1、物业管理的制度建设第三章第三章物业管理概论物业管理概论2019.8第一节第一节 业主自我管理规约业主自我管理规约 物业管理概论物业管理概论2019.8一、业主公约一、业主公约 1、概念及性质、概念及性质 公约是业主的共同要求及共同遵守的行为规范。它公约是业主的共同要求及共同遵守的行为规范。它带有协议和合约的性质。带有协议和合约的性质。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务的基础文件，也补充，是有效调整业主之间权利与义务的基础文件，也是物管顺利进行的保证。是物管顺利进行的保证。2、产生、产生 通常经首次业主大会会
2、议审议通过，其修改权也属通常经首次业主大会会议审议通过，其修改权也属于业主大会。于业主大会。物业管理概论物业管理概论2019.83、内容、内容（1）有关物业使用、维护、管理方面）有关物业使用、维护、管理方面（2）)业主的共同利益业主的共同利益（3）业主应履行的义务）业主应履行的义务（4）违反公约应承担的责任）违反公约应承担的责任物业管理概论物业管理概论2019.8 有关物业使用、维护、管理方面有关物业使用、维护、管理方面 A 业主使用区域内共用部分、共用设备设施及业主使用区域内共用部分、共用设备设施及相关场地的约定相关场地的约定 B 使用区域内公共建筑和共用设施的规定使用区域内公共建筑和共用设
3、施的规定 C 业主对自有物业进行装饰时应遵守的规则业主对自有物业进行装饰时应遵守的规则物业管理概论物业管理概论2019.8业主的共同利益业主的共同利益 A 对共用部分的保护对共用部分的保护 B 共用部分获得利益的分配共用部分获得利益的分配 C 对公共秩序、环境卫生的维护对公共秩序、环境卫生的维护2019.8 业主应履行的义务业主应履行的义务 遵守公共设施、共有部分的使用规定遵守公共设施、共有部分的使用规定 遵守公共秩序和环境卫生的维护遵守公共秩序和环境卫生的维护 按规定缴纳专项维修基金按规定缴纳专项维修基金 按时缴纳物管费按时缴纳物管费 不得擅自改变建筑物及设施设备的结构、外貌、用途不得擅自改
4、变建筑物及设施设备的结构、外貌、用途 不违反存放不违反存放“危险品危险品”物品物品 不违反饲养家禽、宠物规定不违反饲养家禽、宠物规定 不随意停放车辆的规定不随意停放车辆的规定物业管理概论物业管理概论2019.8违反公约应承担的责任违反公约应承担的责任 不履行公约，以支付违约金和赔偿损失为主。不履行公约，以支付违约金和赔偿损失为主。解决时如果有争议，可以调节，如不服可以通解决时如果有争议，可以调节，如不服可以通过诉讼解决。过诉讼解决。物业管理概论物业管理概论2019.8二、业主临时公约二、业主临时公约 在业主公约产生前，制定一个业主临时公约，其在业主公约产生前，制定一个业主临时公约，其前提是不得
5、侵害业主的合法权益。前提是不得侵害业主的合法权益。物业管理概论物业管理概论2019.8第二节第二节 物业管理公司的内部管理制度物业管理公司的内部管理制度 物业管理概论物业管理概论2019.8一、物业管理公司员工条例一、物业管理公司员工条例（一）概念（一）概念 物业管理公司员工条例主要阐述员工在工作物业管理公司员工条例主要阐述员工在工作中会遇到的一系列劳动权益、劳动义务及联系方中会遇到的一系列劳动权益、劳动义务及联系方式等。式等。制定依据：制定依据：（1）中华人民共和国劳动法中华人民共和国劳动法（2）物业管理工作特点）物业管理工作特点物业管理概论物业管理概论2019.8（二）内容（二）内容 1、
6、劳动用工制度、劳动用工制度 2、员工行为规范、员工行为规范 3、员工福利制度、员工福利制度 4、企业奖励制度、企业奖励制度物业管理概论物业管理概论2019.8员工行为规范员工行为规范（1）尽职）尽职（2）严格遵守各项规章制度）严格遵守各项规章制度（3）礼貌待人、举止文明）礼貌待人、举止文明（4）保守公司商业机密）保守公司商业机密（5）遵守秩序、按时出勤）遵守秩序、按时出勤（6）不干私活、不串岗、脱岗）不干私活、不串岗、脱岗物业管理概论物业管理概论2019.8员工福利制度员工福利制度（1）不搞平均主义和大锅饭）不搞平均主义和大锅饭（2）公司提供相关假期）公司提供相关假期（3）公司提供进修、培养教
7、育机会）公司提供进修、培养教育机会（4）提供津贴及补助）提供津贴及补助（5）公司可提供各类保险）公司可提供各类保险（6）推行退休福利）推行退休福利（7）提供免费工作午餐）提供免费工作午餐（8）员工享受公司年终分红和权利和格外奖励）员工享受公司年终分红和权利和格外奖励（9）公司为员工组织各种体育和联谊活动）公司为员工组织各种体育和联谊活动（10）公司保护员在工作中的安全和健康）公司保护员在工作中的安全和健康（11）在有毒或恶劣环境中作业的员工须发放保健费）在有毒或恶劣环境中作业的员工须发放保健费物业管理概论物业管理概论2019.8企业奖励制度企业奖励制度（1）受到奖励的行为）受到奖励的行为 A
8、业绩显著；有发明、创造业绩显著；有发明、创造 B 防止了事故的发生防止了事故的发生 C 提高公式声誉方面有作为提高公式声誉方面有作为 D 遵守劳动纪律遵守劳动纪律物业管理概论物业管理概论2019.8（2）受到处罚的行为）受到处罚的行为 A 违反行业规则，业绩差违反行业规则，业绩差 B 破坏公司的风纪、秩序破坏公司的风纪、秩序 C 由于个人原因造成重大事故由于个人原因造成重大事故 D 未经允许，私自将公司物品携带外出未经允许，私自将公司物品携带外出 E 严重损害公司名誉严重损害公司名誉 F 严重泄密严重泄密 G 经常不服从指挥经常不服从指挥物业管理概论物业管理概论2019.8二、物业管理公司各部
9、门职责范围二、物业管理公司各部门职责范围（一）办公室的职责范围（一）办公室的职责范围 贯彻落实公司的各项工作指令贯彻落实公司的各项工作指令 负责公司工作计划、总结。规章制度的起草、完成负责公司工作计划、总结。规章制度的起草、完成 承办公司的会议、活动承办公司的会议、活动 负责收发、登记、回复等负责收发、登记、回复等 协助经理处理日常事务协助经理处理日常事务 做好员工的接受、分配做好员工的接受、分配 负责员工食堂管理负责员工食堂管理 负责公司车辆调配负责公司车辆调配 负责公司内部的卫生工作负责公司内部的卫生工作 对外联系、接待来访对外联系、接待来访物业管理概论物业管理概论2019.8（二）财务部
10、门的职责范围（二）财务部门的职责范围 负责公司财务运作负责公司财务运作 材料验收、入出库材料验收、入出库 固定资产及低耗品管理固定资产及低耗品管理 对总经理提供财务信息对总经理提供财务信息 负责与财务有关单位的联系负责与财务有关单位的联系物业管理概论物业管理概论2019.8（三）工程部门的职责范围（三）工程部门的职责范围 参加新楼宇的验收参加新楼宇的验收 提供新楼宇的增补内容的方案提供新楼宇的增补内容的方案 对管理部门提出的物业设施改造方案进行技术审定对管理部门提出的物业设施改造方案进行技术审定 负责物业有关技术资料的收集、整理及管理负责物业有关技术资料的收集、整理及管理 对物业的设施设备进行
11、维护、年捡对物业的设施设备进行维护、年捡物业管理概论物业管理概论2019.8（四）服务部门的职责范围（四）服务部门的职责范围 1、保安部、消防管理中心、保安部、消防管理中心 2、园林绿化部门、园林绿化部门 3、保洁部、保洁部物业管理概论物业管理概论2019.81、保安部、消防管理中心、保安部、消防管理中心 保安保安 负责人员的进出管理负责人员的进出管理 对本物业非业主对象的管理对本物业非业主对象的管理 交通、停车管理交通、停车管理 参加突发事件的处理和救援参加突发事件的处理和救援 防火管理防火管理物业管理概论物业管理概论2019.82、园林绿化部门、园林绿化部门 负责环境规划及景点、小品的设置
12、、保养负责环境规划及景点、小品的设置、保养 绿化保养及修整绿化保养及修整 防止绿化病虫害的防治防止绿化病虫害的防治 绿化机具的保养绿化机具的保养3、保洁部、保洁部 环境清洁及垃圾清运环境清洁及垃圾清运 公共设施的保洁公共设施的保洁物业管理概论物业管理概论2019.8第四节第四节 物业管理行业规章制度物业管理行业规章制度物业管理概论物业管理概论2019.8一、物业服务收费管理规定一、物业服务收费管理规定（一）概念（一）概念 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维
13、修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。取的费用。（二）收取服务费用的原则（二）收取服务费用的原则 1、合理、合理 两方面能够接受两方面能够接受 2、公开、公开 让缴费人明明白白的让缴费人明明白白的“消费消费”3、与服务水平相当、与服务水平相当物业管理概论物业管理概论2019.8（三）注意问题（三）注意问题 1、物业性质和特点不同，收取的费用则不同、物业性质和特点不同，收取的费用则不同 2、物业服务费用应实行政府指导价格和市场调节价、物业服务费用应实行政府指导价格和市场调节价 3、应明码标价、应明码标价 4、合同以外的服务
14、项目在双方约定后应当以适当的、合同以外的服务项目在双方约定后应当以适当的方式向业主明示方式向业主明示（四）服务费用采取的形式（四）服务费用采取的形式 1、包干制、包干制 2、酬金制、酬金制物业管理概论物业管理概论2019.8二、物业装饰装修管理规定二、物业装饰装修管理规定（一）住宅内部装饰装修活动应禁止的行为（一）住宅内部装饰装修活动应禁止的行为（二）装修人员在装修住宅时，未经批准，不（二）装修人员在装修住宅时，未经批准，不得进行的活动得进行的活动（三）进行装修申报的材料（三）进行装修申报的材料（四）住宅室内装饰装修管理服务协议内容（四）住宅室内装饰装修管理服务协议内容（五）住宅室内装饰装修合
15、同内容（五）住宅室内装饰装修合同内容（六）处罚（六）处罚物业管理概论物业管理概论2019.8住宅内部装饰装修活动应禁止的行为住宅内部装饰装修活动应禁止的行为 变动建筑主体和承重结构变动建筑主体和承重结构 将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房 随意拆除承重墙下的墙体随意拆除承重墙下的墙体 损坏房屋原有节能设施、降低节能效果损坏房屋原有节能设施、降低节能效果 其他其他物业管理概论物业管理概论2019.8装修住宅时，未经批准，不得进行的活动装修住宅时，未经批准，不得进行的活动 搭建建筑物、构筑物搭建建筑物、构筑物 改变外立面，随意在非承重墙上开洞改变外
16、立面，随意在非承重墙上开洞 拆改燃气管道和设施拆改燃气管道和设施物业管理概论物业管理概论2019.8进行装修申报的材料进行装修申报的材料 房产权证房产权证 申请人身份证件申请人身份证件 装饰装修方案装饰装修方案 改变建筑主体或承重结构，需提交原设计单位或具有相应改变建筑主体或承重结构，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案资质等级的设计单位提出的设计方案 涉及需批准的装修行为的、需提交有关部门的批准文件、涉及需批准的装修行为的、需提交有关部门的批准文件、设计方案或施工方案设计方案或施工方案 委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的委托装饰装修企业施工的，需提供该企
17、业相关资质证书的复印件复印件物业管理概论物业管理概论2019.8 住宅室内装饰装修管理服务协议内容住宅室内装饰装修管理服务协议内容 工程的实施内容工程的实施内容 工程的实施期限工程的实施期限 允许施工的时间允许施工的时间 废弃物的清运与处置废弃物的清运与处置 外立面设施及防盗窗安装的要求外立面设施及防盗窗安装的要求 禁止行为和注意事项禁止行为和注意事项 管理服务费用管理服务费用 违约责任违约责任物业管理概论物业管理概论2019.8住宅室内装饰装修合同内容住宅室内装饰装修合同内容委托人和被委托人的姓名或单位名称、住所地址、委托人和被委托人的姓名或单位名称、住所地址、联系电话联系电话装修房间的间数
18、、面积、装修项目、方式、规格、装修房间的间数、面积、装修项目、方式、规格、质量要求质量要求开工、竣工时间开工、竣工时间工程的保修内容、期限工程的保修内容、期限工程价格、计价和支付方式、时间工程价格、计价和支付方式、时间合同变更和接触的条件合同变更和接触的条件违约责任及解决纠纷的途径违约责任及解决纠纷的途径合同生效时间合同生效时间双方认同的其他条款双方认同的其他条款物业管理概论物业管理概论2019.8处罚处罚将将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房，或拆除连将将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房，或拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处以的罚款。接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处
19、以的罚款。损坏房屋原有节能设施或降低节能效果的，对装饰装修企业处损坏房屋原有节能设施或降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款。以罚款。擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款。擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款。未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案，未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处以罚擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处以罚款。款。物业管理概论物业管理概论2019.8三、居民住宅安全防范管理规定三、居民住宅安全防范管理规定（一）居民住宅安全防范设施建设管理（一）居民住宅安
20、全防范设施建设管理 1、应遵循的原则、应遵循的原则 （1）适用、安全、经济、美观）适用、安全、经济、美观 （2）符合有关法规、要求）符合有关法规、要求 消防法规消防法规 经济规范经济规范 标准的要求标准的要求 市容规定市容规定 （3）符合当地居民习俗）符合当地居民习俗 （4）因地自宜）因地自宜物业管理概论物业管理概论2019.82、处罚、处罚未按有关规范、标准、规定进行设计的未按有关规范、标准、规定进行设计的擅自改动设计文件中安全防范设施的内容的擅自改动设计文件中安全防范设施的内容的使用未经鉴定和鉴定不合格的产品、材料、设备的使用未经鉴定和鉴定不合格的产品、材料、设备的安全防范设施未经验收或验收不合格而交付使用的安全防范设施未经验收或验收不合格而交付使用的物业管理概论物业管理概论2019.8（二）加强居民住宅安全防范工作协作配合的规定（二）加强居民住宅安全防范工作协作配合的规定 1、统一思想认识、加强组织领导、统一思想认识、加强组织领导 2、充分发挥公安机关的作用、充分发挥公安机关的作用 3、加强社区建设，促使社会治安综合治理、加强社区建设，促使社会治安综合治理 4、推广和规范物业管理，提高居民住宅区安全防、推广和规范物业管理，提高居民住宅区安全防范服务能力和水平范服务能力和水平
