1、不动产登记政策和实务 前 言 孟子曰：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产，不动产物权是关系国计民生的基本民事权利。所有权用益物权担保物权不不动动产产物物权权体体系系土地所有权土地所有权建筑物构筑物所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使国有建设用地使用权用权集体建设用地使集体建设用地使用权用权划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土作价出资或入股国有土地使用权地使用权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权国家土地所
2、有权国家土地所有权集体土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权海域使用权海域使用权矿业权矿业权渔业权渔业权农地承包经营权农地承包经营权林地使用权林地使用权草地使用权草地使用权探矿权探矿权采矿权采矿权水域滩涂养殖使用权水域滩涂养殖使用权无居民海岛使用权无居民海岛使用权抵押权抵押权一般抵押权一般抵押权最高额抵押权最高额抵押权森林或林木所有权森林或林木所有权第二部分第二部分：（二）物权法的几个重要概念：（二）物权法的几个重要概念第二部分：（三）不动产物权的取得52、登记类型上变化初始登记首次登记3、登记簿的编成：以宗地或宗海为单位，其上全部不动产单元都编入到一个登记簿；一个不动产单元
3、是一本，所以，一个登记簿由多本组成；每一本里包括多页不动产单元的登记信息，如房屋所有权信息，还有抵押权、地役权、查封登记、异议登记、更正登记等情况，每一种登记信息为一页；像一本书一样，表单式的树式结构。4、不动产单元：无地上物的是宗地或宗海；有地上物的如房屋，以幢、层、套、间为不动产单元5、不动产单元编码：19位宗地代码+9为地上物编码（见国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201941号）所附的不动产权籍调查技术方案）不动产单元代码的构成 不动产单元代码由宗地（宗海）代码+定着物代码构成，采用七层28位层次码结构层级第一层第二层第三层第四层第五层第六层第七层代码值000001
4、999999000999000999AAZZ0000199999AZ0000000099999999代码意义县级行政代码地籍区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号定着物特征码定着物单元编号6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外（细则第12条）境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证7、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权进行公证，登记机构很难把握，风险很大（细则第14条）8、一并登记，主体一致（细则第2条），一并登记（细则第47条）9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设用地使用权登记的不得设定抵押登记10、*证书和证明只有不动产
5、权证书、不动产登记证明两种；*证书分为单一版和集成版（见国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知国土资发201925号）*要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书；*共有登记可以申请发一本证，也可以申请发多本证*查封登记、注销登记不发证书或证明（天津市核发核准注销通知书）11、登记人员的要求（细则第8条）原是资格管理，土地登记员、房屋登记官；现在是审核、登簿人员“熟悉相关法律法规”、“具备与岗位相适应的专业知识”，国土部会同有关部门承担考核培训12、登簿前公告（细则第17条）13、单方申请和直接办理登记（细则第19条）；14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发（细
6、则第22条）15、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记（细则第34条）；16、业主的建筑物区分所有权的一并登记（细则第36条）17、国有农用地、未利用地、林地使用权登记（细则第52、53条）制度顶层设计一一条例及细则立法工作过程二二核心制度内容解读三三制度内容解读不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例中华人民共和国物权法不动产登记技术规程等法律法律法规法规规章规章规范性文件规范性文件不动产登记规范化建设指导意见等行业标准行业标准不动产登记数据库标准等技术规范技术规范制度顶层设计1 1不动产登记法不动产登记法不动产权利法不动产权利法民法典（民法典（2019）自然资源产）自然资源产权制度
7、改革权制度改革/自然生态空间空间统一确权登记自然资源统一确权登记自然生态空间空间统一确权登记自然资源统一确权登记办法（办法（2019）不动产确权与争议调处办法条例立法工作过程2 2国土资源部国土资源部提交条例送提交条例送审稿审稿2条例公开征条例公开征求意见求意见3总理签署国务总理签署国务院第院第656656号令，号令，条例正式发布条例正式发布42019年3月10日2019年7月15日2019年8月15日2019年11月24日地籍司和地籍司和登记中心登记中心提出草案提出草案初稿初稿1实施细则立法工作过程2 2第一轮征求第一轮征求意见（有关意见（有关部门、地方部门、地方国土部门和国土部门和督察局）
8、督察局）2第二轮征求第二轮征求意见（面向意见（面向全社会）全社会）3部务会审议，部务会审议，原则通过原则通过42019年5月2015年1月2015年3月26日2015年6月地籍司和地籍司和登记中形登记中形成初稿成初稿1第二轮征求第二轮征求意见（面向意见（面向全社会）全社会）正式发布正式发布（部（部6363号令）号令）52019年1月立法的总体考虑一一条例的体例结构二二条例的制度内容三三核心制度内容解读立法的总体考虑一一物权法确立的不动产物权法律制度框架第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。（物权公示原则）第9条：不动产物权
9、的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（不动产物权登记生效原则）第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（不动产物权何时生效）第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人
10、有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（善意取得）立法的总体考虑一一（一）以保护权利人合法权益，维护交易安全为核心功能定位，明确不动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩，着重突出不动产登记的基本功能。（二）以物权法为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现行立法。条例的起草始终贯穿“包容和创新”理念。以物权法的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体制度设计上与物权法的规定基本保持一致，尊重其他法律的有关规定，吸收现行各类登记办法的有关内容，丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验，对现行法律亟需修改的一些问题，按照先立后
11、破的原则，在条例中做了创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。立法的总体考虑一一（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。条例以程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取“抓大放小”的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立法的形式衔接，为出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细则予以细化规定。（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登记。条例以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一，达到实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办
12、理登记；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全，方便群众办理。条例的体例结构二二 总则总则（第1-7条）不动产登记簿不动产登记簿（第8-13条）登记程序登记程序（第14-22条）登记信息共享与保护登记信息共享与保护（第23-28条）法律责任法律责任（第29-32条）附则附则（第33-35条）组织规范组织规范形式结构形式结构实质结构实质结构程序规范程序规范细则的体例结构二二 总则总则 不动产登记簿不动产登记簿 登记程序登记程序 不动产权利登记 其他登记 不动产登记资料的查询、不动产登记资料的查询
13、、保护和利用保护和利用法律责任法律责任 附则附则 制度细化制度细化形式结构形式结构实质结构实质结构操作规范操作规范条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则不动产权利登记其他登记1 1 不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为
14、。（科学把握：调查确权登记调处工作边界）不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。1 1第1条：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。（1）整合不动产登记职责。根据国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。将职责整合作为暂行条例的立法目的
15、之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。1 1 （2）规范登记行为。这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。条例全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。（3）方便群众。通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，方便群众
16、登记申请和办理。便民利民、高效服务是贯穿条例始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。1 1 （4）保护权利人合法权益。以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是条例的根本出发点和落脚点，更是条例立法的核心。一直以来，社会上对条例的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。1 1不动产不动产登记登记房地产市场房地产市场房地产
17、税房地产税反腐败反腐败1 1 突出体现和贯彻落实物权法精神。物权法已经有明确规定的，本条例不再重复规定。土地管理法、城市房地产管理法等其他单行法律，符合不动产登记“四统一”原则的内容，也是条例的立法依据。对于其他单行法中与“四统一”原则不符的内容，将会作出统一的调整，以利于条例的实施。关于立法依据条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则2 21
18、 1、工作原则、工作原则保护权益保护权益（第（第1 1条）条）严格管理严格管理（第（第4 4条第条第2 2款）款）方便群众方便群众（第（第4 4条第条第2 2款）款）2 2、法律原则、法律原则统一登记原则统一登记原则（第（第4 4条第条第1 1款）款）合法登记原则合法登记原则（第（第2 2条第条第1 1款）款）申请登记原则申请登记原则（第（第1414条）条）属地登记原则属地登记原则（第（第7 7条）条）稳定连续原则稳定连续原则（第（第4 4条第条第2 2款、款、第第3 3款）款）2 2第4条：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有
19、的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”严格管理原则：规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力；稳定连续原则：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。方便群众原则：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众创新，2 2一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（房屋等建筑物、构筑物
20、和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记；土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。）（以符合登记条件为前提）连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。（预告登记、预查封登记等例外）属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）依申请登记原则：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律
21、、行政法规以及实施细则另有规定的除外。（如依职权登记、依嘱托登记）条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则3 3第2条：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第186 条规定：“土
22、地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”担保法第92 条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则4 4第3条：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。以权利为线索、以权利为线索、以形态为补充以形态为补
23、充 条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对物权法有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。针对涉及不动产权利及登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）等登记类型。4 4首次登记的界定与适用不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。明确总登记、初始登记、设立登记的关系。细则规定：第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次
24、登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。4 4变更登记界定与适用 指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权
25、额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：4 4转移登记界定及适用 指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法
26、院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。因下列情形导致不动产权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：4 4注销登记界定及情形适用 指因不动产权利消灭而进行的登记。（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃
27、权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。有下列情形之一的，应当办理注销登记：条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则5 5 第5条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建
28、设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。所有权用益物权担保物权不不动动产产物物权权体体系系土地所有权土地所有权建筑物构筑物所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使国有建设用地使用权用权集体建设用地使集体建设用地使用权用权划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土作价出资或入股国有土地使用权地使用权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权国家土地所有权国家土地所有权集体土地所有权集体
29、土地所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权海域使用权海域使用权矿业权矿业权渔业权渔业权农地承包经营权农地承包经营权林地使用权林地使用权草地使用权草地使用权探矿权探矿权采矿权采矿权水域滩涂养殖权？水域滩涂养殖权？无居民海岛使用权？无居民海岛使用权？抵押权抵押权一般抵押权一般抵押权最高额抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木使用权森林或林木所有权森林或林木所有权取水权？经营权？取水权？经营权？-5 5 物权法之前，民法通则担保法土地管理法城市房地产管理法农村土地承包法森林法草原法渔业法海域使用管理法等法律中包含了相当数量的不动产物权及其登记规范。物权法第条规定：“物权的种类和内容，由法律规定
30、。”物权法中的不动产物权包括：土地的国家所有权和集体所有权、建筑物区分所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等。实践中，存在权利冲突和交错、其他权利扩容纳入等问题的应对。与自然资源产权制度改革精神和方向的契合？信托登记？农用地的使用权？水域滩涂养殖权？取水权？探矿权？采矿权？条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机
31、构和人员登记机构和人员12附附 则则6 6 第6条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记机构的统一是前提和基础。国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。要求由国土资源部负责指导、监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和
32、信息平台“四统一”。厘清主管部门与实施主体之间的关系。6 6 不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。重要变化：登记机构是部门，不再是人民政府。国土资源部关于启用
33、不动产登记簿证样式（试行）的通知 截止1月8日，全国335个市（地、州、盟）、2789个县（市、区、旗）完成职责机构整合，占比分别达到100%和98%。全国累计颁发不动产权证书89万本，不动产登记证明89万份。6 6 第11条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。”不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原则，登记对抗为例外的制度模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。类型：土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登
34、记工作从业人员。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。6 6关于不动产登记人员的界定承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。下一步，制定登记人员管理办法，确保平稳衔接过渡和规范管理。细化登记人员的考核、培训及管理等。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律
35、责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则7 7第7条第1款：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产登记机构办理。”尊重现实、体现统一，以属地登记为原则，分级登记为例外。属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性：即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构。土地管理法实施条例第4条规定“设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。”未涉及国有土地登记管辖，实践中做法多样。为了便于实践操作，规
36、定“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。7 7 跨区域不动产登记管辖的特别规范：分别办理、协商办理和指定办理 细则：不动产登记机构依照条例第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。第7条第2款：“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指
37、定办理。”7 7国家级不动产登记的特殊管辖 鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和服务功能，依据现行法律规定，国家对这些不动产实行特殊的管理。考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原则的历史，在坚持属地登记原则的基础上，对这些特殊不动产的登记管辖作特别规范，有利于更好地保护国有资产，保持不动产登记工作的连续性和稳定性。第7条第3款：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”7 7国家级不动产登记的特殊管辖 会同办理？参照办理？授权立法国务院确定的重点国有林区的森林、林
38、木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部在京中央国家机关用地土地登记办法等规定办理。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则8 8第8条第1、2款规定：“不动产以不动产单
39、元为基本单位进行登记。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发201925号）明确规定:（一）自2019年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明和不动产登记申请审批表，具体样式、内容及使用填写说明见附件。（二）不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。（三）各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门
40、）要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。不动产登记簿设置8 8第8条第1款规定：“不动产单元具有唯一编码。”细则关于不动产单元的界定 不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、有固定界限的封闭空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。国土资源部关于
41、做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201941号）对不动产单元的编码规则做了详细规定。不动产单元8 8第8条第3款规定：不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。登记簿记载的对象包括：不动产自然状况、权利信息（包括所有权、用益物权、担保物权）、涉及不动产权利限制（如预告登记、查封登记等）、提示的事项（如异议、补证或换证等）。登记簿内容8 8统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理。以
42、宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则，可以实现无缝衔接和本底全覆盖。登记簿编成不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。8 8第9条：“不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”随着信息技术的发展，不动产登记簿页的电子化是大势所趋，故要求以采取电子介质为优先原则，并与纸质簿页并存，这已为国内外经验所证明。鉴于传统纸介质不动产登记簿页仍有存在价值，故不宜采用一刀切的方
43、式强制推行电子化方式。也延续土地登记办法第15条第3款、房屋登记办法第24条第2款的经验。登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造或系统重构开发，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。登记簿介质8 8规范登记机构行为，强化登记簿管理是重要的立法精神。不动产登记事项一经登入登记簿，就具有法律效力，非经法定程序，其中的记载事项不为任何人、也不因任何原因而改变。除依法予以更正登记外不得修改登记事项，更正登记程序的启动以登记
44、错误为前提。重点把握好准确、完整和清晰的法定要求。登记簿管理第10条：“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。”8 8一是明确登记簿的责任主体，落实专人负责制。在物权法基础上，进一步要求登记机构指定专人负责不动产登记簿的保管。同时，强调登记机构必须建立健全安全责任制度，予以法定化，便于登记簿保管工作的常态化、制度化。二是充分考虑纸质介质登记簿的特性，提出具体安全保护的措施要求。登记机构应当建立符合安全保护要求的专门场所，存放登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外
45、，不得将登记簿携出登记机构。登记簿保管第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”8 8三是主动适应信息化时代网络安全的要求，从软件和硬件上明确电子介质登记簿的防护措施，要求采取信息网络安全防护措施，应对各类网络安全风险（黑客入侵等），确保登记簿资料的安全运行管护，保证电子数据安全。任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息
46、安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。登记簿保管第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”8 8这是比较法视角下的通行做法，台湾等均进行了制度规范。由于登记簿是不动产物权归属和内容的根据，一旦灭失或者损坏，将给权利人及利害关系人带来不测和损害，故而，本条明确登记簿的修复、重造等重建机制，以确保不动产及其权利状况有据可查。物权法第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根
47、据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。借鉴台湾做法。重造包括补造和重造等方式，四川汶川地震时期的做法就是重造的实践（国土资源部办公厅关于做好灾后地籍档案恢复和土地登记工作的通知（国土资厅发2019113号）不动产登记辖区会因行政区域更改等原因而变更，由此导致不动产登记机构管辖区域发生变化时，需要进行登记簿移转，这是属地登记的内在要求。登记簿保存和移交条例第13条：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登
48、记机构。”条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任条条例例的的制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则9 91.依申请的程序申请受理审查、决定 审查决定办理2.依嘱托的程序嘱托受理审查办理3.依职权的程序 我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。9 9申请受理审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物
49、权法物权法第第14条条)9 9登记申请第14条第1款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。（一）申请原则：双方申请是原则，单方申请是例外条例第14条第1款明确了双方申请为原则，而第2款规定了7种单方申请的例外。民事法律行为，一般以双方意思表示的一致为前提。因法律行为而产生的物权变动情形（不动产买卖、互换、转让、赠与、抵押等），都属于双方法律行为，故体现到不动产登记工作，需要双方申请。双方申请为原则，既符合不动产物权变动的实质，也有利于保证登记的真实与准确，防止登记错误。9 9 登记申请第14条第2款：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不
50、动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。单方法律行为中，不宜也无法要求共同申请，只能单方申请。主要考虑充分尊重现实，强调的是“可以”单方申请，而非必须。9 9登记申请（一）尚未登记的不动产首次申请登记的，主要考虑一些不动产权利登记如农村集体土地所有权初始登记、房屋所有权初始
