1、物业管理前期介入工作指引物业管理前期介入工作指引 阳光城物业阳光城物业 技术部技术部 2019 2019年年1111月月0505日日前期介入的目标与计划物业管理前期介入的概念物业管理前期介入的概念前期介入前期介入如何做好技术节能改造措施如何做好技术节能改造措施前期介入的程序前期介入的程序 前期介入的内容前期介入的内容 规划设计阶段介入规划设计阶段介入施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 物业公司对竣工验收阶段介入物业公司对竣工验收阶段介入 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和
2、业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。物业管理前期介入的概念物业管理前期介入的概念 所谓技术节能，包括两层含义：一、是运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的。二、是运用技术方法达到降低能耗的目的。对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时，物业项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想通过改变设计而达到节能目的，已经为时已晚。做好项目
3、节能工作，首先要在设计思想上有一定认识，其次在具体实施上有强有力的保障，加强完善管理提高资源利用效率，减少损失浪费，以尽可能减少的资源消耗，创造更多的经济社会效益。前期介入前期介入如何做好节能改造措施如何做好节能改造措施 物业项目的节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作，而应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。1、首先要做到物业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业项目所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是节能材料，它的电气线路、各种管道、设备的选型、设备的数量等各个方面都要考虑节能的需要，体现节能的思想。2、物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员、工程管理人员更为了解和掌握各
4、种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中，用以弥补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个产品能够更加节能，为做好物业项目的节能工作打下基础。前期介入前期介入如何做好节能改造措施如何做好节能改造措施1、双方确定工作内容要求;2、物业组成工作小组;3、制定工作计划;4、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。5、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以
5、备复 查。6、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。前期介入的程序前期介入的程序 前期介入流程图 物业前介工作小组构架前期介入领导小组前期介入售场小组前期介入 小组信息采集 小组 房产开发和物业前介工作介入对照表前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。1、规划设计阶段包括：规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用
6、房等方面应注意的内容。2、营销策划阶段包括：营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。3、施工建设阶段包括：施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。前期介入的内容前期介入的内容 规划设计评估准备规划设计评估准备1、规划设计评估需要获得的资料。2、报批报建文件可行性研究报告及批复、详规及批复、项目选址意见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复。3、企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。4、设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸
7、（平面图、立面图、透视图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。规划设计阶段介入规划设计阶段介入 物业项目信息采集工作物业项目信息采集工作程序程序规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则2.2.工作程序工作程序 1)项目信息采集工作由前期介入物业经理指导，负责 2)根据经理工作安排，物业机构筹备组人员应
8、追踪开发商设计、工程部人员填写物业信息登记表，递交前期介入物业经理 3)现场的工程跟踪，包括每周依据工程进度进行拍照留档4)收集工程图样资料，现场参与设备的安装调试 5)在开发商允许的范围内参与各类设施、设备供应商的评估与合同评审，就重要合同条款进行建议及信息归集 6)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量。7）全面收集户型，并确定各类户型的空调外挂机设置位置。1.1.目的与试用范围目的与试用范围（1）目的 通过对项目信息采集工作的是规范管理，提升前期介入工作质量，保证物业管理方案的符合性与有效性 (2)适用范围 本规范适用于前期介入项目进驻现场后部门所有业务信息的管理.包括
9、开发全面项目设计.工程.成本控制方面的信息收集 物业项目信息采集工作物业项目信息采集工作程序程序规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则2.2.工作程序工作程序 8)就电梯、中水、水景观、太阳能屋面、智能化、地下车库等专项设备、设施，与施工方处理好接口.了解其使用性能与注意事项，避免入往前和入住后的人为损坏。9）追踪各类物业用房的落实：办公大厅、办公室、员工宿舍及食堂等。10)联合公司本部，建立与社会专业机构的联系，展开通邮、通电、通水、通气、通电话申请、有线电视、地名申报等准备工作。11)依据小区的设施配备，制订未来的能源损耗预估及节能计划。3 3.采集信息的利用采集信息的利
10、用(1)(1)方案制订方案制订 通过信息的系统整理，针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案，并以此为依据编制物业管理方案。(2)(2)承接查验承接查验 充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着对业主负责的态度，在竣工后、交房前对物业管理项目进行严格、细致、全面的承接查验，并指导质量保修工作(3)(3)其他事宜其他事宜 如印刷业主资料、联系制作社区网站物业项目物业项目信息采集实用信息采集实用表格表格规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则实用表格：(1)项目基本资料信息表(2)完善性项目信息需求表 (3)供配电系统信息表 (4)给排水系统信息表 (5)电机
11、运输系统信息表(6)空调系统信息表(7)消防系统信息表(8)安防系统信息表(9)车库系统信息表(10)采暖系统信息表(11)其他弱电系统信息表(12)会所设备信息表(13)其他设备信息表(14)图样与资料信息表 物业物业项目项目营销策划阶段介入营销策划阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则略物业物业项目售场服务介入项目售场服务介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则略分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则管理用房管理用房1、物业管理处 管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。作业用
12、房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工 生活用房。总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。2、业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定 位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处总体评估总体评估1、住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。2、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。3、建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。4、生活便利，基本生活配套齐全，
13、出行便捷。5、设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。7、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。8、智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。9、便于物业组织管理，节约管理成本。10、各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则消防布局消防布局1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。2、消防车道
14、设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则交通布局交通布局1、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清 晰，便于分流管理。2、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。3、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。4、有条件
15、，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则生活配置生活配置1、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。2、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。3、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。4、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设
16、置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则设备配套设备配套1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。2、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。3、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。4、配电房、
17、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则智能化配置智能化配置1、安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。2、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。3、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电
18、梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。4、中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。5、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则房屋单体房屋单体1、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。2、楼板厚度与隔音符合国家规范。3、住宅分户门宜采用统一制作
19、的安全防卫门。4、住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。5、厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在23米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。6、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则7、厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。8、管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。9、宜采用垂直烟道，断面尺
20、寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。10、底层地坪应充分考虑防潮措施。11、房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。12、有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。13、阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则室内配置室内配置1、室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。2、室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐
21、蔽。3、室外空调机位应考虑安装及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开。4、套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。5、空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。6、室内空调洞位置合理，应靠近室内机位管中应距地2.2米左右向外倾斜10度左右。7、当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。8、如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。9、室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。10、电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。11、联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。12、高档住宅宜考虑居
22、家安防系统的配置及扩展功能。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则绿化配置绿化配置1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。3、绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。4、绿化品种便于养护，养护成本节约。5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细
23、则项目评估细则景观配置景观配置1、景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。2、采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。水系岸床设计应考虑防渗漏效果。3、不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。4、景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。5、泛光照明不影响住户，不造成光污染。分类评估分类评估 规划设计阶段介入规划设计阶段介入项目评估细则项目评估细则公共空间公共空间1、应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。2、宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。3
24、、公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。4、绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。5、各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。6、楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。7、公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。8、高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。9、楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。物业物业前期介入项目都在施工建设阶段，主要侧重于项目土建工程前期介入项目都在施工建设阶段，主要侧重于项目土建工程的尾声，即门
25、窗安装，设备进场，介入时间大致在竣工验收前的尾声，即门窗安装，设备进场，介入时间大致在竣工验收前6 6 个月个月 。施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容(1)成立工程介入小组 工程介入小组一般2-3人，要求人员专业、搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。建议与开发商项目部设定的专人形成对接，要求及时回复物业前期介入项目部的建议。(2)现场跟进 工程介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与开发商、施工方进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的
26、主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。(3)工作周报 工程介入实行书面记录，并将施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给开发商相关部门.跟进所呈报问题的解决情况(4)参与会议物业前期介入项目部定期参加入：发商组织的项目现场工作协调会.及时沟通相关问题和进度(5)整改落实物业前期介入项目部对介入后发现的主要问题以书面报告的形式上报给开发商，并跟进问题整改落实情况。物业公司在项目施工阶段物业公司在项目施工阶段介入注意要点介入注意要点施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 了解了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的
27、安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。回填土回填土工程工程 回填土回填土工程涉及首层楼地面工程涉及首层楼地面(无地下室结构的无地下室结构的)、
28、外地坪的工程质量，、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。物业公司在项目施工阶段物业公司在项目施工阶段介入注意要点介入注意要点施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 地下室工程地下室工程 地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，
29、是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：a、无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。b、采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大
30、的影响。c、采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。物业公司在项目施工阶段物业公司在项目施工阶段介入注意要点介入注意要点施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 楼楼面、屋面砼工程面、屋面砼工程 楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。a、钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监
31、督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b、砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。物业公司在项目施工阶段物业公司在项目施工阶段介入注意要点介入注意要点施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 装饰工程装饰工程a、外墙
32、面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防整体设防(无特别的防水层无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空无空鼓、空壳壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。、抿缝饱满等方面，应严格监督。b b、内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆、内墙
33、面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c c、地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄、地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。水方面。物业公司在项目施工阶段物业公司在项目施工阶段介入注意要点介入注意要点施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 砌筑砌筑工程工程 建成物业常有墙体与粱底的结合部出现裂缝的
34、现象，造成此问题的原因通常是墙体砌筑至底梁时的方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满，墙砖体的砌筑方式进行监督，墙顶和梁底间砌砖时，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧和梁底，并保证砂浆饱满。门窗工程门窗工程 木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户透常会出现窗框与墙体问渗水，这些都是施工常见问题，按有关施工规范及设计方案严格监督施工。物业公司在项目施工阶段物业公司在项目施工阶段介入注意要点介入注意要点施工建设介入程序与内容施工建设介入程序与内容 给排水工程给排水工程a、给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，给水工程：现有高层建筑通常采用高位水
35、池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。则应在隐蔽前做试水、试压试验。b b、排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出
36、现管壁砂眼渗水、排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用理费用增多，在可能的情况下建议改用PVPV水管。水管。施工建设介入程序与内容前介工程质量检查考核制度：前介工程质量检查考核制度：u 项目工程质量月报项目工程质量月报u 工程质量检查评分表工程质量检查评分表u 项目工程质量整改复查表项目工程质量整改复查表u 工程质量检查工程质量检查(考核考核)作业指引作业指引施工建设介入程序与内容前介施工单位管理作业制度前介施工单位管理作业
37、制度：u 施工单位管理作业指引施工单位管理作业指引u 在建工程施工单位工作质量评在建工程施工单位工作质量评分检查表分检查表(施工准备阶段施工准备阶段)u 在建工程施工单位工作质量评在建工程施工单位工作质量评分检查表分检查表(施工过程阶段施工过程阶段)u 在建工程施工单位工作质量评在建工程施工单位工作质量评分检查表分检查表(竣工交付阶段竣工交付阶段)u 在建工程施工单位工作质量评在建工程施工单位工作质量评分检查表分检查表(回访维修阶段回访维修阶段)施工建设介入程序与内容前介施工管理质量安全奖惩制度前介施工管理质量安全奖惩制度：u 安全生产及文明施工管理办法安全生产及文明施工管理办法及处罚规定及处
38、罚规定u 质量管理办法与处罚规定质量管理办法与处罚规定 物业公司物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。安装等问题，以备预留充足的返修时间。物业公司对竣工验收阶段介入物业公司对竣工验收阶段介入 1、验收小组须制定统一验收验收小组须制定统一验收标准。标准。2 2、验收小组须准备竣工验收的表格、验收小组须准备竣工验收的表格资料。资料。u 功能验收功能验收u 观感验收观感验收u 实测验收实测验收 物业公司物
39、业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。安装等问题，以备预留充足的返修时间。物业公司对竣工验收阶段介入物业公司对竣工验收阶段介入 3、物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建、物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提
40、交地产公司。结合各类统计表汇总后提交地产公司。设施设备成品保护设施设备成品保护物业公司对竣工验收阶段介入物业公司对竣工验收阶段介入 1、职责分工与责任归属职责分工与责任归属 1)1)开发商工程部对项目施工区域的成品保护负有管理责任。开发商工程部对项目施工区域的成品保护负有管理责任。2)2)对物业前期介入项目部已进行承接查验的区域和楼宇，物业公司负有管对物业前期介入项目部已进行承接查验的区域和楼宇，物业公司负有管理责任。理责任。3)3)对未经竣工验收和整体承接查验，以及开发商工程部嘱托物业管理单位对未经竣工验收和整体承接查验，以及开发商工程部嘱托物业管理单位进行单项代进行单项代 管的设施项目，其
41、成品保护的最终责任在原施工单位，物业前管的设施项目，其成品保护的最终责任在原施工单位，物业前期小组、公司品质管理部、工期小组、公司品质管理部、工 程部均有权进行约束和管理。程部均有权进行约束和管理。4)4)前期介入项目部所有员工均有权就损坏设施的现象进行制止、劝阻和报前期介入项目部所有员工均有权就损坏设施的现象进行制止、劝阻和报告。告。建设项目进入安装施工阶段，由于不同的协作单位交叉施工频率增加，成品保护至关重 墓。为微敌杜渐，特制订本制度。设施设备成品保护设施设备成品保护物业公司对竣工验收阶段介入物业公司对竣工验收阶段介入 2.2.程序要求程序要求 1)1)相关责任部门应建立巡查制度，对巳验
42、收交付的区域、单元和设备房做相关责任部门应建立巡查制度，对巳验收交付的区域、单元和设备房做好巡视记好巡视记 。2)2)建立应急预案建立应急预案(包括火警包括火警.停电停电.管道爆裂等管道爆裂等)，及时处置突发事故。，及时处置突发事故。3)3)严防设施人为损坏或被盗现象，需在相应通道、地面设置封闭隔离措施，严防设施人为损坏或被盗现象，需在相应通道、地面设置封闭隔离措施，或者设置或者设置 监控点监控点(防范重点：灯具防范重点：灯具.消防喷淋、电缆、开关盒等消防喷淋、电缆、开关盒等)。4)4)对物业管理服务已覆盖区域，凡有外来施工、安装及装饰队进入，首先对物业管理服务已覆盖区域，凡有外来施工、安装及
43、装饰队进入，首先要通过开发商工程部同意并办理正式进入手续，并签署对照明等设施成品的要通过开发商工程部同意并办理正式进入手续，并签署对照明等设施成品的保护条件的承诺后，方可进入。退场时由管理人员对线路，开关，灯具进行保护条件的承诺后，方可进入。退场时由管理人员对线路，开关，灯具进行现场保护验收，防止发生人为损坏，被盗现象。现场保护验收，防止发生人为损坏，被盗现象。5)5)对物业管理服务巳覆盖区域，清洁、保安人员应做到发现问题及时报告对物业管理服务巳覆盖区域，清洁、保安人员应做到发现问题及时报告,6)6)凡在本物业区域内搬运大宗物品，必须安排专人看护其行进路线。凡在本物业区域内搬运大宗物品，必须安
44、排专人看护其行进路线。7)7)设施配备：设施配备：回回 运输工具：塑料轮小车、搬运箱、手推车等运输工具：塑料轮小车、搬运箱、手推车等t t 圆圆 保护保护工具：旧地毯、阻水沙袋工具：旧地毯、阻水沙袋.塑料塑料保护膜。保护膜。设施设备成品保护设施设备成品保护物业公司对竣工验收阶段介入物业公司对竣工验收阶段介入 3.3.禁止行为和注意事项禁止行为和注意事项 1)1)禁止在巳验收区域和设备房禁止在巳验收区域和设备房.机房内吸烟。机房内吸烟。2)2)禁止擅自动用业主室内己安装的卫生活具，禁止擅自动用业主室内己安装的卫生活具，3)3)禁止在石材地坪上拖曳杂物，防止表面受损。禁止在石材地坪上拖曳杂物，防止
45、表面受损。4)4)禁止在已经完工的地面上动火及电焊作业，如确实需要，需事先通知相关人员，禁止在已经完工的地面上动火及电焊作业，如确实需要，需事先通知相关人员，并做好防护措施并做好防护措施 5)5)开启检修孔时，操作人员必须戴上清洁的手套，不得将污物、污迹抹上墙面：开启检修孔时，操作人员必须戴上清洁的手套，不得将污物、污迹抹上墙面：6)6)在墙边进行整改维修时，必须在堵上贴有保护胶纸在墙边进行整改维修时，必须在堵上贴有保护胶纸 7)7)对铁艺等进行油漆工作时，应事先在地面铺好报纸，油漆滴落形成污染的清洁成对铁艺等进行油漆工作时，应事先在地面铺好报纸，油漆滴落形成污染的清洁成本，由责任人承担。本，
46、由责任人承担。8)8)对安装上的门窗，禁止随意用物品卡在门角，以免形成变形破坏。对安装上的门窗，禁止随意用物品卡在门角，以免形成变形破坏。9)9)施工单位和装修装饰单位严禁破坏防水层、保温层，一经发现按损失施工单位和装修装饰单位严禁破坏防水层、保温层，一经发现按损失1010倍罚款。倍罚款。10)10)电梯保护专章：不得随意撕去轿厢内饰的保护贴膜，禁止装运散装的建筑材料电梯保护专章：不得随意撕去轿厢内饰的保护贴膜，禁止装运散装的建筑材料及湿货，验收后在轿厢内需设置保护板。及湿货，验收后在轿厢内需设置保护板。11)11)进入木地板区域必须穿上鞋套进入木地板区域必须穿上鞋套 12)12)墙、地面管道
47、区在水泥抹平后，及时指派专人就管道区划线，注意打洞，敲钉墙、地面管道区在水泥抹平后，及时指派专人就管道区划线，注意打洞，敲钉时时 勿损坏暗埋的管线。勿损坏暗埋的管线。设施设备成品保护设施设备成品保护物业公司对竣工验收阶段介入物业公司对竣工验收阶段介入 4.4.成品分项管理要求成品分项管理要求(1)(1)玻璃幕墙、铝合金成品保护玻璃幕墙、铝合金成品保护 1)幕墙、窗框四周嵌打防水密封胶时，操作应仔细，不得污染幕墙、窗框。2)拆搭脚手架、跳板，其材料对铝框要有相应的保护措施，否则不许在门窗框上报 披，安装管线，设备应防止撞坏幕墙3)不许在幕墙、窗框上撞击、钉钉或刻画，幕墙、窗玻璃安装后成立即贴上“
48、小心玻璃”的标识。(2)(2)电讯通信成品保护电讯通信成品保护 面板、模块、配线架、机柜、控制箱、控制柜、摄像头和报警器的安装必须在内装修工程基本完成后进行，其他安装与相关工序配合进行。(3)(3)大门成品保护大门成品保护 1)木门窗、框及贴脸线和筒子板等进入施工现场，必须将材料放置在通风良好、防同防潮的地方，并没专人管理。2)油漆、胶等易燃材料必须放置在远离火种和易燃品处，并放进专用房间加以保管3)产品在油漆和安装后，用塑料布将油漆好的产品全部遮盖起来，以免其他杂质对产品的污染。4)施工中做好对工人的技术交底，严禁撞击门框窗及贴脸,设施设备成品保护设施设备成品保护物业公司对竣工验收阶段介入物
49、业公司对竣工验收阶段介入(4(4)地面、墙面成品保护地面、墙面成品保护1)地面抹好后，进行洒水养护的一周内不得进行下一道工序操作2）运输通道处的地面，养护完毕后应铺设专门的保护层保护地面。3)做好的地面，不允许有污染物落洒在地面，如全损耗系统油、油漆、油污、胶或粘 结剂，更不能在水泥地面 上拌拌砂浆。4)其他工种的操作工具，如高凳、梯子及小车腿等用胶皮包好，以防磕碰施工好的地 5)在水泥地面上堆放金属或其他重物时，应垫木板以免划伤地面。6)做好的地砖五天后方能上人.7)新铺花岗岩地面的房间应进行临时封闭，操作人员和检查人员进入房间踩踏时，一 定要穿软底鞋。8)花岗岩地面完工后，房间应封闭，粘贴
50、完水泥砂浆或其他粘结剂达到强度后，如需其他工种作业，应在表面加覆盖保护措施 9)墙面剔凿应在抹水泥墙面之前进行，以防剔凿导致墙面空鼓。轻质墙体必须经甲方 确认同意后，方可用切割机切割、剔改。10)瓷砖贴完后应加强保护和养护，墙角和门窗处应加木板防护以防碰撞。11)墙面贴好后，严禁在墙上或附近剔凿，防止破坏瓷砖与墙面的粘接。12)瓷砖贴好后，应进行养护，严禁用色笔在墙面上乱画或用硬质物品敲击 13)其他工种插入施工时，任何人不得污染和损坏瓷砖，特别是瓷砖的阳角，不得有金属物体和其他材料堆积在屋面瓷砖上。14)刷涂料墙面不得雨淋、水泡，其他工种施工时不得碰撞阳角和墙面。15)严禁有一切污染物污染涂
