1、调研结论新江湾城客户访谈结果分析浦东客户特征:新江湾城目前浦东区域客户主要为碧云、金桥居住区具有国外生活背景的人群，主要在金桥加工区及陆家嘴工作。居住理念偏生态。杨浦至碧云、金桥交通便捷（车程7-8公里）、区位相对较为接近，再加上新江湾城的教育资源及五角场的成熟商业配套，杨浦新江湾受到这部分客户的首可客户来源:目前新江湾城的客户大部分还是北三区的客户为主，浦东客户占30%左右。以仁恒客户比例为上海北三区（杨浦、虹口、宝山）50%，浦东20%，全市各区10%，外地20%，反而仁恒的关系客户在新江湾城并不多。1、项目的客户来源及目前新江湾城的客户现状2、项目的主要推广渠道及效果 3、新江湾城产品的
2、定位及客户置业需求的变化情况访谈结果分析银亿项目目前累计客户还不多，因为没做过宣传，基本属于住在新江湾城周边对产品类型有更高需求的人，对新江湾城客户对于区域内别墅物业兴趣大，原置业新城御景、涵碧景苑等项目客户因改善性需求再次置业新江湾城物业,目前这部分客户对物业的需求将由公寓专为更高等级的产品或别墅.对浦东客户比较有效的推广渠道:碧云、金桥区域居住人群基本生活消费集中在浦东大拇指广场及附近的家乐福，符合这两区域客户需求的项目通常在大拇指广场巡展和派单效果都较好。4、新江湾城的精装修市场及客户第一线的反馈情况5、从营销的角度对本案产品定位及精装修的意见和建议访谈结果分析1、精装修打造存在模仿痕迹
3、重、以品牌堆砌为主，缺乏设计理念等不足，整体市场同质化竞争激烈2、银亿项目未来精装成本在4500-5500元/平米，报价将达到万元。看的到得地方和LOGO都是一线，其它就不是了。纯目前新江湾城精装报价都在万元及以上，包括建发10000元/平米标准，成本基本在4000-6000元平米，成本与报价溢价达100%。精装修有条件可以请一个设计师，融入设计理念，传达给客户一种生活理念，这样才可以和其他项目有差异化，有竞争力，而非简单的品牌的堆砌。调研结论大学教授，私营企业主结论分析1、客户区域及规模 九组客户中八组客户工作在杨浦，生活在杨浦，并且有4组客户在新江湾城有购房体验 家庭结构3-4人为主，年龄
4、集中于35-45岁之间，家庭月收入10万元以上，其中4名为私企业主，行业集中于制造业及物流贸易。2名为建筑设计企业高管，均为大学教师，高知背景，学校出来进行独立创业。2、客户置业需求 产品面积段及总价需求：有效的9组客户全部都为再次改善购房，面积需求有五组集中于200平米以上，其余四组客户面积需求集中于150-160平米左右。购房预算集中于1000-1500万。配套和社区细节需求：对车位的需求以双车位为主，由于有四组客户在新江湾城已有物业，再次改善更看重周边的配套及小区自身的配套。3、客户喜好因素分析结论分析 由于项目考虑精装修，对客户的喜好分析主要集中于客户对精装修的看法，客户对精装修的预算
5、及看法主要集中于一下几点：精装修预算：6000-8000元/平米为主精装修关注点：厨具、卫具品牌及细节部分以朱海青女士为例：目前在新江湾城有两套物业“精装修的预算我认为8000块比较合理，目前新江湾城的房子装修报价都在10000元以上，个人认为有很多虚高的部分，而5000元左右的装修又做的太粗糙，8000元我觉得就差不多了，至于在装修方面，个人认为功能性和实用性是最重要的，尤其是厨具和卫浴，使用频率最高，磨损也比较厉害，但是这个方面我也有个问题，这些顶级品牌的卫浴和厨具到底比二级品牌好多少，但是在价格方面却贵很多，我觉得效果好，质量好是最主要的，不需要太多噱头。”私营企业主：朱海青酒店式公寓
6、/酒店与会所的收费Structure THREE典型案例研究酒店式公寓参考案例分析酒店式公寓定位：从项目的整体气质和办公的设计新规，本项目酒店式公寓的面积段以150平米以上的大面积为主。相对于市场上出现的小面积的酒店式公寓，本案酒店式公寓必须以极致的物业服务等独特的卖点吸引目标客户。与酒店集团合作由其冠名并提供管理服务是星级物业管理服务的保障，同时也是目前高端酒店式公寓的发展趋势。酒店式公寓定位思考内环内项目内中环项目中外环项目外环外项目铂悦818乐非天地天之骄子碧云东壹栋禹洲蓝爵瑞景公寓和兰苑二期御华山大厦中铁中环时代广场紫金公馆CITY155河滨壹号祥腾新领寓永和生活广场骏丰嘉峰汇晶鼎九久
7、青年城二期上海酒店式公寓市场中还未出现与五星级酒店集团合作尤其冠名的项目而项目组发现，目前在广州和北京相继出现了一些与五星级酒店集团签约由其冠名并提供管理服务的酒店式公寓项目。酒店式公寓案例参考案例一W公寓占地面积：22,625m2总 建 面：282,691m2总体规划：三栋住宅A、A2、B座，一栋公寓C座一栋W酒店配套服务公寓一栋W酒店容 积 率：8.3绿 化 率：30珠江美景海心沙广场观光塔四大文化建筑 中轴广场珠江公园丽思.卡尔顿酒店CBD豪宅圈君悦酒店W公寓参考案例一W公寓W公寓产品设计原则：1、给客户提供原汁原味的居住体验2、在产品设计上完全按照W酒店的标准进行打造在户型上，广州W公
8、寓40、80、120平米的面积规划是参照W酒店的客房而设计的；W公寓首创了3.45米的超高层高，这一层高与广州W酒店客房层高一致，令W公寓具备与W酒店客房同等的居住舒适度；W公寓的外立面也采用了与W酒店一致的单元式玻璃幕墙，外观上与W酒店融为一体。户型套内面积（m2）建筑面积（m2）套数（套）比例单间31-3345-487422%一房一厅61-7287-10224673%两房一厅90130185%合计31-9045-130338100参考案例一W公寓W公寓销售情况：已售罄，二手房售价34000元左右，附送价值6000元/平方米的装修部位精装修石材意大利木纹石，印尼新雅米黄石天花板镶嵌了水晶灯其
9、他配置了品牌洁具、厨具、灶具、冰箱、中央空调、热水器、电视等；每套公寓都将配备可视对讲门铃及日立智能家居安防系统 W公寓客户：主要分为投资客户及租赁客户参考案例一W公寓 重点客户群核心客户群游离、偶得客户国际高端投资者本地，港澳台、珠三角高端投资者中国内地高端投资者投资客户：重点客户群核心客户群游离、偶得客户生意人、高素质自由职业者等驻广州外资企业高层管理人员、技术人员等驻广州国内知名企业高层管理人员、技术人员等使用客户：参考案例一W公寓W公寓与酒店管理公司酒店管理公司提供每月四次房间打扫服务，并有一些基础的订票，复印，委托联系家政人员等服务。只提供酒店式服务，不统一委托经营，物业费7元/平米
10、/月与国际级品牌Starwood（喜达屋）合作打造的W公寓，品牌效应使W公寓的去化和投资价值都是其他周边同类产品无法媲美的W公寓与周边其他酒店式公寓及住宅的租金对比W公寓与周边其他酒店式公寓及住宅的售价对比楼盘名称楼盘名称 三月均价月均价(元元/m2)W公寓34000汇峰国际公寓28045隽峰苑27871保利心语花园27884方圆月岛31975楼盘名称楼盘名称 三月租金三月租金(元元/m2)W公寓47-84汇峰国际公寓36-71隽峰苑28-63保利心语花园29-54方圆月岛38-76参考案例一W公寓项目名称W公寓首次开盘时间2019-10-05售罄时间2009-12总套数554套楼层栋数3栋2
11、5-48层的高层销售周期15个月月均销售套数37套项目销售周期在15个月左右，月均销售套数37套参考案例二四季世家公寓占地面积：32790m2总 建 面：24.7万m2总体规划：写字楼，酒店，公寓写字楼：23层，总高89.5m，层高3.8米酒店：23层，总高89.5m，层高3.3m公寓：21层，总高81.7m，层高3.3m公寓户型面积：242-318平米面积段（两房、三房）北京四季世家在售户型为242平米二居，318平米三居，精装修，现房，均价85000-90000元/平米户型的共性：1.动静分离的户型格局 2.佣人房的设计 3.大面积的公共空间 4、主卧套的设计参考案例二四季世家公寓四季世家
12、242m2四季世家262m2参考案例二四季世家公寓四季世家318m2参考案例二四季世家公寓四季世家精装修门材质高档实木门锁威宝客厅地面大理石墙面墙纸空调大金卧室地面高档实木墙面墙纸厨房地面大理石墙面瓷砖厨具艾密沃冰箱佳格净水博士卫生间地面大理石墙面干挂大理石洁具威宝马桶TOTO全自动马桶热水市政供热智能化品牌三菱系统名称家居智能系统功能背景音乐电动窗帘电子防盗开关遥控地暖美国威宝德国博士日本东陶日本三菱1、住宅物业，委托四季酒店集团管理，全部服务人员均隶属于四季酒店集团2、提供24小时全天服务，包括与五星级四季酒店同样的软性服务：房间打扫、订票、订餐、采购物品等等。只提供酒店式服务，不统一委托
13、经营。3、业主可享受社区高档会所所有功能及五星级酒店的配套设施，费用均包含在29元/月/平米的物业费中4、开发商已与四季酒店签订20年委托管理协议，开发商可在四季酒店管理不善的情况下单方面解除合约，业主委员会也可决定管理公司的去留5、四季酒店御用室内设计团队全程参与前期设计工作参考案例二四季世家公寓客户：年龄集中在35-45岁，拥有较高的社会地位和收入，基本是企业主或高管，大部分客户有海外生活背景，近7成来自海外。参考案例二四季世家公寓楼盘名称楼盘名称 三月均价三月均价(元元/m2)四季世家公寓85000置地公寓53000大悦公寓40000US联邦公寓36090四季世家公寓与周边住宅的售价对比
14、四季酒店带给项目物业品牌和物业价值的提升圈层标签顶级物业服务私密性保证良好的保值增值与物业持有愿望参考案例二四季世家公寓项目名称四季世家首次开盘时间2009-12-05售罄时间2019-4-20总套数206套楼层栋数2栋20多层销售周期17个月月均销售套数12套项目销售周期在17个月左右，月均销售套数12套参考案例三柏悦居公寓占地面积：31,305m2总 建 面：349,998m2总体规划：三栋，中央主楼（柏悦居）、人保大厦、银泰大厦，中央主楼：超五星级柏悦酒店、顶级酒店服务式公寓柏悦居容 积 率：8绿 化 率：21人保大厦银泰大厦中央主楼CBD中国国际贸易中心国际俱乐部参考案例三柏悦居公寓北
15、京柏悦居主力户型为132-138平米一居，240-242平米二居，精装修，现房，均价65000-66000元/平米户型的共性：1.超大空间体现居住的舒适性 2.大径深的客厅和餐厅 3.干湿分离的卫生空间 参考案例三柏悦居公寓柏悦居精装修门材质高档实木门锁-客厅地面大理石墙面墙纸空调大金卧室地面高档实木墙面墙纸厨房地面石材贴面砖墙面瓷砖厨具米勒冰箱米勒净水博士卫生间地面大理石墙面干挂大理石洁具科勒马桶TOTO热水市政供热智能化品牌三星功能电子门铃彩色可视对讲红外线报警德国博士日本东陶德国米勒美国科勒参考案例三柏悦居公寓1、酒店式公寓物业，委托凯悦酒店提供管理服务，保障长期运营稳定，物业保值增值。
16、2、室内精装修和室内各系统配置、材料与设备均符合国际化、人性化标准。3、业主可有偿享受超五星级酒店的配套设施和会所等服务，2元/月/平米的物业费可以享受到顶级酒店集团提供的叫早、订餐、叫车等无偿服务。4、北京银泰中心柏悦居是凯悦集团在中国唯一投资和全盘管理的物业。5、最顶级的国际化团队：建筑结构设计师是以设计地标性建筑闻名的著名建筑设计师John C.Portman约翰波特曼；柏悦酒店和柏悦居的室内设计师是多家超五星酒店集团指定的世界著名室内设计师Peter Remedios；宝维士。参考案例三柏悦居公寓客户：年龄集中在40-49岁，拥有较高的社会地位和收入，收入在100万左右的在6成以上，大
17、部分客户有海外生活背景，近7成来自海外。柏悦居公寓与周边住宅的售价对比楼盘名称楼盘名称 均价均价(元元/m2)柏悦居66000永安里58000建外SOHO东区54000凯悦酒店带给项目物业品牌和物业价值的提升区域内标志性项目提供五星级酒店完善的服务良好的保值增值物业与高端客户的认可参考案例三柏悦居公寓项目名称柏悦居首次开盘时间2019-12售罄时间2019-10总套数216套楼层栋数1栋63层销售周期23个月月均销售套数9套项目销售周期在23个月左右，月均销售套数9套项目名称品牌开关ABB厨具橱柜德宝西克曼（一线）龙头瑞士弗兰卡（二线）水槽家电消毒柜嘉格纳（顶级）冰箱抽油烟机煤气灶烤箱洗碗机洗
18、衣机卫具设备台盆杜拉维特（一线）龙头杜拉维特（一线）坐便杜拉维特（一线）浴缸杜拉维特（一线）淋浴房德国高仪（二线）花洒德国高仪（二线）五金件德国高仪（二线）精装详细建议住宅酒店式公寓精装详细建议项目名称品牌开关西门子厨具橱柜德宝西克曼（一线）龙头瑞士弗兰卡（二线）水槽家电消毒柜美诺（一线）冰箱伊莱克斯（二线）抽油烟机美诺（一线）煤气灶烤箱洗碗机洗衣机卫具设备台盆杜拉维特（一线）龙头杜拉维特（一线）坐便TOTO（非卫洗丽）浴缸杜拉维特（一线）淋浴房德国高仪（二线）花洒德国高仪（二线）五金件德国高仪（二线）以W公寓及济南路8号附送部分软装及家具启示出发建议本项目酒店式公寓产品略降低厨具、家电、卫生
19、洁具的品牌，将成本转移至配备软装及家具方面真正实现项目的拎包入住，与沪上酒店式公寓产品产生差异化竞争，增加本项目产品特征酒店、会所的服务与收费浦东星河湾浦东星河湾社区和酒店共同使用酒店内会所、餐饮、酒吧项目介绍：上海浦东星河湾酒店上海市浦东新区锦绣路2588弄风格：以地中海城堡为蓝本，弥漫着欧洲的宫廷气息，外墙用天然高档石材体现了沉稳大气的贵族氛围星级：浦东星河湾酒店整体是以超五星级硬件配置，目前已被评定为五星级酒店、会所得服务与收费酒店会所：会所管理由星河湾酒店统一管理餐饮：3间特色餐厅、中餐厅、西餐厅娱乐：健身房、台球、网球、羽毛球、洗浴桑拿中心、SPA、高尔夫、棋牌麻将、室内/室外泳池酒
20、吧：大堂吧、德国酒吧酒店、会所得服务与收费浦东星河湾酒店会所收费：酒店内会所、餐饮、酒吧对外开放，以会员年卡充值方式经营；非社区业主：一次充值3万元一年年卡；酒店入住客户：可以免费享受会所服务（餐饮、酒吧、饮料除外）社区业主：一次充值1.6万元可以享受非社区业主相同服务；住宅 /酒店式公寓Structure FOUR客户定位结论及精装修建议专题研究总结精装修共性通过对于上海市场5个高端精装住宅、2个酒店式公寓项目广州、北京两地2个酒店式公寓项目调研分析我们发现6000元-12000元精装标准中可以借鉴的一些共性：入户门高级实木、双层防火设计防盗门卫生间墙面高档面砖门锁使用全进口铰链及锁芯地面防
21、滑地砖客厅墙面高档墙纸为主，辅以石材或实木装饰吊顶石膏板吊顶地面大理石拼花智能系统中央空调大金吊顶石膏板吊顶地暖威能卧室墙面石膏板吊顶安全防盗国外全套小区安保系统地面实木地板新风系统汉尼威尔吊顶石膏板吊顶项目名称橡树湾（6000）橡树湾（12000）厨具橱柜德宝西克曼旭勒龙头瑞士弗兰卡嘉格纳水槽嘉格纳家电消毒柜通用电气嘉格纳冰箱Vario维度抽油烟机嘉格纳煤气灶烤箱洗碗机洗衣机博世卫具设备台盆杜拉维特瑞士劳芬龙头德国高仪JOOP坐便杜拉维特TOTO卫洗丽、劳芬浴缸瑞士劳芬淋浴房德国高仪花洒五金件德国克鲁迪专题研究总结精装修特性同时，我们发现这些项目的一些精装修的差异特性以拥有6000元和120
22、00元两种精装标准的华润橡树湾为例主要集中在厨房设备及卫生间设备的品牌档次差异一线或顶级奢侈品品牌精装修特性专题研究总结通过橡树湾12000元精装标准产品的销售讲义我们更多的看到了奢侈品品牌，但其实用性却没有在一线品牌上有真正意义上的提升客厅地面小瓷砖拼花“提别值得一提的地面上的小瓷砖拼花，就价值6000元/平米，在欧洲，它被应用于教堂、礼堂、皇宫。”厨房旭勒橱柜“整套橱柜是德国国宝级品牌旭勒，而且是全球限量仅5000套，而我们华润就定了500套，每套超过40万元。”黑檀木客厅装饰“黑檀木饰面装饰，更是您品位的象征，要知道黑檀木可是世界珍稀木材，成材及其缓慢，需上百年甚至几百年，所以是印尼国宝
23、，又有”软黄金“之称。”专题研究总结客户研究结论客户区域1、生活在北三区（虹口、杨浦、宝山）和浦东碧云、联洋区域2、浦东金桥、陆家嘴IT、金融企业中高管，杨浦及宝山钢贸企业中高管,老师职称背景的设计公司老板3、新江湾城老公寓项目的改善型客户客户置业需求1、改善型自住客为主，需求150平米以上大户型，对纯住宅产品感兴趣2、整体预算在千万左右均可以承受3、酒店式公寓产品主要作为投资取向，自己不会居住，总价600万左右可以承受客户喜好因素分析1、钢贸企业主及高管：对精装修无明确品牌认知和要求，凸显档次和奢华为主诉求2、浦东客户：更关注精装功能的实用性，厨卫品牌较为看重3、新江湾城置业者：对精装标准有
24、着自己的想法，以8000元为心理接受标准，注重品牌的性价比和实用性专题研究总结建议前提通过对于精装案例的分析结论及客户访谈结论分析特别是通过银亿专案叶先生“品牌堆砌”“缺乏设计理念”“模仿痕迹重”“同质化现象严重”同策汇客户朱小姐“精装报价虚高”“厨具和卫浴品牌看重”“注重实用性和性价比”的访谈，给予我们产品精装的启示1、注重厨具及卫浴品牌的良好搭配，体现项目整体档次，突出其在未来生活中的实用性2、邀请著名设计师为精装注入设计理念，让我们的精装产品有其自己的故事和精神来源住宅精装详细建议入户门高级实木、双层防火设计防盗门卫生间墙面高档面砖门锁意大利卡帝士地面防滑地砖客厅墙面高档墙纸为主，辅以石材或实木装饰吊顶轻钢龙骨石膏板吊顶地面大理石拼花智能系统中央空调大金吊顶轻钢龙骨石膏板吊顶地暖威能卧室墙面轻钢龙骨石膏板吊顶安全防盗博世地面高档实木地板新风系统汉尼威尔吊顶轻钢龙骨石膏板吊顶外立面门窗把日本YKKTHE END!THANK YOU!
