1、目录土地制度简述土地制度简述土地所有制土地所有制土地使用制土地使用制土地国家管理制度土地国家管理制度土地产权制度土地产权制度土地制度简述土地制度简述8.1.1 土地制度的概念和构成 土地大辞典将土地制度定义为:“人们在一定的社会条件下,因利用土地而产生对 土地的所有、占有、使用、处分等诸方面关系的总称。”房地产大辞典将土地制度定 义为:“土地关系的总称。土地制度包括土地的所有制度和使用制度,两者是不可分割的,其中所有制度占主导地位。”具体说,对土地制度还可以作出广义和狭义两种界定。广义的土地制度泛指与土地所 有、使用、管理及利用技术等相关的一切制度,狭义的土地制度是指由土地所有、使用、管理的土
2、地经济制度和相应的法权制度构成的土地财产制度。土地财产制度的构成土地财产制度的构成 首先,土地财产制度包括土地经济制度土地经济制度包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度8.1.2 土地财产制度的特点 地位的基础性国家的差异性构成的复杂性8.1.3 土地财产制度的演变与改革 土地财产制度作为在土地利用过程中形成的人与人之间的经济关系,是好是坏、是先 进还是落后,关键要看这种财产制度是否有利于社会生产力的发展,即这种土地财产制度 是否有利于土地资源的合理利用与保护,提高土地生产效率;是否能够保障国民经济各个 部门对土地资源的需要,建立起优化的土地利用结构与布局;是否能切实维护土地所有者 和使
3、用者的合法权益,调动各方面自觉合理利用与保护土地资源的积极性。然而,在这方 面我国曾流行过一种错误观点。这种观点,脱离当时当地的具体社会经济条件,简单地认 为,土地国有制比集体所有制好,集体所有制比私有制好,即土地公有化的程度越高、公 有化的范围越大越好。这种观点既不符合马克思主义的辩证唯物主义和历史唯物主义原 理,也与社会经济发展的实践相背离。土地所有制土地所有制8.2.1 土地所有制的产生与发展土地所有制,是指人们在一定的社会制度下可以依法取得土地所有权的土地财产 制度。它是整个土地财产制度的核心,是土地经济关系的基础。土地所有权是土地所 有制的法律体现,是土地所有者所拥有的、受到国家法律
4、保护的排他性专有权利。土 地所有权可以分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能,是一个“权利束”。这 些权能有时是统一的,归属于一个主体,但在很多情况下也可以是分离的,分属于多 个主体。8.2.2 土地所有制的法律形式人类社会自产生阶级和国家以后,任何一种形式的土地所有制都只有在国家法律的确 认和保护下才能得以实施。土地作为一种生产要素或财产,有其特殊的存在方式(位置固 定、存在于广大空间、相互连接),如果没有国家法律的确认与保护,无论什么形式的土 地所有制都难以实施。国家确认并予以保护的土地所有制,都要通过一定的法律文件土地所有权证书来体现。当土地所有权转移时,出让方和受让方签订的契约地契,
5、经过国家 的登记认可,也可以作为土地所有权的法律文件。土地所有权证书(或地契)一般要载明 土地位置(坐落)、四至(土地边界)、面积、地上建筑物、周围情况、土地质量等级、土 地价格等。8.2.3 土地所有权的流转制度 随着经济社会的发展,必然发生土地所有权的流转,即由一个土地所有权主体转归另 一个土地所有权主体。土地所有权的让渡和流转在市场经济条件下一般是有偿的(土地买 卖),有时也可能是无偿的(赠与、遗赠等)。土地所有权的让渡和流转是土地所有者处分 权能的体现。在土地私有制下,土地作为一种商品进入市场买卖是经常发生的。如我国自春秋战国 时期开始,随着奴隶主国有土地制度的瓦解,到了秦汉时期封建土
6、地私有制大量出现,土 地所有权的买卖市场广泛发展起来。直到新中国成立之前,各种形态的土地买卖市场一直 存在。土地使用制土地使用制8.3.1 土地使用制的概念 土地使用制是对土地使用的条件、形式和程序的制度规定,是土地财产制度的另一个 重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权 利,是土地使用制的法律体现。任何一个社会,只要存在着土地所有权,对土地的使用就 不是自由和任意的。在土地所有权与土地使用权分离的情况下,土地所有者和土地使用者 都要按照一定的规范(条件、形式和程序)来确定双方的权利和义务。而这些规范都必须 由国家来确认与保护。8.3.3 土地租赁关系的性
7、质 在土地“两权”分离条件下实行的土地有偿使用制,无论其具体形式如何,实质上都 是土地的租赁关系。土地租赁关系的性质因社会制度性质和土地所有制的不同而不同,反 映着不同的阶级关系和产品分配关系。在封建社会中,封建土地租赁关系决定着地主阶级 无偿占有佃农的全部剩余劳动(有时甚至包括部分必要劳动)的封建剥削关系。在资本主 义社会中,资本主义土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工 人创造的剩余价值的资本主义剥削关系。而在我国社会主义制度下,国家和集体经济组织 把公有土地有偿出让或承包给单位或个人使用,这种土地租赁关系反映的是国家、集体和 个人之间,土地所有者与使用者之间如何分配
8、土地收益的一种经济关系。8.3.4 土地使用制的法律形式 土地使用制与土地所有制一样,也要由国家以一定的法律形式加以确认和保护才能得 以实施。目前在中国城市实行的国有土地使用权有限期、有偿出让与转让制度,要签订土 地出让合同。这种合同,除了要载明土地坐落(位置)、四至(土地边界)、面积、质量等 级、出让期、出让金、双方权利义务和收回条件之外,还要载明建筑要求(容积率、建筑高度、建筑密度和配套设施)及土地转让条件等。所有这些契约都只有经过司法部门或行 政主管机构的登记才具有法律效力。土地国家管理制度土地国家管理制度8.4.1 建立土地国家管理制度的客观必要性土地的特殊重要性土地的特殊重要性土地供
9、给的稀缺性土地供给的稀缺性土地利用的社会性土地利用的社会性8.4.2 土地国家管理的基本内容、目标和手段 土地国家管理的基本内容土地国家管理的基本内容土地权属管理土地利用管理 土地国家管理的基本目标与具体任务土地国家管理的基本目标与具体任务(1)保障土地所有权与使用权。(2)合理调整土地关系。(3)对土地所有权和使用权行使范围进行必要的限制。(4)保障土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用,优 化土地利用结构与布局,防止土地资源的闲置与浪费,维护良好的生态环境。(5)依法征收土地税赋,聚集国家财政资金,促进土地收益的合理分配与利用。土地国家管理的手段土地国家管理的手段
10、立法手段经济手段行政手段政策手段规划计划手段司法手段技术手段教育手段8.4.3 土地管理机构的设置及职能分工 世界各国根据各自不同的社会体制、经济发展水平和本国的土地制度及土地资源状 况,选择了不同的管理模式,设置了不同的管理机构及职能分工。综观世界各个国家和地 区土地管理机构的设置,可将其分为两大类:一是分类分级管理模式,二是垂直统一管理 模式。分类分级管理模式,以西方发达国家为主,如美国、加拿大,以保障土地私有制为 前提,采取了分层次管理模式,中央政府不设统一的土地管理机构,而是由政府各部委和 地方行政机构设立土地管理机构,分层次各负其责,分别管理各自地区范围内的土地。又 如澳大利亚,基于
11、地广人稀、人口居住集中(沿海)的土地利用特征,对全国土地资源采 取按用途(牧业、工业和城市)分别设立管理机构、分别管理的模式。垂直统一管理模式,以东亚一些国家或地区(如日本及我国香港、台湾地区)为主,由于人多地少,土地资源紧缺,需要严格管理,因此采用了城乡土地统一垂直管理模式。如日本在1974年成立国土厅,下设土地局,统管城乡土地,行使统一垂直的土地管理 职能。土地产权制度土地产权制度 8.5.1 土地所有权经济大辞典农业经济卷把土地所有权定义为:“土地所有者在法律规定的范围内 自由使用和处理其土地的权利。受国家法律的保护。”土地所有权的完全性 土地所有权的排他性土地所有权的恒久性 土地所有权
12、的归一性 土地所有权的社会性 8.5.2 土地使用权 土地使用权是依法对土地加以利用并取得收益的权利,是土地所有权派生的财产权。土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地使用权是指依法取得的对土地的实际利 用权,包括在土地所有权之内,与土地占有权、收益权和处分权是并列关系;广义的土 地使用权是指特定时间之内独立于土地所有权之外,是土地占有权、狭义的土地使用 权、部分收益权和不完全处分权的集合。目前中国实行的城镇国有土地使用权的出让和 转让制度中的“建设用地使用权”就是这种广义的土地使用权。取得广义的土地使用权 者,称为土地使用权人。由于广义的土地使用权也是一种物权,因此,这种土地使用权可 以买卖、
13、继承和抵押等。同时,土地使用权人还可以将土地使用权租赁,即设定土地租 赁权。8.5.3 地上权地上权是指以支付租金为代价,在他人土地上设定建筑房屋、种植树木等他项权利。地上权是一种用益物权。地上权可依契约订定或依遗嘱和法律裁决方式设定,并因自然灾害使土地灭失毁 坏、土地所有人丧失土地所有权、地上权存续期届满、地上权人不缴付租金等事项而 消灭。地上权人的权利一般包括:对其建筑物及树木有占有、使用、收益和部分处分权能,可以设定地役权,还可以让与他人或作为抵押权的标的物。地上权人的义务是:享受土地 便利的同时,对土地尽善良管理人的责任;向土地所有人支付租金;负担地上建筑物的修 缮、管理费用及缴纳赋税
14、等。8.5.4 永佃权永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金,为耕作和放牧的需要长期或永久使用土 地,并获得相应收益的权利。永佃权实质上是土地用益物权,是他物权的一种。中国从唐 朝开始出现的田面权即类似于永佃权。永佃权依契约、遗赠或遗嘱、法律裁决或让渡等方 式来设定,并依存续期届满、双方当事人同意、永佃权人死亡、永佃权人不履行义务或永 佃权被依法剥夺等事项而消灭。永佃权人有多项权利,其中主要包括:(1)为耕作和放牧的目的长期或永久使用土地 并获得相应收益,同时在不改变标的物价值的条件下改良标的物或改变其用途;(2)处分 的权利,可以遗赠、出卖等;(3)在永佃权存续期内设立地役权等他项物权。永佃
15、权人也 有多项义务,包括:(1)须按年(或按约定)向土地所有者支付租金;(2)负担标的物的 管理和修缮费用,并缴纳赋税;(3)转移永佃权予第三人时,须向土地所有者支付一定的 手续费。8.5.5 地役权地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利,其目的是调节相邻关系,以便更好地 发挥土地效用。土地所有人为了其毗邻土地的权益,有义务允许毗邻土地的权利人在自己 所有的土地上采取某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地,与供役地相邻并需在他 人土地上获取地役权的土地为需役地。地役权主要包括:建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。地役权是一种从物权,不得与需役地分离而让与。如果需役地所 有权转
16、移,地役权原则上随之转移。地役权有不可分性,在共有或分割时,对全体关系人 均有效力。地役权可以由于弃权、解除、时效和某些其他原因而消灭。8.5.6 土地发展权土地发展权是发展土地的权利,是一种可与土地所有权分离而单独处分的财产权。土 地发展权是指在符合规划的条件下变更土地使用性质(如农地变更为城市建设用地)或提 高土地利用强度的权利。土地发展权设定之后,其他一切土地的财产权是以目前已经编定 的正常使用价值为限,亦即土地所有权的范围,是以现在已经依法取得的既得权利为限。此后变更土地使用类别和利用强度的决定权则属于土地发展权。土地发展权是近代随着土 地利用方式的多样性及相应土地收益的巨大差异性而出
17、现的。当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识和处理方式。一种观点认为,土地发 展权同地上权、土地抵押权等一样,首先自动归属于原土地所有权人。在这种情况下,政 府可事先向土地所有权人购买土地发展权,从而使土地发展权掌握在政府手中,土地所有 者已无变更土地用途的权利。另一种观点认为,土地发展权一开始就属于国家,如果土地 所有者要改变土地用途或提高土地利用强度,必须先向政府购买土地发展权。8.5.7 土地抵押权土地抵押权是以土地为标的物的担保物权,土地受押人称为土地抵押权人。设定土地抵押权时,作为标的物的土地并不发生转移,它仍为土地抵押人占有和使用,只以其代表 一定经济价值的某项权利(如土地所有
18、权、土地使用权)作担保。土地抵押人在取得贷款 后更能发挥土地的经济效益,只是当抵押人到期不能履行债务时,抵押权人有权将土地拍 卖并优先受清偿。土地抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务,土地权利如期回到抵押 人手中,土地抵押权自动消失。土地抵押权的优先清偿性 土地抵押权的附属性 土地抵押权的不可分性 8.5.8 土地典权土地典权是指承典人支付典价而占有、使用、收益出典人的土地,出典人在约定期间(典期)内回续的一种民事权利。在约定期间(典期)过后,出典人不以典价回续土地,即自动取消典产所有权。土地典权属于用益物权的一种。典权在中国产生于唐代。到了清 代,开始出现“典”和“当”之分,对不动产(房地产
19、)设置的典权称为“典”,对动产 设置的典权称为“当”。8.5.9 土地租赁权土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能”。设定土地租赁 权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收 益权转让给他人。这时,被转让人就称为土地租赁权人,即承租人。土地租赁权与广义的 土地使用权的根本区别是,土地租赁权人不拥有对土地的处分权,承租人对土地的使用条 件是依土地出租人的意志而规定的。在一般情况下,土地租赁权人未经出租人同意,不能 将自己承租的土地再以任何方式转移出去。土地租赁一般可分为有限期或无限期两种。目前在中国,法律没有规定土地可以无限 期租赁,而只规定有限期租赁。在中国农村,土地承包经营权转包实为一种有限期的土地 租赁,出租方是土地承包者,即集体土地使用权人,他除收取承租人缴纳的地租(转包 费)外,还履行自己与集体经济组织签订的土地承包合同。复习思考题1.土地财产制度的本质是什么?其构成如何?2.土地所有制和土地使用制有何内在的联系?二者的相互作用是怎样的?3.土地产权制度的一般构成是怎样的?一个国家应依据哪些条件建立和完善自己的 土地产权制度体系?THANKS
