1、户型配比推导户型配比推导PART 52009年开发区公寓市场自3月份起成交放量，全年共成交120万方，同时均价走势波动向上，11月达到全年最高，全年成交均价为6341元/平方米滨海板块在售公寓去年成交量占开发区总体的滨海板块在售公寓去年成交量占开发区总体的42%42%，均价水平高出区域整体的，均价水平高出区域整体的15.2%15.2%北欧假日北欧假日华润华润海中国海中国热岛黄金海岸热岛黄金海岸红星海红星海海富经典海富经典海富经典海富经典瑞仕尚城瑞仕尚城九龙汇九龙汇古耕景和园古耕景和园开发区滨海板块开发区滨海板块目前在售项目目前在售项目开发区滨海板块目前在售项目共8个，2009年这8个项目共成交
2、50.6万方，占开发区总成交的42%，全年的成交均价为7307元/平方米滨海板块市场表现滨海板块市场表现从滨海板块在售公寓2009年的成交中可以看出，两房是成交的最主力户型，占总成交的一半以上，一、二、三房之比约为2：5：3滨海板块公寓去年成交的最主力面积段为80100，此外，5070、130150及170180的面积范围内有较集中的成交20092009年，滨海板块在售公寓成交中两房的比例过半，年，滨海板块在售公寓成交中两房的比例过半，8010080100成交表现最为活跃成交表现最为活跃滨海板块市场表现滨海板块市场表现滨海板块在售公寓成交的主力单价为滨海板块在售公寓成交的主力单价为500080
3、0050008000元元/平方米，主力总价为平方米，主力总价为40604060万万2009年，滨海板块在售公寓的主力成交单价区间为50008000元/平方米，占总体的近八成，12000元/平方米以上的海景资源型产品也有一定成交滨海板块公寓去年成交的主力总价区间为4060万，占总体的近四成，120万以上的海景资源型产品也有一定成交滨海板块市场表现滨海板块市场表现主力面积主力面积8010080100主力单价主力单价5000800050008000元元/主力总价主力总价40604060万万滨海板块市场表滨海板块市场表现主体现主体滨海板块市场表现的三维体系滨海板块市场表现的三维体系滨海板块市场表现滨海
4、板块市场表现滨海板块在售公寓一房成交的主力面积为滨海板块在售公寓一房成交的主力面积为50705070平方米，成交主力总价为平方米，成交主力总价为30503050万万2009年，滨海板块在售公寓一房的主力成交面积区间为5070平方米，占总体的近九成，40平方米以下的投资度假型产品也有一定的成交滨海板块公寓一房去年成交的主力总价区间为3050万，占总体的八成，60万以上的较高总价产品成交比例较低滨海板块市场表现滨海板块市场表现滨海板块公寓两房去年成交的主力总价区间为4070万，占总体的七成以上，120万以上的海景资源型产品也有一定成交2009年，滨海板块在售公寓两房的主力成交面积区间为80100平
5、方米，占总体的近八成，120平方米以上的两房产品成交占总体的比例很低滨海板块在售公寓两房成交主力面积为滨海板块在售公寓两房成交主力面积为8010080100平方米，成交主力总价为平方米，成交主力总价为40704070万万滨海板块市场表现滨海板块市场表现2009年，滨海板块公寓三房成交总价九成以上的比例超过70万，在70万以上的区间内分布相对分散，其中不乏200万级的景观资源舒适型产品成交2009年，滨海板块在售公寓三房的主力成交面积区间为130150平方米、及170平方米以上的舒适型产品，占总体的七成以上滨海板块在售三房主力面积为滨海板块在售三房主力面积为8010080100 及及170170
6、以上，成交主力总价为以上，成交主力总价为7070万以上万以上滨海板块市场表现滨海板块市场表现总价总价30503050万万面积面积50705070总价总价40704070万万面积面积9090左右左右总价总价7070万以上万以上面积面积130130以上以上三房产品：三房产品：常规产品与海景资源型产品均有良好成交表现常规产品与海景资源型产品均有良好成交表现总价敏感性相对较差总价敏感性相对较差两房产品：两房产品：9090左右的产品占到主导性地左右的产品占到主导性地性价比高的产品成交表现旺盛性价比高的产品成交表现旺盛一房产品：一房产品：面积与总价的关联性很强面积与总价的关联性很强总价对于成交有决定性影响
7、总价对于成交有决定性影响滨海板块各产品功能成交总价承受力滨海板块各产品功能成交总价承受力滨海板块市场表现滨海板块市场表现由滨海板块公寓成交表现可以总结出市场中最合理的户型户型配比情况为：由滨海板块公寓成交表现可以总结出市场中最合理的户型户型配比情况为：一房 两房 三房 20%50%30%60 90 140滨海板块市场表现滨海板块市场表现联排别墅的市场接受度最好，独栋别墅与双拼别墅在市场中实现高总价能力较高联排别墅的市场接受度最好，独栋别墅与双拼别墅在市场中实现高总价能力较高2009年，大连全市共成交别墅物业698套，联排别墅的成交占别墅物业总体成交的近六层，而加之叠加别墅，经济型别墅的市场份额
8、超过八成四种别墅类物业产品类型中，独栋别墅的溢价能力最高，双拼别墅的单价水平不高，但因面积较大，其实现高总价的可能性较大大连别墅市场表现大连别墅市场表现20092009年，全市别墅成交的主力面积区间年，全市别墅成交的主力面积区间180220180220，占整体市场成交比例的四成，占整体市场成交比例的四成成交总价分布相对离散，经济型别墅和资源型别墅均有很好的成交表现成交总价分布相对离散，经济型别墅和资源型别墅均有很好的成交表现大连别墅市场表现大连别墅市场表现叠加别墅成交的主力面积区间为叠加别墅成交的主力面积区间为190220190220，260260万以上的高产品成交表现旺盛万以上的高产品成交表
9、现旺盛2009年全年，大连全市共成交叠加别墅144套，面积区间为190220的经济型产品成交占到总体六成以上叠加别墅各项目资源等差异化，总价分布的离散性十分明显，总价260万以上的叠加别墅在总成交中所占的比重超过六成以上大连别墅市场表现大连别墅市场表现表示非海资源型项目，包括：卡纳意乡、万科溪之谷、一品漫谷表示海资源型项目，包括：红星海非滨海型叠加别墅中，卡纳意乡因其城市中心区的区域位置，价格与海资源型叠加别墅的总价持平叠加别墅中，海资源型与非滨海型的产品面积区间近似，但总价却高出近一半叠加别墅中，海资源型与非滨海型的产品面积区间近似，但总价却高出近一半大连别墅市场表现大连别墅市场表现联排别墅
10、成交的主力面积区间为联排别墅成交的主力面积区间为180240180240，主力总价区间为，主力总价区间为200400200400万万2009年全年，大连全市共成交联排别墅397套，面积区间为180240的经济型产品成交占到总体半数以上联排别墅因各项目资源等差异化，总价分布的离散性十分明显，相对来看，总价区间为200300万的高性价比产品是市场的成交热点，占总体近四成大连别墅市场表现大连别墅市场表现万元表示非海资源型项目，包括：合生江山帝景、大华御庭、加州洋房、凤凰山花园、万科溪之谷、富士山庄园、中海华庭、樱花园表示海资源型项目，包括：海昌枫桥园、红堡、红星海、万隆托斯卡纳、玫瑰花园、中信海天瀛
11、洲、优山美地（星海湾壹号双拼别墅的总价均过千万，因此未将其总价计入）海资源型双拼别墅主力面积区间为220350，主力总价区间为280500万非滨海的双拼别墅主力面积区间为150250，主力总价区间为150350万联排别墅中，海资源型与非滨海产品的面积、总价差异明显，形成两个梯队联排别墅中，海资源型与非滨海产品的面积、总价差异明显，形成两个梯队大连别墅市场表现大连别墅市场表现双拼别墅成交的主力面积区间为双拼别墅成交的主力面积区间为300350300350，主力总价区间为，主力总价区间为400500400500万万2009年全年，大连全市共成交双拼别墅47套，在300350的面积区间内，较为集中，
12、占到总体的四成以上双拼别墅的总价分布有一定的趋同性，400500万的产品在总成交中所占的比例最高；千万以上的双拼别墅也占有一定比例，为星海湾壹号大连别墅市场表现大连别墅市场表现海资源型双拼别墅主力面积区间为300500，主力总价区间为3701000万非滨海的双拼别墅主力面积区间为230320，主力总价区间为200430万表示非海资源型项目，包括：凤凰山花园、富士山庄园、卡纳意乡表示海资源型项目，包括：滨海阳光、海昌枫桥园、红星海、万隆托斯卡纳、玫瑰花园、中信海天瀛洲（星海湾壹号双拼别墅的总价均过千万，因此未将其总价计入）双拼别墅中，海资源型产品的面积、总价区间完全跳脱出非滨海项目的区间范围双拼
13、别墅中，海资源型产品的面积、总价区间完全跳脱出非滨海项目的区间范围大连别墅市场表现大连别墅市场表现独栋别墅成交的主力面积区间为独栋别墅成交的主力面积区间为250400250400 、500600500600，主力总价区间，主力总价区间400600400600万、及万、及800800以上以上2009年全年，全市共成交独栋别墅86套，除蓝湾200左右的度假型小独栋产品外，成交的主力区间为250400、500600独栋别墅的价值较高，成交主力的总价区间为400600万、及800万以上，其中400600万的成交主体多为蓝湾的小独栋及资源型较差的产品大连别墅市场表现大连别墅市场表现表示非海资源型项目，包
14、括：凤凰山花园、富士山庄园、桃源山庄、南山董事绘表示海资源型项目，包括：红星海、优山美地、王子庄园、金海岸花园、维多利亚庄园、蓝湾、中信海天瀛洲以蓝湾为代表的小面积独栋别墅，特点是小面积、较低总价，但单价与大面积的海资源型别墅溢相当万元独栋别墅中，海资源型产品面积两极分化、总价分布离散，单位面积的溢价水平独栋别墅中，海资源型产品面积两极分化、总价分布离散，单位面积的溢价水平较为平均较为平均大连别墅市场表现大连别墅市场表现双拼产品：成交的热点面积区间为300350海资源别墅的产品面积与总价均高出一筹联排产品：别墅类物业中成交的热点产品200400万性价比高的产品成交表现活跃叠加产品：是否邻近海资
15、源对总价有重要影响海资源的价值表现明显总价总价260260万以上万以上面积面积190220190220总价总价200400200400万万面积面积180240180240总价总价400500400500万万面积面积300350300350独栋产品：大面积产品仍为市场主体总价敏感性相对较差、单价水平相近总价总价400400万以上万以上面积面积250250以上以上大连市别墅成交总价承受力大连别墅市场表现大连别墅市场表现红星海共推出公寓1408套，顶层因其总价相对较高而去化速度最慢，其次是60的产品因周边同质化竞争，去化速度相对较慢从红星海公寓成交情况来看，常规两房、三房及舒适性三房去化情况较好从红
16、星海公寓成交情况来看，常规两房、三房及舒适性三房去化情况较好红星海二期共推出公寓486套，其中92及103的产品所占比例近半；除顶层、底层外，其余产品去化情况较好，尤其是92的两房产品项目一、二期销售分析项目一、二期销售分析面积段面积段供应套供应套数数去化套去化套数数去化比去化比率率去化速去化速度度170282套270套95.74%18.7套/月140340套336套98.82%26.2套/月110484套472套97.52%31.5套/月90401套393套98.01%22.4套/月60290套281套96.90%18.0套/月注：注：1、以上统计除去底层和顶层的供应与去化量；、以上统计除去
17、底层和顶层的供应与去化量；2、各面积段合计供应除去未推房源；、各面积段合计供应除去未推房源；3、销售期以、销售期以15个月计算；个月计算；综合一、二期公寓的销售情况：面积段面积段一、二期剩余及三期未推套一、二期剩余及三期未推套数数170248套140454套110254套90344套60369套面积面积段段余量未来去化时余量未来去化时间间17013.8月14020.3月1108.1月9013.1月6019.7月项目一、二期销售分析项目一、二期销售分析综合一、二期公寓的销售情况：去化速度由快至慢调整调整比例降低比例降低比例放大比例放大比例调整比例调整项目需求分析项目需求分析项目四期产品比例为：项
18、目公寓产品配比项目公寓产品配比户型户型面积面积调整前比调整前比例例调整情况调整情况调整后比例比调整后比例比例例一房6020%比例降低15%两房9050%调整比例30%110修正部分为经济三房25%三房14030%调整比例20%170修正部分为舒适四房10%总计100%100%红星海二期公寓成交客户中，区域客、市区客及东北三省客户的比例较为接近，各占总成交的近三分之一左右，其中市区客户的比例略高红星海一期公寓客户以区域客为主，占总成交的近四成，大连市区客户占成交的四分之一，东北三省客户的比例超过三成红星海公寓成交客户中，区域客户的比例明显下降，明显市区客户的比例上升红星海公寓成交客户中，区域客户
19、的比例明显下降，明显市区客户的比例上升项目客户分析项目客户分析红星海红星海9090公寓客户由一期区域客为主演变至二期三地客户比例相当公寓客户由一期区域客为主演变至二期三地客户比例相当红星海一期90公寓客户以区域客为主，占总体的四成以上，东北三省客户占三成，市区客仅占两成红星海二期90公寓客户中区域客、市区客及东北三省客户各占三分之一左右，东北三省客户比例略高项目客户分析项目客户分析红星海二期红星海二期110110公寓成交客户相比一期，其中区域客比例略有下降，市区客、公寓成交客户相比一期，其中区域客比例略有下降，市区客、东三省客户比例略有上升东三省客户比例略有上升红星海一期110公寓客户中区域客
20、户比例略高于市区客户及东北三省各户，各占近三成的比例红星海二期90公寓客户中区域客、市区客及东北三省客户比例相当，各占三分之一左右项目客户分析项目客户分析红星海红星海140140公寓客户由一期区域客为主演变至二期市区客、东北三省客户为主公寓客户由一期区域客为主演变至二期市区客、东北三省客户为主红星海一期140公寓客户以区域客为主，接近半数，市区客、东北三省客户合计占一半红星海二期143公寓客户以市区客、东北三省客户为主，占总成交的近八成，区域客比例下降至两成项目客户分析项目客户分析红星海红星海170170公寓客户由一期区域客为主演变至二期市区客、东北三省客户为主公寓客户由一期区域客为主演变至二
21、期市区客、东北三省客户为主红星海一期170公寓客户以区域客为主，接近四成，市区客、东北三省客户各占近三成红星海二期163公寓客户以市区客、东北三省客户为主，占总成交的八成以上，区域客比例下降至15%项目客户分析项目客户分析总体来看，市区客户所占比例上升，区域客户所占比例下降，东三省客户基本维持不变市区客户所占比例上升，区域客户所占比例下降，东三省客户基本维持不变区域客户购买公寓的主体为区域客户购买公寓的主体为90、110，可兼顾首次置业、改善、投资的职业目的市区客户市区客户越来越多的认可红星海，以选择选择140、170的改善型或资源占有型产品为主的改善型或资源占有型产品为主东北三省客户东北三省
22、客户购买的公寓产品较为分散，相对偏好相对偏好140以上的大户型及以上的大户型及90以下的小户型以下的小户型综合一、二期公寓的客户情况：项目客户分析项目客户分析各产品线与其对应的主力客户为：户型户型面积面积调整前比调整前比例例调整情况调整情况调整后比例比调整后比例比例例主力客户主力客户一房6020%比例降低15%东三省客户、市区客两房9050%调整比例30%区域客、市区客110修正部分为经济三房25%区域客、市区客三房14030%调整比例20%市区客、东三省客户170修正部分为舒适四房10%市区客、东三省客户各产品线客户定位各产品线客户定位红星海一期共推出别墅199套，联排别墅所占比例最高，接近
23、半数；叠加别墅完全去化，联排别墅的去化情况较理想，双拼、独栋别墅去化相对较慢红星海一期别墅客户以区域客为主，占总成交的43%，大连市区客及东北三省客户较为接近，各占总成交的近三成红星海一期别墅中总价低的叠加和联排别墅去化好，成交客户中以区域客为主红星海一期别墅中总价低的叠加和联排别墅去化好，成交客户中以区域客为主项目客户分析项目客户分析红星海二期已推出别墅174套，其中叠加别墅150套，叠下别墅的去化情况最为理想红星海二期别墅客户中以区域客及市区客户为主，二者的比例接近，占总成交的近八成红星海二期别墅产品中叠下的去化速度较快，成交客户中以区域客和市区客为主红星海二期别墅产品中叠下的去化速度较快
24、，成交客户中以区域客和市区客为主项目客户分析项目客户分析红星海独栋别墅客户由一期区域客为主演变至二期市区客、东北三省客户为主红星海独栋别墅客户由一期区域客为主演变至二期市区客、东北三省客户为主红星海一期独栋别墅客户以区域客为主，接近半数，市区客、东北三省客户合计占一半红星海二期独栋别墅公寓客户以市区客为主，占总成交的六成，东北三省客户占三成，区域客占10%项目客户分析项目客户分析综合一、二期别墅的销售情况：经济型别墅（叠加别墅、联排别墅）去化速度相对较快独栋别墅、双拼别墅因其临海资源，在全市范围与同类型产品相比有很强的竞争力成交客户中，区域客户的比例下降，市区客户的比例大大提高独栋别墅的成交客
25、户中，东北三省客户的比例也有所提高红星海别墅客源范围逐步向外扩展，而高价值的独栋别墅对市区客及东三省客户红星海别墅客源范围逐步向外扩展，而高价值的独栋别墅对市区客及东三省客户更具吸引力更具吸引力项目客户分析项目客户分析产品类型产品类型面积面积独栋500（不含地下）类独栋350（不含地下）双拼300（不含地下）红星海别墅客源范围逐步向外扩展，而高价值的独栋别墅对市区客及东三省客户红星海别墅客源范围逐步向外扩展，而高价值的独栋别墅对市区客及东三省客户更具吸引力更具吸引力项目四期别墅产品配比及客户定位项目四期别墅产品配比及客户定位交楼标准 国内主流的豪宅交付标准A立面风格及材料应用外立面材质外立面材
26、质代表项目具有石材感观的建筑材质石材+面砖兰馨公寓石材+真石漆翠湖天地嘉苑、星河湾风格：法式宫廷风格材料：底部干挂石材，上层选择面砖或质感较强的真石漆B公共部位-车库p 在规划指标受限的情况下，选择全地下车库，将车库与景观结合做成水景、开发式车库，利于车库采光通风，建设成本也相应降低p 设置与豪宅定位相吻合的地下入户大堂1415-21614#庄园庄园15#15-13215-132层景观公寓层景观公寓16#城市山庄城市山庄大大海海山山山山车库车库15-115-215-2城市山庄城市山庄全为地下车库，建议全为地下车库，建议16#16#与与15-1#15-1#地地下车库联动，解决下车库联动，解决16
27、16号车库问题；号车库问题；B公共部位-入户大堂p 外挑式挑空入户大堂提高项目形象，彰显尊贵服务感B公共部位-入户大堂简易休憩区信报箱大堂入口门服务台p 大堂内部主要体现搞品质的物业服务感B公共部位-楼宇寻呼p 在楼宇外部设置可视化寻呼对讲，应包含服务台呼叫以及通过服务台进行分户接驳功能，增强私密性B梯厅以及走道共性特色类别代表项目全石材装饰豪华型汤臣一品、王子晶品、浦东星河湾讨巧型翠湖天地嘉苑王子晶品翠湖天地嘉苑浦东星河湾汤臣一品p 当前全石材装饰已经成为沪上豪宅梯厅以及走道的装修标准B梯厅以及走道p 梯厅的装修，应注重细节p 走廊里面可设置多媒体视频以及插花等软性元素电梯门套多媒体视频各层走道各层走道感谢聆听Tospur Research同策专业策划 代理 营销
