1、物业服务费用测算新编课件物业经理人必备技能经典教程干货物业管理服务费的收费依据1 目录 CONTENTS 物业管理服务费的价格形势2物业服务费的定价形式3物业服务费的构成4物业服务费的测算原则5物业服务费用的测算6结束语7 物业服务费收费依据合同的约定1 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务，物业管理服务费经物价部门核准后，物业与业主签订前期物业管理服务合同，相关收费标准在合同中约定。作为经营公司应赚取的合理的利润（8%-10%）法律的规定2 中华人民共和国价格法 建设部关于物业服务收费管理办法 中华人民共和国合同法 物业服务费价格形式政府指导价合同中约定普通住宅市场调节价基础价适合与业主
2、协商确定合同中约定适合高档物业市场发育成熟适合上下浮动上下浮动20%物业服务费的定价形式 项目方式支付方式包括内容盈亏负担适合业态包干制业主支付固定物业费1、物业服务成本2、法定税费3、物业企业的利润物业企业自负盈亏普通住宅小区酬金制业主支付动态物业服务资金1、物业服务支出2、物业企业的酬金（按约定比例提取）结余或者不足均由业主享有或者承担高档物业，如涉外公寓或别墅等三、物业服务的定价形式 物业服务费的构成四、物业服务费的构成 物业服务费的构成四、物业服务费的构成物业的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：人工费：40（占物业管理费总额）；清洁：10；
3、工程维护：15%；园林：5；社区活动：5；管理成本：15，秩序维护费：10%，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的95以上。：成本占比人工费40%清洁10%工程维护15%园林绿化5%社区活动5%管理成本15%不可预见费3%秩序维护10%0%10%20%30%40%50%人工费40%清洁10%工程维护15%园林绿化5%社区活动5%管理成本15%不可预见费3%秩序维护10%成本占比 物业服务费测算原则五、物业服务费测算原则量入为出原则严格控制费用支出，严格控制费用支出，以缩小收支上的缺以缩小收支上的缺口，进而消除预算口，进而消除预算赤字赤字严格成本控制物业管理企业应通物业管理企业应通
4、过精确预算、专款过精确预算、专款专用、杜绝浪费，专用、杜绝浪费，力争使业主所花费力争使业主所花费的每一分钱都能物的每一分钱都能物有所值。有所值。业主认可原则进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业 和使用人的认可。区别不同物业的性质、区别不同物业的性质、配套和业主使用人的配套和业主使用人的需求，不能一概而论、需求，不能一概而论、简单套比。简单套比。区别对待原则进行成本控制不能进行成本控制不能以降低服务质量和以降低服务质量和业主、使用人的满业主、使用人的满意度作为代价，要意度作为代价，要能取得绝大多数业能取得绝大多数业 和使用人的认可。和使用人的认可。遵从
5、市场经济条件下遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，一般商品的定价原则，防止单方提价压价、防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正价格欺诈和进行不正当的价格竞争当的价格竞争。公开合理原则 物业管理费测算XX市写字楼物业市场调研表XX市住宅物业市场调研表 物业管理费测算品种一 人工成本010203040506工资福利社保津贴加班费服装费 物业管理费测算01工资 物业管理费测算02福利计算公式：提交金额工资总额提交率 物业管理费测算02福利计算公式：提交金额工资总额提交率03社保 注：因生育保险的购买对象为女职工，故社会基本保险将按性别分别进行计算 物业管理费测算04津贴 物业管理费测算加班费05发生
6、额=日均工资比率人数天数 物业管理费测算管理人员工作服每年更换；操作人员工作服每 年更换。计算公式：元/年=(元人/套人数)摊销年限元/月=元/年12服装费06 物业管理费测算 治安防范、消防及车辆管理成本办公费装备费设施设备维护费消防演习费 物业管理费测算办公费包括证照年检费、办公用品、通讯费用。1、证照年检费2、办公用品3、通讯费用 物业管理费测算装备费包括自卫棍、白手套等，分为易耗品及非易耗品，分别进行计算。1、易耗品2、非易耗品 物业管理费测算02福利计算公式：提交金额工资总额提交率 物业管理费测算设施设备维护费 物业管理费测算消防演习费在消防演习中，一般只使用到灭火器，故一般只产生灭
7、火器灌装费 物业管理费测算清洁卫生成本测算该项费用包括办公费、清洁保养费、清洁机械折旧费等。1、办公费包括办公用品、通讯费等。（1）办公用品 包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。（2）通讯费 物业管理费测算月度保洁费该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。（1）材料费以上列举的材料为常用材料。单价应以实际产生的进货单价为准。物业管理费测算月度保洁费（2）工具费该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。物业管理费测算月度保洁费（3）劳动保护用品该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。物业管理费测算月度保洁
8、费4、化粪池清掏费化粪池清掏费=m370元/年m3=？元/年共个化粪池，容积m3/个，总容积为m3。注：市环卫部门收费标准：70元/年m3，已含每年两次清运，不定期疏通等费用）5、水池消毒杀菌费：=元/年水池总容积m3。注：市自来水公司收费标准：总容积35m340 m3以内为330元，超过41m3每加1m3收6元；化验费71元；工本费24元）该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。物业管理费测算月度保洁费（6）卫生消杀费该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。包括投放鼠药、喷洒灭蚊、蝇等的药水。注：小区/大厦的面积及周边的环境是影
9、响消杀费用高低的主要因素。物业管理费测算月度保洁费三、月度清洁机械折旧费该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。物业管理费测算绿化养护费成本测算该项费用包括办公费、绿化养护费、绿化机械折旧费等。（一）办公费1、办公用品 包括：文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。2、通讯费 物业管理费测算绿化养护费成本测算该项费用包括办公费、绿化养护费、绿化机械折旧费等。（二）绿化养护费1、水费为商业用水，每吨为3元。月发生额=月平均用水量元=年发生额=月发生额12=2、电费为商业用电，1千瓦时以下每度为0.478元/度，1千瓦时2千瓦时为0.738元/度。月发生额=月平均用电量元=年
10、发生额=月发生额12=物业管理费测算绿化养护费成本测算该项费用包括办公费、绿化养护费、绿化机械折旧费等。（三）（三）病虫害防治病虫害防治1、病虫害防治费1、工具摊销费（四）（四）工具摊销工具摊销 物业管理费测算绿化养护费成本测算该项费用包括办公费、绿化养护费、绿化机械折旧费等。（五）（五）劳动防护用品劳动防护用品 物业管理费测算绿化养护费成本测算该项费用包括办公费、绿化养护费、绿化机械折旧费等。1、机械折旧费（三）机械折旧费 物业管理费测算维修服务费成本测算该项费用包括办公费、维修机械折旧费等。机械折旧费等。1、办公用品 包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。（一）办公费2、通讯费 物业管理费测算
11、维修服务费成本测算该项费用包括办公费、维修机械折旧费等。机械折旧费等。（二）维护养护费包括所发生的材料、工具摊销、劳动保护用品、电梯年检、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。1、材料费注：以上列举的材料为常用材料。单价应以实际产生的进货单价为准。物业管理费测算维修服务费成本测算该项费用包括办公费、维修机械折旧费等。机械折旧费等。（二）维护养护费包括所发生的材料、工具摊销、劳动保护用品、电梯年检、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。2、工具摊销3、劳动保护用品 物业管理费测算维修服务费成本测算该项费用包括办公费、维修机械折旧费等。机械折旧费等。（二）维护养护费包括
12、所发生的材料、工具摊销、劳动保护用品、电梯年检、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。4、电梯年检注：1、电梯年检费五层以下为400元；五层以上，每增加一层，将增加10%。2、电梯限带器调整费每台为250元。物业管理费测算维修服务费成本测算该项费用包括办公费、维修机械折旧费等。机械折旧费等。（二）维护养护费包括所发生的材料、工具摊销、劳动保护用品、电梯年检、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。5、绝缘用品实验费用6、监测装置校验费用 物业管理费测算维修服务费成本测算该项费用包括办公费、维修机械折旧费等。机械折旧费等。（二）维护养护费包括所发生的材料、工具摊销、劳动
13、保护用品、电梯年检、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。7、人员资格证照年检费用注：健康证必须先体检合格才能取得健康证，故费用包括体检费。物业管理费测算维修服务费成本测算该项费用包括办公费、维修机械折旧费等。机械折旧费等。（三）机械折旧费1、机械折旧费用 物业管理费测算 管理佣金 不可预见费 税金 一般管理处的管理系数为10%。管理佣金=公司本部管理费用10%=元根据经验值，不可预见费用比率一般为实际发生成本的3%。不可预见费用=上列之和3%=（一+二+三+四+五+六）3%=元八、税金根据国家规定对物业管理公司征收税金。营业税：5%城市建设附加：营业税7%教育费附加：营业税3%印花税：50%0.3 结束语感谢聆听
