誉、业绩、社会影响、有关人员的职责分工等；拟介入项目的立项情况、设计方案、施工图样、工程进度表、主要建筑材料清单等；另外还需收集相关的法律法规、政策文件、参考资料等。l（四）确定工作方法l 物业管理早期介入的工作包括阅读文本和图样资料、深入现场、沟通联系、提供咨询报告。早期介入的物业管理人员以周为单位制定工作计划并实施，需要用工作联系函和建议书的形式与开发建设单位每周保持沟通与联系。并定期对工作计划和建议书所提改
39、进建议的落实情况进行回顾与小结。l（五）准备设备器材和资金l 早期介入的设备一般包括计算机、电话、安全设备等相关专业工具与设备。早期介入的资金一般由房地产开发企业提供，即“开办费”。物业服务企业一般也需要准备一定的资金，以备不时之需。3.2 前期物业管理概述前期物业管理概述l3.2.1前期物业管理的含义前期物业管理的含义l前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业所实施的物业管理。l物业交付使用前发生的前期物业管理费用由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日所发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定
40、承担。3.2.2前期物业管理的工作内容前期物业管理的工作内容l1.物业管理机构的设置和规章制度的建立物业管理机构的设置和规章制度的建立l2.物业的接管验收物业的接管验收l3.业主入伙和装修管理业主入伙和装修管理l4.物业档案资料的管理物业档案资料的管理l5.协助成立业主委员会协助成立业主委员会l6.其他前期日常管理工作其他前期日常管理工作 对物业管理区域实施物业管理服务，在保修期内负责解决职责范围内业主提出的房屋及公共配套设备设施的返修；协调业主与房地产开发商、建筑施工单位之间的关系，督促或协调开发商和建筑施工单位解决业主提出的有关房屋及公共配套设施方面的问题。3.2.3前期物业管理与前期介入
41、的联系与区别前期物业管理与前期介入的联系与区别l1.区别区别 （1）在物业管理全过程中所处的时间段不同 （2）物业服务企业在两者中所处的地位不同 （3）两者所要达到的目的不同l2.联系联系 前期物业管理与前期介入之间的联系在于，两者都是物业全程管理中不可分割的一部分，是前后衔接的关系。认真细致的前期介入工作，可以发现物业在开发、设计、施工、安装过程的有关质量问题或有碍物业使用功能的缺陷或不足，并及时采取措施，可以为后续的前期物业管理打下很好的物质基础。3.3 物业接管验收物业接管验收l3.3.1物业接管验收概述物业接管验收概述l1.接管验收的含义接管验收的含义 接管验收是指物业服务企业接管开发
42、企业、建设单位或个人委托的新建房屋和原有房屋时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。它是物业服务企业重要的管理基础工作之一。l2.接管验收的作用接管验收的作用 （1）界定交接双方的权利和义务关系。（2）确保物业具备正常的使用功能 （3）为物业的后期管理奠定基础。l3.接管验收和竣工验收的主要区别接管验收和竣工验收的主要区别 （1）验收的主体不同。（2）交接的对象不同 （3）验收目的不同。（4）验收的条件不同。（5）验收不合格的后果不同。（6）验收的阶段不同。接管验收和竣工验收有区别也有联系，其联系主要表现在一方面二者的中心环节都是质量检验；另一方面竣工验收是接管验收的基础，若物
43、业服务企业受托进行前期介入，则二者可以同时进行。l4.接管验收时应把握的原则接管验收时应把握的原则 （1）原则性与灵活性相结合 （2）细致入微与整体把握相结合3.3.2物业接管验收的内容和程序物业接管验收的内容和程序l1.物业接管验收的准备物业接管验收的准备 （1）人员准备 组建接管验收小组 指定负责人，最好是由本项目的负责人担任。（2）接管验收的资料准备 国家有关技术标准及规范资料。图纸：该物业的设计图和施工图纸，特别是隐蔽工程的图纸及施工现场记录等。针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机
44、电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。（3）进行现场初步勘察l2.物业接管验收的程序物业接管验收的程序l（1）新建物业接管验收的程序l建设单位书面提请接管单位，即物业服务企业接管验收，并提交相应的资料。l接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。l物业服务企业会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准进行验收。l对验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。l经检验符合要求的物业，物业服务企业应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件。l（2）原有物业的接管验收程序l移交人书面提请物业服务企业接管验收，
45、并提交相应的“资料”。l物业服务企业按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。l物业服务企业会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。l查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的危损问题，按危险和损坏问题处理办法处理。l交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的使用情况。l3.物业接管验收的主要内容和技术标准物业接管验收的主要内容和技术标准l（1）新建物业接管验收的主要内容和标准l主体结构 主体结构接管验收的主要内容和标准是：a.地基基础的
46、沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；b.钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；c.砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；d.木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定；e.凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。l外墙 外墙接管验收的主要内容和标准是：外墙不得渗水。l屋面 屋面接管验收的主要内容和标准是：a.各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水；b.平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应
47、设置屋面检修孔；c.阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏；l楼地面l楼地面接管验收的主要内容和标准是：a.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺角掉角；b.卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；c.木楼地面应平整牢固、接缝密合。l 装修l装修接管验收的主要内容和标准是：a.钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；b.进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装
48、牢固，底层外窗、楼层公共走道、进户门的窗子均应装设铁栅栏；c.木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢；d.门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；e.抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；f.饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；g.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。l电气l电气接管验收的主要内容和标准是：a.电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMK
49、V；b.应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；c.照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；d.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求；e.电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求；f.对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；g.除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程的
50、有关要求。l水、卫生、消防l水、卫生、消防接管验收的主要内容和标准是：a.管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位；b.高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；c.卫生间、厨房内的排污管应分设，并不应使用陶瓷管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；d.卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活；e.水泵安装应平稳，运行时无较大震动；f.消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火性能要求。并且有消防部门检验合格签证。l采暖l采暖接管验收的主要内容和
