1、房房 地地 产产 金金 融融（第二版）（第二版）谢经容谢经容 殷红殷红 王玉玫王玉玫 编著编著房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三章第三章 抵押贷款的运作抵押贷款的运作 内内 容容 提提 要要 本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务、抵押人的还款清单、抵押后房地产的使用和管理、利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本知识、过程和原理，是房地产抵押贷款的核心。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理 杠杆原理实际
2、上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理 一、杠杆原理的特性一、杠杆原理的特性 假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为100，它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E）之和。将M、E的交界点定义为支点，在目前我国贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的3 7处。资产总收益率（R）定义为作用于支点上的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自有资金的收益率（Y）为作用于购房者的力。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系
3、列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理当杠杆处于平衡状态时，杠杆平衡时，应满足下列条件：R=(Mi)+(EY)房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材总投资：100RMEiY 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理例题1：假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应还贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元，则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率可写成：权益收益率=投资者净营业收益/自有资金（首付款）=4500/2500=1
4、8%房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理 投资者自有资金收益率为18%，高于资产总收益率12%。上面的杠杆原理公式可写成：12%=(0.7510%)+(0.2518%)12%=7.5%+4.5%也可以写成：0.75 10%=7.5%0.25 18%=4.5%总资产1.00 不同投资收益率12.0%资产收益率 资产收益率资产收益率通过以上计算可以看出资产总收益率是借贷资金、自有资金收益依其占资产份额的加权平均值。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原
5、理杠杆原理 二、杠杆作用的形式二、杠杆作用的形式 假设有一房屋以12.5万元售出，两年后又以15.68万元转让，经按前面所讲的内部收益率公式计算这一投资的内部收益率为12%。假设可以按10%、12%和14%三种利率依80%的贷款比率取得抵押贷款，借款额为10万元，则借贷对权益收益率的影响如下表（表3-1）。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理不同借款利率对权益收益率的影响不同借款利率对权益收益率的影响房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理
6、（一）杠杆正作用 杠杆正作用杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率，因为借贷资金的利息小于资产收益率，因而使自有资金收益率提高。贷款方案A就是如此。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理（二）中性杠杆作用 借贷利率等同于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持为中性。这就形成了杠杆的中性作用杠杆的中性作用，它是以借贷利率等于资产收益率为条件的。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 杠杆原理杠杆原理（三）杠杆的负作用 杠杆的杠杆的负负作用作
7、用是指借贷资金的利息比资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益降低。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还 用户从银行取得一定期限的抵押贷款后，就应按照抵押贷款合同规定的时间、还款额和还款方式还款。一般情况下，还款是按照分摊方式，就是将借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都偿还相同数额的款项。一般是按月偿还，将本金、利息分摊到每个月还款。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还一、月
8、还款额一、月还款额 月还款额月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。（一）本息均还法 本息均还法本息均还法是将本金和利息平均摊分到每个月中的还款方法。每月的还款数量是相同的，在等额的还款中，每个月都含有相同的本金和利息。每月分摊的利息和本金数可按下列公式计算：每月摊还本金=M/n=贷款额贷款/月数 每月摊还利息=(n1)Mi/2n 每月还款额=每月摊还本金每月摊还利息房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还（二）先息后本法 先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降
9、低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。每月还款额则是采用等比数列求和的原理推导出来的。每月的还款额是相同的，但随着还款期限的延长，每月还款额中本金所占比重增加，利息所占比重减少，很好地说明了借贷资金的时间价值。先息后本法月还款额计算公式为：月还款额=Mi（1i）n/（1i）n1 其中M为贷款额；i为月利息，是年利率的1/12；n为贷款月数。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还比较两种方法可以看出有以下差别：（1）二者的还款额不同 （2）每月还款额中本金、利息所占比例不同 （3）两种还款
10、方式中的利息总额不同 （4）在发生提前还款情况下剩余本金不同房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还二、二、月本利和因子表月本利和因子表 在西方国家，银行还编制不同利率条件下的月本利和因子表，以帮助贷款人计算还款额、剩 余本金等。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还三、偿还清单三、偿还清单（一）基本概念 抵押人每月或每年还款数额取决于贷款额、利率、手续费及摊还方式。1.本金（principle）：本金本金是抵押人所欠
11、银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分，其初始值等于按贷款比率计算的价值量。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还 2.手续费（cost of administration）：手续手续费费是放款人对贷款附加征收的一种费用，一般为贷款额的1%3%，它是在放款时征收的，可以加到本金中。3.贷款期限：一般以年计算，是放款日到最后还款日（也称到期日或终结日）的时间间隔。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押
12、贷款的偿还 4.分摊系数：一般贷款都要求在贷款期限内按照一定的期段（一般为1个月）偿还一定的本金，即将所有本金分摊到整个期限进行还款，这个过程为摊还（amortization）。以上每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数，可记作K。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还例题例题2：假设贷款：假设贷款10万元，利率为万元，利率为10%，期限为，期限为30年年（二）偿还清单的计算 1.剩余本金 贷款剩余本金数额应等于今后还款额的贴现值。假设例2中，贷款已按规定还款5年，则剩余本金就是未偿还期限月还
13、款额的贴现值。已还款5年，还有25年即300个月没有还款。这时300 个月1元钱的现值，即月本利和因子（或月累积现值）为110.47，则剩余本金计算如下：剩余本金剩余本金=月还款额月还款额月本利和因子月本利和因子 =877.57110.047=96574(元元)也就是经过5年还款后，10万元贷款的剩余本金为96574元，5年总计偿还本金3426元。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还2.年付利息数额 在付完4年款项后，第5年开始时的贷款余额即为第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26 年的月本利和因
14、子为110.99，即：第4年后的剩余本金：877.57110.99=97402元 第5年后的剩余本金为96574元即1年后，还款贷款本金减少了 97402-96574=828元 而一年的还款总额为877.5712=10531元 其中还利息为10531828=9703元即第5年的总还款额中利息为9703元，占很大比重。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还3.偿还清单 按照上述方法我们可以计算出任何一年的偿还本金和利息多少、剩余本金情况。我们也可以利用计算机进行处理，如输入期限、月利率、贷款额后就可计算出月
15、还款额，每年还款中还本付息数额，累计还本和剩余本金情况，它们构成了偿还清单。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还 四、抵押贷款的几个指标四、抵押贷款的几个指标 （一）有效利率（一）有效利率 在选择抵押贷款时，抵押人总是选择有效利率较低的贷款方式，一方面可以减少贷款成本，另一方面可以提高自有资金的收益率，使金融工具起到正的杠杆作用，尽量避免中性和负的杠杆作用。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还（二）贷款比率（二）
16、贷款比率 贷款比率是贷款额占总投资(或房屋价格)的比率，也称为贷价比（ratio of mortgage to value）。贷款比率可以说明杠杆作用的大小，自有资金（equity）所占比例的倒数就是杠杆因子，用公式表示为：L=1/（1m）。这里假设m为贷款比率，1 为总投资量（即房屋价格），则自有资金E=1m。在“杠杆原理”一节中曾讲过：R=（Mi）（EY）。因为ME=1，所以E=1M房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还杠杆因子同贷款比率的关系房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产
17、系列教材世纪房地产系列教材510152050 60 70 80 90 100贷款比率（%）杠杆因子杠杆因子同贷款比率关系图（图杠杆因子同贷款比率关系图（图3-2）0 第二节第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还 （1）在杠杆作用为正时（D0），杠杆因子越大，则自有资金收益率提高越多。（2）在杠杆作用为中性时（D=0），杠杆因子对自有资金收益率无影响，贷款不起作用，自有资金收益率等于资产收益率又等于贷款利息。（3）在杠杆作用为副时（D0），贷款给自有资金带来负担，杠杆作用越大，则自有资金收益率降低幅度越大。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节
18、第二节 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还（三）还贷常数（三）还贷常数 还贷常数是年还款额同总贷款额的比值。例如例2中，月还款额为877.57元，则年还款额（包括本息）为877.5712=10530.84元，还贷常数 为 10530.84/100000=0.1053。还贷常数随贷款期限和贷款利率而变，一般在贷款利率一定时，贷款期限越长，还贷常数就越低；在期限一定时，贷款利息越高，则还贷常数就越高。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 抵押贷款的运作过程抵押贷款的运作过程 一、抵押贷款的参与人一、抵押贷款的参与人（一）参与人 抵押贷款购房活
19、动中的核心参与人为购房人和银行。前者是借款人，这里称为抵押人；后者为放款人，也称为抵押权人。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 抵押贷款的运作过程抵押贷款的运作过程二、抵押贷款的运作过程 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材借款人借款人债务人债务人抵押人抵押人购房者购房者拍卖拍卖放款人放款人债权人债权人抵押权人抵押权人银行银行还本付息还本付息债权债权注销抵押登记注销抵押登记售价低于债务部分售价低于债务部分违约违约贷款资金贷款资金（相当与债（相当与债务部分）务部分）售价售价购房合同及房
20、屋产权证抵押登记购房合同及房屋产权证抵押登记售价高出债务部分售价高出债务部分图图3-4 抵押贷款运行过程抵押贷款运行过程 第三节第三节 抵押贷款的运作过程抵押贷款的运作过程 三、再抵押三、再抵押 （一）概念 抵押贷款关系成立时，抵押人和抵押权人在房产价值中所占份额为30：70。随着还款年数的增加，未偿还本金降低，抵押人拥有房产价值份额比重增加，为了减少还款利息或从房屋中抽提更多资金投资其他领域，抵押人可以将已抵押房屋再次向原银行或其他银行申请再抵押的行为。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 抵押贷款的运作过程抵押贷款的运作过程 抵
21、押人进行二次抵押的原因可归纳为以下三个方面：（1）对于固定利率抵押贷款在利率趋低的情况下，再抵押可以取得低利率贷款，以减少贷款成本，减少月还款额。（2）增加贷款量，特别是经过一定时期的还款，抵押人占房屋价值的大部分份额，由于房屋抵押无法进行处置，使很多资金都沉淀于房屋这种不动产，影响新的投资。（3）改善贷款状况，如由原来的变率抵押贷款变为固定利率抵押贷款，以提高心理的和实际的安全性。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 抵押贷款的运作过程抵押贷款的运作过程（二）再抵押的运行 为了取得再抵押，借款人应首先清偿原抵押债务，并愿支付一定的
22、期前清偿罚费、申请费。为减少损失，抵押权人对提前清偿设定一些限制措施，并给予一定的罚费。为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请二次抵押。如果是向其他银行申请再抵押，在违约赔偿时，就产生了第一、第二顺位抵押权人，原抵押权人为第一顺位抵押权人，新抵押银行为第二顺位抵押权人。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第四节第四节 抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理一、抵押房屋的使用管理 房屋抵押可以分为购买房屋的抵押和作为担保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理 （二）抵押房屋的出租、转让房地产金融（第二版）房地产金融（第二版
23、）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第四节第四节 抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理 二、违约后抵押房屋的处理二、违约后抵押房屋的处理（一）违约 在以下几种情况下，借款人才处于违约地位：（1）贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息。（2）借款人在贷款合同终止前就已宣告解散或破产。（3）借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目。（4）当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响贷款人利益情况时。在以上情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地
24、产系列教材 第四节第四节 抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理（二）处理 贷款人对抵押房屋进行处理时，应按照下列程序进行：（1）发现借款人违约后，贷款人要事先通知借款人，如借款人仍不能给出有说服力的解释，贷款人才可能采取下一步措施。（2）贷款人可要求司法机关并通过一些拍卖行强迫拍卖抵押房屋。（3）贷款人是拍卖房屋的第一受益人，如拍卖收入不足偿还贷款本息时，贷款人有权向借款人另行追索；如果偿还贷款本息和有关费用之后有剩余，所余金额退还借款人。（4）对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止拍卖。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第五节第
25、五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响一、等额还款一、等额还款 固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此也被称为等额还款或等额偿还。在每月还款额中，一部分为利息，另一部分为本金。随着还款期限的增加，所欠款项越来越少，所以每月还款额中利息所占份额越来越少，而本金数额越来越大。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第五节第五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响二、贷款期限与月还款额二、贷款期限与月还款额 月还款额取决于贷款利率和期限，二者的变化影响着月还款额。如借贷1元钱所需要的月还款额越低（即期限越长），则借款人所能借贷的资
26、金就越大，因为对于一给定数额的贷款，如还款额低，达到贷款标准的家庭增多，很多收入较低的家庭也能达到贷款标准。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第五节第五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响三、利率调整后还款数额的计算三、利率调整后还款数额的计算 利率的调整使贷款的月还款额发生变化。（一）本息均还法 设客户还款n1个月后，贷款月利率由r变为r，利率变动后剩余本金计算公式为：P=Pn1m=(nn1)P/n 其中m为每期段还本数；P为剩余本金；P为本金；n为还款月数。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪
27、房地产系列教材 第五节第五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响银行一般可以采取两种处理方法：1.固定还款期限，改变还款量 由于还款期保持不变为n月，则剩余期限n=nn1个月，将P、n代入公式，利率变动后，每月偿还本金每月偿还本金：m=P/n=(nn 1)P/(nn1)n =P/n （保持不变）每月应还利息：每月应还利息：N=2(n+1)Pr/2n =（n-n1+1）Pr/n 月还款额：月还款额：T=P+(n-n1)+1Pr/n房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第五节第五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响 2.固定月还
28、款额，还款期限变化 由于每月还款额不变，所以 m+n=m+n则P/n+(2n+1)P r/2n =P/n+(2n+1)Pr/2n则n=n(2P+Pr)/2P+(P+1)Pr-2nPr =(nn1)(r2)/2(2n1)r2(n n1)r 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第五节第五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响（二）先息后本法 经过一定期限的还款，在期前还款时客户共还本金数为：剩余本金：房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材nn1111/1(1)/(1)1nnprrPr =m 1
29、+r1+r 111/(1)1nnnnp pppr=1+r1+r1+r 第五节第五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响若利率发生波动，银行可以采取两种处理方法。1.期限固定，还款额变化 由于还款期限保持不变，剩余期限n=n-n1则变化后的月还款额：房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11111/1111/(1)1.1/11nnnn nn nnm p rrrr nrrrrr p 第五节第五节 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响2.还款额固定，期限变化 由于月还款额不变，则m=m则则则11/11(1)/(1)1nnnnp rrrp
30、 rrr 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材1log 1(1)/(1)(1)1nnnnnrrrrrrrrr1(1)1/(1)11/11(1)/11nnnnnnnrrrp rrrprrr 第六节第六节 期前还款的处理期前还款的处理一、基本概念一、基本概念 期前还款就是借款人出于自身利益在贷款未到期前不履行合同，提前还款的行为。定期抵押贷款不允许期前还款，活期抵押贷款可以进行期前还款。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第六节第六节 期前还款的处理期前还款的处理二、期前还款的罚则二、期前还款的罚则
31、期前还款造成了放款人的损失：（1）破坏了放款人的贷款组合安排，使放款人处在不利地位。（2）从清偿到放款人重新找到新的借款人，需要一定的时间，这段时间资金的闲置造成放款人的利息损失。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第六节第六节 期前还款的处理期前还款的处理 （3）期前还款多发生在市场利率降低的时期，借款人为了取得较低利率的借款，减少还款额，就采用了期前还款措施；由于新贷款利率较低，使抵押权人又有一些利息损失。所以，在出现期前还款时，抵押权人一般要求抵押人多付6个月的利息，或多付剩余本金的1%5%，作为对期前还款的惩罚。期前还款罚则都应在合同中
32、预先作出说明。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第六节第六节 期前还款的处理期前还款的处理三、期前还款的处理三、期前还款的处理 在进行期前还款的处理时，可以采用两种方法：一种是根据还款清单，查找贷款的剩余本金 等，再加上罚费就是借款人所欠债务。一种是用计算的方法求得剩余本金。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型一、变率抵押贷款一、变率抵押贷款 变率抵押贷款变率抵押贷款是指在合同中规定的利率可以季节性地浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重
33、新协商而确定的。一方面，变率抵押贷款的月还款额较低，能吸引更多的客户；另一方面，这种抵押贷款的利率在市场利率变化较大的情况下，偿还额有增加的可能性，所以说它又具有一定的风险。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（一）变率抵押贷款的类型 1.偿还额的变化 2.偿还期的变化 3.完全可变抵押贷款 4.前期变率后期固定贷款房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（二）变率抵押贷款的运作 1.变化指数：变化指数是指名
34、义利率的变化，它是 按照特定指数的升高或降低而变化的。2.初始利率和利率变幅：初始利率是抵押贷款成立后借款人所应付的利率。调整后的利率为初始利率同利率变幅之和。3.允许最大变化量：是指一次调整所允许的最大调整幅度。4.允许变化量：主要规定允许每年调整的最大百分数，有的合同中还规定了调整的最小时间间隔以及调整所依据的指标。5.期前清偿。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（三）前期变率抵押贷款 还款额的固定性，有利于借款人对还款作出好的安排，多数用户对固定利率贷款比较感兴趣。在变率抵押贷款合同中，一般
35、都有借款人可转为定率贷款权利的条款。转变后的利率 可参照当前市场上固定利率抵押贷款的平均水平。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（四）滚动抵押贷款 这种贷款在加拿大较流行，因而也称为加拿大式抵押贷款。在一定长时间内，将整个借款期限分成多个（一般45个）时段。每一时段，放款人、借款人都要协商有关利率、还款等事宜，如果能达成协议，双方重新签订下一轮抵押合同。所以，这种抵押贷款关系像滚雪球一 样从一个时段发展到另一时段。如果双方不能达成协议，抵押人可以去其他银行进行二次抵押。房地产金融（第二版）房地产金
36、融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（五）变率抵押贷款的优缺点 1.变率抵押贷款的优点：（1）因利率可变，所以其初始利率较固定利率贷款的利率要低，可以吸引更多的客户。（2）因利率低、还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型 （3）利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高还款额的压力，减少违约现象。（4）在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低还款额减
37、少，不会出现市场利率低而贷款利率高对抵押人不利的情况，迫使抵押人违约或进行二次抵押、再抵押。（5）由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险，所以没有期前清偿罚金。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型2.变率抵押贷款的缺点：（1）由于利率是波动的，虽然初始利率低，但未来有升高的可能性，使借款人利率风险加大。（2）利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，使贷款拖欠或成 为坏账的可能性加大。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第
38、七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型 （3）较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低利率而形成的还款额低可能会迅速消失。（4）还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大。（5）利率每次变动都要双方协商，所以双方常对怎样分摊利率风险争论不休，讨价还价，成本升高。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型 二、低月还款额抵押贷款二、低月还款额抵押贷款 （一）渐增还款抵押贷款 在抵押的前几年，月还款额可逐年增加，其利率既可以是固定的，又可以是变动的。在美国这是一种被广泛接受的抵押贷
39、款方式。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（二）（二）依价变率抵押贷款 在市场出现通货膨胀时，市场物价指数升高，依价变率抵押贷款的本金也按同样的比例上升；月还款额升高，但相对价值保持不变。每年的月还款额按照以下三个因素进行调整：（1）当年市场利率 （2）随通货膨胀率而变化的抵押本金 （3）剩余期限应分摊的本金。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（三）增值分成抵押贷款 通常投资人利用银行借款投资长期的房
40、地产，如果贷款利率是固定的，那么银行就承担了这种投资的利率风险、通货膨胀风险。当通货膨胀出现时，银行利率不能随市场利率而提高，银行面临损失风险较大。为了克服这种风险，同时能参与房屋增值的分成，银行一般将贷款利率降到市场平均利率水平以下，以换取参与房屋增值分成的权利。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（四）前期低付抵押贷款 这种抵押贷款主要是在早期降低还款额，以增加房屋的吸引力。前期低付抵押贷款是渐增还款抵押贷款中的特有方式，具有下列优点：（1）对用户来讲有讨价还价的余地。（2）较低的初始还款额能吸
41、引更多用户，也使达到还款标准的用户增加。（3）在还款额较低时，房屋较容易销售，可以降低产权人长期持有时的管理费用。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型三、其他抵押贷款方式三、其他抵押贷款方式 （一）快速还款抵押贷款 同其他抵押贷款方式相反，不是降低月还款额，而是提高月还款额，缩短还款期。1.快速还款抵押贷款类型 （1）15年期抵押贷款 （2）双周付款抵押贷款 （3）还款渐增抵押贷款房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他
42、抵押贷款类型2.快速还款抵押贷款的优点 （1）还款速度加快，期限缩短，利率降低。（2）不同期限抵押贷款的债务总额差别很大。（3）促进节约和储蓄。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型 3.快速还款抵押贷款的缺点 （1）由于还款额提高，借款人用在其他方面的资金减少，限制了家庭消费或改变了原来的消费结构。（2）还款额的提高，增加了借款拖欠的风险。（3）因快速还款的数额较大，所以达到还款标准的家庭减少，限制了一部分人的参与。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材
43、 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型 （4）在借款人违约时，借款的损失要较标准抵押贷款多，因为15年期限的还款速度要快。（5）将大量资金用于归还贷款，在房屋上沉淀大量资金，失去了向其他领域投资的机会，期限越短这种损失就越大。（6）在快速还款中，自有资金增长较快，杠杆作用下降也快；同样，在通货膨胀时，抵押贷款对通货膨胀的防范作用也就减弱。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（二）利用自有资金还款 1.再抵押 2.逆年金抵押贷款 这种抵押贷款的清偿一般有三种方式：（1）借款人去世，用房屋来清
44、偿。（2）资产出售时依房屋售价清偿。（3）一定期限后，如评估价升高，双方重新协定付款方式，如达不成一致意见，则房屋被拍卖，首先清偿银行贷款，剩余为借款人所得。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型3.终生养老金抵押贷款 借款人可以将房屋按照相同方式到保险公司保险，借款人可以得到保险公司的终生养老金。保险公司每月拿出一定的资金给抵押人，同时扣除一定的借款利息。当房屋出售时，售价首先用以偿还保险公司所支付的养老金及其利息。如果抵押人去世，则养老金停止发放，房屋归保险公司所有。房地产金融（第二版）房地产金融
45、（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型（三）优缺点 1.优点 这几种抵押贷款都是在财产所有人对财产拥有多数股金的情况下出现的。其优点：（1）可以使房屋所有人利用房屋取得资金，进行消费和其他方面的投资，提高了资产的流动性。（2）利用房屋取得资金，可能是人们取得资金的最后选择。（3）终生养老金抵押贷款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有权利住在已抵押的房屋中，既解决了生活资金又解决了居住问题。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第七节第七节 其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型 2.缺点
46、 这些抵押贷款的不足主要表现在以下几个方面：（1）获取这些资金的成本较高（包括利息和转让费）。（2）借款人违约风险加大，在房屋升值幅度小或贬值时更是如此。（3）在利率较高情况下，借款人得到的借款数较低。（4）逆年金抵押贷款的抵押期限不明，而终生养老金抵押贷款中转让和其他中间费用较高。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 关键术语关键术语 抵押贷款 杠杆原理 还款方式 贷款类型 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 复习思考题复习思考题 1.如何准确界定贷款比率、本金、摊还、再抵押的概念？2.请用图示
47、简要说明抵押贷款的运作过程。3.简述四种类型的抵押贷款。4.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材激励学生学习的名言格言激励学生学习的名言格言220、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。221、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努香港著名推销商）222、绊脚石乃是进身之阶。223、销售世界上第一号的产品不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。225、积极思考造成积极人生，消极
48、思考造成消极人生。226、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。227、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。229、以诚感人者，人亦诚而应。230、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。231、出门走好路，出口说好话，出手做好事。232、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。233、怠惰是贫穷的制造厂。234、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法）235、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。236、伟人之所
49、以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。237、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。238、回避现实的人，未来将更不理想。239、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。240、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。242、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。243、人之所以能，是相信能。244、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。245、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。246、环境不会改变，解决之道在于改变自己。247、两粒种子，一片森林。248、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。249、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。250、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。
